研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專(zhuān)業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專(zhuān)業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專(zhuān)家作為特約研究員或顧問(wèn)。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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研究報(bào)告
解析江寧三大熱點(diǎn)商圈
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早期的江寧商業(yè)項(xiàng)目,包括東山的中國(guó)女人街,勝太路附近的同曦假日百貨,科學(xué)園附近的小商品城,規(guī)模都在20萬(wàn)-40萬(wàn)平米左右,模式上多采用招商返租的形式。但隨著江寧的城市化發(fā)展已經(jīng)不能滿(mǎn)足需求,今年金鷹、1912等高端商業(yè)將崛起,同時(shí)向大學(xué)城、九龍湖等腹地的新興住宅片區(qū)深入。近日本報(bào)記者對(duì)江寧三大熱點(diǎn)商圈進(jìn)行探訪。
大學(xué)城:每天有500名學(xué)生過(guò)生日
大學(xué)城是目前在售、可租商鋪量較大的區(qū)域,包括三大集中商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,及大量新盤(pán)的社區(qū)底商。
與南京其他的大學(xué)城相比,江寧大學(xué)城內(nèi)的學(xué)校分布更加集中,已有15所知名大專(zhuān)院校本部入駐,師生規(guī)模達(dá)20萬(wàn)人。
由于這些大學(xué)全部是公辦高校、本部搬遷,所以各校均規(guī)劃了行政中心、教學(xué)中心和科研中心,大量的教職員工加上樓盤(pán)交付、地鐵開(kāi)通后陸續(xù)入駐的居民,預(yù)計(jì)三年內(nèi)江寧大學(xué)城內(nèi)的人口將達(dá)到30萬(wàn)。
“21世紀(jì)中國(guó)大學(xué)生消費(fèi)與生活形態(tài)研究”(CUS)曾做過(guò)的調(diào)研結(jié)果中,有一個(gè)有趣的數(shù)字:江寧大學(xué)城每天平均有500多名學(xué)生過(guò)生日。但是,目前商業(yè)設(shè)施的匱乏給大學(xué)城帶來(lái)了諸多生活上的不便。
2006年以來(lái),大學(xué)城區(qū)域純商業(yè)性質(zhì)地塊的出讓情況,總計(jì)只有區(qū)區(qū)123.5畝,其中一半以上是位于體育中心旁邊、格致路以北、知行路以東的文鼎廣場(chǎng)。它是江寧大學(xué)城目前體量最大的商業(yè)綜合體,總建筑面積6.5萬(wàn)平方米,一期共500余套30-60平方米小體量商鋪,由7幢2-3層高的單體樓組成,挑高7米的首層商鋪圍合成曲折往復(fù)的內(nèi)街體系,2、3層利用“室內(nèi)透天過(guò)廊”串起層高3.5米的小商鋪MALL。
記者了解到,先鋒奧特萊斯品牌折扣店已經(jīng)和文鼎廣場(chǎng)正式簽約,蘇果超市、大生美發(fā)、明豪KTV、電玩城、丹陽(yáng)眼鏡城、華仔美發(fā)、肯定發(fā)藝、琴風(fēng)沐語(yǔ)、京客奶茶、靚姿化妝品、賽全電腦超市等品牌也已牽手文鼎廣場(chǎng)。預(yù)計(jì)今年9月開(kāi)街。
另一大集中商業(yè)是江寧大學(xué)城商貿(mào)中心,其商鋪只租不售。對(duì)面的樂(lè)活時(shí)尚街區(qū),約35000平方米,共有300余套商鋪,店鋪連廊互通,圍合布置,3.6-4.2m的建筑層高,以三權(quán)分離為商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式商鋪面積最小20平方米起賣(mài),均價(jià)12000元/平方米。
東山-河定橋:人口最密集的傳統(tǒng)商圈
河定橋商業(yè)圈依托東山城區(qū),它輻射周?chē)?0多個(gè)社區(qū)。北部的上元大街是東山鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展的起源地,同時(shí)也是東山鎮(zhèn)目前的商業(yè)中心;上元大街上的大市口廣場(chǎng)是東山鎮(zhèn)舉行商業(yè)活動(dòng)的重要場(chǎng)所,目前兩邊商店林立,有超市、家電大賣(mài)場(chǎng)、百貨商場(chǎng)等多種商業(yè)業(yè)態(tài);與大街東路平行的東山步行街則是東山鎮(zhèn)重要的室外休閑步行購(gòu)物街。2005年以來(lái),以黃金海岸廣場(chǎng)、華意泰富、女人街為主的一批商業(yè)街迅速發(fā)展。
未來(lái)東山、河定橋的商鋪供應(yīng)主要是一些社區(qū)底商,以及秦淮國(guó)際風(fēng)情街項(xiàng)目,該項(xiàng)目占地面積171畝,總投資約20億元,由江寧區(qū)東山街道聯(lián)合江寧三家民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商成立的南京恒成置業(yè)有限公司打造。分為酒吧、休閑娛樂(lè)綜合體、精品購(gòu)物、四星級(jí)酒店、酒店式公寓5種物業(yè)形態(tài)。
