研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問(wèn)。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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研究報(bào)告
兒童購(gòu)物中心
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隨著購(gòu)物中心在數(shù)量上的增多，購(gòu)物中心的外觀、裝飾、主題、品牌組合等也不斷發(fā)生變化，人們對(duì)購(gòu)物的環(huán)境、服務(wù)、特色等也有個(gè)更高的要求。
目前，許多主題性商業(yè)不斷出現(xiàn)，自然也成為商業(yè)地產(chǎn)界人士關(guān)注的話題。由《商業(yè)設(shè)計(jì)》雜志、網(wǎng)易房產(chǎn)頻道和金棕櫚俱樂(lè)部主辦的“兒童主題商業(yè)成功案例研討”的金棕櫚第10期沙龍于2008年11月1日在北京舉行。本次沙龍圍繞兒童主題商業(yè)的話題展開，并將北京的幾個(gè)兒童主題的成功項(xiàng)目作為案例研討，邀請(qǐng)包括購(gòu)物中心的開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商、管理商等方面的專業(yè)人員參加。
本次活動(dòng)的目的是金棕櫚俱樂(lè)部一貫秉承的為業(yè)內(nèi)搭建交流平臺(tái)，方便行業(yè)內(nèi)人士合作，并促進(jìn)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)金融、商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理和商業(yè)零售之間的相互溝通和諧發(fā)展。
▲沙龍主題
兒童主題商業(yè)成功案例研討（包括兒童主題商業(yè)的發(fā)展前景、兒童主題商業(yè)的需求和供給、兒童主題商業(yè)的城市化差異等。）
▲主辦單位
網(wǎng)易房產(chǎn)頻道、《商業(yè)設(shè)計(jì)》雜志、金棕櫚俱樂(lè)部
▲舉辦時(shí)間
2008年11月1日（周六）下午2點(diǎn)-5點(diǎn)
▲舉辦地點(diǎn)
北京市海淀區(qū)北三環(huán)西路43號(hào)青云辦公區(qū)內(nèi)21A青云國(guó)際研發(fā)中心一層多功能廳
以下是對(duì)此次沙龍的圖文實(shí)錄：
主持人：很高興大家今天能夠光臨，而且今天還是有很多新的面孔，這一次也是我們俱樂(lè)部的第10次活動(dòng)，做了半年多了，這也是奧運(yùn)后的第一次，最主要是給大家搭建一個(gè)平臺(tái)，另外最初我們也在接觸一些項(xiàng)目，大家對(duì)這些主題項(xiàng)目很感興趣，包括婦女、兒童主題，近期針對(duì)不同的主題商業(yè)，還會(huì)有一些延長(zhǎng)。另外，我們未來(lái)的定位活動(dòng)可能會(huì)跟網(wǎng)易房地產(chǎn)平臺(tái)進(jìn)行一個(gè)友好的合作，朱總是很著名的做房地產(chǎn)廣告的人士，我想今天我們還是輕松聊天的形式，因?yàn)槲覀兪且粋�(gè)非盈利的機(jī)構(gòu)。我們這個(gè)活動(dòng)更輕松一點(diǎn)，我們更多的希望大家去交流，并不是我們有一個(gè)商業(yè)目的。但是，今天我們有幸地介紹幾個(gè)項(xiàng)目，在北京做兒童主題做得比較成功的項(xiàng)目。因?yàn)閮和黝}從需求來(lái)說(shuō)，大家都認(rèn)為它是一個(gè)好東西，但是做這個(gè)兒童主題的時(shí)候心里會(huì)有一些酸楚，因?yàn)橹芤坏街芪暹@個(gè)時(shí)間段存在一些問(wèn)題，實(shí)際現(xiàn)在獨(dú)立做兒童主題的人，基本沒(méi)人敢做，因?yàn)樗鼤?huì)有一個(gè)很長(zhǎng)的、相對(duì)來(lái)說(shuō)不太理想的運(yùn)營(yíng)時(shí)間段。但是我們現(xiàn)在也有一些人在嘗試，以其他業(yè)態(tài)形式存在的，像北京有比較好的比如說(shuō)官園、天意�，F(xiàn)在還有一個(gè)運(yùn)行了大概兩三年越做越成功的就是咱們現(xiàn)在說(shuō)的世紀(jì)金源的四層，我覺得從北京來(lái)說(shuō)，規(guī)模還是比較不錯(cuò)的。還有一個(gè)就是未來(lái)要開業(yè)的大鐘寺的這個(gè)兒童主題樂(lè)園，本來(lái)想請(qǐng)黃總來(lái)聊一下的，大鐘寺這個(gè)項(xiàng)目可
楊華：我是北京桑尼摩爾的，我們這個(gè)項(xiàng)目在今年6月1號(hào)開業(yè)，具體地點(diǎn)是太陽(yáng)宮，我們這個(gè)項(xiàng)目一共是28000平米，是全品類經(jīng)營(yíng)兒童用品的綜合兒童發(fā)展中心，我們北京桑尼摩爾除了經(jīng)營(yíng)商品，還有一些培訓(xùn)、教育、娛樂(lè)包括影院、劇場(chǎng)，把它結(jié)合在一起，形成這么一個(gè)兒童發(fā)展中心。現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)已經(jīng)有5個(gè)月了，就像主持人說(shuō)了那樣，周一到周五比較冷清，但是周六周日還是比較不錯(cuò)的。歡迎大家能夠到我們這個(gè)中心去看看。
主持人：想嘗試獨(dú)立兒童主題的，可以去學(xué)習(xí)學(xué)習(xí)，因?yàn)榇_實(shí)里面有很多可以借鑒的經(jīng)驗(yàn)。
楊華：我們的服務(wù)對(duì)象是0-18歲的少年，現(xiàn)在我們這個(gè)項(xiàng)目入駐的商戶非常有實(shí)力的，比如說(shuō)家有兒女培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，是全國(guó)連鎖的，目前我們的培訓(xùn)教室，每周六和周日保證每天有600個(gè)學(xué)生參加培訓(xùn)課程。像做培訓(xùn)教育的還有音樂(lè)培訓(xùn)，我們給孩子提供的是鋼琴一對(duì)一的服務(wù)，非常好的。再有的話，像娛樂(lè)項(xiàng)目來(lái)講的話，我們有室內(nèi)大型的娛樂(lè)項(xiàng)目，比如說(shuō)室內(nèi)手劃船等等大型室內(nèi)文具，同時(shí)對(duì)孩子的訓(xùn)練體驗(yàn)，我們也有，占地面積有300-400平米，非常大。桑尼摩爾不僅僅是一個(gè)商業(yè)模式，更多的是集文化、商業(yè)、娛樂(lè)，包括電子商務(wù)把它們作為一個(gè)集合的業(yè)態(tài)。
主持人：請(qǐng)光禾天地副總經(jīng)理幺總給大家講幾句。
