研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問(wèn)。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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研究報(bào)告
解讀大連奧林匹克
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然而這樣的一個(gè)龐大的市場(chǎng)的興起則緣起于一次艱辛而坎坷的市場(chǎng)搬遷！正是這樣的一次搬遷又徹底的改寫了那個(gè)市場(chǎng)的命運(yùn)和它在中國(guó)IT賣場(chǎng)中的地位。
在此，讓我們?nèi)ヌ骄恳幌聤W林匹克電子城背后的故事。
“人氣王”面臨搬遷
大連的電腦市場(chǎng)原本只是由零星、無(wú)規(guī)律的各小電腦公司組成，分布在大連市各大街區(qū)。在1995年，10余家電腦商戶在星海二站自行組建了電腦一條街，從此成為大連市第一個(gè)電腦專營(yíng)集散場(chǎng)所，也拉開(kāi)了大連IT賣場(chǎng)的一部發(fā)展史。
1996年，高新園區(qū)管委會(huì)在電腦一條街的基礎(chǔ)上籌備組建了第一個(gè)專門的電子市場(chǎng)，地點(diǎn)設(shè)在星海三站，此時(shí)商戶已由原來(lái)的10余戶發(fā)展到了一百余戶，市場(chǎng)運(yùn)行初具規(guī)模。
1997年6-7月份，現(xiàn)奧林匹克董事長(zhǎng)牟永輝及其合伙人又牽頭原無(wú)線電二廠，組建了一個(gè)商場(chǎng)化的，分散經(jīng)營(yíng)的專業(yè)賣場(chǎng)，這也是“站前電子城”的前身。當(dāng)時(shí)賣場(chǎng)以電子產(chǎn)品為住，包括電線、電纜，電子元?dú)饧娖髟O(shè)備，小家電等，但由于初期運(yùn)做不利，后期才加入了電腦產(chǎn)品，如兼容機(jī)、兼容配件、散件、耗材等。也成為了純粹意義上的電腦電子城。
站前電子城的地段極佳，所處大連商貿(mào)中心地區(qū)，便于貨物流通，也是人源集中旺盛之處，背靠大商集團(tuán)商業(yè)帶，青尼洼橋商業(yè)區(qū)，逐漸籠絡(luò)了大量的IT經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)人群。而賣場(chǎng)內(nèi)的業(yè)戶也從幾戶迅速發(fā)展到五百多戶。隨之而來(lái)的是驚人的營(yíng)業(yè)額，在2000年就已銷售額過(guò)億，2002年時(shí)更是超過(guò)了兩個(gè)億，從業(yè)人員達(dá)3000-4000人，占地面積從3000-4000平方米發(fā)展到了當(dāng)時(shí)7000平方米，包括寫字間，倉(cāng)儲(chǔ)等。在當(dāng)時(shí)也成為了大連最大的電腦買賣集散地。
然而在2003年底，一則搬遷消息讓人震驚。
出于對(duì)大連市整個(gè)的城市規(guī)劃與建設(shè)，政府出臺(tái)了對(duì)破爛建筑的整治辦法，以及對(duì)站前、天津街整個(gè)的改造藍(lán)圖規(guī)劃。其中，站前電子城在規(guī)劃項(xiàng)目之內(nèi)。當(dāng)時(shí)此塊地皮歸多方所屬，包括無(wú)線電二廠，站前電子城，商貿(mào)市場(chǎng)等，而政府的強(qiáng)行收地改造，站前電子城的搬遷不得不為。
