研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
|
·項目可行性研究 |
·市場營銷推廣
|
| ·項目定位策劃 |
·市場運營管理
|
| ·項目全程運營 |
·運營顧問服務(wù)
|
| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
|
| ·市場可研報告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
|
| ·市場定位分析 | ...... |
聯(lián)系方式
電 話：0579-83059667
手機：15325915356
郵 箱：xqjcf126@126.com
在線QQ：1832216846
地 址：中國義烏市總部經(jīng)濟公館2號樓2單元502室（義烏貝村路1108號）
郵 編：322000
網(wǎng)站首頁 > 研究報告
研究報告
商業(yè)街整體招商方案
 |
 |
如按2005年5月1日開業(yè)計劃，按一般同規(guī)模的商業(yè)項目，至少應(yīng)提前8個月進(jìn)行招商，×××商業(yè)街因種種原因，現(xiàn)距開業(yè)之日僅剩下6個月時間，因此招商時間建議最遲11月初開始啟動。
二、招商人員人數(shù)
商業(yè)街鋪位864個，現(xiàn)出售的1-4區(qū)鋪位較小且分散，如此以來增加了招商的難度和強度。對此招商人員定為10名較為合適。具體工作分配如下：
經(jīng)理（××）：負(fù)責(zé)統(tǒng)管全局，制定招商方案和進(jìn)度，安排招商人員的日常工作。
招商人員（九名）：由經(jīng)理安排具體招商工作
其中：1－3區(qū)由3名招商人員負(fù)責(zé)招商工作
4－6區(qū)由5名招商人員負(fù)責(zé)招商工作
招商文秘1名
三、招商辦公地點
因整個招商需和銷售配合，建議在營銷中心附近開展招商工作
1、 在營銷中心后、交警崗?fù)づ越ㄔ煲婚g約80平米的招商辦公室。建議在11月底建成，前期暫時在營銷中心內(nèi)辦公。
2、 在項目現(xiàn)場附近租賃一套寫字樓或公寓作為招商辦公室，并同時在營銷中心內(nèi)設(shè)立招商咨詢點，雙邊配合進(jìn)行。
四、項目整體招商的原則和目標(biāo)
1、保證在2005年3月底前項目整體招商完成80%；2005年5月1日項目開業(yè)前整體招商完成90%，以保障項目能如期順利開業(yè)。
距明年項目開業(yè)只剩下半年時間（2004年11月1日-2005年4月30日），除去春節(jié)一個月的時間，實際剩下的時間只有5個月，因此對完成90%的招商計劃有一定的難度和壓力，但由于前期積累了一定客戶資源，加之對項目比較了解，通過后期的招商更進(jìn)工作和招商廣告的配合，對完成這個任務(wù)有一定的信心。
2、在招商過程中確保按既定的功能分區(qū)進(jìn)行招商，以保障整個商業(yè)街商業(yè)經(jīng)營井然有序。
由于整個招商滯后于銷售，且在前期的定位中將商業(yè)街定位于自營性商業(yè)街，因此要保證功能分區(qū)具體到每一個鋪位，難度勢必很大，因此按功能分區(qū)進(jìn)行招商只能是保障每個區(qū)經(jīng)營的商品性質(zhì)大體一致，如經(jīng)營服裝的區(qū)也可以經(jīng)營皮具、化裝品之類，而不能經(jīng)營小吃、電玩等。
3、在招商工作中確保業(yè)主第一年的投資回報達(dá)到8%以上，以穩(wěn)定業(yè)主的投資信心。
根據(jù)我司對項目周邊商鋪租賃價格的調(diào)查分析和商業(yè)行業(yè)基準(zhǔn)收益率，我司測算保證業(yè)主第一年的投資回報達(dá)到8%以上問題不大，較高的投資回報對增強投資者信心和保障商業(yè)街的永續(xù)經(jīng)營至關(guān)重要。