同曦假日百貨是江寧第一家大型百貨商場(chǎng),至今開(kāi)業(yè)已有5年,“剛開(kāi)業(yè)那會(huì)兒,門(mén)口還有拖拉機(jī)在跑來(lái)跑去,周邊居民也比較少,在新區(qū)做這樣一個(gè)商場(chǎng),當(dāng)時(shí)我們心里都沒(méi)有底。”一位假日百貨的老員工回憶道。
隨著江寧日新月異的發(fā)展,假日百貨的發(fā)展速度也越來(lái)越快,前幾年的營(yíng)業(yè)額上升幅度還只有30%左右,自2008年下半年開(kāi)始,增長(zhǎng)幅度猛增至60%以上,2009年?duì)I業(yè)額約3億元。
按照同曦地產(chǎn)的儲(chǔ)備用地規(guī)劃,將要啟動(dòng)的項(xiàng)目還有總建筑面積7萬(wàn)平米同曦大都會(huì),規(guī)劃1-3層為國(guó)外知名大型超市、4層為高檔娛樂(lè)場(chǎng)所、5層為國(guó)際影院�？偨ㄖ娣e8萬(wàn)平米同曦新貴之都,其中1-5層為大型商業(yè)、6-28層為精裝小戶(hù)型公寓。總建筑面積20萬(wàn)平米的同曦國(guó)際廣場(chǎng),其中7萬(wàn)平米為商業(yè),由大型主題百貨和室內(nèi)步行街,其余13萬(wàn)平米為住宅項(xiàng)目。
百家湖:門(mén)面房?jī)r(jià)已達(dá)2.5萬(wàn)元
6月12日,怡湖華庭項(xiàng)目將開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)商業(yè)項(xiàng)目豪旺角,6月13日豪旺角正式開(kāi)盤(pán)。怡湖華庭豪旺角由A、B兩棟41套商鋪組成,共9094.47平方米。A棟為17套,共3377.22平米,B幢為24套,共5717.25平方米。41套商鋪的面積主要以150到300平米為主,也有1000平米以上的。A棟商鋪整體均價(jià)15000元/平米;B棟商鋪整體均價(jià)18000元/平米,臨街商業(yè)銷(xiāo)售價(jià)約25000元/平米。
在天元路與寧溧路交界處沿路,有近1公里長(zhǎng)的商業(yè)店面。這是21世紀(jì)國(guó)際公寓重點(diǎn)打造的室內(nèi)商城包括大型超市、國(guó)際名品街、特色百貨、休閑餐飲、娛樂(lè)健身、國(guó)際影院等,建成后將成為輻射該區(qū)域的大型商業(yè)中心,極大地滿(mǎn)足了業(yè)主及周邊居民的生活和休閑需求。其主要門(mén)店預(yù)計(jì)將以自持出租為主。
此外,鳳凰港地塊的1912也是富有特色的商鋪集中區(qū),由數(shù)棟別墅構(gòu)成,建筑面積約3萬(wàn)多平方米,計(jì)劃簽約30至40戶(hù)商家。目前,小南國(guó)、王品及其旗下品牌西堤牛排、向陽(yáng)漁港、粵鴻和、富臨極品等知名餐飲品牌已進(jìn)入簽約議程。江寧1912租金約在每天每平方米3元左右,明年5至7月開(kāi)業(yè)。
方格置業(yè)執(zhí)行董事林長(zhǎng)志:江寧3年后或?qū)⒊胶游?BR> 江寧原本最有希望成為商業(yè)中心的是河定橋,因?yàn)榻瓕帠|山老城區(qū)是人口最為密集的區(qū)域,也就是說(shuō)江寧的人口集中區(qū)偏北,這里匯集了大量成熟的社區(qū),河定橋正好是這里的中心地帶,而現(xiàn)在由于河定橋商業(yè)開(kāi)發(fā)并不成功,再開(kāi)發(fā)的土地余地不大,成為整個(gè)新城區(qū)商業(yè)中心的可能性幾乎沒(méi)有了。
取而代之的是百家湖,它的優(yōu)勢(shì)在于地鐵一號(hào)線南延線、未來(lái)的三號(hào)線雙地鐵軌道匯集于此,是百家湖、科學(xué)園、九龍湖三大住宅片區(qū)的交界處。
南京如果再造一個(gè)新城的話(huà),必是江寧。它臨近亞洲最大的火車(chē)站,擁有機(jī)場(chǎng),3條高速路,未來(lái)還將有3條軌道交通。它現(xiàn)在還有大片未開(kāi)發(fā)的土地,以及早期的工業(yè)區(qū)搬遷后騰出的可再開(kāi)發(fā)用地。所以現(xiàn)在的江寧表面上比河西落后,但只需要3年左右,就很有可能超過(guò)河西。
商業(yè)地產(chǎn)是不管周邊住宅的定位的,百家湖周邊的別墅也好、高價(jià)公寓也好,對(duì)鳳凰港商業(yè)地塊沒(méi)有什么太大的影響,它做的是整個(gè)江寧的生意,它只需要看江寧的總?cè)丝谧兓�。�?dāng)然,這樣也會(huì)從住宅這個(gè)源頭上去考慮,越不方便的郊區(qū),入住影響就越大。而入住率的提高,一是業(yè)主的工作是否就近;二是交通,現(xiàn)在對(duì)入住者來(lái)說(shuō),交通距離并不重要,重要的是時(shí)間,江寧地鐵開(kāi)通無(wú)疑就縮短了交通時(shí)間。三是生活配套。
江寧擁有土地的老牌開(kāi)發(fā)商,大都在思維上仍以住宅開(kāi)發(fā)的模式為主,拿著黃金地段的土地,不是期待高價(jià)轉(zhuǎn)讓,就是將商業(yè)加以分割出售,所以這些年來(lái),女人街、同曦假日百貨、托樂(lè)嘉街區(qū)等商業(yè)項(xiàng)目都經(jīng)過(guò)了曲折的過(guò)程,現(xiàn)在也沒(méi)有真正做出來(lái)。江寧現(xiàn)階段的商業(yè)仍以滿(mǎn)足日常生活所需為主,大型的蘇果超市、河定橋歐尚等生意很火紅,但這些大賣(mài)場(chǎng)不會(huì)影響到零售商業(yè),江寧商業(yè)的未來(lái)還看以金鷹和1912為龍頭的百家湖板塊。
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