研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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研究報(bào)告
浙江商品城市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告
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通過對(duì)位于南京市江寧科學(xué)園內(nèi)的浙江商品城的市場(chǎng)調(diào)研，進(jìn)一步掌握江寧地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)現(xiàn)狀及未來有可能的發(fā)展方向，以利于我公司中南汽車港項(xiàng)目開發(fā)中借鑒及參考。
二、調(diào)查方式
主要調(diào)查方式為現(xiàn)場(chǎng)訪談及周邊地區(qū)實(shí)際考察。
三、 調(diào)查結(jié)果
被調(diào)查項(xiàng)目位置：
浙江商品城坐落于南京市江寧科學(xué)園內(nèi),天元路以南,城東路以西,科苑路以北,興苑路以東,毗鄰江寧大學(xué)城. 占地220畝，總建筑面積約20萬平方米，總投資6個(gè)億，包括浙江品牌批發(fā)市場(chǎng)、特色主題商業(yè)街、浙商大廈商務(wù)寫字樓、酒店公寓、中心廣場(chǎng)景觀帶、及休閑娛樂區(qū)。
被調(diào)查項(xiàng)目交通：
陸路交通：江蘇省高速公路密度居全國(guó)第一。滬寧高速、寧杭高速、312國(guó)道、南京繞城公路、104國(guó)道與浙江商品城相接；公交時(shí)雨線、南金線、101總站、規(guī)劃中的輕軌、地鐵遠(yuǎn)景等市內(nèi)交通便利迅捷。
鐵路交通：距南京中華門火車站僅11公里，貨運(yùn)可直達(dá)全國(guó)各大城市。
水路交通：距長(zhǎng)江流域最大的集裝箱一萬噸新生圩港僅26公里 。
空中運(yùn)輸：距華東地區(qū)最大的客貨兩用機(jī)場(chǎng)--南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅24公里 。
被凋查項(xiàng)目基本信息：
裝修狀況裝修狀況開 發(fā) 商南京浙商投資有限公司均 價(jià)6500元/平方米付款方式一次性或按揭占地面積136092平方米建筑面積200000平方米容 積 率1.50入住時(shí)間2005年6月銷售率銷售50％左右銷售方式3年售后返租或自營(yíng)經(jīng)營(yíng)方式自營(yíng)與返租相結(jié)合售樓電話： 52168666、52168777
浙江商品城ＳＷＯＴ分析
優(yōu)勢(shì)：
�、倌暇┑南M(fèi)者具有從商的傳統(tǒng)和投資觀念，渴望通過經(jīng)營(yíng)投資獲取收益。
�、趯儆谙鄬�(duì)開放的商旅城市，有流動(dòng)人口。
�、壅嚓P(guān)單位招商引資工作做得不錯(cuò)，外埠投資者愿意來南京進(jìn)行適當(dāng)規(guī)模的經(jīng)營(yíng)和投資。
�、芟M(fèi)者心理相對(duì)不成熟，容易對(duì)眼前利益產(chǎn)生羊群效應(yīng)，投資有一定的盲目性。
⑤浙江商品城項(xiàng)目在規(guī)劃中設(shè)施屬于一流，相對(duì)其他項(xiàng)目來說可能擁有較大的優(yōu)勢(shì)。
�、拚憬唐烦鞘芙瓕幵行膮^(qū)域、江寧大學(xué)城、江寧科技園三地的輻射，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯，是江寧的核心區(qū)域。
�、呔咚勹F路、公路、水路、民航俱全的外部交通條件，為浙江商品城帶來豐富的異地客源。
�、嘁�(guī)模大，經(jīng)營(yíng)范圍廣，具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)。
劣勢(shì)：
�、俳瓕庪m然撤縣變區(qū)，納入南京市區(qū)，江寧的房地產(chǎn)市場(chǎng)獲得空前的發(fā)展。但江寧整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展及生活配套設(shè)施仍于南京市區(qū)差距較大。
�、谀壳芭c南京市區(qū)的交通情況尚無法得到解決，交通線路的單一將有可能會(huì)影響到項(xiàng)目的升值潛力。
�、勰壳埃瓕幍貐^(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況不均衡，做為新興商業(yè)地段的繁華程度不夠。
�、茼�(xiàng)目周邊人氣不旺，其客流量無法支撐一個(gè)如浙江商品城那樣規(guī)模的大型商業(yè)項(xiàng)目。
�、菥驼憬唐烦撬诘膮^(qū)域而言，目前屬不成熟地段，就其地段來說，浙江商品城售價(jià)過高，有些急于求成，高昂的價(jià)格將影響到其以后的發(fā)展。
風(fēng)險(xiǎn)：
�、� 經(jīng)營(yíng)壓力很大：作為商業(yè)地產(chǎn)，投資者是要賺錢的，因此每年一定比例的返租金額就成了開發(fā)商或者經(jīng)營(yíng)者必須要面對(duì)的壓力。商業(yè)地產(chǎn)的高利潤(rùn)帶來的經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)要遠(yuǎn)高于其它類型物業(yè)。
② 國(guó)家的干預(yù)：早在２００１年國(guó)家建設(shè)部就已經(jīng)有明文規(guī)定，不許進(jìn)行任何形式的返租或售后包租的房地產(chǎn)操作方式，但是雷聲大雨點(diǎn)小，這一方針政策并沒有真正的落實(shí)下來�？晌覀儧Q不能忽視國(guó)家對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行整頓的決心，估計(jì)今明兩年會(huì)有相關(guān)的針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)銷售的具體政策出臺(tái)。
