研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項(xiàng)目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項(xiàng)目定位策劃 |
·市場運(yùn)營管理
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| ·項(xiàng)目全程運(yùn)營 |
·運(yùn)營顧問服務(wù)
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| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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| ·市場可研報告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報告
商業(yè)經(jīng)營管理公司運(yùn)營7大核心課題
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對于購物中心（商場）開發(fā)商來說，開發(fā)商鋪是前提，但只有開發(fā)是不夠的，還必須成立專門的商業(yè)管理公司對購物中心進(jìn)行管理，才能長久發(fā)展。目前國內(nèi)商鋪購買者有很多是依靠收取租金，歸還銀行商鋪按揭貸款，在這種情況下，開發(fā)商對購物中心的管理更為重要。如果購物中心商業(yè)管理不力，影響商鋪業(yè)主的租金收益，業(yè)主不能歸還按揭貸款，最終風(fēng)險還是要落到開發(fā)商的頭上。綜觀國內(nèi)外購物中心，開發(fā)商成立商業(yè)管理公司管理購物中心是一種通用的模式。
二、商業(yè)管理公司組織架構(gòu)
商業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)一般包括：
經(jīng)營層面：（含總經(jīng)理、副總經(jīng)理/總經(jīng)理助理）；
管理層面：辦公室；財務(wù)部；業(yè)務(wù)發(fā)展部；商場管理部；招商部（后期可并至業(yè)務(wù)部）；企劃部等。
各部門主要工作內(nèi)容：總經(jīng)理是決策人，副總經(jīng)理主管業(yè)務(wù)、行政等；辦公室主管人事、行政和總務(wù)等；財務(wù)部主管資金運(yùn)作和收銀員等工作；業(yè)務(wù)部主管商場的營運(yùn)等方面；商場管理部主管商場水、電、保安，維修等工作；企劃部主管商場形象、促銷等工作；招商部前期以招商為主，后期合并至業(yè)務(wù)部門。
三、商業(yè)經(jīng)營管理公司作用
受托的商業(yè)經(jīng)營管理公司及業(yè)主三個權(quán)利主體共存的法律關(guān)系，由于前期的業(yè)主委員會尚未成立，開發(fā)公司與受托的商業(yè)經(jīng)營管理公司的行為規(guī)范必須有委托合同予以明確，以確認(rèn)XXX商業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理公司對XXX商業(yè)進(jìn)行系列工作的管理地位，從而達(dá)到統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃、統(tǒng)一品牌管理、統(tǒng)一質(zhì)量管理，統(tǒng)一價格管理、統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一客服管理、統(tǒng)一企劃推廣、統(tǒng)一物業(yè)管理。為投資者、經(jīng)營者保駕護(hù)航。
四、商業(yè)經(jīng)營管理公司目標(biāo)
以專業(yè)服務(wù)運(yùn)作模式為基礎(chǔ)，依托完整的市場定位體系，優(yōu)勢資源，提升項(xiàng)目市場形象，保持良好的市場競爭優(yōu)勢，傳導(dǎo)先進(jìn)商業(yè)管理理念，保障項(xiàng)目整體運(yùn)營的可持續(xù)性發(fā)展，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目升值與保值，最終達(dá)成開發(fā)方、買賣方、運(yùn)營方等多方共贏局面。
五、商業(yè)經(jīng)營管理公司構(gòu)建模式
1、商業(yè)管理公司隸屬于開發(fā)公司，由開發(fā)公司投資組建；
2、由開發(fā)公司專聘商業(yè)管理公司，委托其對項(xiàng)目進(jìn)行管理、服務(wù)；
六、商業(yè)管理公司管理功能