幺強(qiáng)：我們是一家投資公司，去年地產(chǎn)前景不太好，我們這個(gè)項(xiàng)目，跟桑尼摩爾并不 遠(yuǎn)，整個(gè)的項(xiàng)目切斷大概不到4萬(wàn)平米，地下一層，地上兩層，地上的一層是7.6米，二層是7米，這個(gè)規(guī)�？隙ㄗ霾坏匠笮偷纳倘�，但是獨(dú)有特色。在今年的年初，我們得到了各方面的信息，決定引入一個(gè)從兒童職業(yè)體驗(yàn)式項(xiàng)目，整個(gè)項(xiàng)目我們認(rèn)為還是比較有特點(diǎn)，我估計(jì)跟大鐘寺還比較類似，因?yàn)楦S總這邊也交流過(guò)。
主持人：你們加在一起就可以形成北方地區(qū)最大的兒童商圈。
幺總：這里面還有一個(gè)區(qū)別，它不像桑尼摩爾有這么大的決心，我們所有的兒童業(yè)態(tài)基本上做到了是我們自己這個(gè)為核心，它不會(huì)再往下面去發(fā)展。整個(gè)項(xiàng)目的材料，我?guī)?lái)了一些材料，大家可以看看。我在北京待的時(shí)間不是特別得多，我想借這個(gè)機(jī)會(huì)，跟一些專業(yè)人士仔細(xì)交流。
主持人：下一個(gè)是青島紫貝基置業(yè)有限公司的周總，在青島開發(fā)了兩個(gè)項(xiàng)目，您簡(jiǎn)單介一下吧！
周原：該說(shuō)我們開發(fā)的是比較典型的三線城市，目前我們?cè)谧龅捻?xiàng)目是這個(gè)區(qū)域最好的項(xiàng)目，另外還加上一些主題店。因?yàn)槲覀冞@個(gè)項(xiàng)目還處于初級(jí)階段，所以現(xiàn)在我們是以學(xué)習(xí)的心態(tài)過(guò)來(lái)聽取一些好的經(jīng)驗(yàn)的。
主持人：下一位是易初蓮花連鎖超市副總經(jīng)理田總。
田曉光：很長(zhǎng)時(shí)間都沒(méi)見了，我們這個(gè)超市業(yè)態(tài)現(xiàn)在也面臨著重新洗牌的過(guò)程，未來(lái)
的發(fā)展肯定是綜合性的，所以這次來(lái)想聽聽在兒童主題方面做得成功的，如果有可能的話，這種業(yè)態(tài)我覺得跟超市和購(gòu)物中心結(jié)合起來(lái)，這樣的話，可以全方位、全時(shí)段地進(jìn)行，所以這次來(lái)就是為了學(xué)習(xí)學(xué)習(xí)。
主持人：下一位是孔雀城項(xiàng)目的總監(jiān)王總。
王浩：我們有一些商業(yè)配套比較大，我們做京郊的別墅，就是吸引老人和孩子為主去做的，所以對(duì)兒童的商業(yè)、兒童主題這種概念應(yīng)該算是比較關(guān)心。但是我們?cè)跔I(yíng)銷過(guò)程中，做小孩這些東西，可能比起各位做的兒童商業(yè)的東西，就是小巫見大巫了。我們是做一些室外的關(guān)于兒童的一些活動(dòng)，點(diǎn)式的活動(dòng)做得比較多，還沒(méi)有做到這么全的面，所以這次來(lái)是開闊一下思維模式。
主持人：下一位是北京百瑞思房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司的高總。
高倩：北京百瑞思房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司，在上海叫上海百瑞思投資有限公司，應(yīng)該說(shuō)我自己的定位是叫商業(yè)地產(chǎn)綜合服務(wù)商，負(fù)責(zé)一線二線路經(jīng)銷商，經(jīng)歷過(guò)甲方到乙方以后覺得，做甲方是用別人的平臺(tái)做事，所以就決定做乙方。目前我們也是做一些招商代理的工作居多，我希望大家在上海和西安拓展兒童品牌或者相關(guān)的品牌，可以跟我們聯(lián)系，因?yàn)槲覀兊捻?xiàng)目也都是非常好的位置。很開心能跟大家認(rèn)識(shí)，我很感謝胡總的邀請(qǐng)，謝謝！
主持人：下面請(qǐng)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)商務(wù)部經(jīng)理謝文杰來(lái)說(shuō)一下。
謝文杰：這里面很多都是老朋友，包括朱總以前都是合作者，包括高總都是很多年的朋友。萬(wàn)達(dá)現(xiàn)在是12萬(wàn)平米以上，到2015年我們準(zhǔn)備做到50家購(gòu)物中心的規(guī)模，從現(xiàn)在的招商情況來(lái)說(shuō)，我們也簽了很多的研發(fā)客戶，從收益來(lái)講，也在要求我們多探討一些體驗(yàn)式的，包括兒童、包括餐飲娛樂(lè)的業(yè)態(tài)，今天很榮幸參加胡總的會(huì)。胡總這邊也在參與我們?nèi)f達(dá)購(gòu)物中心建設(shè)活動(dòng)。
主持人：仲量聯(lián)行商鋪部招商經(jīng)理，劉陽(yáng)是做招商工作的，應(yīng)該說(shuō)做商業(yè)的人沒(méi)有人不知道你做的項(xiàng)目。你來(lái)介紹一下吧！
劉陽(yáng)：從我個(gè)人公司的角度來(lái)看，獨(dú)立做這種大型的兒童主題確實(shí)風(fēng)險(xiǎn)很大，我也考慮具體該怎樣去運(yùn)作。目前我們正在代理國(guó)外的項(xiàng)目。
主持人：做兒童城實(shí)際上大家最早都會(huì)想這個(gè)事，但是算起來(lái)的話，覺得還是挺難的。
劉陽(yáng)：對(duì)，現(xiàn)在兒童的消費(fèi)還不一樣，而且它的回報(bào)也不同。只有把這些都融一塊，才有可能達(dá)到一個(gè)預(yù)想的效果。
主持人：請(qǐng)購(gòu)物中心專業(yè)委員會(huì)的會(huì)員部劉部長(zhǎng)來(lái)講一下吧！
劉惠玲：圍繞著商務(wù)部即將辦法的規(guī)劃和等級(jí)劃分，我們進(jìn)行了研討，另外14號(hào)有一個(gè)會(huì)，我們請(qǐng)了意大利設(shè)計(jì)品牌的總裁和英國(guó)設(shè)計(jì)品牌界的人、還有一些大的牌子，因?yàn)橘?gòu)物中心這一塊，在招商這個(gè)話題上，問(wèn)題比較多，要想讓購(gòu)物中心良性發(fā)展，有些大的品牌招商難度也比較大，所以我們14號(hào)上午有一個(gè)交流會(huì)，希望大家來(lái)參加。
主持人：這也是一個(gè)非常好的機(jī)會(huì)，我覺得如果大家有興趣的話，特別是最近有商業(yè)計(jì)劃的人可以去交流交流。
嘉賓：這次很高興參加這個(gè)會(huì)，我們也有意向來(lái)辦一個(gè)關(guān)于兒童主題的沙龍，希望可以多學(xué)習(xí)一些經(jīng)驗(yàn)。
主持人：網(wǎng)易房產(chǎn)頻道的趙主編先說(shuō)一下。
