研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
|
·項(xiàng)目可行性研究 |
·市場營銷推廣
|
| ·項(xiàng)目定位策劃 |
·市場運(yùn)營管理
|
| ·項(xiàng)目全程運(yùn)營 |
·運(yùn)營顧問服務(wù)
|
| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
|
| ·市場可研報(bào)告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
|
| ·市場定位分析 | ...... |
聯(lián)系方式
電 話：0579-83059667
手機(jī)：15325915356
郵 箱：xqjcf126@126.com
在線QQ：1832216846
地 址：中國義烏市總部經(jīng)濟(jì)公館2號樓2單元502室（義烏貝村路1108號）
郵 編：322000
網(wǎng)站首頁 > 研究報(bào)告
研究報(bào)告
大別山義烏小商品市場三期全盤操作建議
 |
 |
商業(yè)物業(yè)的大量空置，有一條很重要原因是真正的決策層缺乏必要的市場調(diào)查，沒有掌握到足夠的商場信息導(dǎo)致決策失誤，使項(xiàng)目開發(fā)出現(xiàn)市場定位不準(zhǔn)。
商業(yè)物業(yè)成功開發(fā)的前提是做好市場調(diào)查，否則，就不能在殘酷的市場競爭中獲勝。如果總是憑國土、規(guī)劃、稅務(wù)要求和幾個(gè)樓盤的數(shù)據(jù)就憑經(jīng)驗(yàn)寫出項(xiàng)目的可行性分析報(bào)告�？茖W(xué)性、準(zhǔn)確性不高。
1、商業(yè)物業(yè)調(diào)研需要了解的內(nèi)容：
1.1.1對經(jīng)濟(jì)與發(fā)展形勢分析
房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與一個(gè)國家和地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、金融、教育和治安、社會(huì)發(fā)展等因素息息相關(guān)。這些因素將直接或間接對房地產(chǎn)市場和產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響，尤其是對房價(jià)和銷售情況。要制定正確的開發(fā)項(xiàng)目策略，不能不綜合考慮這些因素。一些外商之所以紛紛投資發(fā)展我國房地產(chǎn)業(yè)，很重要原因是他們看到了改革開放后的中國經(jīng)濟(jì)不斷向前發(fā)展，政局和社會(huì)環(huán)境穩(wěn)定，投資收益率高，廣大人民群眾有迫切改善改善住房條件的需求和能力，事實(shí)也正是如此。
1.1.2對房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢分析
對本地區(qū)開發(fā)建設(shè)的總體情況進(jìn)行了解。這樣才能克服投資的盲目性，有助于市場定位準(zhǔn)確。這方面需要了解的內(nèi)容包括近幾年商業(yè)物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目完成投資額、竣工面積、施工面積、新開工面積、銷售面積、銷售價(jià)格、空置面積、市場變化情況，以及今后幾年對商業(yè)物業(yè)潛在需求與有效需求的分析。當(dāng)然，也包括銀行開展抵押貸款情況的力度和發(fā)展趨勢等。
1.1.3對房地產(chǎn)政策法規(guī)和政府規(guī)劃措施