4、確保整個商業(yè)街形象統(tǒng)一和經(jīng)營穩(wěn)定。
對1－4區(qū)將按現(xiàn)行功能分區(qū)進(jìn)行零散招商，對5－6區(qū)采取統(tǒng)一招商，來保證整個商業(yè)街整體定位符合東塘商圈需求，來保證商業(yè)街長遠(yuǎn)經(jīng)營穩(wěn)定。
五、×××商業(yè)街投資業(yè)主、自營業(yè)主和開發(fā)商三方風(fēng)險分析
1、投資業(yè)主風(fēng)險分析
商鋪不能及時租賃出去；
商鋪租賃的價格比較低；
商鋪升值潛力有限，不能轉(zhuǎn)手或難于轉(zhuǎn)手。
2、自營業(yè)主（租賃戶）風(fēng)險分析
項目招商在開業(yè)前不能完成85%以上或裝修未完成，項目不能如期開業(yè)或開業(yè)時間無限期拖延；
由于招商工作的疏漏，導(dǎo)致商業(yè)街內(nèi)經(jīng)營無序、魚龍混雜；
沒有統(tǒng)一的物管或物業(yè)管理費用比較高；
生意不是很理想或經(jīng)營慘淡；
開發(fā)商賣完后走人。
3、開發(fā)商風(fēng)險分析
投入大量招商推廣費用后，招商效果不明顯或收效甚微；
開發(fā)商自己沒有專業(yè)的招商人員，需聘請專業(yè)的招商公司，費用開支加大；
5-6區(qū)"只租不賣"或"先租后賣"，若招商不理想，今后的經(jīng)營或銷售會很困難；
項目不能如期開業(yè)，業(yè)主鬧事；
項目日后經(jīng)營不是很理想或經(jīng)營慘淡，則不利于開發(fā)商的品牌樹立。
項目不能獲得穩(wěn)定的投資回報，業(yè)主鬧事；
六、招商中存在的主要問題及規(guī)避方法
問 題 一：招商時間緊迫、任務(wù)量較大
如前面所述，項目的整個招商時間只剩下約5個月左右的時間，總共有約20000m2、800多個鋪位需要招商，因此時間非常緊迫，任務(wù)巨大。
規(guī)避方法：盡快確定整體招商執(zhí)行方案，引入專業(yè)的招商機構(gòu)開始工作，并組織專門的部門監(jiān)督管理。
問 題 二：已買商鋪的業(yè)主要求自營或自行轉(zhuǎn)租，可先前沒有交保證金，簽定相關(guān)協(xié)議，對其難以制約
規(guī)避方法：建議提前召開臨時業(yè)主大會，成立臨時業(yè)主委員會，協(xié)助開發(fā)商做好業(yè)主方面的種種工作，以保證項目能如期開業(yè)。
問 題 三：引入大型租賃戶后，可能導(dǎo)致租金達(dá)不到8%，業(yè)主不同意
引入大型主力店、知名品牌客戶，由于面積較大，其租金相對會降低，但引入大型租賃戶一次性可以租賃較大面積，另外大型品牌的進(jìn)駐會形成示范效用，吸引中小客戶進(jìn)駐，從而縮短整個招商周期，保證如期開業(yè)。
規(guī)避方法：開發(fā)商適當(dāng)?shù)慕o予一定租金補貼。
問 題 四：自營鋪位與大客戶租賃鋪位重疊
規(guī)避方法：
1、談大型包租客的同時，盡量給投資業(yè)主商鋪面積占比比較多的商鋪群給其選擇；
2、對大型包租客包租商鋪中的自營業(yè)主，可幫其調(diào)整到位置相對較好的委托出租商鋪中經(jīng)營，期間發(fā)生的租金差額可酌情給予補償。
問 題 五：2005年5月1日前招商任務(wù)完不成90%，影響開業(yè)
規(guī)避方法：在目前的形式下，必須對招商工作進(jìn)行科學(xué)、合理的評估，認(rèn)真分析招商工作中的問題和困難，正確預(yù)見并確定項目的開業(yè)時間。或者屆時制定相關(guān)的廣告宣傳活動，如大學(xué)生免費創(chuàng)業(yè)90天、自營業(yè)主經(jīng)營比賽等活動，由開發(fā)商免費提供開業(yè)時適量未租出商鋪，保證開業(yè)率達(dá)90％以上。