趙姝岫：朱總可以代表我們內(nèi)容和營(yíng)銷部門去講，我們網(wǎng)易雖然是一個(gè)非常著名的門戶媒體，但是在房產(chǎn)方面，我們還是小學(xué)生，實(shí)事求是地講，去年年底剛剛上市，但是我們這個(gè)團(tuán)隊(duì)比較努力，我們是在用奔跑的速度向一些榜樣型的媒體學(xué)習(xí)。另外我們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)，包括高端物業(yè)消費(fèi)心理的研究，對(duì)國(guó)外購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)模式，我想都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了一般媒體的運(yùn)作方式，我們也希望在競(jìng)爭(zhēng)這么激烈的北京市場(chǎng)媒體氛圍中，走出一個(gè)特色化的道路，我們也希望通過(guò)我們的努力，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)易房產(chǎn)專業(yè)化這樣一個(gè)平臺(tái)，也希望大家繼續(xù)關(guān)注，謝謝！
張?zhí)煜瑁何覀冊(cè)O(shè)計(jì)大型的購(gòu)物中心比較多一些，其中有兩個(gè)項(xiàng)目規(guī)模比較大，另外這里涉及到以兒童為主題的商業(yè)業(yè)態(tài)比較多。
主持人：天線寶寶就有好幾千平米。
張?zhí)煜瑁簩?duì)，是一個(gè)比較大的室內(nèi)兒童獨(dú)立中心。
主持人：我們提供了一些圖片、照片，大家相互可以交流交流。
張莎：這是桑尼摩爾的一些相關(guān)照片，這是一層，兒童互動(dòng)的一些設(shè)施。這個(gè)是在樓層的地方拍的照片，大家可以看到上面寫的每一層都有什么樣的設(shè)施。這邊還有一些培訓(xùn)類的，二三層是服裝，四層是有了項(xiàng)目，主要是經(jīng)營(yíng)運(yùn)動(dòng)產(chǎn)品。這個(gè)是外觀的照片，這個(gè)離地鐵站特別近，地鐵太陽(yáng)宮出站就可以到達(dá)。下一張是世紀(jì)金源的項(xiàng)目，這是它的主題店。這一張是官園商品批發(fā)市場(chǎng)，它其中有一個(gè)獨(dú)立的兒童館。一層主要就是服裝，二層是經(jīng)營(yíng)玩具類。另外大鐘寺這邊也簡(jiǎn)單地介紹一下，因?yàn)檫�沒(méi)有開業(yè)，所以我還沒(méi)有拿到一手照片。
主持人：我簡(jiǎn)單說(shuō)一下，這是我們做的跟兒童主題有關(guān)的商業(yè)地產(chǎn)模式。這個(gè)當(dāng)初我們研究了很長(zhǎng)時(shí)間，覺得做兒童的這個(gè)項(xiàng)目還是很難，但是沒(méi)有的話，肯定不行。因?yàn)槲磥?lái)家庭型的購(gòu)物，兒童主題肯定是必備的。所以在當(dāng)時(shí)，我們還是考慮了這種不同的客戶群，主要考慮了四種客戶群，一種是兒童產(chǎn)業(yè)群、還有一種是主力商業(yè)群，還有一種是夕陽(yáng)商業(yè)群。剛才大家也看了一些商場(chǎng)內(nèi)部的情景，我們?cè)谶@個(gè)情景里用了一條船，其他的項(xiàng)目里用的是城堡，包括大鐘寺，第一輪項(xiàng)目我們?cè)谧觯镜睦砟罡覀兪且恢碌�，把船型的兒童理念的空間，改為了波音727的飛機(jī)，實(shí)際情景化是現(xiàn)在商業(yè)參與的最容易的表現(xiàn)。另外一個(gè)，第二個(gè)概念就是節(jié)點(diǎn)，通過(guò)一個(gè)城堡來(lái)體現(xiàn)兒童節(jié)點(diǎn)，因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在很多項(xiàng)目都在通過(guò)一系列的情景來(lái)反映。大概一個(gè)節(jié)點(diǎn)能夠占3000平米左右，包括現(xiàn)在兒童主題，如果大家想做兒童主題，我覺得做3000-5000平米很簡(jiǎn)單，如果做一萬(wàn)平米以上，太難了，5000平米的以內(nèi)的兒童主題，我覺得在任何城市都可以實(shí)現(xiàn)。節(jié)點(diǎn)只能在某個(gè)區(qū)域的中心，因?yàn)槲覀冏錾虡I(yè)目的還是有很多店，它是要通過(guò)不同的節(jié)點(diǎn)之間，還要通過(guò)街區(qū)，包括萬(wàn)達(dá)最早就是做（啞鈴），它的大節(jié)點(diǎn)就是幾個(gè)主題店，大鐘寺現(xiàn)在也在不斷地提升。我們現(xiàn)在有兩個(gè)項(xiàng)目涉及到紅星美凱龍的活動(dòng)，實(shí)際這個(gè)商業(yè)發(fā)展有幾個(gè)階段，包括像建材這種，到休閑類、體驗(yàn)式的，我覺得這還不是一個(gè)最高階段，最高階段就是為了展示。但是這種往往你選址選得好，所有走品牌化的商家都需要有一個(gè)旗艦店。我們當(dāng)初也考慮了，如果你要做這個(gè)主題商業(yè)，是不是考慮運(yùn)營(yíng)的一些東西，這些我們已經(jīng)考慮到了，不管是自己做，還是說(shuō)我這里有運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)在經(jīng)營(yíng)。另外一點(diǎn)，還是我們現(xiàn)在說(shuō)的從我們研究?jī)和瘶I(yè)態(tài)的發(fā)展，我們還是覺得業(yè)態(tài)是個(gè)很危險(xiǎn)的東西，如果獨(dú)立存在的話，經(jīng)營(yíng)起來(lái)很辛苦，可能達(dá)不到最理想的效果。所謂商業(yè)有兩塊，一個(gè)是面積，一個(gè)是時(shí)段，這兩個(gè)都值錢了，這個(gè)商業(yè)才值錢。所以我們當(dāng)初也是研究了兒童主題，或者一個(gè)大的購(gòu)物中心做起來(lái)會(huì)很容易，因?yàn)樗腔パa(bǔ)型的，往往在這個(gè)情況下，假如你把兒童主題和休閑餐飲搭配起來(lái)，可能會(huì)做得更好一些，穿插一些受眾人群，這是值得研究的一個(gè)主題。另外，就是規(guī)模假設(shè)在兩萬(wàn)平米以內(nèi)的商業(yè)主體，最后它會(huì)選擇往兒童主題去走。這是我們當(dāng)時(shí)做的一些簡(jiǎn)單的模型，主要的想法或者一些比較具體的包括當(dāng)時(shí)我們也考慮到比如說(shuō)在不同的時(shí)間段來(lái)帶動(dòng)等等，這些就不細(xì)說(shuō)了。