此時(shí)的電子城共有6座樓，占地面積1.5萬(wàn)平方米，700余家入駐公司，直接從業(yè)人員5000余人，2002年總營(yíng)業(yè)額7億多元，年平均上繳利稅1000萬(wàn)元。9月13日下達(dá)拆遷通知，限定25日之前搬完，經(jīng)電子城與政府部門的多次溝通，最后政府部門決定延長(zhǎng)搬遷時(shí)間。
許多人懷疑，一旦搬遷，市場(chǎng)是否還能重拾人氣。
當(dāng)時(shí)，整個(gè)大連的電子市場(chǎng)已形成四大勢(shì)力，除了站前電子城，還包括裕景電子城，星海電子市場(chǎng)，大連商場(chǎng)的電腦賣場(chǎng)，其中裕景電子城與站前電子城僅一道之隔。以裕景電腦城為頭的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手則巴不得站前電子城早日搬遷，這樣周邊的各大賣場(chǎng)可以重新瓜分資源，搶占市場(chǎng)，所以作為直接的對(duì)手，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手虎視眈眈，隨時(shí)準(zhǔn)備挖角。
相反，搬遷對(duì)于市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)主來(lái)說(shuō)，不亞于一場(chǎng)噩夢(mèng)，因?yàn)槭袌?chǎng)已經(jīng)形成，多年積累起來(lái)的行業(yè)氣候、物流和渠道又要重新建設(shè)，是福是禍前途未卜。而許多站前電子城的老顧客也持反對(duì)態(tài)度，尤其是業(yè)主對(duì)老客戶的流失及顧客對(duì)售后服務(wù)的保障成為了焦點(diǎn)問(wèn)題。
市場(chǎng)搬遷，問(wèn)題面面觀：
僅僅在拆遷前兩個(gè)月，美特電腦公司剛剛完成了店鋪裝修，花費(fèi)5萬(wàn)多元，還沒(méi)來(lái)得及盈利，就要面臨市場(chǎng)整體改造，該公司損失慘重。在整個(gè)市場(chǎng)中，像他這樣的商戶并不少見(jiàn)。因此在市場(chǎng)搬遷中，各種類似的問(wèn)題層出不窮地冒出來(lái)，拆遷方必須面對(duì)大堆的問(wèn)題，需要一一解決。
第一，關(guān)于賠償。首先是電子城損失補(bǔ)償問(wèn)題。當(dāng)時(shí)的補(bǔ)償問(wèn)題由區(qū)長(zhǎng)出面協(xié)調(diào)，主動(dòng)增大補(bǔ)償額度，據(jù)悉最多的補(bǔ)償了一千余萬(wàn)。其次是商戶租金的補(bǔ)償問(wèn)題。市場(chǎng)按租金的剩余時(shí)間退還商戶租金，其中遇到因裝修等問(wèn)題的，市場(chǎng)基本未給補(bǔ)償，形成了以大壓小的局面。其中也有部分商戶隨電子城搬遷而得到了租金對(duì)頂。
第二，商戶去向。如何安排這四五百戶商戶成為了一大敏感問(wèn)題。當(dāng)時(shí)河口區(qū)政府將70-80%商戶以招商形式招到大連電子城。3個(gè)月后，西崗區(qū)政府和當(dāng)時(shí)站前電子城牟董事長(zhǎng)，又積極協(xié)調(diào)大連奧林匹克電子城再次招商，結(jié)果代價(jià)慘重。那時(shí)一年的房租兩年使用，并且每年的房租是大連歷史上最低的使用價(jià)格，平均一平方600-800元錢，如果按兩年算，每年300-400元，招商效果極差，進(jìn)駐率不達(dá)50%。此階段的兩個(gè)區(qū)的區(qū)長(zhǎng)召開(kāi)會(huì)議目的為專業(yè)賣場(chǎng)進(jìn)行招商，此時(shí)的商戶都想找到一個(gè)長(zhǎng)期，穩(wěn)定的賣場(chǎng)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)投資。
