研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標是打造民營經(jīng)濟研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項目定位策劃 |
·市場運營管理
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| ·項目全程運營 |
·運營顧問服務(wù)
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| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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·人員培訓服務(wù)
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報告
萬達廣場開發(fā)戰(zhàn)略的變遷
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萬達商業(yè)廣場從2000年后開始呈現(xiàn)市場，2002年第1個項目長春萬達商業(yè)廣場開業(yè)，截止到現(xiàn)在共建造了24個項目，其中在營項目15個，在建項目9個，建筑面積達到759萬平方米。
萬達商業(yè)廣場的快速發(fā)展期是在03年、04年，共開業(yè)了10個項目，從而真正實現(xiàn)了萬達成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)軍者。2005年是萬達商業(yè)廣場的調(diào)整年，由于前2年拓展速度很快以及沈陽、哈爾濱項目出現(xiàn)的問題，05年開始自我調(diào)整，這一年沒有一個項目開業(yè)。因此05年可以說是萬達商業(yè)廣場的一個分水嶺，從項目的選址到開發(fā)規(guī)模、產(chǎn)品都發(fā)生了較大的變化，從06年底開業(yè)的項目看，都是屬于大型的綜合體，萬達商業(yè)廣場已經(jīng)實現(xiàn)從第二代產(chǎn)品過渡到第三代產(chǎn)品。
萬達商業(yè)廣場發(fā)展到現(xiàn)在，短短的5年時間，其發(fā)展模式共經(jīng)歷了3代產(chǎn)品。
第一代產(chǎn)品：2002-2003年純商業(yè)盒子式
特點：（1）選擇省會或中心城市布局;
�。�2）選址都在城市最核心商圈；
�。�3）占地面積在1.2-2萬平，建筑面積在4-6萬平左右；
�。�4）主力店一般3家，沃爾瑪超市、家具家電專業(yè)賣場及萬達影院；
（5）1層為精品、服飾，2、3層為超市，4層為專業(yè)賣場和影院；
�。�6）建筑形態(tài)都為單個盒子式。
案例：長沙萬達商業(yè)廣場、南昌萬達商業(yè)廣場
第二代產(chǎn)品：2004年純商業(yè)組合式
特點：（1）選擇省會或中心城市布局；
�。�2）選址都在城市最核心商圈；
�。�3）占地面積在5萬平左右，建筑面積在15萬平左右；
�。�4）主力店一般為4家，百貨、超市、建材家電專業(yè)賣場、影院；
�。�5）每個主力店都為一個單體盒子，由多個盒子組成商業(yè)廣場。
案例：沈陽萬達商業(yè)廣場、天津萬達廣場
第三代產(chǎn)品：2006年后多產(chǎn)品綜合體
特點：（1）選擇省會或中心城市布局；
（2）選址在城市副中心或新區(qū)的中心；
�。�3）占地面積在10-20萬平，建筑面積在40-80萬平，其中商業(yè)規(guī)模在15-20萬平左右；
�。�4）產(chǎn)品一般涵蓋了星級酒店、寫字樓、酒店式公寓（或SOHO）、SHOPPINGMALL、商業(yè)街區(qū)、廣場及高尚居住社區(qū)等組成；
�。�5）商業(yè)的主力店一般為百貨、超市、專業(yè)賣場、影院、美食等；
�。�6）建筑形式為綜合體，以盒子+街區(qū)+高層的組合形式；
案例：寧波萬達廣場、上海萬達廣場