張?zhí)煜瑁汉芨吲d跟大家認(rèn)識(shí)，我先簡(jiǎn)單談一些我的思路，算是拋磚引玉。兒童這個(gè)主題現(xiàn)在來(lái)講，是很多市場(chǎng)上的熱點(diǎn)，桑尼摩爾這個(gè)項(xiàng)目大家也比較了解，整體來(lái)考慮的話，兒童作為單獨(dú)的業(yè)態(tài)存在，我們感覺是很困難。什么原因呢？因?yàn)閮和瘉?lái)，他肯定是家長(zhǎng)來(lái)著他來(lái)，雖然是這個(gè)兒童的消費(fèi)，實(shí)際上買單的是家長(zhǎng)。如果這個(gè)項(xiàng)目單純?nèi)慷际菫閮和可碛喿�，很可能�?huì)形成一個(gè)什么情況呢？就是家長(zhǎng)帶著孩子來(lái)了之后，他無(wú)處可去，只是滿足了兒童的需要，他不可能長(zhǎng)時(shí)間待在沒(méi)辦法產(chǎn)生任何消費(fèi)行為的地方，這就是我覺得兒童主題單獨(dú)存在的最大難題。如果完全做成這種業(yè)態(tài)組合，那么將來(lái)生存的壓力非常大。剛才胡總講了整個(gè)情景式的設(shè)計(jì)，這種業(yè)態(tài)的組合非常好，原來(lái)做的幾個(gè)心目都沒(méi)有涉及到，比如說(shuō)金源原來(lái)的市場(chǎng)定位不是做兒童的，因?yàn)樵瓉?lái)沒(méi)有想到兒童可以做這么大、做這么火，因?yàn)樽钤缫彩且粋�(gè)很小的配套設(shè)施。后來(lái)做了兒童這塊以后，越做越好，逐漸形成了現(xiàn)在的規(guī)模，整個(gè)也是市場(chǎng)的因素。但是實(shí)際上如果重新來(lái)做的話，金源可以做得更好，采用胡總的這種設(shè)計(jì)風(fēng)格，但是當(dāng)時(shí)根本沒(méi)考慮到這些。但是現(xiàn)在做得比較好的，我覺得他還是有一個(gè)很大的優(yōu)勢(shì)，就是他的業(yè)態(tài)的互補(bǔ)，因?yàn)槊娣e非常大，不管是超市、百貨、餐飲，去了以后，大人可以待很長(zhǎng)時(shí)間，他可以有地可去。第一孩子有去的地方，另外一個(gè)，他自己也有去的地方，這樣的話，這個(gè)互補(bǔ)關(guān)系就成立了。如果是一個(gè)單純的兒童的去處，我覺得是比較有難度的。另外一個(gè)，兒童這個(gè)部分，總體來(lái)講，承受能力相對(duì)來(lái)講比較大，比如很多是很吸引人的業(yè)態(tài)，比如像培訓(xùn)、教育、游戲、娛樂(lè)，但是他現(xiàn)在遇到最大的障礙，就是只有到周末節(jié)假日才會(huì)有不錯(cuò)的經(jīng)營(yíng)效果。所以我認(rèn)為兒童這塊還是作為一個(gè)附加的模式存在比較好。
喬崇國(guó)：我是北京源亞商業(yè)管理有限公司的，今天也是來(lái)學(xué)習(xí)交流一下經(jīng)驗(yàn)。
劉智勇：我們?nèi)f商聯(lián)行投資顧問(wèn)有限公司成立不太久，跟市場(chǎng)打交道比較多一些，主要是從事這些方面的工
主持人：還有北京紅黃藍(lán)兒童教育科技發(fā)展有限公司拓展總監(jiān)張總。
張薇：我們是做兒童早教，上個(gè)月第一筆融資到位，09年親子園我們要開21家，幼兒園有19家，我們的親子園要進(jìn)商場(chǎng)，第二是幼兒園模式會(huì)跟大的房地產(chǎn)開發(fā)商聯(lián)合，做一個(gè)戰(zhàn)略的合作，在座的都是房地產(chǎn)界的精英，希望下一步會(huì)有一系列的合作。我們進(jìn)商場(chǎng)主要是800-1000的規(guī)模，主要是0-6歲的親子。跟萬(wàn)達(dá)我們也達(dá)成了戰(zhàn)略聯(lián)盟，他會(huì)把比較大的教育面積給我們，包括我們有比較低的租金，因?yàn)槲覀兊睦麧?rùn)很薄，要維持項(xiàng)目的正常運(yùn)作，可能需要全社會(huì)的關(guān)注，大家都經(jīng)常說(shuō)教育是朝陽(yáng)行業(yè)，說(shuō)得是比較多，但是實(shí)際關(guān)注比較少。希望以后從教育這塊，無(wú)論是媒體、社會(huì)、家庭包括政府都應(yīng)該關(guān)注教育這塊行業(yè)，如果以后我們有合作的話，租金這塊一定要低，這樣我們才能接受。幼兒園我們一般是看開發(fā)的規(guī)模，而且必須有基礎(chǔ)配套，最好面積越大越好，比如說(shuō)2500-3000，我們至少要有6個(gè)班的規(guī)模，這樣才會(huì)保證后期的運(yùn)營(yíng)，而且戶外活動(dòng)場(chǎng)地要多一些，如果這里面有樓盤的開發(fā)商，如果做配套，盡可能多一點(diǎn)地把這個(gè)空間讓利給幼兒園和孩子。謝謝！
楊華：現(xiàn)在餐飲這塊的確需要有餐飲業(yè)的加入，像麥當(dāng)勞、肯德基我們也想過(guò)，但是畢竟條件還不夠。現(xiàn)在我們有一個(gè)叫太空艙的設(shè)施，現(xiàn)在一層主要是賽百味等店的進(jìn)駐，正在裝修當(dāng)中，未來(lái)一層需要增加功能性的區(qū)域。孩子是由家長(zhǎng)領(lǐng)進(jìn)來(lái)的，孩子玩得很高興，家長(zhǎng)沒(méi)地方去，所以我們通過(guò)這幾個(gè)月的摸索，我們就希望增加一些功能區(qū)，而且希望它們能夠符合社區(qū)老百姓的一個(gè)消費(fèi)需求，包括地下一層我們跟京客隆合作，在11月中下旬的時(shí)候正式開業(yè)，能夠吸引我們太陽(yáng)宮周邊社區(qū)的消費(fèi)群體�，F(xiàn)在成人消費(fèi)確實(shí)是一個(gè)需要，但是28000平米確實(shí)不夠，因?yàn)槲覀儚拈_業(yè)以后，就開始做周邊市場(chǎng)調(diào)查，從周邊消費(fèi)調(diào)查記錄顯示，確實(shí)周邊更需要我們有一個(gè)配套的設(shè)施，首先就是超市，其他的比如說(shuō)他希望有一些成人的消費(fèi)，所以下一步會(huì)考慮這方面的投入。
主持人：從我們做商業(yè)方面來(lái)講，你越做會(huì)發(fā)現(xiàn)越小，往往蓋的時(shí)候覺得這么大能不能塞滿。到底是5萬(wàn)平米好、10萬(wàn)平米好，還是20萬(wàn)平米好，確實(shí)是個(gè)矛盾，誰(shuí)做都覺得挺費(fèi)心的。
楊華：其實(shí)我們做的時(shí)候也有很多困擾，當(dāng)時(shí)招商的時(shí)候，我們確實(shí)希望能夠跟“紅黃藍(lán)”有一個(gè)合作，其實(shí)最根本的一個(gè)矛盾，就是他希望租金很低，我希望很高，所以桑尼摩爾這種經(jīng)營(yíng)模式繼續(xù)往下走的話，真的是需要社會(huì)各界的支持，政府政策上的支持，包括品牌資源的支持。
謝文杰：像萬(wàn)達(dá)能跟這樣的企業(yè)合作也是非常不錯(cuò)的，像我們現(xiàn)在做定制的產(chǎn)品，我們是拿地之初基本上所有的租賃合同全要簽完。所以我們一開始就希望跟商家們溝通，溝通完了以后，80%的商家們都任務(wù)沒(méi)有問(wèn)題，那我們會(huì)把這個(gè)地拿下來(lái)，然后根據(jù)大家的需要規(guī)劃。像我們現(xiàn)在也在探討一些，減少大的主題店面，因?yàn)榇_實(shí)他們的承受租金能力，可能比“紅黃藍(lán)”等低。其實(shí)像這種我們也在減少主題店，包括拿地的時(shí)候經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，從開發(fā)商的角度來(lái)講，肯定是希望做得越滿越好。我們也參考過(guò)“紅黃藍(lán)”、還有像神采飛翔等等，其實(shí)對(duì)于我們?nèi)f達(dá)來(lái)講，他們成活能力是比主題店的成活能力要強(qiáng)的。而且他們有一些不好的樓層和位置，他們是比較容易接受的。但是像做兒童的、包括做電玩的這種，對(duì)位置要求并不是很高，所以我覺得同樣的位置來(lái)講，倒不是很大的問(wèn)題，但是作為開發(fā)商來(lái)講，肯定是希望達(dá)到利益的最大化。