第三，稅收政策。由于電腦行業(yè)的不穩(wěn)定因素，當(dāng)時(shí)商戶們想得到比較好的財(cái)政政策，拉開(kāi)了大連電子城與奧林匹克電子城的稅收減免戰(zhàn)，最后商戶們?nèi)缭敢詢敚〉昧税?%收取的稅收優(yōu)惠。
第四，物流問(wèn)題。如此動(dòng)蕩的從組，導(dǎo)致了很多商家一個(gè)母體多個(gè)分支機(jī)構(gòu)，造成人員不夠，貨物分布不夠。比如大連拓金電腦公司是當(dāng)時(shí)市場(chǎng)內(nèi)最大的筆記本經(jīng)銷商，形成了在長(zhǎng)興電子城、奧林匹克電子城、大連商場(chǎng)等各個(gè)電子賣場(chǎng)及商場(chǎng)都有營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的現(xiàn)象。
政府主導(dǎo) 搬遷成功
2004年10月，原站前電子城終于實(shí)行整體搬遷，進(jìn)入大連奧林匹克電腦城。
新電腦城共地下兩層，分為東西兩區(qū)，按產(chǎn)品類別劃分經(jīng)營(yíng)區(qū)域。西崗區(qū)政府投入專項(xiàng)資金，對(duì)入駐的業(yè)戶給予工商管理費(fèi)、稅金和租金等方面的優(yōu)惠。
在交通方面，電子城位于市內(nèi)繁華地段，公交條件已經(jīng)非常便利，但電子城還增添市場(chǎng)入口；同時(shí)西崗區(qū)政府也在該地段增加交警，保證交通更加順暢。在市場(chǎng)規(guī)模方面，新市場(chǎng)6.3萬(wàn)平方米的建筑面積，在大連市的IT商城中絕對(duì)是首屈一指的。在提升市場(chǎng)人氣方面，電子城首先與新聞媒體密切合作進(jìn)行2個(gè)月的宣傳，作到‘廣而告之’，其次電子城利用上部近千平方米的奧林匹克廣場(chǎng)，不定期地舉辦各種大型促銷活動(dòng)。電子城還計(jì)劃與相鄰的沃爾瑪超市打通，讓消費(fèi)者可以自由出入�！�
由于電子城制定了切實(shí)可行的發(fā)展計(jì)劃，招商工作十分順利，9月29日一期招商中，求租的業(yè)戶排成了100多米的長(zhǎng)隊(duì)，僅一天時(shí)間就租出90%的檔口。至10月16日二期招商結(jié)束為止，電子城內(nèi)檔口基本滿額。
搬遷過(guò)程中，大連政府發(fā)揮了非常重要的作用。兩個(gè)區(qū)委班子的行業(yè)招商、配合出臺(tái)的稅收優(yōu)惠政策，政府出面動(dòng)員銀行資金對(duì)電子城的支持，政府專職工作員進(jìn)駐市場(chǎng)、協(xié)助辦公，工商、稅務(wù)等服務(wù)部門進(jìn)駐市場(chǎng)等等，都為新市場(chǎng)的順利搬遷提供了保證。
新老市場(chǎng) 天上地下
搬遷以后，新大連奧林匹克電子城與老市場(chǎng)相比，發(fā)生了巨大的變化。
硬件設(shè)施的變化顯而易見(jiàn)，也是最直接提升市場(chǎng)規(guī)模、檔次的因素。第一，購(gòu)物環(huán)境得到極大改善，原來(lái)簡(jiǎn)陋的市場(chǎng)變成了正規(guī)的商場(chǎng)，寬敞的走道和明亮整潔的環(huán)境，讓消費(fèi)者有了好心情；第二，店鋪中甚至出現(xiàn)了品牌專賣，國(guó)際品牌商家入駐，品牌銷售體系正在形成；第三，增加了電梯，貨車道，停車場(chǎng)，倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)，中央空調(diào)等賣場(chǎng)配套設(shè)施；第四，由純市場(chǎng)運(yùn)做模式轉(zhuǎn)化到了半市場(chǎng)半商場(chǎng)的運(yùn)做模式；第五，場(chǎng)地劃分：增加了專業(yè)銷售專業(yè)區(qū)域。