七、×××商業(yè)街計劃招商方式
×××商業(yè)街共有商鋪864個，現(xiàn)階段已售商鋪288個(截止2004年10月23日)，但真正意義上的整體招商仍未規(guī)劃和啟動，如按以前招商設(shè)想：1-4區(qū)招散戶，5-6區(qū)統(tǒng)一招商，如按2005年5月1日開業(yè)計劃，招商率達(dá)9%以上將有較大困難。
1、時間已來不及。從11月初開始計算，到明年4月底，僅僅剩下個6個月的時間，之間還有春節(jié)將延誤一個月時間，加上招商組織必須進(jìn)一步擴大，具體方案的確定，人員的招聘或磨合，招商廣告的策劃等等，至少將需要15-20天時間。也就是說四個月的時間要招滿864×90%（開業(yè)率）×（1-20%自營客戶）=622個商鋪，平均每月要招出138戶，每天要招出138÷30=4.6戶，將非常困難，以往長沙市任何地方都沒有類似速度，所以從時間上來來說已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。
2、嚴(yán)格按功能分區(qū)招商，那么三、四區(qū)的招商將有非常大的困難。
按目前功能分區(qū)，三區(qū)做男士用品、動動休閑產(chǎn)品，四區(qū)做兒童用品、文化用品，要招商有相當(dāng)大的困難，作為地下商業(yè)街，大品牌或有名品牌的選擇性不大，根據(jù)以往招商了解，男士服飾、兒童用品的客戶資源比起女裝類產(chǎn)品要少很大一部分比例，招商有很大一部分難度，加上相比一、二區(qū)位置，三、四區(qū)缺乏優(yōu)勢，如三、四區(qū)按目前功能分區(qū)經(jīng)營，將有很大困難。
3、一般商業(yè)項目，如考慮到以后的商業(yè)街形象和穩(wěn)定，招商工作都會策劃先行。及工程開始動工時就有功能定位設(shè)想，然后根據(jù)策劃要求進(jìn)行施工和招商，一般啟動時間略早于銷售或與銷售同步，就目前×××商業(yè)街來說，因招商啟動時間較晚，沒有事先策劃，加上已有288個商鋪的自主權(quán)掌握在一大群業(yè)主手中，招商過程中可能出現(xiàn)的困難或工作的不可操作性，將隨時影響招商工作的效果，影響商業(yè)街的整體形象和開業(yè)時間，如盲目啟動，到時將進(jìn)退兩難。
針對以上種種情況分析，如果要保證2005年5月商業(yè)街整體90%以上開業(yè)，且功能分區(qū)不混亂，經(jīng)營類別的包括購物、休閑、娛樂、餐飲等要素，建議目前啟動招商時，采取以下辦法：
1、在目前銷售的1-4區(qū)中1-3區(qū)招租散戶；
2、4-6區(qū)統(tǒng)一招租大型商業(yè)項目（目前銷售的只有4區(qū)）
1-3區(qū)招商方案
一、 功能定位及招商對象
功能定位：
1、因東塘周邊的商業(yè)企業(yè)中：友誼商城裝修后經(jīng)營定位為中高檔，東塘百貨經(jīng)營定位為高檔，×××旁的交易大樓、瀟湘服飾廣場經(jīng)營定位均是低檔，考慮到差異化經(jīng)營，×××商業(yè)街經(jīng)營定位應(yīng)該是中檔偏低。
2、 目前長沙的市場行情而言，散戶經(jīng)營女裝的市場份額大大的占據(jù)著主導(dǎo)地位，其中還帶動著美甲、內(nèi)衣、精品飾品的消費，故業(yè)內(nèi)人常說：女人的錢是最好賺的。所以，在本項目中，我們拿出一個區(qū)的位置來經(jīng)營女性服裝、服飾。也是為了保障經(jīng)營戶的利益，從而確保商家的穩(wěn)定性和市場的長期穩(wěn)步發(fā)展的前景。相對的，男裝和童裝在市場的份額中就顯得比例小很多，所以，他們所占的本項目面積并不是很大，全部集中在三區(qū)。