主持人：幺總來(lái)講講吧！
幺強(qiáng)：投資確實(shí)比較大，方方面面的事情比較多，他們引入了品牌，我們自己也開發(fā)了這樣的模式。兒童職業(yè)體驗(yàn)的理念是1997年由墨西哥的幾個(gè)老師提出來(lái)的，1999年在墨西哥先做了一個(gè)規(guī)模不是很大、6000平米左右，在商場(chǎng)的地下層做了一個(gè)應(yīng)該算是全球第一個(gè)成功的兒童職業(yè)體驗(yàn)樂(lè)園，其實(shí)就是兒童樂(lè)園的意思。這個(gè)兒童城簡(jiǎn)單跟大家說(shuō)一下，按照這個(gè)比例微縮一下城市，里面上百種職業(yè)體驗(yàn)，小可以親身去參與。它內(nèi)部有自己的金融系，比如說(shuō)小孩在這里面可能就是打工的，而在另外一個(gè)體系里他學(xué)要技能等等的，可能是要付費(fèi)的。第一塊是商業(yè)收入，第二塊是簡(jiǎn)單的餐飲和小商品的配套服務(wù)�；ㄕ驽X的點(diǎn)會(huì)非常少，基本上就是滿足基礎(chǔ)的餐飲服務(wù)而已，而且通過(guò)自己的勞動(dòng)就可以買到。第三塊是品牌合作，要想跟真的世界越來(lái)越像的話，里面所有的世界都是現(xiàn)實(shí)世界投射進(jìn)去的，比如說(shuō)你弄一個(gè)汽車駕校他會(huì)不感興趣，但是奧迪在里面搞一個(gè)汽車駕校，他明顯會(huì)覺得那個(gè)層次都不一樣。我們本身作為投資公司來(lái)說(shuō)，我們基本上鎖定的是世界500強(qiáng)，我們基本上是跟他們談合作。本身對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，是不會(huì)牽扯到任何的收入，商業(yè)模式很簡(jiǎn)單，但是從運(yùn)營(yíng)管理來(lái)說(shuō)，又非常困難。前一段我從國(guó)外去找跟主題公園的合作，因?yàn)樵趪?guó)內(nèi)聊了一些不是特別滿意。整個(gè)人工非常密集，在一萬(wàn)平米里面，做各種各樣的活動(dòng)，為了所有小孩的安全，引入了隨時(shí)可以定位他們的信息系統(tǒng)，光那套系統(tǒng)就投資比較大。
主持人：到時(shí)候你開業(yè)的時(shí)候，在座的各位去你們就可以發(fā)會(huì)員卡。
幺強(qiáng)：我們對(duì)它的信心其實(shí)就是來(lái)自于無(wú)論是日本、臺(tái)灣、香港的，平日人都是比較多的，像我去日本，提前要三個(gè)月的。杭州開了一家，基本上完全市政府來(lái)選擇由本地的企業(yè)去扶持，但是投資規(guī)模稍微小了一點(diǎn)，所以做得粗糙一點(diǎn)。
高倩：我們其實(shí)今年才剛拿的地。
喬崇國(guó)：做兒童的區(qū)域是比較困惑的，我們只是一個(gè)簡(jiǎn)單的招商，最近做了一個(gè)南四環(huán)的項(xiàng)目，他們是一個(gè)賣兒童用品的，再加上兒童攝影，這兩個(gè)組合起來(lái)非常好。但是涉及到十幾種的，包括早教的、包括音樂(lè)的，兒童購(gòu)物一類是嬰兒的、包括一些喂奶的東西，還有是一歲半到兩歲階段，買服裝和玩具。其實(shí)購(gòu)物也是這樣，品牌比較少，南方和北方不一樣，包括兒童也是這樣，兒童的衣服發(fā)往北方和南方的肯定有一定的區(qū)別，所以溝通起來(lái)，就是這個(gè)問(wèn)題。
主持人：你們做的項(xiàng)目最大的達(dá)到多少平米？
喬崇國(guó)：到一萬(wàn)平米以上算是比較大的了，因?yàn)槟壳暗南M(fèi)模式就是以家庭消費(fèi)模式為主，一般到周末的時(shí)候，一家人都要過(guò)來(lái)。除了飯店是一起進(jìn)去之外，兒童一般都是想找一個(gè)自己的區(qū)域，當(dāng)然有一些項(xiàng)目，像深圳原來(lái)有一個(gè)項(xiàng)目叫兒童主題餐廳，一年前去還有，一年后去就沒(méi)有了，說(shuō)明有些創(chuàng)新還是不符合實(shí)際的。在座做父母的都有一個(gè)感覺，你到小孩去商場(chǎng)的時(shí)候，無(wú)外乎就是這些，吃的上面跟家長(zhǎng)沒(méi)有太大的區(qū)別，購(gòu)物方面沒(méi)有太多創(chuàng)新的業(yè)態(tài)出現(xiàn)。每個(gè)家庭情況不一樣，像我的小孩我就讓他學(xué)跆拳道，因?yàn)樗眢w不好。像兒童攝影也是，我跟他們聊的時(shí)候，他們就說(shuō)，我基本上一天做一單就可以了，我今天就掙錢了。一般來(lái)說(shuō)，給小孩拍照片，一般都是滿月、百天、周年，不可能每天都去，本身這些消費(fèi)都有固定的模式，但是有些東西它就是做不大。
主持人：劉總做了很多大型的類似專業(yè)性的購(gòu)物中心，這里面可能也存在著品種、品類和規(guī)模的因素。
劉智勇：談感受我說(shuō)不上，但是，碰巧我最近這段時(shí)間做一種類似主題公園的商業(yè)模式，規(guī)模非常大，現(xiàn)在正在跟國(guó)內(nèi)外的投資者在討論這方面的問(wèn)題，還有政府支持方面，也都在做工作。去年有一段時(shí)間在做這個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候，研究過(guò)一陣子這個(gè)主題商業(yè)，我們把主題商業(yè)這些都研究過(guò)，他們?nèi)ハ愀劭疾旎貋?lái)跟我說(shuō)，就是說(shuō)這個(gè)項(xiàng)目大概超過(guò)十萬(wàn)平米，主要是以兒童為主題。但是，他這個(gè)項(xiàng)目非�；鸨瑸槭裁茨兀烤褪且�?yàn)樗且粋�(gè)雙向式的、互動(dòng)式的，里面有很多娛樂(lè)參與因素安排到一些訓(xùn)練技能方式中去。比如說(shuō)小孩去了以后，會(huì)學(xué)做菜，畫畫、做陶器，實(shí)際上這都是后期大人做的事情，但是現(xiàn)在就是把它低齡化，讓小孩去嘗試，這些小孩就特別有興趣。它這種因?yàn)楸旧硎谴笕说氖虑�，所以叫小孩做的時(shí)候，大人也可以參與進(jìn)去，所以我們覺得特別好。咱們說(shuō)兒童主題的時(shí)候，其實(shí)迪斯尼是最大的兒童主題，它并不完全是小孩的樂(lè)園，也有成人樂(lè)園。包括日本、韓國(guó)的動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)，為什么發(fā)展這么快，占有比重這么大，而我們國(guó)家和政府已經(jīng)有扶持的資金，但是這個(gè)東西一直不溫不火，現(xiàn)在動(dòng)漫最成型的就在湖南，包括上海、河北、廣東，很多地方都做過(guò)，但是都不成型。為什么？實(shí)際上咱們?nèi)パ芯�，像日本的�?dòng)漫發(fā)達(dá)，是因?yàn)樗扇嘶�，加入了成人的因素。�?shí)際上我理解的更好的一種兒童主題方式，就是類似于像迪斯尼這種，他為什么說(shuō)一只老鼠、一只鴨子能夠風(fēng)靡全世界，并且發(fā)展了上百年的歷史。其實(shí)我們發(fā)展的這個(gè)模式還是在湊，你什么時(shí)候兒童的主題樂(lè)園讓成人也喜歡，那么就成功了。還有，我們現(xiàn)在這個(gè)兒童主題樂(lè)園項(xiàng)目還沒(méi)有定下來(lái)，我現(xiàn)在在做前期工作。