近期，有關(guān)房地產(chǎn)的投訴糾紛日益增多，說明購房者法律意識有所加強(qiáng)。這方面主要了解的是：土地使用、規(guī)劃設(shè)計(jì)、拆遷安置、開發(fā)管理、建筑施工、銷售、稅收、物業(yè)管理等方面的法規(guī)以及政府領(lǐng)導(dǎo)人的重要講話，新的政策措施、工作部署等。掌握上述各有關(guān)政策法規(guī)及政府調(diào)整政策的信息，就能及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)和銷售策略，有助于項(xiàng)目的成功。
1.1.4對項(xiàng)目周邊居民的調(diào)查
無論哪一類物業(yè)，要做到市場定位準(zhǔn)確，都必須深入了解居民，尤其是項(xiàng)目周圍居民的人員構(gòu)成、文化程度、收入情況、購買能力、需求、購房動(dòng)機(jī)及未來的期望，可接受的價(jià)格，對付款方式、面積、標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境和設(shè)施配套等。然后再有針對性的根據(jù)這些資料來確定將來所開發(fā)項(xiàng)目的市場定位。
1.1.5對周邊同類樓盤的調(diào)查了解
對周邊同類樓盤的調(diào)查了解，有利于在制定項(xiàng)目營銷策略時(shí)做到揚(yáng)長避短，在今后的市場競爭中處于較為有利的位置，制定正確的競爭對策。這方面了解的內(nèi)容主要有：樓盤所處位置、銷售面積、銷售價(jià)格、銷售手法（包括宣傳口號、賣點(diǎn)和宣傳媒體等）、銷售進(jìn)度、付款方式、購房對象及樓盤設(shè)計(jì)造型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施和環(huán)境美化綠化等，同時(shí)還要盡可能了解樓盤的施工進(jìn)度、資金到位情況和物業(yè)管理情況等，然后制表逐一進(jìn)行比較分析，以便正確定出自己的開發(fā)營銷策略。
2、以下三種調(diào)查方法可作參考
1.2.1直接調(diào)查
直接與政府人士、房地產(chǎn)代理商、發(fā)展商、金融部門、行業(yè)協(xié)會(huì)、社會(huì)有關(guān)機(jī)構(gòu)以及市場中的活躍人士廣泛交流接觸，詢問、請教，以較快的速度獲得所需的市場信息。通過這種方法取得的信息往往比較可信。
1.2.2間接調(diào)查
通過報(bào)紙、刊報(bào)及其他媒體收集有關(guān)房地產(chǎn)信息、發(fā)展動(dòng)態(tài)、市場分析等材料，當(dāng)然對這些材料要對比分析，去偽存真。
1.2.3直接征詢
這一方法的難度相對較大但獲得的信息具有較強(qiáng)的參照性，對項(xiàng)目的定位和營銷的制定很有意義。使用這種方法，首先要把咨詢了解的問題編制問卷、填寫。咨詢調(diào)查要注意對象的選擇，要合理選擇各階層不同年齡、文化、收入層次的被訪人員，使調(diào)查具有代表性。這種方法也可以街頭隨機(jī)訪詢或在展銷會(huì)上作問卷調(diào)查。
1.2.4現(xiàn)場“踩點(diǎn)”調(diào)查
這是作市場調(diào)查常用的方法。調(diào)查人員以買樓者身份直接進(jìn)入銷售現(xiàn)場，通過索取樓盤資料、聽售樓員介紹，實(shí)地調(diào)查觀察，從而獲得資料。不過要注意樓盤資料和售樓員介紹是否有夸大和不全面之處，不要為其表象所迷惑。盡可能通過參觀樓盤、施工現(xiàn)場及其他途徑從側(cè)面，從其內(nèi)部人員和一些已購房人士作深入的調(diào)查，增大調(diào)查結(jié)果的可靠程度。
