研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設的研究機構。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內外市場狀況、經(jīng)驗豐富的高素質專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標是打造民營經(jīng)濟研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務范圍
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·項目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項目定位策劃 |
·市場運營管理
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| ·項目全程運營 |
·運營顧問服務
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| ·規(guī)劃編制服務 |
·招商銷售服務
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| ·市場可研報告 |
·人員培訓服務
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報告
緊扣商字玩轉商業(yè)地產(chǎn)
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投資商業(yè)地產(chǎn)不是靠撞大運，如果不按照正確的投資方式行事，十之八九將會失敗。商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅，具有獨特的屬性，也正是這種獨特的屬性，使得商業(yè)地產(chǎn)投資的成敗受到諸多因素的制約。因此對于投資者來說，投資商業(yè)地產(chǎn)，尤其要講究投資技巧，這樣，才能增大成功的概率。
專業(yè)人士表示，無論是希望商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)本身升值，還是希望租金收益逐年得到提高，都離不開經(jīng)營這個主題。由此可見，商業(yè)地產(chǎn)的投資，歸根結底都是對物業(yè)經(jīng)營的考察。
用功不一結果迥異
有這樣兩位投資者，同樣是投資商業(yè)地產(chǎn)，得到的結果卻大不一樣，究其原因，在于投資前用功不同。
我們先了解一下兩位投資者的投資經(jīng)歷。第一位是景先生，在2002年夏，他在聯(lián)洋社區(qū)以13000元/平方米的價格購置了一套約170平方米的底層商鋪。隨著聯(lián)洋社區(qū)的不斷成熟，其知名度不斷提高，社區(qū)整體品質不斷提升，已成為高收入人群所熱衷的居住社區(qū)。為滿足這部分人群的需求，社區(qū)內商鋪的品牌化程度較高，租金水平也一路走高，目前已達到8元/平方米/天。另外一位投資者章先生的運氣就要差得多了。在2005年初，他在古美社區(qū)內購買了一套面積為120平方米的底商，單價約14000元/平方米。在過去5年時間里，他的這套商鋪大多數(shù)時間空關，而目前租金水平僅1.5元/平方米/天，與前者相比判若云泥。
為什么會出現(xiàn)這樣的情形呢？從兩人的考察過程不難看出端倪。景先生之所以看中聯(lián)洋社區(qū)，他認真調查了社區(qū)規(guī)劃的定位，并對社區(qū)早期入住人群也進行了走訪，做了大量的考察工作。通過調查，景先生意識到聯(lián)洋社區(qū)必將發(fā)展成為浦東陸家嘴(18.18,-0.04,-0.22%)附近一個知名的高檔社區(qū)，商鋪投資潛力不小。的確如此，聯(lián)洋社區(qū)定位于中高端人群的居住社區(qū)，隨著高收入人群的導入，社區(qū)內商業(yè)業(yè)態(tài)也向著精品店演變，這會使得物業(yè)本身的價值和租金水平不斷走高。但張先生只是看中商鋪價格便宜，別的均未做考慮。他所選擇的古美社區(qū)雖然也是一個大型居住社區(qū)，但社區(qū)主要以吸納普通工薪階層為主，因此購買力相對較弱，而加之他所投資的商鋪位于社區(qū)內最為偏僻的地方，因此至今毫無起色，一點都不會讓人感到意外。
由此可見，投資商鋪要獲得成功，并非是簡單的購買物業(yè)，然后收取租金，并等待物業(yè)升值。同理，投資寫字樓、產(chǎn)權式酒店等商用物業(yè)，也涉及到同樣的問題。
緊扣“商”字玩投資
伴隨著商業(yè)地產(chǎn)投資，有諸多風險。作為理性的投資者來說，必須做到學會運用技巧，來規(guī)避投資風險。
商業(yè)地產(chǎn)的特性與商業(yè)緊密相關，為降低風險，專家表示應該緊扣“商業(yè)”這個主題進行投資。我們梳理其中幾個主要步驟，如市場前景的考察、經(jīng)營管理等，供讀者參考。
市場調查要細致
商業(yè)地產(chǎn)未來的表現(xiàn)如何？能夠吸引到更多的經(jīng)營者關注？消費者能夠接受？……諸多問題，都必須在下定之前了解清楚，而這些信息，則需通過細致的市場調查來獲得。
五合國際總顧問劉力表示，成功的商業(yè)項目，通常都是建立在成功市場調查基礎上的。上海南方友誼商城的成功，雖然與區(qū)域人口的劇增有著密切的關系，但前期的市場調查同樣功不可沒。據(jù)了解，南方友誼商城的“以社區(qū)服務為導向，集購物、休閑、娛樂為一體的大型購物中心”的經(jīng)營定位，是在國際上享有盛譽的歐洲羅蘭·貝格國際管理咨詢公司詳盡周密的市場調查基礎之上得出的結論。