③ 返租期結(jié)束之后何去何從：在我們的市場(chǎng)調(diào)研中，返租期結(jié)束之后，投資者投資的商業(yè)地產(chǎn)的何去何從，是投資者拿回來自己經(jīng)營(yíng)，還是繼續(xù)委托開發(fā)商進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，很多銷售人員根本就沒有底，這種現(xiàn)象說明大部分開發(fā)商根本就沒有對(duì)返租期限結(jié)束后的產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)之間的關(guān)系做一個(gè)明確的規(guī)劃，這使我們不得不對(duì)南京商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行更深的關(guān)注。
�、苣壳埃暇┥虡I(yè)地產(chǎn)的發(fā)展仍然以成熟區(qū)域?yàn)橹鳌?BR> 機(jī)會(huì)：
�、贌o替代形式：目前沒有別的投資渠道可以替代商業(yè)地產(chǎn)這一高 回報(bào)的投資領(lǐng)域，而包括南京在內(nèi)的長(zhǎng)三角地區(qū)的民間資本又不可能閑置。
�、谡С郑耗暇┦姓畬�(duì)南京的房地產(chǎn)開發(fā)特別是商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)是持支持和關(guān)懷態(tài)度的，投資大環(huán)境不錯(cuò)。
�、凵袩o重大事件發(fā)生：目前沒有上述特別的惡性事件出現(xiàn)，在一個(gè)不短的時(shí)間內(nèi)南京的商業(yè)地產(chǎn)投資者的信心還是很足的。
�、艿貐^(qū)欠缺大型商業(yè)項(xiàng)目。
�、菽暇┎糠质忻裢顿Y產(chǎn)權(quán)商鋪的熱情仍然高漲。產(chǎn)權(quán)商鋪?zhàn)鳛橐环N新型的投資對(duì)象，受到南京市民的青睞。盡管多數(shù)已售出產(chǎn)權(quán)的商鋪遲遲不能進(jìn)入正常經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，一定程度地打擊了市民的投資熱情，但是，由于這些商鋪產(chǎn)權(quán)售出后的時(shí)間并不算久，還不能算是經(jīng)營(yíng)失敗，所以，部分投資人的投資熱情依然較高。
四、被調(diào)查項(xiàng)目情況分析
1、目前南京商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入上行通道
在2002、2003年南京的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，商業(yè)房地產(chǎn)是一朵鮮艷奪目的奇葩。從大型商業(yè)物業(yè)，到特色商業(yè)街區(qū)，再到散布在各個(gè)新建小區(qū)的社區(qū)超市、店鋪的大量涌現(xiàn)，而商業(yè)地產(chǎn)的高額利潤(rùn)也讓眾多的開發(fā)商樂于投身其中。
2、南京目前對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求情況
隨著南京經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的強(qiáng)勁增長(zhǎng)，人民生活水平日漸提高，也決定了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)需求的加大,而且由于城市建設(shè)步伐的不斷加快，大量的城市改造和拆遷又造成了消費(fèi)者市場(chǎng)的重新組合。因此，南京市商業(yè)地產(chǎn)的需求量一直處在供不應(yīng)求的局面，目前，該局面雖然有所緩解，但是供求矛盾仍然未得到根本的解決。
3、目前南京商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀：
A、消費(fèi)心理
南京作為中國(guó)有著悠久商業(yè)傳統(tǒng)的城市，其商業(yè)發(fā)展水平一直較超前。南京人民具有相當(dāng)出眾的投資意識(shí)，樂于投資于經(jīng)營(yíng)性的業(yè)態(tài)，并從中獲得收益。但從我們進(jìn)行的市場(chǎng)調(diào)研情況來看，目前南京人民的投資心理并不成熟，投資具有一定的盲目性，對(duì)某些眼前利益非常好的項(xiàng)目容易形成羊群效應(yīng)。因此，通過適當(dāng)?shù)某醋骺梢赃_(dá)到1+1＞2的效果。
B、消費(fèi)人群構(gòu)成和所占比例
經(jīng)過我的調(diào)研，我認(rèn)為南京市商業(yè)地產(chǎn)的消費(fèi)者主要由以下三類構(gòu)成：
�。�1）希望擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)的人群
目前已經(jīng)在經(jīng)營(yíng)商業(yè)的部分人群，出于擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)的考慮，希望獲得更大的經(jīng)營(yíng)空間。他們的要求一般是目前已基本形成商業(yè)范圍內(nèi)的可經(jīng)營(yíng)鋪面，但目前他們?cè)谀暇┦猩虡I(yè)地產(chǎn)的消費(fèi)者中所占的比例并不大。而且隨著南京市商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)展，由分散向集中的趨勢(shì)進(jìn)一步增強(qiáng)，這些消費(fèi)人群的數(shù)量在南京市商業(yè)地產(chǎn)的消費(fèi)者中所占的比例會(huì)進(jìn)一步減小。
