研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設的研究機構。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗豐富的高素質專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標是打造民營經(jīng)濟研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務范圍
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·市場營銷推廣
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·運營顧問服務
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研究報告
如何正確的開發(fā)復合型商業(yè)地產(chǎn)
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四年前，復合地產(chǎn)對大家而言，還是一個比較陌生的概念。但是四年以后，以廣州奧林匹克花園為代表，產(chǎn)生了深圳萬科四季花園、華僑城、北京ｓｏｈｏ現(xiàn)代城、鋒尚國際公寓、"清風湖模式"、樂得家·金瀚家園等各具特色的復合產(chǎn)品，這種樓盤以其超前的文化內(nèi)涵、先進的科學理念、全新的生活水準贏得了市場，同時也昭示著中國房地產(chǎn)復合發(fā)展階段的到來。
由于人們生活方式的根本變化，市場需求的大力驅動，在那些地理位置比較偏遠，地價相對便宜的地方，市場同質化現(xiàn)象十分嚴重。在這種信息大量過剩的情況下，想把買家的眼球吸引到項目上來，談何容易？同質化連帶的結果必然會產(chǎn)生一個分解點，這個分解點就是個性化需求的出現(xiàn)。
復合房地產(chǎn)的提出，正是為了適應這一需求。它將房地產(chǎn)開發(fā)與創(chuàng)造消費者生活方式密切結合起來，將房地產(chǎn)業(yè)和其他相關產(chǎn)業(yè)進行整合，從而將某種具有號召力又具有貼近性的生活方式完整地體現(xiàn)在房地產(chǎn)的規(guī)劃、開發(fā)、運營和服務的整個流程之中，滿足房地產(chǎn)對消費者的適用性功能價值，為消費者創(chuàng)造出充分體現(xiàn)生活感受和文化價值，使消費者享受到美的人居生活。這就是復合地產(chǎn)的要義。
理念內(nèi)涵深刻
復合地產(chǎn)作為一種全新的開發(fā)理念，它不是一句口號，也不是一段廣告詞，同時也并不像很多人所認為的那樣，一拍腦袋就能出來的想法。它貫穿了整個房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程，規(guī)劃設計、物業(yè)管理以及售后服務等各個環(huán)節(jié)。只有這樣，才能找到規(guī)劃設計的靈魂，才會在以后的規(guī)劃過程中緊扣主題。開發(fā)理念，既要在設計方式上有所表現(xiàn)，又要在外立面上表達出來。
要做好復合地產(chǎn)，首先必須在功能價值方面下功夫，如果連功能價值都做不好，那么就沒有資格做復合地產(chǎn)。復合地產(chǎn)是一種功能價值的具體體現(xiàn)，是有形的、實用的、可見的、物質化的東西，主要體現(xiàn)在規(guī)劃設計、戶型設計、建材使用等方面。做房地產(chǎn)的最終目的就是要給買家一個適宜的人居環(huán)境，所以復合地產(chǎn)只有滿足生活化需求，這樣才能算得上真正復合成功。如果復合地產(chǎn)離我們的生活需求很遠，且遙遙不可及，那么這個復合地產(chǎn)能算得上成功嗎？
復合地產(chǎn)是對傳統(tǒng)復合開發(fā)的一種更新。它屬于自選動作，難度系數(shù)很高。正因為它是自選動作，所以它需要一個總結的過程，需要一個標準化的過程。復合地產(chǎn)涉及到項目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)，其資源耗費要比一般房地產(chǎn)開發(fā)多，如果沒有統(tǒng)一的系統(tǒng)整合，要做復合地產(chǎn)是比較難的。
一個成功的復合地產(chǎn)項目，應該在開發(fā)理念、功能價值、生活體現(xiàn)、系統(tǒng)工程、開發(fā)模式、資源整合六方面體現(xiàn)出特色，否則復合地產(chǎn)就不是完整的復合，而是有缺陷的復合。
主題確定明確
剛開始的時候，很多人認為，復合地產(chǎn)就是很簡單地把許多不相干的功能拼湊在一塊兒而已，即把其他行業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)的功能進行隨意搭配，不進行有機整合。其實復合地產(chǎn)的內(nèi)涵不是簡單地把兩個產(chǎn)業(yè)拼湊在一塊兒，它至少必須具備兩個產(chǎn)業(yè)，且跟房地產(chǎn)高度關聯(lián)。他們之間的關系并不是借用某個產(chǎn)品來作為賣點，而是兩個產(chǎn)業(yè)之間處于一種互動、疊加的血肉相連、唇齒相依關系。復合房地產(chǎn)不是錯開，是融在一起，互動，優(yōu)勢互補。