主持人：北京萬(wàn)商聯(lián)行投資顧問(wèn)有限公司的馬總也說(shuō)說(shuō)。
馬總：對(duì)于主題這塊不太了解，但是06年的時(shí)候我們參與的一個(gè)兒童主題應(yīng)該是北京最大的一個(gè)賣場(chǎng)。我覺得現(xiàn)在兒童用品招商比較難的一點(diǎn)，一個(gè)是消費(fèi)者，還有一個(gè)是產(chǎn)品。消費(fèi)者這塊，我認(rèn)為主要對(duì)于孩子的素質(zhì)、包括對(duì)整個(gè)時(shí)尚的認(rèn)識(shí)不夠，我覺得家長(zhǎng)要從各方面培養(yǎng)孩子的興趣愛好。產(chǎn)品這方面，像一些大的企業(yè)，比如說(shuō)好孩子、樂(lè)高等等，他都成為一個(gè)代理商了，把孩子的店做得有一些問(wèn)題了，所以影響了整個(gè)兒童行業(yè)的發(fā)展。我覺得做兒童主題還是其他主題商業(yè)也好，付出一定有回報(bào)的，所以說(shuō)硬件、包括推廣度、包括產(chǎn)品對(duì)別人的吸引度非常重要。我覺得這種體量不是很重要，主要是你要吸引人的眼球�，F(xiàn)在對(duì)于兒童產(chǎn)品，還是兒童主題商業(yè)，從賣場(chǎng)這塊是有機(jī)會(huì)的，因?yàn)槿嗣駧诺纳�，包括整個(gè)出口額的限制，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)真正好的玩具不是太多，出口轉(zhuǎn)內(nèi)銷以后，相信整個(gè)體系會(huì)提升，所以無(wú)論是主題還是其他商業(yè)，應(yīng)該建立在開發(fā)商、消費(fèi)者共同發(fā)展的基礎(chǔ)上。
主持人：請(qǐng)?zhí)锟偘l(fā)言！
田曉光：我覺得最主要是面對(duì)兒童，第二個(gè)主題要鮮明，就像剛才說(shuō)的比如，可能現(xiàn)在剛一聽，覺得這個(gè)項(xiàng)目的吸引力，而桑尼摩爾就覺得不是太吸引人了�，F(xiàn)在的小孩比如說(shuō)到“紅黃藍(lán)”，他就會(huì)想到，但是桑尼摩爾他可能說(shuō)不出來(lái)，像麥當(dāng)勞、肯德基等等，所有的中學(xué)生甚至是大一點(diǎn)的小學(xué)生都去過(guò)，我覺得他就是抓住了一個(gè)主題。第三個(gè)是商業(yè)，我們?cè)趺礃幽芾弥芤缓椭芪�，包括麥�?dāng)勞，剛來(lái)北京的時(shí)候，還以為是賣鞋的，為什么它能夠吸引小孩，因?yàn)樗诶锩婵梢愿杏X到自己受關(guān)注，比如說(shuō)吃完了以后，阿姨可以帶他去跳舞，讓他感覺是一個(gè)依賴，不用你去跟他講說(shuō)咱們?nèi)コ喳湲?dāng)勞，他會(huì)主動(dòng)提出要去，家人沒(méi)時(shí)間陪他，他可以跟同學(xué)一塊去。所以，我們有做到讓他自己要去。比如說(shuō)“紅黃藍(lán)”就是小孩的心中印象非常深刻。比如說(shuō)剛才說(shuō)的桑尼摩爾說(shuō)在太陽(yáng)宮地鐵附近，那么我們可不可以以太陽(yáng)宮做一個(gè)延伸去想一個(gè)名稱，而且它在地鐵10號(hào)線附近，那么按照這個(gè)來(lái)做一個(gè)延伸，比如說(shuō)這個(gè)站是賣什么東西的，那個(gè)站是賣什么東西的，所以一定要抓住兒童的具有商業(yè)主題性的。你一定要有主題，剛才也說(shuō)到嘉年華，以前去北京的一些游樂(lè)園覺得花一百塊錢就挺多的，但是一去嘉年華真的不知道什么叫錢了，那里給人一種參與性的感覺，主題性鮮明。所以我覺得不用擔(dān)心太多，一到五做好充分的文章，把信息搜集齊，六、日直接到太陽(yáng)宮來(lái)，每個(gè)站都有一個(gè)定位，最后終點(diǎn)站回家。
浩：我接著田總說(shuō)，再說(shuō)商業(yè)，我覺得商業(yè)是放大的商業(yè)，但是商業(yè)模式可能都是變化的模式。包括迪斯尼的盈利模式不是好賣東西，門票、餐飲、贊助、品牌廠家就是他的盈利模式，我覺得從根本上顛覆這種商業(yè)的發(fā)展模式。再說(shuō)大點(diǎn)，就是說(shuō)不是說(shuō)桑尼摩爾怎么樣了，桑尼摩爾只是這個(gè)主題中很小的一個(gè)分支。因?yàn)槲覀冏蛱靹偙慌嘤?xùn)過(guò)，主題最多的就是合作模式，就跟這個(gè)比如世界很像，在這些眾多的角色里，你是想當(dāng)老師、當(dāng)學(xué)生、當(dāng)警察、還是建筑師、還是開發(fā)商，但是后面的角色很多小孩都不知道，他肯定會(huì)選擇老師、學(xué)生、還是警察。只有這種模式會(huì)像一種連續(xù)劇的形式，可以持續(xù)開展，可能是整個(gè)盈利模式不一樣。這個(gè)游戲規(guī)則都是可以定的，其實(shí)這種主題的模式，就是迪斯尼模式的變版。比如說(shuō)官園批發(fā)市場(chǎng)，兒童肯定不會(huì)去，所以我們既要做兒童喜歡去的主題，也要做大人喜歡去的主題。像迪斯尼一樣，我們?nèi)サ纤鼓嵬妫仪懊媾抨?duì)的就是小孩，但是我覺得跟他玩得一樣開心。
田曉光：只要做得有特色，也是可以吸引成人的。
王浩：我想傳統(tǒng)的商業(yè)在任何的場(chǎng)景里，它的場(chǎng)景不一樣。比如說(shuō)你賣米老鼠、唐老鴨，你穿的是制服，那孩子看了以后肯定沒(méi)有感覺。迪斯尼所有的員工都叫演員，你見到他的時(shí)候，他都在表演。就像我去迪斯尼玩，我的交流都不是跟服務(wù)人員、大人做交流，而是跟場(chǎng)景里的做交流，把你的童年給激發(fā)出來(lái)了。它把人的需求分為兩種，一種叫理性的需求，一種叫情感的需求。你的情感需求在里頭，你才能決定你樂(lè)意不樂(lè)意做這件事，你的理性需求是你能不能做這件事。尤其是像做兒童主題的東西，我覺得不能單純用成本去衡量，你只要用成本去衡量，就像中國(guó)制造、中國(guó)創(chuàng)造一樣，他更多是一種模式。比如就像迪斯尼一樣，他只要能玩開心，它單獨(dú)在一個(gè)站，人家也會(huì)去。所以，說(shuō)情感需求做好，才能夠做好。昨天還給我們講了一個(gè)城市塑造，日本有一個(gè)城市叫多摩，他那個(gè)城市的所有路標(biāo)都是卡通版的，就是為了一個(gè)體驗(yàn)感。
主持人：請(qǐng)張薇說(shuō)一下吧！