1、研究功能：運(yùn)用專業(yè)的市場研究體系，結(jié)合項(xiàng)目所在地最新商業(yè)市調(diào)信息及相關(guān)政策支持，制定合理、有針對性的品牌導(dǎo)入操作策略、提供運(yùn)營決策支持及各種商業(yè)咨詢系統(tǒng)，最大程度上保障項(xiàng)目的整體市場競爭優(yōu)勢。
2、管理功能：對項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理，建立健康、有序的運(yùn)營機(jī)制。確保優(yōu)良、健全的融資、消費(fèi)環(huán)境。
3、協(xié)調(diào)功能：協(xié)調(diào)解決開發(fā)方、買賣方、客戶與、管理公司的沖突、矛盾。搭建四者與消費(fèi)市場的橋梁，及時溝通、反饋各方信息。
六、商業(yè)經(jīng)營管理體系
1、統(tǒng)一管理：統(tǒng)一的市場形象，整體、協(xié)調(diào)的經(jīng)營模式，保障市場多元化消費(fèi)活力，采取群體化多角度消費(fèi)渠道，充分尊重顧客的選擇權(quán)，復(fù)合對單一，具備不可比擬的競爭優(yōu)勢。
2、統(tǒng)一運(yùn)營：根據(jù)運(yùn)作進(jìn)度和供求市場影響，不定期舉辦各種類型的促銷活動，統(tǒng)一折扣優(yōu)惠或部分商品折現(xiàn)等；既可以項(xiàng)目整體為單位，也可以部分品牌為單位，在適當(dāng)范圍內(nèi)進(jìn)行造勢宣傳。
3、后勤配送：成立專業(yè)后勤部，針對品牌商家和消費(fèi)群體，以大宗或特殊服務(wù)為主，實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域、跨行業(yè)的高效、便捷的配送服務(wù)；
4、先行賠付：制定專項(xiàng)賠付額度，加大購物保障力度，增強(qiáng)消費(fèi)信心，引導(dǎo)、建立客戶忠誠度和品牌度；
5、末位淘汰：針對經(jīng)營不善、不符整體發(fā)展規(guī)律的個別商家，及時運(yùn)用政策扶持、調(diào)研市場、經(jīng)營建議、運(yùn)營整改等軟性措施和適當(dāng)硬件支撐，若仍不能很好適應(yīng)市場，及時清理，更換新鮮血液，保持市場競爭力和良性循環(huán)軌道。
七、商業(yè)進(jìn)經(jīng)營管理公司經(jīng)營模式
�。ㄒ唬� 購物中心具有"統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營"的特點(diǎn)
購物中心的商鋪是有計(jì)劃的聚集,對購物中心進(jìn)行"統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營"是購物中心區(qū)別于其他房地產(chǎn)的核心特點(diǎn)。"統(tǒng)一管理"，要求購物中心必須由代表業(yè)主權(quán)利的、受業(yè)主委托的管理公司統(tǒng)一管理，沒有統(tǒng)一管理的購物中心則難以經(jīng)受激烈的零售業(yè)市場競爭。"分散經(jīng)營"，是購物中心對消費(fèi)者和經(jīng)營者間的交易提供場所，但購物中心的管理者不能直接進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營，只是在消費(fèi)者和經(jīng)營者之間搭建橋梁。
�。ǘ┵徫镏行牡慕y(tǒng)一管理的理念在于統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物管。
為了達(dá)到"統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營"的管理模式，在購物中心銷售合同中都應(yīng)該約定承租戶必須服從管理公司的統(tǒng)一管理。另外，某些購物中心通過在租賃合約中直接借用國際購物中心協(xié)會（ICSC）的標(biāo)準(zhǔn)格式，在法律上確定購物中心管理公司的管理地位。
1、"統(tǒng)一招商管理"要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理。
�、偎^"品牌審核管理"是指：招商對象需經(jīng)品牌審核后才能進(jìn)入。
審核包括對廠商和產(chǎn)品的審核，須具有有效的營業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊商標(biāo)登記證、產(chǎn)品合格委托書（適用于批發(fā)代理商）、品牌代理委托書（適用于專賣代理商）、稅務(wù)登記證、法人授權(quán)委托書等。
�、�"完善的租約管理"。
租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費(fèi)的收取等，還有其他比較關(guān)鍵的租約條款管理（可以借鑒國際購物中心協(xié)會（ICSC）的標(biāo)準(zhǔn)格式），比如：