3、 就地下商業(yè)街在長沙經(jīng)營的歷史來講，長沙民眾已經(jīng)習(xí)慣將她定位為中檔偏下的消費場所。所以，較高檔的品牌進(jìn)駐長沙的地下商業(yè)街的可行性不是很大。故設(shè)一個區(qū)引進(jìn)一些二、三線服飾及相關(guān)品牌。
招商對象：
1區(qū)：品牌服飾（男、女品牌服飾、品牌內(nèi)衣、品牌布藝及時尚包類等）
2區(qū)：女性用品（時尚女裝、美容美甲、精美飾品等）
3區(qū)：男士用品（男士服飾、休閑品牌、運動服飾、兒童用品等）
三、招商人數(shù)
我司在10月19日至10月25日已進(jìn)行了初步委托租賃招商工作，從工作情況來看，建議由3名招商人員進(jìn)行招商比較合適
1-3區(qū)招商具體操作方法：
1）、召開臨時業(yè)主委員會，聘請專業(yè)公司在業(yè)主與租賃戶之間搭建招商信息平臺，讓其自行商定相關(guān)細(xì)節(jié)，開發(fā)商負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和監(jiān)督。
2）、5-6區(qū)由于目前沒有銷售出去，不存在產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離，招商難度相對較小，建議主要吸引大客戶進(jìn)駐，一方面可以加快招商速度，另一方面可以吸引廣大中小租賃戶進(jìn)駐。由于大客戶租賃時間相對較長、租賃面積相對較大，可能其租賃的價格會低于散戶租賃的價格，開發(fā)商會損失部分租金，但從長遠(yuǎn)來看這有利于整個商業(yè)街的經(jīng)營，有利于5-6區(qū)商鋪今后的銷售或租賃。
3）、1-4區(qū)由于目前銷售已經(jīng)過半，采用返租等方式目前操作起來可能比較困難，我司建議按以下辦法：
1-4區(qū)的招商比較復(fù)雜，主要分成兩塊--已售出商鋪的招商和迄今未售出商鋪的招商。因為它們兩者的特點不一樣，下面分別進(jìn)行闡述：
已售出商鋪的招商
到2004年10月20日為止，×××商業(yè)街目前已銷售鋪位285個，占1-4區(qū)總鋪位數(shù)的47.1%。這其中客戶主要分成自行招租、委托招租、自營三種。
對于這些客戶，由于前期沒有交納保證金，目前對其難以限制，工作會有一定的難度，為此我們制定以下方案：
1、以上客戶在11月30前可自行選擇自營、委托租賃還是自行租賃。
2、11月底以前購買商鋪選擇自營、自行招租的業(yè)主，在12月10日前到開發(fā)商處交納2000元自營保證金，簽定經(jīng)營公約和自營意向書，才能享受政府給予的優(yōu)惠稅收政策，如果能和整個商業(yè)街統(tǒng)一開業(yè)，屆時將退還2000元保證金。
3、11月底以前購買商鋪選擇委托租賃的業(yè)主在12月10日前可選擇由開發(fā)商指定的公司委托租賃，交納保證金，并簽定委托租賃協(xié)議。（詳見附后的委托租賃協(xié)議、租賃協(xié)議樣本）
4、11月30日后所有剩下的鋪位無條件交由開發(fā)商指定的公司整體代為租賃，且按現(xiàn)行價格年回報的8%的租金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)一招商。
這種方式簡單、明了，但實際操作起來可能會有一定的難度，因為要業(yè)主交納2000元保證金其主動權(quán)在業(yè)主手中，開發(fā)商難以制約，如果操作不好可能會遭到業(yè)主抵制，而導(dǎo)致整個招商工作被耽擱下來。
鑒于此種方案的缺點，我們建議采取以下措施，鼓勵客戶快速與公司簽定相關(guān)協(xié)議：
1、對于2004年10月30日前購鋪的客戶在2004年11月15日前與開發(fā)商指定的公司分別簽定自營意向書、自行招租意向書或委托租賃協(xié)議的，第一年后返物管費40%。