張薇：無(wú)論是做兒童主題公園也好，還是做項(xiàng)目也好，最終服務(wù)的對(duì)象是兒童，我們給兒童的是什么？還是以教育為出發(fā)，你要給他很好的教育，不管是氛圍還是什么，可能大家更從商業(yè)的角度去說(shuō)兒童的經(jīng)營(yíng)，那么我想從教育的角度來(lái)說(shuō)兒童的經(jīng)營(yíng)，一定要有教育的需求。為什么大家都想做兒童這一塊，因?yàn)閮和陌l(fā)展有潛力，那么商業(yè)這一塊可能是一個(gè)綜合，那么我們把這個(gè)主題提升到教學(xué)理念的東西。幺總剛才也提到，全球風(fēng)靡的體驗(yàn)式教學(xué)，體驗(yàn)到底是什么？我在家里能不能體驗(yàn)？我為什么一定要去你那里體驗(yàn)？比如說(shuō)做菜，在家里肯定是沒(méi)有這個(gè)氛圍和環(huán)境的，我覺得這里邊要上升到一個(gè)教育的理念，孩子在成長(zhǎng)的過(guò)程中需要有伙伴和氛圍，比如說(shuō)感恩的教育，他也在里面體驗(yàn)了，比如說(shuō)今天孩子在醫(yī)院的氛圍，他這次可能會(huì)扮演一個(gè)醫(yī)生，那么下次他可能會(huì)扮演一個(gè)病人，生病需要關(guān)懷的心情，這就是體驗(yàn)。比如說(shuō)剛才談到的銀行，他要去掙錢，不管是這個(gè)錢是真的還是假的，他都要扮演去掙錢的角色，體驗(yàn)的是父母的辛苦。你要讓他體驗(yàn)不同的環(huán)境，孩子真正的體驗(yàn)是反過(guò)來(lái)體驗(yàn)父母，有一種感恩的心。再有一個(gè)就是剛才談到的經(jīng)營(yíng)，怎么能夠經(jīng)營(yíng)，可持續(xù)地經(jīng)營(yíng)，大家也談到了這個(gè)問(wèn)題，這是一個(gè)比較困惑的，可能轟轟烈烈地我們這個(gè)主題開起來(lái)的，維持了半年到一年，就夭折了，可能就是經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題。比如說(shuō)紅黃藍(lán)的經(jīng)營(yíng)，我們也會(huì)想一些，比如周末孩子來(lái)得比較多，平時(shí)怎么辦？我們會(huì)以打折的形式出現(xiàn)，刺激消費(fèi)。再有就是研發(fā)一些輔助的課程，比如說(shuō)寶寶需要教育，我們的理念是寶寶和父母共同成長(zhǎng)，現(xiàn)在的父母都是80以后的，實(shí)際上他還是個(gè)孩子，他也需要不斷地教育和提升，我們就把年輕的父母集中起來(lái)，做一些新的培訓(xùn)、做一些幼兒的指導(dǎo)，做一些孩子的沙龍交流。家長(zhǎng)來(lái)到這里以后，不僅感覺孩子有提升，自己也會(huì)有提升。我們這個(gè)品牌是持續(xù)消費(fèi)的，如果商家跟我們合作，是一個(gè)非常好的潛在消費(fèi)人群，因?yàn)槲覀兊恼n是套票的形式消費(fèi)的，他一期有48次，就是說(shuō)一周要來(lái)一次，我們就拉長(zhǎng)了消費(fèi)了，你周六來(lái)，父母肯定跟著來(lái)，那么當(dāng)你來(lái)的時(shí)候，父母肯定會(huì)去消費(fèi)，所以說(shuō)商家引進(jìn)我們的品牌，經(jīng)營(yíng)肯定是非常有利的。
高倩：我雖然做的很多購(gòu)物中心的招商，所以我想問(wèn)一下張總，是不是你的利潤(rùn)特別低？因?yàn)楫?dāng)時(shí)我在國(guó)貿(mào)做招商的時(shí)候，因?yàn)閲?guó)貿(mào)當(dāng)時(shí)是嚴(yán)格的預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，差距特別大，我想為什么這么好的一個(gè)業(yè)態(tài)，承租能力特別低，還是達(dá)不到既定的目標(biāo)。原來(lái)在國(guó)貿(mào)不管大小都有一個(gè)子玩的地方，所以我想能不能把兒童產(chǎn)業(yè)和商業(yè)結(jié)合起來(lái)。我有一個(gè)朋友做珠寶，他就發(fā)展了從18歲到80歲的這么一個(gè)系列，比如說(shuō)18歲到25歲的階段，我是起步階段，但是我沒(méi)有多少錢，但是需要這樣的配飾，所以他就開發(fā)了1000多塊錢的低等品牌線，等到30、40歲的時(shí)候，有一定的經(jīng)濟(jì)能力了，他就開發(fā)了一個(gè)中等品牌線，接著又做了40歲以上的品牌線，它擁有了一定高質(zhì)量的客戶群，也就是所謂的會(huì)員。所以我在想，怎么兒童主題有沒(méi)有這樣的一個(gè)思路出來(lái)，比如說(shuō)0-6歲，我一旦進(jìn)入你這個(gè)領(lǐng)域，我接受你的全部系列的教育，而且是檔次很好的。我覺得這是兒童產(chǎn)業(yè)和商業(yè)的結(jié)合模式，不至于大家覺得周一、周五會(huì)沒(méi)人，因?yàn)槔锩鏁?huì)有相當(dāng)數(shù)量的人有需求。因?yàn)楝F(xiàn)在很多的新的業(yè)態(tài)，比如說(shuō)診所，以前叫診所，大家都覺得是生病才去的地方，所以現(xiàn)在就不叫診所了，叫健康會(huì)所，其實(shí)健康產(chǎn)業(yè)它也是商業(yè)化的運(yùn)作。所以我覺得咱們這個(gè)也一樣，應(yīng)該有很多方式，可以把它增值，不僅僅是教育、娛樂(lè)等等，基本上就是這么一點(diǎn)體會(huì)。這樣的話，我想會(huì)更快地在這個(gè)市場(chǎng)份額中有一個(gè)提高。
謝文杰：說(shuō)到兒童主題的商業(yè)模式，我們?nèi)f達(dá)也在考慮，它是跟開發(fā)商的預(yù)期應(yīng)該怎么結(jié)合。以前萬(wàn)達(dá)最早做單一的購(gòu)物中心，實(shí)際上就是沃爾瑪加家具城，加商業(yè)步行街，現(xiàn)在開發(fā)第三代產(chǎn)品，我們也在增加體驗(yàn)式消費(fèi)。在這之前在番禺很偏的位置做了一個(gè)大概10多萬(wàn)平米的，囊括了國(guó)內(nèi)頂級(jí)的家居品牌，實(shí)際上廠家也是看中了這個(gè)模式，他在那基本上沒(méi)有什么消費(fèi)，因?yàn)閺V東每年開家具展廳，并沒(méi)有什么零售在里面。說(shuō)到兒童，現(xiàn)在有幾種商業(yè)模式，一種是迪斯尼，還有類似于像中國(guó)的歡樂(lè)谷，他們更多的據(jù)我了解，像迪斯尼進(jìn)入一個(gè)國(guó)家和城市，靠他的票房、玩具、銷售是滿足不了他的投資的，他是跟政府談，我要拿你周邊什么范圍的土地增值費(fèi)。還有一大塊是靠米老鼠、唐老鴨的品牌授權(quán)�？赡墁F(xiàn)在的歡樂(lè)谷也在開發(fā)找地的時(shí)候，政府也他一個(gè)地價(jià)的優(yōu)惠。還有說(shuō)到品牌授權(quán)，現(xiàn)在打造中國(guó)的迪斯尼就是（紅樓夢(mèng)卡通），他們現(xiàn)在也是做一些品牌的授權(quán)，現(xiàn)在他們主要開發(fā)的就是我們幫他們?cè)谡勔粋�(gè)紫禁城項(xiàng)目，這些都需要開發(fā)商投的，他在里面有一個(gè)場(chǎng)景的回報(bào)。他們紅樓夢(mèng)的盈利模式，有點(diǎn)像湖南衛(wèi)視推出的超女這種，他們跟蒙牛還有匯源這些合作，在他們的產(chǎn)品上印卡通的圖象。還有一種就是像“紅黃藍(lán)”和健身行業(yè)，他是銷售年卡，這是他的這種銷售模式。還有一種最簡(jiǎn)單的，就是以銷售額來(lái)贊助利潤(rùn)。作為開發(fā)商來(lái)講，我覺得這幾種模式，如果要在這個(gè)區(qū)域引進(jìn)兒童主題的商業(yè)模式，我們要綜合考慮他在我的購(gòu)物中心的體量中，他們要占的比重是多大。他們占整個(gè)兒童商業(yè)主題的這種規(guī)模確定以后，三種模式的東西，在我這里的業(yè)態(tài)分配怎么樣，從而達(dá)到開發(fā)商的研究預(yù)期，這些需要我做研究的。
