研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項(xiàng)目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項(xiàng)目定位策劃 |
·市場運(yùn)營管理
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| ·項(xiàng)目全程運(yùn)營 |
·運(yùn)營顧問服務(wù)
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| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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| ·市場可研報(bào)告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報(bào)告
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)定位芻議
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設(shè)計(jì)定位可行，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目才有科學(xué)性可言。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)定位究竟應(yīng)如何？
一、注意市場導(dǎo)向性、環(huán)境性和適度性。
如今，人們的生活水平有了很大的提高，購房時(shí)已不再單純考慮住得下的問題，而是要求住得好，住得舒服。不僅要求有四明結(jié)構(gòu)，食寢分離，居寢分離，還追求功能分區(qū)明確、空間布局合理、充分考慮人的生活習(xí)慣等而設(shè)計(jì)的房型。以上海樓市為例，消費(fèi)者就偏重于高層的三房一廳的經(jīng)濟(jì)型房型。一般來說，隨著層數(shù)的增加，施工要求和施工工藝也隨之提高。在設(shè)計(jì)方面，消防、供水、供電、交通組織等技術(shù)措施隨著層數(shù)的增加而變得復(fù)雜化，這就增加了材料用量和施工難度，使造價(jià)大幅度增加。那么為何在上海高層住宅會越來越受到購房者的關(guān)注呢？不排除價(jià)格降低的原因，還因?yàn)楦邔右灿性S多優(yōu)點(diǎn)：交通便利，配套設(shè)施齊全，質(zhì)量好，壽命長，綠化好，加上上下樓有電梯代步，居住舒適、安全、方便。在寸土寸金的上海，尤其是市中心區(qū)，對于有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的消費(fèi)者來說，高層比多層好，并已達(dá)成共識。據(jù)報(bào)道，位于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的珠江三角洲的大中城市，前幾年二室一廳和一室一廳的小套住房在市場上獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，如今已風(fēng)光不再，三室一廳和三室兩廳的中套住房已悄悄受寵，且有取代大套型住宅趨勢。其原因主要有：第一、住宅的使用功能比較齊全，在功能上對一個(gè)家庭來說已經(jīng)一步到位（夫婦一間，孩子或老人一間，另一間可做書房、琴房或客房使用”；其次30多萬元的房款拼拼湊湊還能組合得起來。講究房型的經(jīng)濟(jì)性就更不必說了，曾經(jīng)一度受房越大越好的影響，許多房都閑置，緣由在于房價(jià)高，不經(jīng)濟(jì)。目前，大部分想購房的人是中、低收入者，追求大房型只是大部分人的想法，但其經(jīng)濟(jì)承受能力決定了要選擇經(jīng)濟(jì)型的住房，即布局合理，功能實(shí)用，廳房面積經(jīng)濟(jì)，總價(jià)要低。
再者，環(huán)境景觀也相當(dāng)重要。整天穿梭于水泥、鋼筋組成的大樓、道路中，人們希望回家后能擁有一種回旭自然的感覺，綠意環(huán)抱，四季花開。即使地段偏一些，但能推窗見綠，有大片的集中綠地，錯(cuò)落的園林小品點(diǎn)綴其間，也會受到購買得的青睞。在GB50180－93《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》中特別規(guī)定：居住區(qū)內(nèi)公共綠地的總指標(biāo)，應(yīng)根據(jù)居住人口規(guī)模分別達(dá)到：組團(tuán)不少于0.5平方米／人，小區(qū)（含組團(tuán)）不少于1平方米／人，居住區(qū)（含小區(qū)與組團(tuán)）不少于1.5平方米／人，并根據(jù)居住區(qū)規(guī)劃組織結(jié)構(gòu)類型統(tǒng)一安排、靈活使用。以南京棲霞建設(shè)集團(tuán)的月牙湖花園項(xiàng)目為例，月牙湖整個(gè)小區(qū)容積率不到1.0，綠化率達(dá)56％，緊臨月牙湖小區(qū)中心綠地廣場占地1萬余平方米，使所有的住戶都能共享湖光山色和古城墻景觀，由此掀起“綠洲”旺銷景象。
當(dāng)然，無論層數(shù)、房型，還是綠化，都不是越高越好，越大越好，必須有一個(gè)“度”的問題。我們要考慮可居住性和舒適性，在面積上有一個(gè)最低標(biāo)準(zhǔn)。在設(shè)備設(shè)施上要提高功能水平。在環(huán)境布局上要幽雅，交通便捷。適度性還需注意數(shù)量和規(guī)模，依市場狀況和自身?xiàng)l件確定開發(fā)的數(shù)量和規(guī)模。1995年1月23日建設(shè)部發(fā)布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》第三條指出：“房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”。不注意把握建設(shè)發(fā)展的適度性，盲目上馬，開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目就會沉淀與膨脹，后果必將不堪想象。
二、重視安全性。
建筑物的安全，人命關(guān)天，越來越受到人們的重視。從這幾年國內(nèi)外頻繁發(fā)生的事故來看，有施工粗制濫造、偷工減料的原因，也有管理混亂的原因，也有設(shè)計(jì)不周的原因。設(shè)計(jì)是安全的第一關(guān)，無照設(shè)計(jì)，超級設(shè)計(jì)是絕對不允許的，設(shè)計(jì)無審核制度，無簽字人制度也是不行的。麻痹出事故，這是歷史的教訓(xùn)，在設(shè)計(jì)安全上，來不得半點(diǎn)馬虎。在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)必須對各種可能產(chǎn)生的災(zāi)害，進(jìn)行分析，并按照有關(guān)規(guī)定，對建筑的防火防震構(gòu)造、安全間距、安全疏散通道與場地、人防的地下構(gòu)筑物等作必要的安排，使居住區(qū)規(guī)劃能有利于防止災(zāi)害的發(fā)生或減少其危害程度。
三、考慮超前性
隨著改革開放的深入發(fā)展，科技將日新月異，人們的生活也從溫飽進(jìn)入小康，進(jìn)而走向富裕。1958年中國描繪的幸福遠(yuǎn)景是“樓上樓下，電燈電話”，現(xiàn)已普遍實(shí)現(xiàn)。目前各式家電快節(jié)奏更新?lián)Q代，私人小轎車已步入部分富裕戶，電腦聯(lián)網(wǎng)縮短了世界的距離，這說明今天適用的，明天也許落伍甚至被淘汰。湖南長沙市的五一路，當(dāng)初設(shè)計(jì)時(shí)，設(shè)計(jì)員已做出了一定的超前性設(shè)計(jì)，而今其路面寬度對繁華的市區(qū)來說還是較窄，仍需擴(kuò)寬。所以說設(shè)計(jì)上的超前意識是必需的，該預(yù)留的就得預(yù)留，如果到時(shí)候再說、再改造，不是不可以，但浪費(fèi)就大了。
四、強(qiáng)調(diào)用戶的參與性。
無論是住宅，還是商業(yè)公建寫字樓，如果“名花有主”，不妨讓他們參與設(shè)計(jì)，從布局設(shè)施等尊重使用人的意見。如果暫時(shí)無主，拿住宅來說，最好設(shè)計(jì)成大開間，可靈活隔斷，把設(shè)計(jì)讓給未來的使用人。
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