復合地產(chǎn)究竟要復合什么題材？可以是體育、可以是旅游、也可以是文化產(chǎn)業(yè)等等，還是其他，這除了根據(jù)項目所處的具體情況、地理位置、資源狀況、綜合價格性能比等來綜合考慮外，還要與市場消費趨勢結合起來。地產(chǎn)的控制很重要，控制過度了，成本會增加；如果控制得太輕，可能充其量只是一個賣點。
比如把體育當成一個產(chǎn)業(yè)來做，要把復合理念滲透到理念設計、規(guī)劃設計、園林設計、戶型設計、物業(yè)管理等每一個角落、每一個毛孔，并把這些理念充分、完整地表達出來，具備權威性、排他性、惟一性，才能在市場里具有主動性和吸引力，才能在市場里站住腳。
傳統(tǒng)的住宅產(chǎn)品和一些能產(chǎn)生附加值的東西復合了以后，它給老百姓、消費者帶來的沖擊力和誘惑是不可抵擋的，尤其是一種復合產(chǎn)品在第一次進入某一個區(qū)域的時候，它基本上是無往而不勝的。傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)的建筑套路是一種標準工作，但是復合上去自選動作，就會出現(xiàn)一些教育因素、一些藝術元素等。所有這一切如果都建立在對目標客戶群的準確把握和適當理解上，使生產(chǎn)的產(chǎn)品和目標客戶群一致，那么這種效果產(chǎn)生的力量將是非常巨大的。
休閑產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)同樣也可以作復合地產(chǎn)，只不過要大膽一點。房地產(chǎn)和文化結合，那么文化含量一定要高，起到提高房地產(chǎn)品位的作用。當然無論是和醫(yī)衛(wèi)、體育、文藝，還是教育結合，這些也都只是一種表現(xiàn)形式而已，目的是通過互相融合提升項目品位，而最終起主導作用的還是房地產(chǎn)本身。
復合地產(chǎn)的主題既可以是單一的，也可以是多元的，但無論如何都必須具備以下特點：第一它必須人性化，如果所確定的主題和人類的基本需求高度相關，那么它成功的可能性就會大一些。在市場比較發(fā)達、人均收入比較高的地區(qū)，可以搞一些消費性的復合，比如健康、運動等項目。因為處于生存型的地區(qū)，他們對教育的依賴性比對體育的依賴性要強得多，這時要偏重教育。對人均收入也很高的地區(qū)，已經(jīng)處于小康型了，這時候要考慮消費型的復合內(nèi)容，比如體育、休閑產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)等。這些都必須符合實際需求，而且還要講究大中型區(qū)域之分。同時在主題方面，突出廣泛的群眾基礎，體現(xiàn)參與性與匹配性。主題與當?shù)叵M者的需求匹配，主題和資源能夠匹配，突出差異性和權威性。
對開發(fā)商來說，首先要具備過硬的基本功能，否則做復合地產(chǎn)是比較危險的。第二，要有預見未來、創(chuàng)新理念的能力。第三，要有把握市場、把握消費者需求的能力。第四，要有整合資源的能力，能夠把與房地產(chǎn)相關聯(lián)的產(chǎn)業(yè)整合成生活所需求的內(nèi)容。第五，要把握功能性價值和文化之間的平衡和經(jīng)營能力，體現(xiàn)功能價值和文化價值。
連鎖循序推進
現(xiàn)在有很多開發(fā)商，都在打復合地產(chǎn)的旗號，其中有一些人把復合地產(chǎn)的概念簡單地變成一個標簽，有很多人甚至把復合的題材變成綜合配套來考慮。比如以前有些開發(fā)商辦學校，辦主題公園，現(xiàn)在相鄰的項目就可以借著這些條件作復合地產(chǎn)。而復合地產(chǎn)既不是動工以后、開發(fā)以后、銷售以后才開始做的，也不是掛靠式、搭單式地來做，應該在規(guī)劃設計之前就把理念導入到每一個環(huán)節(jié)里去，從而把復合地產(chǎn)理念充分體現(xiàn)在生活的各個方面。
只有將項目主題變成真正開發(fā)理念，落實到項目上的房地產(chǎn)才算是真正的復合地產(chǎn)。對于因內(nèi)容主題較多，變成綜合性主題的項目，要根據(jù)它的實力、競爭狀況以及這個地區(qū)的經(jīng)營狀況來具體決定。所以無論是與體育產(chǎn)業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)，還是休閑產(chǎn)業(yè)進行復合，主題一定都要鮮明，顧客群定位準確。這樣做，起碼在起碼在價格戰(zhàn)打起來的時候，可能還會有點優(yōu)勢。
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