研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專(zhuān)業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專(zhuān)業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專(zhuān)家作為特約研究員或顧問(wèn)。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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研究報(bào)告
商業(yè)地產(chǎn)催生城市綜合體的大發(fā)展
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城市綜合體的馬達(dá)，正在全國(guó)范圍內(nèi)次第啟動(dòng)轟鳴，6月8日，圍繞城北新城田園丁橋綜合體城市設(shè)計(jì)、錢(qián)江科技城概念性規(guī)劃等內(nèi)容的研討會(huì)在杭州召開(kāi)。此前受到質(zhì)疑的杭州百座城市綜合體計(jì)劃并沒(méi)有因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)能否好轉(zhuǎn)的未知而擱置。
在推進(jìn)城市綜合體的發(fā)展道路上，杭州絕不孤單。
據(jù)記者了解，從去年下半年到今年，除了北京、上海、廣州、深圳等一線(xiàn)城市外，城市綜合體在全國(guó)各地遍地開(kāi)花，城市綜合體是城市發(fā)展的方向之一成為各個(gè)城市政府和開(kāi)發(fā)企業(yè)的共識(shí)。安徽合肥在建的綜合體就有20個(gè)，沈陽(yáng)號(hào)稱(chēng)要建100米以上的四棟高樓……而在投資領(lǐng)域，遭受金融海嘯重創(chuàng)的摩根士丹利于今年還制定了50個(gè)城市50個(gè)商業(yè)綜合體的投資計(jì)劃，這其中，尤其看好二三線(xiàn)城市商場(chǎng)的升級(jí)換代市場(chǎng)。
作為城市化發(fā)展的必然結(jié)果之一，城市綜合體的發(fā)展在如今住宅市場(chǎng)依然還處于陰晴不定的通貨膨脹預(yù)期下，以及“保增長(zhǎng)”“保發(fā)展”的國(guó)家“雙�！比蝿�(wù)的大環(huán)境下，有了新的發(fā)展語(yǔ)境。它正成為中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康有序發(fā)展的新引擎。
迎來(lái)發(fā)展元年
“城市綜合體的出現(xiàn)是中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然結(jié)果�！敝袊�(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理建設(shè)聯(lián)合會(huì)會(huì)長(zhǎng)荀培路向本報(bào)記者指出，“城市經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)居民消費(fèi)，消費(fèi)需求帶動(dòng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展。而以商業(yè)為核心業(yè)態(tài)的城市綜合體正是中國(guó)城市綜合體群的最初構(gòu)成�！�
改革開(kāi)放以來(lái)，伴隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的發(fā)展，隨著以Shopping Mall為代表的大型綜合購(gòu)物中心落戶(hù)北京、深圳、廣州等大中型城市，中國(guó)零售業(yè)全面對(duì)外開(kāi)放，幾乎所有的大中型城市都開(kāi)始建設(shè)大型購(gòu)物中心。商業(yè)地產(chǎn)作為一種不同于傳統(tǒng)的商鋪?zhàn)赓U形式，以全面融合房地產(chǎn)與商業(yè)為特色的地產(chǎn)形式，在2000年左右悄然成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的新寵，商業(yè)地產(chǎn)概念也在此時(shí)獲得業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注。
“中國(guó)的城市綜合體正是在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展大背景下出現(xiàn)的�！避髋嗦方榻B，在商業(yè)地產(chǎn)的概念下，不同于傳統(tǒng)的銷(xiāo)售商店，市場(chǎng)上逐漸出現(xiàn)了百貨商店熱，后來(lái)又有了大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)即大賣(mài)場(chǎng)，再到商業(yè)街和購(gòu)物中心熱。最后，由于城市區(qū)域功能的復(fù)合型需求，催生了國(guó)外已成型多時(shí)的城市綜合體。
“上個(gè)世紀(jì)20到30年代，上海在南京東路到南京西路之間，共建設(shè)了10個(gè)萬(wàn)平方米以上的商業(yè)項(xiàng)目，而這一數(shù)字保持到了改革開(kāi)放之前�！避髋嗦犯嬖V記者，短短30年后，上海萬(wàn)平方米以上的商業(yè)設(shè)施就達(dá)到了4000個(gè)�！按蠹抑�，上�？焖侔l(fā)展的時(shí)期是這30年中的后10年，等于平均一年400個(gè)，發(fā)展速度之快讓人驚嘆！”
在這樣的發(fā)展速度帶動(dòng)下，在國(guó)內(nèi)一線(xiàn)城市，相繼出現(xiàn)了北京的國(guó)貿(mào)、香港國(guó)際金融中心、深圳華潤(rùn)萬(wàn)象城等早一代的城市綜合體項(xiàng)目。這些綜合體在極大地完善和提升城市功能的同時(shí)，亦成為中國(guó)一線(xiàn)城市發(fā)展的符號(hào)和標(biāo)志。在此之后，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷成熟和專(zhuān)業(yè)化程度的加強(qiáng)，一些開(kāi)發(fā)商也紛紛走上打造城市綜合體的道路，這其中，萬(wàn)達(dá)城市綜合體的個(gè)案映射出了中國(guó)城市綜合體的發(fā)展歷程。