專家表示，市場調查的內容根據(jù)項目的具體不盡相同，但基礎的市場調查無外乎以下幾個方面的內容，如市場環(huán)境調查(稅收政策、金融政策、招商引資土地政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、城市建設規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等)，經(jīng)濟狀況調查(項目所在城市的經(jīng)濟結構、居民收入水平、消費結構和消費水平、投資理財觀念以及對外貿易和外商投資的發(fā)展情況)，市場現(xiàn)狀調查(現(xiàn)存各類業(yè)態(tài)形式的實際運行狀況、硬件設施、業(yè)戶構成、損益情況等)。個人投資者雖然無法像專業(yè)機構那樣把上述所有項目全部調查清楚，但不可否認的是調查的內容越多，越有利于自己認清項目未來的發(fā)展?jié)摿Α?BR> “管家”須精挑細選
好的經(jīng)營團隊，能夠讓商業(yè)地產(chǎn)發(fā)揮最大的市場效應，這是決定商業(yè)項目的升值空間大小的決定性因素。
“管家”水平的高低，決定投資收益的高低。下面的小故事將說明管理水平的高低將怎樣影響商業(yè)地產(chǎn)的租金收益。在2005年，位于上海徐家匯中心商圈的港匯廣場，與合作了5年之久的富安百貨“說拜拜”，當時許多人對此不解，因為與富安百貨合作，可獲得長久穩(wěn)定的租金收益，與這個“財神爺”鬧分手，并非上策。但港匯廣場換上具有區(qū)域特色的各類精品專賣，一舉改善了自身的業(yè)態(tài)分布，吸引到了來自長三角不同人群的需求。當然，租金水平肯定得到了極大的提升，目前其底層鋪位租金已是上海最高之一，約12美元/平方米/天，與三年前相比，幾乎翻番。
劉力表示，港匯廣場的成功，跟背后管理團隊有著密不可分的關系。專家表示，好的“管家”能夠順應市場的發(fā)展，不斷主動調整優(yōu)化經(jīng)營業(yè)態(tài)，使商業(yè)物業(yè)走上良性的發(fā)展軌道。
權限宜集中忌分散
上海北部某大型商業(yè)項目，因為產(chǎn)權分散，導致后期管理極為困難，而給投資者帶來的則是傷害。由此可見，為了保證后期管理順利進行，適當?shù)募泄芾硎钟斜匾�。因此投資者在選擇物業(yè)時，如果碰到后期管理需要自己親歷親為的(街鋪除外)，則應該三思而后行。
在國外，“只租不售”的商業(yè)地產(chǎn)運作方式非常普遍，如果急需資金，也可“以REITS打包物業(yè)”。因為商業(yè)地產(chǎn)本身的特性已注定它是一種需要長期持有的投資品，像住宅一樣通過短期的開發(fā)銷售，只會加速其死亡，而不會給投資者帶來任何收益。
而事實也證明這樣的模式帶來的主動權效應是不可估量的，定位與調整可以在經(jīng)營過程中不斷過程，直到達到所要的目的為止。對此專家提醒說，對于部分分割出售的小產(chǎn)權商鋪，一定要了解后期管理時，管理方是否做到集中管理，如果不能，則要當心。
項目扎堆更有潛力
獨鋪難成市。商業(yè)項目扎堆，可能會促使市場加快成熟，從而有利于投資。
通常可將購物中心、酒店及寫字樓設計為商業(yè)金三角，合三為一，實現(xiàn)商業(yè)資源互通互用。比如，現(xiàn)在通常采用的做法是樓裙做購物中心，其他部分可做寫字樓或酒店。“扎堆式”經(jīng)營模式對于資源的集中利用度是非常強的，通過聚集有效人群，可較快培育市場，引發(fā)聯(lián)動效應，在三種商業(yè)的互相帶動下，整個商業(yè)地產(chǎn)項目將會良性循環(huán)，逐漸強大。如廣州三大城市購物中心不約而同與寫字樓聯(lián)姻；北京新天地也開始利用起寫字樓及酒店的商務效應。
政策風險需關注
近日，一則與商業(yè)地產(chǎn)稅收有關的新聞估計會在投資者感到擔憂。報道稱，湖南長沙、株洲、湘潭三市已就稅制改革等一系列問題形成方案，上報國務院，其中最有分量的一項就包括物業(yè)稅�？梢灶A見，該方案最終成形之后，物業(yè)稅必將開征，而首當其沖的是商業(yè)地產(chǎn)。
由此可見，投資商業(yè)地產(chǎn)，雖然從目前來看，國家調控的主要對象是住宅市場，但商業(yè)地產(chǎn)同樣也存在相應的來自政策方面的風險。因為物業(yè)稅一旦從商業(yè)地產(chǎn)開始征收，這項與保有環(huán)節(jié)有關的稅收，勢必會壓縮租金投資收益，而一旦商鋪變?yōu)槔滗伾踔痢八冷仭�，將放大投資失敗。其實根據(jù)相關稅法，圍繞商業(yè)地產(chǎn)各種稅收也是頗多，比如無論是在持有還是租賃階段，都存在房產(chǎn)稅等稅種。而如果商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)炒作跡象，國家將會從嚴征收包括房產(chǎn)稅等稅收，從而加大交易成本，也會極大影響到投資，近期北京出現(xiàn)的有關征收商業(yè)地產(chǎn)房產(chǎn)稅的傳聞已印證了這一點。
持有物業(yè)要耐心
從以前的經(jīng)驗來看，除了極個別優(yōu)質商鋪外，大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)很少出現(xiàn)像住宅瘋狂上漲情形，因此需要耐心持有物業(yè)，否則無法獲取更為豐厚的回報。
商業(yè)地產(chǎn)是以租金收入為主要收入來源的長期房地產(chǎn)投資品種。我們在前面也提到過，商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)營過程中，會根據(jù)市場的變化來不斷調整和改善業(yè)態(tài)，主動符合市場需求，這是一個長期的過程，而這個過程，實際上是商鋪本身不斷升值的過程。因此如像住宅一樣進行短期炒賣，極有可能錯過獲得更多收益的機會。
此外，投資商業(yè)地產(chǎn)需要更多的資金，這需要投資者根據(jù)自身的實力來綜合考量。投資商業(yè)地產(chǎn)，極少能夠借助按揭貸款，如規(guī)定首付成數(shù)在五成以上，無法享受到優(yōu)惠利率，以及貸款年限只有5～10年，這些都對投資者提出了更高的資金要求。
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