截止到2007年8月份，萬達商業(yè)廣場現(xiàn)有24個，其中在營15個，在建9個。在營商業(yè)面積185.58萬㎡，未營商業(yè)面積163.77萬㎡。在營商業(yè)面積的185.58萬㎡中，其中第一代產(chǎn)品有6個，商業(yè)規(guī)模有31萬平，占在營商業(yè)面積的16.7%；第二代產(chǎn)品有6個，商業(yè)規(guī)模87.9萬平，占在營商業(yè)面積的47.4%；第三代產(chǎn)品有3個，商業(yè)規(guī)模有66.68萬平，占在營商業(yè)面積的35.9%。未營商業(yè)面積的163.77萬㎡，全部為第三代產(chǎn)品，共9個。
萬達商業(yè)廣場前2代產(chǎn)品的優(yōu)劣勢
作為中國最好的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，萬達短短的幾年內(nèi)能夠?qū)崿F(xiàn)15個項目的開業(yè)，其投資數(shù)量、開發(fā)規(guī)模、建設(shè)速度、開業(yè)數(shù)量，均創(chuàng)下中國商業(yè)地產(chǎn)的記錄。觀察一下各地的萬達商業(yè)廣場，其擁有的幾大成功商業(yè)要素主要如下：
1、選址優(yōu)勢：在15個萬達商業(yè)廣場中，12個建在省會城市或直轄市，3個建在經(jīng)濟發(fā)達的單列市，所有的商業(yè)廣場都在核心商圈的黃金商業(yè)地段。
2、規(guī)模優(yōu)勢：在前幾年的市場，萬達的商業(yè)廣場均顯示出其較大的規(guī)模優(yōu)勢，商業(yè)面積在100000平以上有9個，50000平左右有6個，在各地都算較大的商業(yè)。
3、商戶優(yōu)勢：萬達獨特的“訂單式商業(yè)”為其引來了國際知名的商業(yè)企業(yè)進駐經(jīng)營，如沃爾瑪、美凱龍、百盛等，這些商戶對于萬達商業(yè)廣場的消費人流吸引，起到了顯著的貢獻，也構(gòu)成了萬達商業(yè)廣場的核心優(yōu)勢。
4、政策優(yōu)勢：作為國內(nèi)較為成熟的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，各地的政府都表現(xiàn)出極大的熱情，愿意給于較好的政策優(yōu)惠來吸引萬達進駐。
前2代的萬達商業(yè)廣場是目前萬達在營項目的主力，有12個，通過這幾年的運營，可以看出萬達從開發(fā)層面上是成功的，按照萬達的開發(fā)策略，將80%的物業(yè)作為長期持有，以收取租金收入，而將每個項目約20%的物業(yè)用于銷售，來回籠項目開發(fā)資金和解決持續(xù)開發(fā)的資金需求。但就是這20%的銷售散鋪，給萬達制造了許多問題，部分項目目前運營仍較困難，如長春、沈陽、武漢等。
從商業(yè)地產(chǎn)的角度看，前2代產(chǎn)品主要存在以下幾個共性問題：
1、商業(yè)定位與SHOPPINGMALL的距離相差較大；
2、建筑形式單一，購物環(huán)境較差；
3、業(yè)態(tài)單一，90%以上為購物，缺乏休閑與娛樂；
4、以目的性消費業(yè)態(tài)為主，商業(yè)價值較低；
5、業(yè)態(tài)組合上的不科學，沃爾瑪、美凱龍與精品店的組合，無法互動；
6、主力店占到70%以上，租金過低，影響收益；
7、過分依賴主力店的拉動效應(yīng)，而忽視經(jīng)營；
8、在建筑形式上主力店之間，主力店與獨立街鋪之間沒有形成較好的互動；
9、動線規(guī)劃普遍較差，平面循環(huán)與立體交叉的動線不好；
10、獨立商鋪銷售價格過高，散鋪投資收益預(yù)期無法實現(xiàn)；
11、沒有解決好目的性消費（超市、建材）與非目的性消費（精品店）的人群組合。
第3代產(chǎn)品，萬達戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變
從單店到組合店再到如今的“城市綜合體”，萬達的第3代產(chǎn)品實現(xiàn)了質(zhì)的變化，所謂萬達城市綜合體，一般由高星級酒店、高檔寫字樓、酒店式公寓（或SOHO）、大型綜合購物中心（SHOPPINGMALL）、獨立商鋪及街區(qū)、市民廣場及大型高尚居住社區(qū)等組成。目前運營的有3個，正在建設(shè)的有9個。