2、對于2004年10月30日前購鋪的客戶在2004年11月30日前與開發(fā)商指定的公司分別簽定自營意向書、自行招租意向書或委托租賃協(xié)議的，第一年后返物管費20%。
3、對于2004年10月30日后11月30日以前購鋪的客戶在簽定購鋪正式合同后5日內(nèi)與開發(fā)商指定的公司分別簽定自營協(xié)議、自行招租協(xié)議或委托租賃協(xié)議的，第一年后返物管費40%。
4、對于2004年10月30日后11月30日以前購鋪的客戶在簽定購鋪正式合同后10日內(nèi)與開發(fā)商指定的公司分別簽定自營協(xié)議、自行招租協(xié)議或委托租賃協(xié)議的，第一年后返物管費40%。
超出以上時間的，則不給予任何獎勵政策。
未售出商鋪的招商
11月30日后，如未出售的商鋪，一律交由開發(fā)商指定的招商公司代為租賃。11月30日后購買商鋪的業(yè)主，無條件選擇委托租賃。在簽定正式合同的同時簽定委托租賃協(xié)議，其中：
1、11月30日后購買商鋪的客戶在簽定正式合同的同時簽定委托租賃協(xié)議的，第一年后返物管費40%。
2、對于在簽定正式合同后5日內(nèi)簽定委托租賃協(xié)議的，第一年后返物管費30%。
3、對于在簽定正式合同后10日內(nèi)簽定委托租賃協(xié)議的，第一年后返物管費20%。
4、11月30日后購買商鋪的業(yè)主，仍需自營的，如該商鋪購買時已出租，將無條件選擇委托出租，租賃期限滿后，方可自營。如該商鋪購買時未出租，需交納2000元保證金，簽定經(jīng)營公約和自營意向書，保證和商業(yè)街同步開業(yè)后，才可自營，同時，第一年后返物管費20%。
五、具體招商細(xì)則：
1、1- 3區(qū)委托租賃機構(gòu)因長沙市××房地產(chǎn)顧問有限公司一直在營銷一線，有豐富
的客戶資源、了解業(yè)主和租賃戶的心理，建議業(yè)主直接委托其負(fù)責(zé)操作。
2、委托租賃具體操作流程。
業(yè)主購買商鋪 填寫經(jīng)營意向調(diào)查表 確認(rèn)自營、委托出租
協(xié)助業(yè)主和承租人簽訂租賃 公司收集承租客戶 投資業(yè)主簽定業(yè)主代租合同，并收取租賃中介傭金 信息、進(jìn)行談判 協(xié)議，交納履約保證金
裝修、開業(yè)
3、委托租賃合同附后。
八、×××商業(yè)街4-6區(qū)統(tǒng)一招商方案
一、基本原則
�。�1）定位原則
目前，隨著沃爾瑪、步步高、家潤多、國美、通程電器、友誼精品商城、通程精品商城等國內(nèi)外知名商業(yè)巨頭聚首東塘商圈，東塘的整體商業(yè)氛圍日益漸濃，作為名氣不大，沒有品牌知名度的×××商業(yè)街，特別是第四－六區(qū)統(tǒng)一招商項目的定位，應(yīng)遵守以下幾個原則：
A、引進(jìn)的項目必須能提升整個商業(yè)街的形象，帶動人氣，增強業(yè)主和經(jīng)營戶的投資信心，因此，應(yīng)該是東塘商圈其他賣場缺乏的項目，或者是將來在東塘更具競爭優(yōu)勢的項目。
B、引進(jìn)的項目必須考慮到商業(yè)街周邊企事業(yè)單位、居民區(qū)、學(xué)校等群體的購物習(xí)慣和消費需求，能培育穩(wěn)定的消費群體，有非常明確的針對性。
C、可以引進(jìn)國內(nèi)外大型知名商業(yè)機構(gòu)。
D、項目定位的覆蓋面，基本能輻射達(dá)到項目周邊3公里以內(nèi)。
�。�2）租金價位定價原則
A、租金基準(zhǔn)定價，應(yīng)全面權(quán)衡經(jīng)營戶和開發(fā)商的投資成本，目前，參照市場上按投資回報7 ~8%左右的價位，業(yè)主和經(jīng)營戶基本能接受，因此，第五、六區(qū)租金定價月基價應(yīng)為：售價×8%÷12個月。