3．相關(guān)項(xiàng)目分析
1．3．1永安大市場
永安大市場2期位于淠望路與皖西路交叉口，商業(yè)建筑面積3.7萬平方，與一期共5.8萬平方，該項(xiàng)目借助常青路搬遷的契機(jī)，將常青路的經(jīng)營戶引導(dǎo)至項(xiàng)目來。目前預(yù)定情況比較理想。
該項(xiàng)目沿街鋪面為雙層，沿淠望路的鋪面均價(jià)在5800元左右，沿公安路步行街鋪面價(jià)格在6000－6500元間，沿皖西路鋪面價(jià)格在6000－7000元間。
1．3．2小商品市場1、2期
小商品市場的前2期經(jīng)過培育，現(xiàn)在名氣很響，價(jià)格也隨著上漲，一期現(xiàn)在價(jià)格以雙層70平米為例，總價(jià)在35萬左右。二期價(jià)格相對較低，但是前景看好。
與前2期相比，三期市場的地段、配套設(shè)施及總體規(guī)劃等都占有絕對的優(yōu)勢。
1．3．3永康五金城
本項(xiàng)目對面的永康五金城，規(guī)劃400畝，主要經(jīng)營五金建材類，雖然經(jīng)營品類與本項(xiàng)目沒有沖突，但是對于市場的資金還是有所影響。
綜合以上情況，可以看出本項(xiàng)目的緊迫性，對于稍縱即逝的機(jī)會(huì)，希望開發(fā)商一定要把握這個(gè)機(jī)會(huì)點(diǎn)，盡早入市，搶占先機(jī)。
操作步驟2：項(xiàng)目條件分析
2.1項(xiàng)目的開發(fā)原則及思路
·充分考慮其他行為與商業(yè)的有機(jī)整合，既保障開發(fā)商的開發(fā)利益，又要確保按商業(yè)模式進(jìn)行市場動(dòng)作；
·充分考慮本案所處商圈的特色與經(jīng)營文化嫁接，創(chuàng)立本案的核心商圈的競爭力；
“售得出、租得滿、做得旺”為大前提，對本案的投資者，經(jīng)營商戶，服務(wù)的消費(fèi)人群進(jìn)行合理而準(zhǔn)確的市場定位。
·以“做得旺”為終極目標(biāo)，進(jìn)行銷售定位，功能劃分和商戶組合；
·以本案的目標(biāo)消費(fèi)群作為市場宣傳推廣的主要攻擊對象，強(qiáng)勢樹立本案品牌形象；
·設(shè)計(jì)具備自身特色的營銷策略，推出適合市場的投資品種。
2.2項(xiàng)目SWOT分析
S--項(xiàng)目優(yōu)勢
地段--位于成熟的市場圈，周邊人氣旺，對面六安市立醫(yī)院。
交通--隨著經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的建設(shè)發(fā)展，交通條件提升，將促進(jìn)經(jīng)貿(mào)發(fā)展。
人流--日均人流量高。
政策--政府對市場規(guī)劃的支持，給項(xiàng)目提供了廣闊發(fā)展空間。
W--項(xiàng)目劣勢
區(qū)域經(jīng)營形象化--以中低檔產(chǎn)品經(jīng)營為主，產(chǎn)業(yè)形象較亂，對品牌商戶投資經(jīng)營及外區(qū)消費(fèi)購物缺乏吸引力。
O--項(xiàng)目機(jī)會(huì)
經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)處于中國中部市場帶的輻射范圍
經(jīng)營模式--在區(qū)域市場中缺乏如此好的規(guī)劃及服務(wù)功能設(shè)施。
經(jīng)濟(jì)發(fā)展--經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，可吸引眾多群體購物消費(fèi)（批發(fā)兼零售）。