“從單個(gè)商業(yè)建筑體到多個(gè)建筑體組成的建筑群，從單一的商業(yè)零售到不同業(yè)態(tài)的組合，從滿(mǎn)足單一的商務(wù)、商業(yè)需求到具備酒店餐飲等功能，萬(wàn)達(dá)的綜合體產(chǎn)品經(jīng)歷了功能不斷增加和完善的過(guò)程�！避髋嗦分赋觥６f(wàn)達(dá)掌舵人王健林也宣稱(chēng)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)(企業(yè)專(zhuān)區(qū),旗下樓盤(pán))目前推出的產(chǎn)品，已經(jīng)完成了從2001年到2003年階段的第一代“單體店”到2004年到2005年的第二代“組合店”，再到2005年下半年開(kāi)始的第三代城市綜合體的變革。
值得注意的是，在經(jīng)歷了2008年房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整、住宅市場(chǎng)遭受重創(chuàng)之后，由于城市綜合體投資周期長(zhǎng)，受金融危機(jī)影響小，在今年，正成為開(kāi)發(fā)商關(guān)注的領(lǐng)域。主流開(kāi)發(fā)商相繼將目光鎖定在城市綜合體上，城市綜合體的開(kāi)發(fā)份額甚至占到其開(kāi)發(fā)量的50%或者更高。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、中糧集團(tuán)等行業(yè)領(lǐng)袖企業(yè)更提出了只做城市綜合體的發(fā)展戰(zhàn)略，開(kāi)發(fā)商熱情高漲可見(jiàn)一斑。2009年，城市綜合體正迎來(lái)發(fā)展元年。
城市發(fā)展新興載體
中國(guó)正處于城市化高速發(fā)展時(shí)期，盡管受到全球金融海嘯的影響，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)在通脹的預(yù)期下仍有變數(shù)，中國(guó)城市化進(jìn)程依然勢(shì)不可擋，作為城市化發(fā)展成果之一的城市綜合體的發(fā)展也是一樣。在此過(guò)程中，由于城市綜合體的自身屬性和特點(diǎn)，對(duì)于開(kāi)發(fā)商、政府以及城市發(fā)展而言，其必然成為各方發(fā)展的重要載體。
“商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目很難取得較高比例和長(zhǎng)期的融資支持，如果搞出租型商業(yè)地產(chǎn)而自身沒(méi)有資金實(shí)力，則必死無(wú)疑；如果搞出售型商業(yè)地產(chǎn)，則會(huì)遇到經(jīng)營(yíng)管理上的致命麻煩。”荀培路指出，以商業(yè)地產(chǎn)為主的城市綜合體恰恰能夠通過(guò)“以售養(yǎng)租”的模式，突破這一商業(yè)地產(chǎn)在中國(guó)發(fā)展的資金瓶頸。
此外，在做城市綜合體時(shí)，由于開(kāi)發(fā)體量大，開(kāi)發(fā)商還可以運(yùn)用商業(yè)地產(chǎn)作為杠桿向政府拿地，拿地價(jià)格也比純住宅低。
而對(duì)于政府而言，這種綜合體的模式也會(huì)為當(dāng)?shù)卣畮?lái)諸多好處，即混合多種業(yè)態(tài)、大開(kāi)發(fā)面積的綜合體不僅能滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)商自身短期現(xiàn)金回流與長(zhǎng)期持有物業(yè)的配比，同時(shí)也滿(mǎn)足了地方政府的需求。城市綜合體在運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中能為政府帶來(lái)長(zhǎng)期的商業(yè)稅收，而品牌企業(yè)入駐、就業(yè)崗位的增加等等對(duì)政府也比較實(shí)惠。因此，也就不難理解，很多品牌開(kāi)發(fā)商在2008年新開(kāi)的項(xiàng)目為何都是政府邀請(qǐng)的。
除此之外，“城市綜合體成功推出后，城市周邊物業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值也得到了提升，而這部分業(yè)主也為持有物業(yè)貢獻(xiàn)了人流。城市綜合體與周邊物業(yè)便形成良性循環(huán)�！卑⑻亟鹚勾笾袊�(guó)區(qū)董事李文捷說(shuō)。
也正因?yàn)槠涮厥獾牟僮鞣绞侥軒?dòng)區(qū)域的繁榮，它也由此成為地方政府帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展的啟動(dòng)器。因此，可以看到，區(qū)別于歐美等城市化程度較高的地區(qū)，在快速城市化的內(nèi)在需求下，中國(guó)城市綜合體在很大程度上面向的是城市擴(kuò)張和城市更新。此類(lèi)開(kāi)發(fā)模式在具有混合使用、多業(yè)態(tài)集約、注重環(huán)境景觀品質(zhì)的基礎(chǔ)上，會(huì)更加注重高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)和建筑形象的地標(biāo)性，從而也為城市新區(qū)發(fā)展提供動(dòng)力。
在擴(kuò)內(nèi)需保增長(zhǎng)的背景下，這種模式無(wú)疑具有更強(qiáng)的誘惑力。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的階段性調(diào)整和相對(duì)飽和，城市綜合體無(wú)疑將成為刺激消費(fèi)帶動(dòng)投資的發(fā)動(dòng)機(jī)。而上述也僅僅就以商業(yè)為核心業(yè)態(tài)的城市綜合體而言，其他尚未明顯發(fā)力的城市綜合體類(lèi)別也為眾人留下更多的想像空間。
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