研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
聯(lián)系方式
電 話：0579-83059667
手機(jī)：15325915356
郵 箱：xqjcf126@126.com
在線QQ：1832216846
地 址：中國(guó)義烏市總部經(jīng)濟(jì)公館2號(hào)樓2單元502室（義烏貝村路1108號(hào)）
郵 編：322000
網(wǎng)站首頁 > 研究報(bào)告
研究報(bào)告
哪類商業(yè)地產(chǎn)的投資潛力更大
 |
 |
哪些商業(yè)地產(chǎn)具有投資價(jià)值？相信這是所有有意商業(yè)地產(chǎn)的投資者都會(huì)關(guān)心的一個(gè)問題。
業(yè)內(nèi)權(quán)威專家給出的答案是根據(jù)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，來尋找合適的投資品種，如新興城市綜合體、生產(chǎn)性服務(wù)地產(chǎn)等，當(dāng)然，傳統(tǒng)的社區(qū)中心商業(yè)等，仍然面臨業(yè)態(tài)調(diào)整和升級(jí)機(jī)遇，也會(huì)帶來諸多機(jī)會(huì)。
變化之中現(xiàn)機(jī)會(huì)
我們的城市面臨著一系列的變化，在這些變化過程中，蘊(yùn)藏著諸多投資機(jī)會(huì)，其中包括商業(yè)地產(chǎn)的投資機(jī)會(huì)。
專家分析認(rèn)為，最大的變化莫過于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。上海社科院商業(yè)研究中心主任朱連慶在接受本刊記者采訪時(shí)表示，今年國(guó)家提出經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。之前我國(guó)經(jīng)濟(jì)由出口、投資和消費(fèi)“三駕馬車”來主導(dǎo)，前兩項(xiàng)在前些年我國(guó)發(fā)展過程當(dāng)中占據(jù)了經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)地位。而金融危機(jī)之后，雖然我國(guó)也采取了相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施如寬松的貨幣政策等，但還是遭遇不少問題。在這個(gè)時(shí)候，國(guó)家提出經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，提出由外轉(zhuǎn)向內(nèi)，爭(zhēng)取內(nèi)升的驅(qū)動(dòng)以及創(chuàng)新發(fā)展。這種轉(zhuǎn)變將促成服務(wù)行業(yè)的發(fā)展，從而為與之相關(guān)的商業(yè)地產(chǎn)帶來新的發(fā)展契機(jī)。
而從城市自身發(fā)展角度來看，包括北京上海等一線城市，隨著基礎(chǔ)設(shè)施的日益完善，商業(yè)城(12.64,-0.04,-0.32%)市氛圍愈加濃厚，這反過來又會(huì)帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹表示，他最看好北京和上海，奧運(yùn)會(huì)和世博會(huì)，使得這兩個(gè)城市的基礎(chǔ)設(shè)施完善程度為國(guó)內(nèi)首屈一指。完善的基礎(chǔ)設(shè)施，為商業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了相當(dāng)有利的條件，因此這兩大城市商業(yè)氛圍形成的巨大“磁場(chǎng)效應(yīng)”，將吸引所有周邊城市。
此外，還有專家認(rèn)為，由于近年來商業(yè)地產(chǎn)一直保持較為平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，而相當(dāng)于一個(gè)“蓄勢(shì)”的過程，時(shí)至今日，到了爆發(fā)階段。中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)專家委員、北京知名商業(yè)地產(chǎn)專家陳建明告訴記者，隨著我國(guó)從粗放型經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向具有核心競(jìng)爭(zhēng)力的創(chuàng)新性經(jīng)濟(jì)，會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)提出更多的要求。
哪些物業(yè)潛力大？