在軟件上，市場(chǎng)大舉引入專業(yè)管理人才、電子人才、物業(yè)人才及營(yíng)銷策劃人才，引進(jìn)專業(yè)管理軟件，進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)，這在以往的市場(chǎng)里都是沒(méi)有的。尤其是服務(wù)上，還建立了服務(wù)中心，引入了廠商的維修質(zhì)保中心，解決了消費(fèi)者的后顧之憂。
為了保留原市場(chǎng)的人氣和商氣，市場(chǎng)還打出兩張“王牌”。其一，由老電子城的老管理者與原市場(chǎng)老商戶保持溝通交流，吸引他們進(jìn)駐新市場(chǎng)，并建立老商戶的專門檔案，保留經(jīng)銷商的電話，爭(zhēng)取能整體遷移過(guò)來(lái)，然后組建一個(gè)以中大戶為中心的業(yè)主聯(lián)盟；其二，對(duì)于消費(fèi)者，通過(guò)媒體推廣加強(qiáng)市場(chǎng)影響力，與廠商，代理商進(jìn)行多次的促銷特會(huì)活動(dòng)，商場(chǎng)自組創(chuàng)造活動(dòng)主題，意圖都在于吸引人氣。管理方可謂是“用心良苦”。
重生之后談經(jīng)驗(yàn)
市場(chǎng)搬遷成功以后，政府、商家、消費(fèi)者三方均功不可沒(méi)。
政府高瞻遠(yuǎn)矚，看好行業(yè)發(fā)展大勢(shì)，積極配合市場(chǎng)的合理化建設(shè)，提供各種便利條件；商家穩(wěn)定了投資的思想，全身心打造自己的商業(yè)平臺(tái)；消費(fèi)者對(duì)規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)體系的商場(chǎng)逐步認(rèn)同。
此外，市場(chǎng)管理者在搬遷中也起到了舉足輕重的作用，其專業(yè)的物業(yè)管理為廣大商戶和消費(fèi)者提供了良好的環(huán)境，進(jìn)行經(jīng)營(yíng)和購(gòu)物。電腦城董事長(zhǎng)牟永輝具有超強(qiáng)的市場(chǎng)洞察力和行業(yè)把握能力，一般人是不敢把一個(gè)5000平方米的市場(chǎng)做到65000平方米的超大航空母艦的。牟永輝認(rèn)為，規(guī)范化的商場(chǎng)模式是大勢(shì)所趨，為企業(yè)樹(shù)立品牌化運(yùn)做鋪墊基礎(chǔ)毫無(wú)疑問(wèn)。
在這種思路下，電腦城對(duì)業(yè)態(tài)有準(zhǔn)確的定位，再花高薪聘請(qǐng)專業(yè)的管理隊(duì)伍進(jìn)行管理，提升管理的水平，跟政府充分的溝通，共同打造大連市在天津街、西安路商圈后的第三商圈奧林匹克商圈，在解決了兩大爛尾樓（原體育商城和榮德商城）的同時(shí)，解決很大一部分的就業(yè)問(wèn)題，提升了整個(gè)商圈的人氣和買氣，提升了周圍的地產(chǎn)價(jià)格，進(jìn)一步加速了商圈的形成。
最后來(lái)看看市場(chǎng)尚存的問(wèn)題，由于是先造房子后招商，所以不可避免地存在一些配套不合理的地方。比如地下商場(chǎng)的構(gòu)造不合理，造成貨物流通不便、以及辦公室空氣不佳等問(wèn)題，硬件和軟件的跟進(jìn)度不夠，在硬件完善的同時(shí)沒(méi)有形成有效的管理機(jī)制，管理團(tuán)隊(duì)人員波動(dòng)問(wèn)題沒(méi)有及時(shí)有效的跟進(jìn)解決。
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