研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項(xiàng)目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項(xiàng)目定位策劃 |
·市場運(yùn)營管理
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| ·項(xiàng)目全程運(yùn)營 |
·運(yùn)營顧問服務(wù)
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| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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| ·市場可研報(bào)告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報(bào)告
商業(yè)項(xiàng)目定位的戰(zhàn)略選擇
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戰(zhàn)略有很多不同的定義，其中波特有過一個(gè)定義："戰(zhàn)略"一是"創(chuàng)造一種獨(dú)特、有利的定位"，二是"在競爭中做出取舍，其實(shí)質(zhì)就是選擇不做哪些事情"，三是"在企業(yè)的各項(xiàng)運(yùn)營活動(dòng)之間建立一種配稱"。當(dāng)然，其是否準(zhǔn)確有待學(xué)界討論，但我認(rèn)為，從商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)戰(zhàn)略角度，"取舍"可以說是戰(zhàn)略的第一要?jiǎng)?wù)。
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)之"取舍"，在定位前期，集中表現(xiàn)在收益模式取舍、商業(yè)開發(fā)類型取舍上，而這兩者又相互影響，互為制肘。而商業(yè)類型自身的特點(diǎn)和要求，是兩者沖突的出發(fā)點(diǎn)，不同的商業(yè)類型，與項(xiàng)目規(guī)劃條件、城市特征、交通、環(huán)境特征的匹配度不同，同時(shí)，其適合或可以實(shí)現(xiàn)的收益模式也不同。
因此，我們可以以"規(guī)劃條件、城市特征、交通條件、環(huán)境特征、收益目標(biāo)"為五個(gè)緯度，來對(duì)項(xiàng)目可能采用的商業(yè)類型進(jìn)行評(píng)估和篩選，找出最適合項(xiàng)目條件的商業(yè)開發(fā)類型或模式。當(dāng)然，相比較而言，商業(yè)類型的劃分可能更為復(fù)雜，影響判斷的準(zhǔn)確性。
同時(shí)，應(yīng)該注意，這種戰(zhàn)略判斷可能并非一帆風(fēng)順，恰好找到適合的標(biāo)準(zhǔn)類型，更多時(shí)候，我們需要在2-3個(gè)甚至更多的類型中進(jìn)一步篩選，或者整合其中2-3個(gè)類型，進(jìn)行融合創(chuàng)新，，，當(dāng)然，創(chuàng)新在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中非常困難。
一般來講，如果判斷結(jié)果為多個(gè)類型，進(jìn)一步篩選的焦點(diǎn)會(huì)更多的集中在競爭格局上，市場競爭激烈、飽和度高的類型將率先淘汰。而如果需要進(jìn)行多類型整合，則需要綜合考慮整合后不同類型的五個(gè)緯度指標(biāo)比較，得到最優(yōu)類型。
商業(yè)開發(fā)類型的戰(zhàn)略定位完成后，項(xiàng)目的競爭戰(zhàn)略是下一個(gè)要?jiǎng)?wù)。波特提出的基本競爭戰(zhàn)略有三種：成本領(lǐng)先戰(zhàn)略、差異化戰(zhàn)略、集中化戰(zhàn)略。具體運(yùn)用在商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)中，意義重大：
成本領(lǐng)先戰(zhàn)略。顧名思義。在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，開發(fā)成本領(lǐng)先從而租金、售價(jià)上占據(jù)優(yōu)勢，在建材、土地價(jià)格不斷上漲的今天并不現(xiàn)實(shí)。
差異化戰(zhàn)略和集中化戰(zhàn)略是較為適合商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的兩種戰(zhàn)略思路，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，集中化從某種意義上講也是一種特殊的差異化。
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的差異化至少可以從四個(gè)方面進(jìn)行戰(zhàn)略推進(jìn)：
1 、產(chǎn)品設(shè)計(jì)差異化戰(zhàn)略。獨(dú)一無二的建筑亮點(diǎn)、設(shè)備設(shè)施、規(guī)劃景觀等，諸如世貿(mào)天階的"天幕"設(shè)計(jì)、金融街購物中心的巨大透光穹頂，或者金源時(shí)代購物中心獨(dú)一無二的規(guī)劃體量，等等。
2、服務(wù)差異化戰(zhàn)略。服務(wù)品質(zhì)和服務(wù)體系的差異化，譬如居然之家"先行賠付"服務(wù)理念、達(dá)美樂匹薩的外送服務(wù)、山姆會(huì)員店的會(huì)員制服務(wù)等，以及一些商業(yè)設(shè)施"代客泊車"等個(gè)性化的服務(wù)措施。當(dāng)然，在開發(fā)階段，更多的表現(xiàn)為對(duì)商戶、投資人的良好、個(gè)性化服務(wù)。
3、運(yùn)營管理差異化戰(zhàn)略。提出新的運(yùn)營管理模式、管理思路等，如售后包租、管理顧問等等。
4、主題文化差異化戰(zhàn)略。打造個(gè)性主題、提升項(xiàng)目文化內(nèi)涵，提升項(xiàng)目長期競爭力，如上海大拇指廣場的證大現(xiàn)代藝術(shù)館、新世界杜莎夫人蠟像館等，以及華南mall的IMAX巨幕電影、華貿(mào)中心水世界、蓮卡佛對(duì)時(shí)尚的不懈追逐、上海新天地的石庫門等等。
而集中化戰(zhàn)略可至少細(xì)分為兩個(gè)子方向以供選擇：
1、產(chǎn)品線集中化戰(zhàn)略。選擇產(chǎn)品特征相同或具有密切關(guān)聯(lián)性的產(chǎn)品，進(jìn)行商品集中，如家居建材一條街、數(shù)碼商城、電器賣場、餐飲街、酒吧街等等，此類集中模式簡單明晰，易于把握，在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中有一定運(yùn)用。
2 、顧客集中化戰(zhàn)略。即對(duì)顧客群體進(jìn)行集中，集中陳列或售賣針對(duì)特定顧客群的商品或服務(wù)，比較典型的有婦嬰用品商店、婦女兒童商店、新世界青春館等，已經(jīng)有所運(yùn)用，在競爭日趨激烈的未來，此類顧客群集中化將隨著顧客細(xì)分的發(fā)展而不斷推進(jìn)。
當(dāng)然，由于項(xiàng)目自身?xiàng)l件及開發(fā)商資源占有及配置情況的不同，不同項(xiàng)目的具體競爭戰(zhàn)略的選擇，還需要進(jìn)行具體深入的分析抉擇。
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