B、因引進(jìn)的項目有知名度大小不同、影響力不同、規(guī)模大小不同，因此，在考慮基準(zhǔn)定價的基礎(chǔ)上，應(yīng)該考慮以下兩個著重點：
�、偃缫M(jìn)的項目知名度大，確實能提升商業(yè)街整體形象，帶動人流，其租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)參照市場行情，適當(dāng)略低于租金基準(zhǔn)定價，但租賃期應(yīng)至少達(dá)3年以上，且每年租金價格要保證5％左右的遞增。
�、谌缫M(jìn)的項目，只有一般知名度或影響力，對整個商業(yè)街的幫助不大，則可以按租金基準(zhǔn)定價作為參考定價。
�、垡虼笮蜕虡I(yè)項目裝修較一般商鋪復(fù)雜，往往需要1－3個月的裝修期，如×××商業(yè)街在明年2005年3月底客戶才能進(jìn)場裝修的情況下，建議給予免1－3個月裝修期的租金優(yōu)惠政策。
二、招商對象以及目標(biāo)顧客、租金預(yù)測
文化類品牌店
以教科書、綜合書刊、音像店、電腦配件店等為主，該群體以連鎖店經(jīng)營為主，一般要求鋪位面積200~1000m2（使用），其經(jīng)營實力、經(jīng)驗比較強，有很穩(wěn)定的消費群體，有較高的品牌影響力和號召力。
目標(biāo)顧客：1、東塘沿韶山南路至井灣子止，沿線一公里范圍內(nèi)的四十幾個中高等院校（不包括小學(xué)）。
2、×××商業(yè)街沿線一公里范圍內(nèi)的科研單位、技術(shù)單位、廣告信息公司以及有關(guān)文化愛好者。
租金預(yù)測：根據(jù)市場該群體的投資實例，預(yù)測租金60元/m2左右（建筑面積）。
餐飲、娛樂、休閑品牌店
以餐飲酒樓或餐飲美食廣場、電玩俱樂部、美容美體館、健身館、酒吧等為主，該類群體一般要求鋪位面積200~2000m2（使用），其經(jīng)營項目能做到與購物互補，有一定的規(guī)模和市場競爭力，能充分聚集人氣。
目標(biāo)顧客：1、東塘商圈講究生活品質(zhì)和品位的消費人士。
2、東塘商圈喜愛時尚，追求潮流的時尚男女。
3、東塘商圈熱愛生命、熱愛運動的都市青年以及大中學(xué)生。
4、來×××商業(yè)街購物后需其他消費的顧客。
5、東塘周邊喜愛休閑娛樂的廣大愛好者。
租金預(yù)測：根據(jù)對前期市場調(diào)查了解，租金預(yù)測可達(dá)40~70元/m0（建筑面積）。
大型知名商業(yè)連鎖機構(gòu)
該類機構(gòu)以國內(nèi)外知名商業(yè)品牌商場為主，一般要求面積達(dá)5000m2（建筑面積）以上，有其特定的消費群體，有廣泛的品牌知名度，有較高的商業(yè)信譽和超強的吸引力，能提升整個商業(yè)街整體定位，帶動人氣，增強業(yè)主和經(jīng)營戶的投資信心。
目標(biāo)顧客：東塘商圈乃至整個天心區(qū)、雨花區(qū)整個范圍內(nèi)的需家庭消費、生活所需開支的居民區(qū)、企事業(yè)單位、大中專院校以及來商業(yè)街購物的所有顧客。
租金預(yù)測：因該類商業(yè)機構(gòu)有其相當(dāng)大的知名度，根據(jù)其以往的投資習(xí)慣和投資成本，租金預(yù)測在25~50元/m2（建筑面積）。
注：因4區(qū)是先售后租，建議整個4區(qū)按售價年回報的8％進(jìn)行"帶租約銷售"，不允許自營，已簽商鋪買賣合同的業(yè)主要求自營的業(yè)主，有開發(fā)商同意后幫其換至3區(qū)，然后由開發(fā)商指定專業(yè)招商機構(gòu)統(tǒng)一招商大型商業(yè)項目。一方面保證按原計劃銷售1-4區(qū)，另一方面以4、5、6區(qū)的整體招商租金收益支付4區(qū)返租費用之后（因大型商業(yè)項目的租金可能略低于售價年回報的8％，故與返租租金有一定差額），開發(fā)商仍將有很大的租金收益。