商業(yè)價(jià)值提升--交通及區(qū)域形象提升，購買力增強(qiáng)，吸引多類經(jīng)營商戶進(jìn)駐經(jīng)營。
T--項(xiàng)目威脅
前期市場的壓力――經(jīng)營商品及品牌商戶在同一區(qū)域存在復(fù)疊經(jīng)營現(xiàn)象。
商業(yè)市場競爭――對面的五金市場對我們項(xiàng)目的沖擊。
總 結(jié)：
從外部環(huán)境到內(nèi)部規(guī)劃及經(jīng)營的長遠(yuǎn)角度出發(fā)，如何利用本項(xiàng)目獨(dú)特的環(huán)境優(yōu)勢，制定出創(chuàng)新的經(jīng)營模式及觀念，營造出精品項(xiàng)目，充分運(yùn)用項(xiàng)目規(guī)劃特色，形成具競爭力的市場優(yōu)勢，給投資者和經(jīng)營者充足的信心。無論經(jīng)營模式，開業(yè)時(shí)間，項(xiàng)目包裝，建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)，物業(yè)管理，開業(yè)后經(jīng)營推廣等方面需細(xì)致研究制定。
2.3消費(fèi)群體特性
A.商品種類豐富，價(jià)格便宜成為吸引力之一，商品的組合、商品檔次是市場定位的首要因素。
B.目標(biāo)客戶為縣城及鄉(xiāng)鎮(zhèn)的批零店前來批發(fā)。
C.批發(fā)商購物主要購買服裝、鞋類及其他日常用品為主。
D.高檔品牌在本區(qū)由于消費(fèi)力較低原因，未形成主流消費(fèi)，但隨著城建規(guī)劃及交通便捷的提升，居民素質(zhì)提升，將全面提高整體消費(fèi)能力。
2.4經(jīng)營特性
A.以內(nèi)鋪為主，面積主要集中在50-90㎡為主。
B.服裝、鞋類、眼鏡、化妝品是主力經(jīng)營商品，中低售價(jià)為主。
.經(jīng)營商戶及區(qū)域代理商，普遍經(jīng)濟(jì)能力中低為主。
D.商戶有在提升市場形象的同時(shí)對經(jīng)營檔次提升的需要。
前二期的商鋪檔次相差不大，基本沒什么落差，但是市場內(nèi)的商鋪，缺乏統(tǒng)一經(jīng)營規(guī)劃，功能劃分雜亂，缺乏整體擴(kuò)張力度及管理，形象有待提升。
操作步驟3：項(xiàng)目定位策略
3.1市場定位
形象定位
大別山義烏批發(fā)市場是一個(gè)在六安地區(qū)非常出名的小商品集散市場，經(jīng)過前2期市場的鋪墊，現(xiàn)在的市場已經(jīng)形成了很好的品牌效應(yīng)，對市場的商品都比較認(rèn)可，我們?nèi)诘男蜗蠖ㄎ粸榍?期的升級版，全面提升小商品市場的品味和知名度。
3.2市場的目標(biāo)客戶定位
3.2.1使用市場的目標(biāo)群分析
傳統(tǒng)零售商戶 / 原批發(fā)商戶
目標(biāo)群特性：
·以經(jīng)營中低檔服裝、鞋帽、生活用品、精品等傳統(tǒng)商品為主。
·中小型商戶以薄利多銷作經(jīng)營目標(biāo)，缺乏精品特色經(jīng)營意識。
·承受力不高，普遍存在街鋪經(jīng)營概念。
·對整體區(qū)域形象及交通條件提升，加強(qiáng)旅游文化建設(shè)帶動(dòng)經(jīng)貿(mào)發(fā)展非常樂觀。
·近年出現(xiàn)大批年輕創(chuàng)業(yè)經(jīng)營商戶，經(jīng)營潮流前衛(wèi)產(chǎn)品，吸引眾多年輕消費(fèi)群體。
3.2.2投資經(jīng)營者群體分析
目標(biāo)群特性：
·專業(yè)投資客，現(xiàn)在住宅市場不景氣，轉(zhuǎn)投資商業(yè)物業(yè)
·機(jī)關(guān)及企事業(yè)單位的高層，家庭有部分盈余，可以作為投資