�。�1）承租戶的經(jīng)營業(yè)態(tài)是受到整個購物中心的統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃的限制，如果發(fā)生重大變化，須經(jīng)業(yè)主委員會的認(rèn)可（業(yè)主委員會成立之前，經(jīng)開發(fā)商認(rèn)可）；
�。�2）營業(yè)時間的確定；
�。�3）承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字方面須接受統(tǒng)一管理；
�。�4）為整個購物中心促銷承擔(dān)的義務(wù)；
�。�5）承租人對停車場的使用，確定有償還是無償，有無限制；
�。�6）投保范圍事宜；
�。�7）是否統(tǒng)一的收銀。
�、圪徫镏行牡恼猩嚏娗橛谥B鎖商業(yè)企業(yè)。
一個超級連鎖店或超級百貨公司的入駐，常常帶動整個購物中心的順利銷售與管理。但是近年來，購物中心與連鎖商業(yè)企業(yè)往往更能達(dá)到較好的合作。
因?yàn)閷徫镏行膩碚f，其一，連鎖商業(yè)企業(yè)因?yàn)橛幸?guī)模、有足夠的店鋪?zhàn)鲋�，故而其商品銷售價格會低于非連鎖型店，而低價格也是購物中心想要吸引消費(fèi)者購物的"法寶"之一；其二，購物中心對進(jìn)駐商戶的管理雖屬統(tǒng)一規(guī)劃，但只要商戶遵紀(jì)守法，購物中心的商業(yè)管理公司不會如同百貨公司那樣對商戶干涉過多。因此，選擇自律性高、有固定經(jīng)營模式的連鎖企業(yè)，對購物中心的管理來說，是相當(dāng)省心和放心的。
另外對連鎖商業(yè)企業(yè)來說，選擇商業(yè)價值高的地段和足夠大的面積經(jīng)營是至關(guān)重要的。購物中心由于選址慎之又慎，多選在人氣最旺的區(qū)域或最有潛力的區(qū)域，因此進(jìn)駐購物中心的連鎖企業(yè)，就等于不費(fèi)力氣找到經(jīng)營的好地段；其二，購物中心采取入駐商戶獨(dú)立經(jīng)營的模式、多功能商業(yè)規(guī)劃，人氣上有保證，故連鎖商業(yè)企業(yè)也希望入駐購物中心。
2、"統(tǒng)一的營銷管理"有助于維護(hù)和提高經(jīng)營者的共同利益。
由于目前購物中心競爭激烈，打折降價的促銷競爭手段比較流行，以吸引購物者光顧。管理公司應(yīng)該為購物中心策劃好1年365天的天天營銷計(jì)劃，所謂"大節(jié)大過、小節(jié)小過、無節(jié)造節(jié)過"，組織策劃相關(guān)的促銷活動，所發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)預(yù)先與業(yè)主溝通預(yù)算，經(jīng)業(yè)主同意后，對實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用按照承租戶銷售額的一定比例進(jìn)行分?jǐn)偂Ｈ绻徫镏行慕y(tǒng)一收銀管理，就能較好地執(zhí)行按銷售額分?jǐn)傎M(fèi)用。
3、"統(tǒng)一的服務(wù)監(jiān)督"有助于經(jīng)營者間的協(xié)調(diào)和合作。
購物中心須設(shè)立由開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)、商業(yè)專家組成的管理委員會，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)、監(jiān)督承租戶的經(jīng)營活動，保證購物中心的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。常見的方式有：
�。�1）指導(dǎo)項(xiàng)目：培訓(xùn)售貨員、賣場布置指導(dǎo)、促銷活動安排；
�。�2）協(xié)調(diào)項(xiàng)目：協(xié)調(diào)經(jīng)營者之間的緊張關(guān)系，增進(jìn)經(jīng)營者之間合作；
（3）服務(wù)項(xiàng)目：行政事務(wù)管理；
（4）監(jiān)督項(xiàng)目：維護(hù)購物中心的紀(jì)律、信譽(yù)，協(xié)助工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、消防等部門的管理。
4、"統(tǒng)一的物業(yè)管理"有助于建筑空間的維護(hù)和保養(yǎng)。
購物中心的物業(yè)管理內(nèi)容包括：養(yǎng)護(hù)建筑、維護(hù)設(shè)備、保證水電氣熱正常供應(yīng)、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養(yǎng)護(hù)、意外事故處理等。
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