與前2代產(chǎn)品相比的變化，無論是產(chǎn)品種類、選址、規(guī)模還是主力商業(yè)家的進入，都產(chǎn)生了較大的變化，從過去純商業(yè)、核心商圈黃金地段、超市+建材+影院已經(jīng)升級到商業(yè)、酒店、公寓、住宅，選址也從過去的核心商圈演變到了城市副中心、新區(qū)的中心，規(guī)格也從過去的不超過10萬方擴大了50至100萬方，主力商家從百貨、超市、美食廣場、家電、影院到休閑。
萬達第3代城市綜合體的選址一般有兩種情況，第一種是選擇在城市副中心，是城市經(jīng)濟新增長點。如上海五角場、重慶南坪商圈、無錫濱湖區(qū)、沈陽鐵西城市副中心等；第二種是選擇城市的新開發(fā)區(qū)，看好城市的再造，發(fā)展迅速，如寧波鄞州區(qū)、蘇州工業(yè)園區(qū)等；第三種是城市的CBD，如北京的萬達商業(yè)廣場。
萬達選址的變化可以發(fā)現(xiàn)出幾個問題的變化：
�。�1）中心城市的核心商圈萬達已基本布局了，開始選擇次級商圈發(fā)展；
（2）城市核心商圈土地十分稀缺，競爭激烈及高額的土地成本，而城市副中心及新區(qū)土地成本較低；
�。�3）城市副中心及新區(qū)規(guī)劃起點高，城市配套好，適合營造高品質(zhì)的項目；
�。�4）中國城市的一個重要特征是中高收入群體向副中心或新區(qū)轉(zhuǎn)移，從而為商業(yè)項目實現(xiàn)較好的消費基礎(chǔ)；
�。�5）城市副中心及新區(qū)的土地一般規(guī)模較大，可以開發(fā)多種產(chǎn)品，降低開發(fā)風險；
（6）城市副中心及新區(qū)的開發(fā)項目投入成本較低，升值潛力較大；
�。�7）在城市副中心及新區(qū)開發(fā)大型綜合體，可以獲得政府較好的政策優(yōu)惠。
3、萬達第3代產(chǎn)品幾大建筑規(guī)劃設(shè)計特點：
�。�1）多功能的城市開發(fā)萬達廣場的第3代產(chǎn)品將多功能綜合集中開發(fā)，包括有五星級酒店、寫字樓、大型商業(yè)和特色商業(yè)街、公寓、高尚住宅、大型廣場等，這種多功能特性使萬達廣場的影響力及項目所在區(qū)域的城市商業(yè)中心地位得到顯著加強，如總建筑面積達78萬平方米的重慶萬達廣場，商業(yè)及公建面積達33萬平方米，項目建成后將使南坪商圈作為重慶五大商圈之一的作用得到顯著增強。
�。�2）街坊式的街區(qū)布局萬達在城市綜合體設(shè)計中較多的采用了街坊式街區(qū)布局的規(guī)劃布局，在內(nèi)部保留了項目基地內(nèi)具有歷史價值的文化建筑，如在濟南萬達廣場中，對基地中的歷史保護建筑，布置了社區(qū)文化廣場，形成了街坊式街區(qū)布局。
（3）大型市民廣場在萬達城市綜合體規(guī)劃設(shè)計中的另一大特點是創(chuàng)造大型的市民廣場，如太原、沈陽鐵西、無錫萬達廣場均規(guī)劃了2～2.5萬平的市民廣場，以滿足市民公共開放式活動的需要。
�。�4）地標式的城市建筑萬達城市綜合體一個顯著特點就是在所在區(qū)域矗立了地標式建筑。如超高層酒店：濟南萬達廣場180米高五星級酒店（建成后將是濟南第一高樓），又如高層地標式雙塔：無錫萬達廣場五星級酒店及酒店式公寓組成的玻璃雕塑雙塔等。
萬達未來發(fā)展方向
通過萬達今年所開業(yè)的3個項目及正在建設(shè)的9個項目，發(fā)現(xiàn)萬達的開發(fā)模式已經(jīng)從中小規(guī)模的純商業(yè)項目向大規(guī)模的城市綜合體轉(zhuǎn)變，運作模式更成熟，各種產(chǎn)品與業(yè)態(tài)更加豐富，歸結(jié)起來有以下幾點：城市以直轄市、省會城市及經(jīng)濟中心城市為主;選址以城市副中心或新區(qū)為主;建筑更加現(xiàn)代，更具地標性;產(chǎn)品有商業(yè)、住宅、酒店式公寓、酒店，合理搭配，投資收益最大化;商業(yè)以持有為主，只租不售;商業(yè)業(yè)態(tài)增加了休閑、餐飲、娛樂的比重，打造“24小時不夜城”;引進國際投資基金，推動快速擴張。
對于中國商業(yè)地產(chǎn)商來講，萬達是一面旗幟，其摸著石頭過河為我們探索了很多建設(shè)性的經(jīng)驗，無論其發(fā)展結(jié)果如何，都是值得學習與尊敬的對手。
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