·一直在從事商品經(jīng)營的商戶，資金周轉(zhuǎn)比較好的，會(huì)選擇多投資
以上投資客及使用者的心理都是對此市場目前或者將來的發(fā)展前景非常看好的，這是選擇本項(xiàng)目的共同點(diǎn)。
3.3市場經(jīng)營模式
經(jīng)營模式組建建議如下：
1、 要選擇先進(jìn)物業(yè)（含開業(yè)后商業(yè)經(jīng)營）管理公司
2、 所經(jīng)營商品要在原有商品檔次上升級
2、在經(jīng)營傳統(tǒng)商品基礎(chǔ)上，強(qiáng)調(diào)配套及特色服務(wù)。
3.4商品定位及功能定位
商品定位
以經(jīng)營中低檔商品為主，提供完善的配套及特色服務(wù)，全面提升經(jīng)營形象，體現(xiàn)項(xiàng)目定位優(yōu)勢及長遠(yuǎn)市場競爭優(yōu)勢。
功能定位
一站式購齊的批發(fā)市場
業(yè)態(tài)定位（暫定）
主樓1－2層定位批發(fā)零售
3樓以上可以作為大賣場，商務(wù)快捷酒店及給商戶提供倉儲(chǔ)服務(wù)等
內(nèi)鋪全3層，1層和2層作為商鋪使用，3層可作為倉儲(chǔ)或商戶臨時(shí)居住
6層裙樓的1－2層作為商鋪使用
3－6層可分割成小單間，提供給商戶做倉儲(chǔ)用
地下停車場可以銷售或長期出租給市場經(jīng)營戶
3.5特色定位
1、 全新概念的立體園林街鋪。
2、全面導(dǎo)入園林綠化，強(qiáng)化休閑批發(fā)功能。
3、導(dǎo)入立體園林效果，增強(qiáng)市場外觀及通透性。
4、傳統(tǒng)批發(fā)市場的現(xiàn)代版，承傳百年繁華。
3.6競爭定位
經(jīng)營理念的領(lǐng)導(dǎo)者
借助經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的成熟商業(yè)規(guī)劃和現(xiàn)狀及未來發(fā)展，打造全新的多功能的小商品批發(fā)市場，突出批發(fā)市場特有的經(jīng)濟(jì)傳送帶特點(diǎn)來拉動(dòng)商業(yè)經(jīng)營的新模式。
商業(yè)文化的承傳追隨者
保留原有服裝、日化用品等的傳統(tǒng)經(jīng)營項(xiàng)目，一方面培育一批有聲譽(yù)、講信用的本地經(jīng)營名店，另一方面吸引其他的成功的零售商來批發(fā)市場做升級商業(yè)經(jīng)營。
商品定位上的挑戰(zhàn)者和補(bǔ)缺者
定位要針對查缺補(bǔ)缺，滿足批發(fā)商的一站購齊心理，吸引更有競爭力的品牌入駐，勵(lì)志做六安地區(qū)乃至安徽省內(nèi)商業(yè)物業(yè)的先進(jìn)理念引導(dǎo)者。
操作步驟4：建筑規(guī)劃及設(shè)計(jì)
市場的統(tǒng)一性，整體性，首先表現(xiàn)在建筑的風(fēng)格及造型，色彩等方面，并與周邊建筑環(huán)境相融，與項(xiàng)目定位一致，經(jīng)營特色一致，注重裝飾物品的陳設(shè)，以體現(xiàn)各類樓層經(jīng)營功能特色。
4.1建筑規(guī)劃及風(fēng)格特性
·建筑規(guī)劃理念超前，整體規(guī)劃比較合理，配套設(shè)施比較全面
·三個(gè)中心休閑廣場，提供休閑場所，可以吸引更多消費(fèi)者
·主樓外立面顏色很有視覺沖擊力，具備成為標(biāo)準(zhǔn)性建筑的特性
操作步驟5：營銷推廣投資回報(bào)分析
5.1銷售策略
確定一個(gè)明確的銷售思路，貫穿始終，樹立長期品牌，先形象后規(guī)劃。
籌備初期，著重項(xiàng)目整體形象宣傳，再針對商家宣傳市場經(jīng)營理念，功能規(guī)劃，經(jīng)營優(yōu)勢，投資前景。