哪些類型的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Ω竽兀?BR> 根據(jù)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，有可能出現(xiàn)新的產(chǎn)業(yè)集群，或者城市規(guī)劃有可能進(jìn)行調(diào)整，這些都會(huì)衍生出新的機(jī)會(huì)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目主要按照經(jīng)營(yíng)來分類，主要包括商業(yè)街商鋪、市場(chǎng)類商鋪、社區(qū)商鋪、辦公樓、酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店等。那么，哪些商業(yè)地產(chǎn)在新的變化中，哪些具有更大的潛力？我們不妨聽聽專家的見解。
新興城市綜合體是熱門
“未來比較熱門的商業(yè)形態(tài)將是新興的城市綜合體�！敝爝B慶這樣告訴記者。在他看來，中心城區(qū)商業(yè)發(fā)展已經(jīng)經(jīng)歷了相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，已經(jīng)相當(dāng)成熟，調(diào)整的空間很小。而隨著交通設(shè)施的改善，以及基礎(chǔ)人口的大量導(dǎo)入，外圍區(qū)域?qū)?huì)出現(xiàn)新興的城市綜合體，如正在建設(shè)過程中的上海嘉定新城中，就會(huì)出現(xiàn)這樣的商業(yè)模式。
據(jù)了解，相對(duì)于較為單一的普通商業(yè)項(xiàng)目，城市綜合體項(xiàng)目的寫字樓、酒店、商業(yè)等多功能優(yōu)勢(shì)，會(huì)引發(fā)人群的聚集效應(yīng)，并且以商務(wù)群體為主，這就決定了其租金水平、投資價(jià)值等均高于普通物業(yè)。
不過朱連慶提醒說，新興城市綜合體是大型商業(yè)項(xiàng)目，但不能超過一定的限度。他發(fā)現(xiàn)有些地區(qū)開發(fā)近百萬平方米的商業(yè)項(xiàng)目，這種一味求大的做法，反而會(huì)使得綜合體內(nèi)部商業(yè)經(jīng)營(yíng)面臨困境。因此他建議投資者可重點(diǎn)關(guān)注總建筑面積在20萬平方米左右的項(xiàng)目，當(dāng)然，如果區(qū)域內(nèi)人口較多，項(xiàng)目總建筑面積也可以適當(dāng)增加。
社區(qū)商業(yè)方興未艾
發(fā)展社區(qū)商業(yè)雖然早在幾年前就已經(jīng)展開，但在專家看來，其仍然具有很大的發(fā)展空間。
“社區(qū)商業(yè)仍然是一個(gè)薄弱環(huán)節(jié)。”在談到社區(qū)商業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀時(shí)，上海市商業(yè)經(jīng)濟(jì)研究中心主任齊曉齋做出上述表述。他分析指出，社區(qū)商業(yè)講究就近消費(fèi)，便民利民，具有很大的發(fā)展空間。但目前社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)嚴(yán)重不足，同時(shí)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)也比較低級(jí)粗放，尚待升級(jí)，由簡(jiǎn)單提供日用品消費(fèi)的單一模式，發(fā)展成為能夠提供購(gòu)物消費(fèi)、休閑娛樂等綜合服務(wù)的社區(qū)商業(yè)中心。
齊曉齋表示，根據(jù)上海新一輪商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃，上海社區(qū)級(jí)商業(yè)中心規(guī)劃形成102個(gè)。這表明未來與社區(qū)商業(yè)相關(guān)的商業(yè)項(xiàng)目將會(huì)不小的潛力。項(xiàng)目主要以商鋪為主，滿足消費(fèi)、休閑、娛樂等多種業(yè)態(tài)。
不過專家提醒說，由于目前社區(qū)商業(yè)存在規(guī)劃過于隨意的現(xiàn)象，如有些不具備發(fā)展商業(yè)的街道也配套建設(shè)商鋪，投資此類商鋪可能無法獲得滿意的回報(bào)。
生產(chǎn)性服務(wù)地產(chǎn)潛力顯現(xiàn)
生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)地產(chǎn)在未來具有很不錯(cuò)的發(fā)展?jié)摿Α?BR> 上海商學(xué)院院長(zhǎng)方名山舉例說，他在香港考察時(shí)發(fā)現(xiàn)，海外的大公司帳目均由獨(dú)立的會(huì)計(jì)事務(wù)所來管理，這種模式必將引入內(nèi)地，屆時(shí)將有大量的專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)出現(xiàn)，而這必將促進(jìn)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。
