研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標是打造民營經(jīng)濟研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務范圍
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·市場營銷推廣
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·市場運營管理
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·運營顧問服務
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·招商銷售服務
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·人員培訓服務
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報告
商業(yè)地產(chǎn)中商場的物業(yè)管理模式
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一、商場物業(yè)的類型和管理特點
（一）商場物業(yè)的類型
1．從經(jīng)營方式分
可分為貨柜隔離購物和開放式購物兩類。貨柜購物即每個層面購物被柜臺或鋪位分割成銷售不同種類商品的小單元，顧客購物時不進入柜臺直接挑選由售貨員拿給顧客、這種零售商店一般被稱為百貨商場（或?qū)I商店）。開放式購物是把零售商品陳列在開放式貨架上，顧客可直接挑選，這種零售店被稱為超級市場或倉儲式購物中心。
2．從樓宇功能分
可分為單一經(jīng)營性商店和綜合多功能經(jīng)營商店。
3．從商業(yè)物業(yè)檔次來分
可分為普通型和豪華型兩種。普通型的商業(yè)物業(yè)的設(shè)施、設(shè)備和管理方式都是傳統(tǒng)性的，所經(jīng)營的商品都為大眾化商品。豪華型是在對外開放過程中不少國外商業(yè)界為搶攤上海而建造一批高檔的商業(yè)樓宇，其設(shè)施、設(shè)備齊全、先進，如電視監(jiān)控、消防系統(tǒng)都由計算機系統(tǒng)控制，以及先進的管理設(shè)施，豪華、高雅的購物環(huán)境，可謂現(xiàn)代的商業(yè)樓字。
（二）商場的物業(yè)管理的特點、建筑特點
從建筑內(nèi)部一般用大間隔、大空間設(shè)置，使整個層面一覽無遺；外觀設(shè)計講究宏偉、富麗，有的還有廣暢噴泉或小瀑布；在裝飾上追求典雅、奇特，在氣氛上力圖營造濃烈、激情或溫馨，造成感觀上的刺激或和諧。據(jù)此，在管理上要求創(chuàng)造和維持環(huán)境的優(yōu)美，使顧客在幽雅、輕松的環(huán)境中流連忘返，增強購物的信心和欲望。
1．設(shè)施齊全
現(xiàn)代商業(yè)設(shè)備、設(shè)施先進，因而對管理人員的素質(zhì)要求較高。
2．客流量大
商場進出人員雜，不受管制，客流量大，易發(fā)生意外，安全保衛(wèi)管理非常重要，有些零售商品易燃易爆，消防安全不得有半點松懈。
二、商場物業(yè)的管理內(nèi)容
（一）樓宇及附屬設(shè)施，設(shè)備的養(yǎng)護及維修管理
商業(yè)樓字的日常養(yǎng)護標準高，維修要求嚴，其內(nèi)容同辦公樓相似，但其方式不同。商業(yè)樓字的重點在于各種設(shè)施，設(shè)備上，因為這些都能直接影響經(jīng)營環(huán)境。高檔次的商業(yè)樓宇設(shè)施、設(shè)備多而復雜，電腦化程度高，如供電、監(jiān)控、安全管理、消防、給排水、交通管理等各系統(tǒng)大多互聯(lián)網(wǎng)絡，由計算機控制維護管理至關(guān)重要，一些設(shè)備如電梯，自動扶梯等易出故障，保證其正常運行也靠平時養(yǎng)護。
（二）環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理
環(huán)境衛(wèi)生是管理的重點，主要是外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境兩方面。外部環(huán)境包括樓宇外墻、附屬建筑設(shè)施及周圍場地等；內(nèi)部環(huán)境包括過道、扶梯、自動扶梯、電梯、衛(wèi)生間、會議室、餐廳等一切公用場所，以及承租戶和業(yè)主的鋪內(nèi)、辦公室等非公用部位。綠化是指內(nèi)外環(huán)境的花草樹木的種植及養(yǎng)護，旨在創(chuàng)造整潔、優(yōu)美和諧怡人的商業(yè)氛圍。