九、×××商業(yè)街整體招商程序
序號 工 作 內(nèi) 容 日 期
一 進(jìn)行全市商業(yè)業(yè)態(tài)及招商、租賃市場調(diào)研 9月1日~11月1日
二 確定功能分區(qū)，確定招商平面圖及面積 11月1日之前
三 確定本項目的招商形式及條件 11月1日之前
1、租賃
2、合作經(jīng)營
四 招商工作中工商稅務(wù)費用的確定 11月1日之前
五 制定具體的招商項目明細(xì) 11月1日之前
1、項目分類
2、目標(biāo)客戶的定位
3、招商區(qū)域地點
六 制定各種招商項目的租金費用、收益預(yù)算、編制租金表 11月1日之前
七 制定宣傳推廣計劃及開支預(yù)算
1、招商工具 11月15日之前
（1）招商地點及辦公用品 11月15日之前
�。�2）確定物管及介入經(jīng)營管理隊伍 12月30日之前
（3）印制宣傳單、書刊、價目表 11月15日之前
2、招商文本
�。�1）招商手冊 11月15日之前
（2）租賃合同 11月1日之前
�。�3）合作經(jīng)營合同 11月1日之前
�。�4）物管文本 11月30日之前
（5）裝修要求 11月30日之前
�。�6）商業(yè)管理文本 11月30日之前
3、傳播及媒體
�。�1）制定詳盡的廣告創(chuàng)意、策略、訴求及執(zhí)行、控制方案 11月10日之前
（2）確定媒體及發(fā)布計劃 11月10日之前
�。�3）確定新聞媒體操控方案 11月10日之前
4、整體形象推廣方案 11月10日之前
八 全面開展招商工作 11月1日起
九 整形象推廣執(zhí)行 11月10日起
十 制定整體的以招商帶動銷售的計劃 11月1日前
十一 招商結(jié)束 2005年4月30日
十二 試業(yè)及開業(yè)推廣 2005年4月28日
十三 開業(yè) 2005年5月1日
十、整個商業(yè)街招商計劃
時間 完成招商率
2004.11.31前 40%
2004.12.30前 50%
2005.1.31前 60-65%
2005.2.28前 70%
2005.3.31 80%
2005.4.30 90％
1、計劃完成保障
目前已在營銷一線積累了300多個意向很強的客戶；
由于前期長時間跟進(jìn)，了解業(yè)主和租賃戶的意見；
目前已經(jīng)聯(lián)系了30多個大型租賃戶；
進(jìn)行了充分的市場調(diào)查，了解項目周邊商鋪的租賃情況及價格；
擁有專業(yè)的招商團(tuán)隊，具備餐飲、休閑、娛樂、百貨等方面專業(yè)人才，了解長沙市場有關(guān)商業(yè)情況
2、 違約處理辦法：
十一、整體方案中的費用承擔(dān)
開發(fā)商：
1、招商推廣費用
項目 費用預(yù)算（元） 備注
招商手冊制作 30,000 5000冊Ｘ6元/冊
招商推介活動 70,000 2-3次
報紙、電視廣告 200,000 /
開業(yè)慶典 200,000 /
合計 500,000
2、大型租賃客戶租金補貼
按實際發(fā)生計算
3、5－6區(qū)招商傭金及1－4區(qū)未出售商鋪招商傭金
按出租商鋪一個月的租金作為招商傭金給委托招商機構(gòu)，具體獎罰條款和相關(guān)費用須制定相關(guān)的委托招商合同。
業(yè)主：
1、如須委托長沙市××房地產(chǎn)顧問有限公司代為租賃，須支付委托租賃商鋪一個月的租金給長沙市××房地產(chǎn)顧問有限公司作為傭金，同時交納100/宗的資料費。
××房地產(chǎn)顧問有限公司：
1、 所有招商人員工資及提成
2、 所有招商人員的交通、通訊等招商有關(guān)費用
3、 所有招商合同工本費、辦公用品費等
|
|
點擊次數(shù):745