目前生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)在北京上海等城市也被作為重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)。在“十二五”期間，北京上海等都將生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)作為重點(diǎn)發(fā)展行業(yè)。據(jù)了解，為廠商尤其是為制造業(yè)提供分銷、促銷、物流、資金、研發(fā)、設(shè)計(jì)、法律、稅務(wù)、商務(wù)以及設(shè)備租賃等專業(yè)服務(wù)的企業(yè)即生產(chǎn)性服務(wù)企業(yè)，專家表示，與該行業(yè)有關(guān)的商業(yè)地產(chǎn)主要包括辦公樓、園區(qū)商業(yè)配套項(xiàng)目等。
其實(shí)，目前市場(chǎng)已經(jīng)開始關(guān)注這類地產(chǎn)。如根據(jù)上海房地產(chǎn)交易中心6月份最新資料顯示，位于浦東張江高科(9.30,-0.08,-0.85%)技園區(qū)內(nèi)的張江潤(rùn)和國(guó)際總部園，僅一天內(nèi)就成功售出近萬平方米辦公樓。該項(xiàng)目已得到內(nèi)、外資企業(yè)的青睞，目前入駐企業(yè)近30家，其中有美國(guó)、德國(guó)、加拿大、土耳其、意大利、荷蘭等世界各地企業(yè)在滬成立的總部基地。
產(chǎn)業(yè)升級(jí)寫字樓有機(jī)會(huì)
產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和升級(jí)已經(jīng)成為未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主旋律，而這種變化將會(huì)為高檔寫字樓帶來諸多機(jī)會(huì)。
朱連慶表示，伴隨著產(chǎn)業(yè)升級(jí)，未來有些上海市中心區(qū)域可能會(huì)出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)調(diào)整，淘汰部分粗放型產(chǎn)業(yè)，而引進(jìn)具有創(chuàng)新價(jià)值的新型服務(wù)行業(yè)，這將為中心區(qū)域的高檔寫字樓帶來一系列的機(jī)會(huì)。
這樣的例子比比皆是。以靜安區(qū)為例，根據(jù)上海“國(guó)際金融中心”建設(shè)的總體戰(zhàn)略布局，靜安區(qū)發(fā)展金融服務(wù)機(jī)構(gòu)集聚區(qū)，準(zhǔn)備與浦東陸家嘴(18.18,-0.04,-0.22%)“金融城”和黃浦區(qū)“金融聚集帶”實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位發(fā)展，將在南京西路地區(qū)以會(huì)德豐廣場(chǎng)、越洋廣場(chǎng)、嘉里二期等著名樓宇為重點(diǎn)區(qū)域，打造金融服務(wù)和高端專業(yè)服務(wù)集聚區(qū)。記者了解到，目前有不少投資者對(duì)位于板塊內(nèi)的寫字樓恒利國(guó)際大廈表現(xiàn)出濃厚的興趣，也正是看到了其不錯(cuò)的發(fā)展前景。
商圈型酒店式公寓機(jī)會(huì)多
依托于商圈的酒店式公寓項(xiàng)目還有投資機(jī)會(huì)。
陳建明表示，分布在商圈或者商務(wù)中心附近的酒店式公寓，既具有酒店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了住宅或?qū)懽謽堑牟糠痔攸c(diǎn)，可以居住，又可以辦公，其綜合性能很強(qiáng)。據(jù)有關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)資料顯示，目前市場(chǎng)上酒店式公寓的投資回報(bào)率可達(dá)到8%～10%左右，它已經(jīng)發(fā)展成為高檔住宅投資產(chǎn)品中高投資回報(bào)和市場(chǎng)前景潛力巨大的投資性的地產(chǎn)產(chǎn)品。
就目前北京和上海的租賃市場(chǎng)來看，酒店式公寓的消費(fèi)群體主要為外籍商務(wù)人士，或者國(guó)內(nèi)大型企業(yè)高管等，這部分人群消費(fèi)能力較強(qiáng)，因此能夠接受較高的租金水平。不過陳建明提醒說，酒店式公寓項(xiàng)目必須分布在商圈或者商務(wù)中心附近，而且周邊配套設(shè)施必須成熟，如交通便捷程度高、購(gòu)物、休閑娛樂設(shè)施齊全等。
|
|
點(diǎn)擊次數(shù):825