嘉賓：在座的都是做購(gòu)物中心，其實(shí)這種模式，我覺得對(duì)整個(gè)兒童市場(chǎng)確實(shí)很好，這個(gè)也適合在購(gòu)物中心里搞。傳統(tǒng)的紅黃藍(lán)包括我們的項(xiàng)目，其實(shí)這里主要一個(gè)誤差，就是好多開發(fā)商不知道他們的成本標(biāo)準(zhǔn)，如果了解他們的需求標(biāo)準(zhǔn)，可能會(huì)好做一些。還有就是在一個(gè)購(gòu)物中心里，不能做這個(gè)肯定是有一定的原因。剛才聊了一些，大家心里也比較清楚了，新型大的購(gòu)物中心肯定是需要有這個(gè)兒童主題的。
朱震山：其實(shí)我今天覺得挺放松的，以往你要跟嘉賓互動(dòng)交流，有些嘉賓你要引領(lǐng)他們，所以非常緊張�，F(xiàn)在我先從我們網(wǎng)易開始講起吧！非常感謝胡總能選擇我，但是他選擇我們的原因，就是我們?cè)谏虡I(yè)地產(chǎn)方面的態(tài)度。我是今年年初去的網(wǎng)易，剛開始需的時(shí)候北方的開發(fā)商對(duì)我們不是特別認(rèn)可，他認(rèn)為網(wǎng)易在南方做得很好，是不是在北方也能做得很好，對(duì)我們持一種懷疑的態(tài)度。我們現(xiàn)在Google有一套媒體的（檢索）軟件，他可以把你所有的廣告點(diǎn)擊入口和網(wǎng)民在上面停留多長(zhǎng)時(shí)間，全部給你記錄下來(lái)，所以拿到這個(gè)報(bào)告以后，很多開發(fā)商非常驚訝，沒(méi)想到我們?cè)诒狈接羞@么大的點(diǎn)擊率。所以在今年房地產(chǎn)市場(chǎng)不好的情況下，我們依然有很好的業(yè)績(jī)。再一個(gè)今天參加胡總召開主持的兒童專題研討會(huì)，覺得非常好，因?yàn)樽罱覅⒓拥囊恍┲黝}研討會(huì)都比較多，我現(xiàn)在都比較茫然了，是不是中國(guó)所有的商業(yè)都是購(gòu)物中心，所以我就感覺到，跟很多專家交流的時(shí)候，他們告訴我，主題商業(yè)，其實(shí)是真正跟老百姓的需求相接近的。其實(shí)這種主題商業(yè)是非常好的模式，一種是賺到了市場(chǎng)的情感，我們以前玩過(guò)一個(gè)游戲，叫大富翁，有了這個(gè)游戲以后，我才知道金融是什么。再有一個(gè)模式就是你沒(méi)有辦法，別人要做你也要做兒童主題這個(gè)行業(yè)，你要真正地研究你的需求，我現(xiàn)在就從我自身的體會(huì)上來(lái)講�，F(xiàn)在你定位在0-6歲，這段時(shí)間的時(shí)候，這個(gè)孩子的東西非常好買，你在各個(gè)商場(chǎng)、各個(gè)百貨店，你要的嬰兒的東西，那個(gè)奶嘴做得好玩之極。但是我發(fā)現(xiàn)包括11歲到18歲的孩子，他用用品上特別尷尬，就像我的侄子，今年11歲，穿39的鞋，你讓他穿大人的東西，他個(gè)不夠，你讓他穿小孩的衣服，他買不到號(hào)。包括我女兒，他學(xué)繪畫，經(jīng)常給她買材料需要去6、7個(gè)地方才能買齊。所以我的建議就是我們能不能整合一個(gè)兒童區(qū)域，我只是旁觀者的角度提出來(lái)的。剛才田總講嘉年華，就是因?yàn)樗辛艘粋�(gè)名譽(yù)的模式，形成了自己的品牌在里面，所以它能做得很好。你自己在石景山游樂(lè)園就找不到這種感覺，所以說(shuō)品牌是非常重要的因素。當(dāng)時(shí)我們把世紀(jì)金源做成幾類品牌，包括居然、紙老虎、燕莎等等，進(jìn)行俱樂(lè)部管理。這個(gè)店的商家是很現(xiàn)實(shí)的，你今天給我的租金合適，我就在你這，明天不合適，我就走，那么你就需要填補(bǔ)這個(gè)空白，需要有自己的品牌在里面。97年的時(shí)候，我當(dāng)時(shí)在香港公司給搜狗做品牌代理，當(dāng)時(shí)他的品牌意識(shí)非常強(qiáng)，你不管自己打廣告，還是怎么樣都沒(méi)有關(guān)系，但是我一定要自己做一個(gè)，你要自己做的話，只能是通欄，或者半欄，但是我要做就是一個(gè)跨版，大家慢慢就形成了搜狗的品牌、星光天地這個(gè)品牌，所以大家覺得你的生意比較好，你有人流量，我才會(huì)去。所以，這時(shí)候品牌才會(huì)顯現(xiàn)出來(lái)。我發(fā)現(xiàn)很多開發(fā)商招商完了以后，就不再管它了，雖然宣傳說(shuō)品牌管理，但是后續(xù)的事情就丟給商家。所以今天在這里，我也是做一個(gè)呼吁。謝謝大家！
主持人：朱總帶領(lǐng)的這個(gè)團(tuán)隊(duì)還是非常努力的。另外我們這個(gè)行業(yè)里，確實(shí)道太深了，東西太復(fù)雜，我們面臨的挑戰(zhàn)也太難了，遇到的問(wèn)題很多。我覺得今天來(lái)的角色挺好的，每個(gè)人的角度都挺有道理，但是別人都有否定和豐富你的地方。原來(lái)我做商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候，我覺得商業(yè)地產(chǎn)挺好的，但是肯定是有人特別喜歡、人有特別不喜歡。我覺得我們做商業(yè)地產(chǎn)的也是這樣，需要各方面的智慧的資源去想象，包括別人對(duì)你的批評(píng)。網(wǎng)易是一個(gè)全國(guó)性的媒體，對(duì)于我們來(lái)說(shuō)，也算是一個(gè)互助吧！另外今天來(lái)的還希望跟大家推薦一下，一個(gè)就是我們的2008年購(gòu)物中心年會(huì)，11月13到14號(hào)在廣州舉行，尤其是近期有品牌需要入駐的話，都可以去來(lái)談一談。我覺得像新加坡、像臺(tái)灣，特別是亞洲國(guó)家，它的高密度、消費(fèi)習(xí)慣跟我們可以非常好地結(jié)合，香港的最近做的有幾個(gè)精品，但是還太老，日本的繁榮我覺得更多的，它的消耗太大，這事他也承擔(dān)不了。臺(tái)灣我覺得應(yīng)該也可以去看看，不過(guò)現(xiàn)在去也比較復(fù)雜的，大家要是有興趣的話，可以去臺(tái)灣看看。再有就是我們會(huì)逐漸做一些主題沙龍，這個(gè)大家不要理解偏了，就是說(shuō)我做一個(gè)東西就是單一主題的，比如兒童主題完全可以放在一個(gè)大的購(gòu)物中心中去，所以這個(gè)事不能完全割裂開。下一期我們想還有其他的主題，下一期可能會(huì)做餐飲主題，因?yàn)楫吘宫F(xiàn)在還是有很多想在北京做純餐飲。所以，我們下一步可能會(huì)做餐飲主題的，往下我們還會(huì)做主題商業(yè)，研究透了，其實(shí)也就是想做一些主題購(gòu)物中心。好的，今天的研討會(huì)到到此結(jié)束！
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