�。�2）以擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)為目的的經(jīng)營(yíng)者
這類經(jīng)營(yíng)者目前已經(jīng)在經(jīng)營(yíng)中，目前沒有精力，但是希望在以后擴(kuò)大自己的經(jīng)營(yíng)。因此這部分人群會(huì)選擇短時(shí)間內(nèi)可以進(jìn)行返租經(jīng)營(yíng)，但返租期結(jié)束后，又可以用來自己經(jīng)營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)。這類人群在南京市商業(yè)地產(chǎn)的消費(fèi)者中占有一定的比例，但也不是目前南京市商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者的主力。
�。�3）投資獲利為主要目的的消費(fèi)者
這類人群中目前是南京市商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者的主力軍。他們并不過分關(guān)心目前自己所投資的商業(yè)地產(chǎn)是否已經(jīng)成型，或者是否在成熟的商圈內(nèi)，甚至對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)也干脆是門外漢，他們所關(guān)注的是所投資的商業(yè)地產(chǎn)的遠(yuǎn)期經(jīng)營(yíng)前景和目前可以切實(shí)提供的返租的獲利大小。這類消費(fèi)者的構(gòu)成十分復(fù)雜，來源也不止于南京本地，其資本構(gòu)成和獲利目標(biāo)也不盡相同。因此有人戲稱這類消費(fèi)客群的構(gòu)成涵蓋了從百萬富翁到下崗職工的社會(huì)各階層。從目前南京其他幾個(gè)項(xiàng)目的銷售情況來看，也不乏有整層整棟購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)的投資大鱷。
C、目前南京商業(yè)地產(chǎn)的主要操作模式
目前南京的商業(yè)地產(chǎn)的模式和國(guó)內(nèi)其他地方的基本相同，主要有以下兩種方式：
一是采用產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)統(tǒng)一銷售的形式。這類商業(yè)地產(chǎn)由于經(jīng)營(yíng)者的自主性大，管理困難，開發(fā)商缺乏對(duì)項(xiàng)目的整體控制力，散戶自身調(diào)節(jié)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)很大，出現(xiàn)了許多失敗案例。因此這種方式越來越不為開發(fā)商和消費(fèi)者看好，同時(shí)，也阻礙了部分不懂經(jīng)營(yíng)的投資者跟進(jìn)投資的興趣.目前,南京的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)用這種模式的越來越少。
二是采用產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)相對(duì)分離的銷售、管理形式。即產(chǎn)權(quán)所有者至少在一定的年限內(nèi)不能自已進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，在這期間由商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)方或經(jīng)營(yíng)方按一定的比例以返租的形式回報(bào)給購(gòu)房者，這是目前南京商業(yè)地產(chǎn)的主流操作模式。這種模式實(shí)質(zhì)上把有形的商業(yè)地產(chǎn)延伸成了一種投資工具，它的廣泛運(yùn)用雖然可以降低投資者進(jìn)入壁壘，增強(qiáng)投資者的信心，但同時(shí)，這也使開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)增加，帶來了風(fēng)險(xiǎn)，使開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)管理能力面臨更大的考驗(yàn)。
浙江商品城采用了以上兩者相結(jié)合的方式，我本人幾乎可以認(rèn)定其在管理上有相當(dāng)大的難度，很難解決返租經(jīng)營(yíng)者與自營(yíng)者之間的協(xié)調(diào)問題。
五、結(jié)論
隨著南京發(fā)展大城市戰(zhàn)略，把江寧撤縣變區(qū)，納入南京市區(qū)，江寧的房地產(chǎn)市場(chǎng)必將獲得空前的發(fā)展。其中，商業(yè)地產(chǎn)也將借此東風(fēng)，獲得新生。就浙江商品城項(xiàng)目而言，雖然在營(yíng)銷、規(guī)劃、開發(fā)、市場(chǎng)培育等各個(gè)環(huán)節(jié)有相對(duì)的不足，但是就主體南京商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，浙江商品城仍然是一個(gè)可以作為江寧商業(yè)地產(chǎn)旗手的項(xiàng)目，其開發(fā)回報(bào)與開發(fā)前景是非常不錯(cuò)的。由此，可以從側(cè)面證明，目前南京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的前景是十分美好的。通過對(duì)浙江商品城的調(diào)研，進(jìn)一步證明了公司東南汽車港項(xiàng)目的營(yíng)銷定位與開發(fā)規(guī)劃的前瞻性與切實(shí)性。由此我認(rèn)為，東南汽車港項(xiàng)目如果能夠沿著目前的主體規(guī)劃思路堅(jiān)定不移的向前循序漸進(jìn)的話，其前景是十分樂觀的！
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