環(huán)境衛(wèi)生管理方面應注意以下幾點：
（1）樓宇內(nèi)外的廣告牌、條幅、懸掛物、燈飾等凡屬商戶鋪內(nèi)的，由商戶提出設(shè)計要求或制作，必須由物業(yè)管理公司統(tǒng)一安裝在合理位置；
（2）柜臺內(nèi)陳列架上商品陳列應美觀，不得凌亂或隨意置放；
（3）商戶鋪內(nèi)產(chǎn)生的垃圾須袋裝并放至指走位置，及時清理；
（4）樓宇內(nèi)外的主要衛(wèi)生清潔時間應安排在非營業(yè)時間，營業(yè)期間必要的清潔應由清潔人員用抹布擦拭，而不用長柄拖布擦拭；
（5）雨大進門處及**公用過道應設(shè)置一些雨具存放器，盡量不要把帶雨水的雨具帶進大廳，同時注意清潔衛(wèi)生。
（三）安全保衛(wèi)管理
安全保衛(wèi)管理是商場物業(yè)管理的要點，必須予以重視。它有兩部分組成一消防和治安管理。
�。�1）商場樓宇一般都安裝先進的自動火災報警裝置和自動滅火裝置，這些裝置直接與電視監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，一旦發(fā)現(xiàn)火情，煙霧達到一定的濃度或溫度達到一定的高度這兩種裝置便自動通過導線將報警信號傳輸至報警裝置、電視監(jiān)控系統(tǒng)和自動噴淋裝置；
�。�2）運用電視監(jiān)控系統(tǒng)對商場進行全方位、多角度，尤其對出售貴重商品及金融營業(yè)點進行日常監(jiān)視，發(fā)現(xiàn)可疑人員或突發(fā)事件、惡性事件時監(jiān)控人員及時錄像存作查證。在地下車庫或露天停車場亦須安置監(jiān)控探頭，防止車輛被竊。人防方面由于商場中鋪面多，柜臺多，人流密集，易造成電視監(jiān)控死角，人防必不可少。門崗的保安員主要責任是發(fā)現(xiàn)可疑人員時用對講機通知場內(nèi)便衣保安人員加以注意。流動崗應著便裝，流動巡邏，做到勤觀察，勤分析，善于發(fā)現(xiàn)問題及時解決問題。對突發(fā)事件和惡性事件應及時處置防止事態(tài)擴大并注意保護現(xiàn)場及時向上級和公安部門報告。
（四）廣告管理
商場廣告既多又雜，常常出現(xiàn)廣告無序有礙整體環(huán)境，有的廣告還有違反廣告法規(guī)定，因此必須加以管理。
�。�1）市場內(nèi)部廣告、應由物業(yè)管理公司委托專業(yè)廣告設(shè)計人員按商場整體布局設(shè)計。承租戶廣告需就其式樣、顏色等項由物業(yè)管理公司審核，做到管理有序。戶外廣告一般不設(shè)置，如果屬于商場整體促銷廣告也應注意整體性和形象性；
�。�2）櫥窗展示宣傳，這也是重要方面，應做到櫥窗玻璃潔凈，燈火明亮，開關(guān)及時、陳列物品整潔有序。
商場樓宇的租賃往往以整個層面向外出租，出租后，由承租商依據(jù)經(jīng)營要求，提出裝修申請。也有的業(yè)主把一個層面裝修完畢之后出租鋪面。承租商戶對鋪面只能通過申請批準后作一些小的變動裝修，裝修管理應做好以下幾個方面：
（1）建立周全、詳細、便于操作的管理制度；
（2）專人負責對工程實行嚴格的監(jiān)督；
（3）選定資質(zhì)高、信譽好的工程承包商進行裝修；
（4）對裝修現(xiàn)場進行監(jiān)督管理。
（六）租賃管理
有些商場引進了承包制，逐步發(fā)展到柜臺出租、樓宇層面或整幢樓出租，作為物業(yè)管理公司應做好樓字的租賃同時，注意租賃管理。
1．出租方式
主要有租金投標和協(xié)議租金兩種，在市口好、顧客量大的商場，商戶往往要爭相租賃，在同時出現(xiàn)多個承租商戶的情況下可用競標方式，以獲取理想的租金。而在一般地段，商戶爭鋪面的情況尚未出現(xiàn)時可用協(xié)議租金，這一方式較靈活、便利。
2．租金管理
主要是在租金商定時要考慮多方面因素，如商品經(jīng)營的范圍及類別；附近商場樓宇的空置率；承租戶的經(jīng)營特色；商場所處的位置。另外經(jīng)營商品給管理帶來的易難也應作為一個因素。租金計算可采用兩種形式，一種先規(guī)定一個固定的月租金（根據(jù)面積），然后根據(jù)市場情況和貨幣升、貶值決定幾年后再增加合理的幅度。一種是按面積定出最低租金，然后根據(jù)承租戶銷售總額按一定的百分比收取租金。
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