先商業(yè)后投資
對于投資者，我們要有一定的控制，不用讓投資者控制市場，這樣對于市場后期的經(jīng)營很不利。
策略：拒絕炒家
這樣可以保證市場的后期成活，全面提升開發(fā)企業(yè)的品牌形象。
5.2銷售價(jià)格
價(jià)格定位基礎(chǔ)
參考區(qū)域同行業(yè)銷售價(jià)格水平及各主要競爭市場水平，作前期銷售價(jià)格參考。
實(shí)行“高單價(jià)，低總價(jià)”的價(jià)格政策。
5.3各樓層銷售價(jià)格建議
具體價(jià)格將根據(jù)市場及具體地段來確定最后的價(jià)格
5.4銷售步驟及目標(biāo)
銷售采用“媒體宣傳+公關(guān)活動(dòng)推廣+案場銷售”形式進(jìn)行，同時(shí)與工程進(jìn)度配合。
操作步驟6：廣告推廣策略
廣告推廣與銷售部署同步執(zhí)行
第一步：新聞文件（軟文）形式炒作，項(xiàng)目前景規(guī)劃經(jīng)營優(yōu)勢。
第二步：舉行各類公關(guān)活動(dòng)，推廣項(xiàng)目。以事件營銷作配合，全面公開銷售。
第三步：廣泛運(yùn)用各類有效媒體與機(jī)構(gòu)的多種形式共同推廣，促進(jìn)銷售成功。
6.1廣告推廣目標(biāo)
通過塑造市場品牌形象
強(qiáng)化市場規(guī)劃經(jīng)營優(yōu)勢
增強(qiáng)投資經(jīng)營信心及前景
全面成功銷售
6.2項(xiàng)目在推出市場的宣傳推廣鋪墊及炒作重點(diǎn)
·以“新、奇、特”帶出項(xiàng)目優(yōu)勢，吸引市場注意，在眾多市場中脫穎而出，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度。
·項(xiàng)目認(rèn)知階段炒作重點(diǎn)--成熟的商業(yè)圈
項(xiàng)目的整體規(guī)劃優(yōu)勢
·用經(jīng)營特色強(qiáng)化經(jīng)營優(yōu)勢，從外部環(huán)境導(dǎo)入市場經(jīng)營優(yōu)勢。
·項(xiàng)目公開銷售階段炒作重點(diǎn)--批發(fā)商業(yè)的前景及項(xiàng)目前景
·以品牌商戶入駐優(yōu)勢帶動(dòng)全面銷售
·項(xiàng)目持續(xù)銷售階段的炒作點(diǎn)--“地段+人流+經(jīng)營模式”市場致勝元素。我們不僅銷售商鋪，而且創(chuàng)造財(cái)富
·以特色經(jīng)營強(qiáng)化市場優(yōu)勢和新理念
·項(xiàng)目試業(yè)開業(yè)階段炒作重點(diǎn)--人流，商機(jī)，財(cái)富盡在小商品市場三期。
總結(jié)：各階段主要主題炒作中，事件營銷結(jié)合公關(guān)活動(dòng)為主，利用各種機(jī)會(huì)，對項(xiàng)目主要優(yōu)勢全面推廣，促進(jìn)銷售。
6.3公關(guān)動(dòng)建議
�、倥e行各類節(jié)假日慶典活動(dòng)一項(xiàng)目推廣
②將各品牌的代言人與公關(guān)活動(dòng)作結(jié)合
�、鄢浞肿プ「黝惤�(jīng)貿(mào)及社會(huì)盛事作推廣
操作步驟7：關(guān)于旺市經(jīng)營建議
·注重整體形象，從建筑外部及室內(nèi)商場形象保持統(tǒng)一
·注重開業(yè)后的經(jīng)營推廣，經(jīng)營特色延續(xù)，成立專門經(jīng)營推廣公司及宣傳基金。
·開業(yè)保證金制度
·租賃使用權(quán)出售制度
·節(jié)假日慶典活動(dòng)推廣
|
|
點(diǎn)擊次數(shù):969