研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問(wèn)。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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研究報(bào)告
商業(yè)地產(chǎn)中物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的分析和思考
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物業(yè)管理是一種微利性行業(yè)，較低的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和較低的行業(yè)門檻吸引了大量資金和人才的進(jìn)入。資本對(duì)利潤(rùn)的追逐，加深了物業(yè)管理企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，推動(dòng)了物業(yè)管理的市場(chǎng)化進(jìn)程。物業(yè)管理企業(yè)長(zhǎng)期以來(lái)提倡的是管理與服務(wù)，而對(duì)經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題涉及較少。誠(chéng)然，管理和服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)的本業(yè)和對(duì)社會(huì)提供的基本產(chǎn)品，也是物業(yè)管理公司存在的市場(chǎng)基礎(chǔ)。但是，提供優(yōu)質(zhì)的管理和服務(wù)應(yīng)是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)和競(jìng)爭(zhēng)的一種手段。作為企業(yè)，經(jīng)營(yíng)應(yīng)是其基本的行為，只有依法進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，并獲取合法的利潤(rùn)才能從根本上解決物業(yè)管理企業(yè)的生存和發(fā)展問(wèn)題，達(dá)到社會(huì)效益、環(huán)境效益與經(jīng)濟(jì)效益并重的良性發(fā)展的目標(biāo)。
并且，物業(yè)管理企業(yè)忽視經(jīng)營(yíng)，會(huì)造成企業(yè)贏利能力的低下，企業(yè)自有資金的不足又形成物業(yè)管理企業(yè)的擴(kuò)大規(guī)模，持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的瓶頸，并反過(guò)來(lái)影響服務(wù)質(zhì)量，會(huì)影響投資者和高水平人才的介入，從而限制整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。
隨著物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程的加快，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激化，以及新的房地產(chǎn)形勢(shì)的發(fā)展，經(jīng)營(yíng)越來(lái)越被提到物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的日程上來(lái)，物業(yè)管理企業(yè)要得以快速發(fā)展，經(jīng)營(yíng)將是一條必由之路。
二、物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)概念
物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)可概括為兩個(gè)方面：一是將物業(yè)管理和物業(yè)經(jīng)營(yíng)融為一體，在做好物業(yè)管理工作的同時(shí)，為開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、客戶策劃并實(shí)施物業(yè)經(jīng)營(yíng)方案，發(fā)揮每一平方米物業(yè)的增效潛力；二是將物業(yè)管理從一般維護(hù)、運(yùn)行階段提升到對(duì)管轄物業(yè)全過(guò)程的營(yíng)銷、服務(wù)和管理層面，亦即將服務(wù)眼光由物業(yè)管理委托期內(nèi)這個(gè)局部放大到物業(yè)長(zhǎng)壽命商品的整體去統(tǒng)一考慮 、安排，從而為業(yè)主，客戶提供更全面，更徹底的服務(wù)。
物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的核心思想為：將營(yíng)銷的概念深刻的溶合于物業(yè)管理的工作中通過(guò)對(duì)管轄物業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理的合力運(yùn)行，更好地體現(xiàn)物業(yè)管理，實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值、增值的重要功能。
物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)運(yùn)作的主要內(nèi)容體現(xiàn)在房地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域中流通環(huán)節(jié)和管理環(huán)節(jié)各個(gè)方面，主要包括租賃代理、物業(yè)估價(jià)、交易咨詢和項(xiàng)目策劃等。物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)在提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，還促進(jìn)了物業(yè)的市場(chǎng)流通，挖掘了蘊(yùn)含于物業(yè)中的效益，并增強(qiáng)了業(yè)主、客戶對(duì)物業(yè)真正價(jià)值的理解。
三、物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)
物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)是房地產(chǎn)服務(wù)的重要組成部分，是收益性物業(yè)管理概念的拓展和延伸，是物業(yè)營(yíng)銷與物業(yè)管理的有機(jī)合成，有著廣闊的市場(chǎng)發(fā)展空間。它除了具備“純”物業(yè)管理外，還包括商業(yè)推廣、商業(yè)策劃和商業(yè)管理，它的投資和開(kāi)發(fā)可以獲得比一般物業(yè)投資回報(bào)更大的商業(yè)利潤(rùn)，但是這種高回報(bào)的實(shí)現(xiàn)過(guò)程非常復(fù)雜，存在諸多變數(shù)。業(yè)界有專家斷言“物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)水平代表一個(gè)城市最先進(jìn)的物業(yè)管理水平”。
�。ㄒ唬�、收益性。投資者或租戶付出貨幣獲得物業(yè)長(zhǎng)久或一定期限的使用價(jià)值，從而獲得經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或出租場(chǎng)地，通過(guò)經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)其最大效益。
（二）、復(fù)雜性。表現(xiàn)為設(shè)備配套復(fù)雜、業(yè)主或使用人構(gòu)成復(fù)雜、對(duì)外關(guān)系復(fù)雜、環(huán)境復(fù)雜等。
�。ㄈ�、綜合性。既有物業(yè)管理的維修維護(hù)、安全消防、清掃保潔等基本服務(wù)內(nèi)容，更有物業(yè)租售代理、營(yíng)造商業(yè)氛圍、商業(yè)推廣、商業(yè)策劃等一系列商務(wù)運(yùn)作，而且還需解決配套問(wèn)題和商務(wù)服務(wù)、娛樂(lè)服務(wù)等。
（四）、創(chuàng)造性。物業(yè)經(jīng)營(yíng)本身就是創(chuàng)造價(jià)值的場(chǎng)所，要求新、奇、特，給顧客留下強(qiáng)烈感觀印象。而且經(jīng)營(yíng)方式和營(yíng)銷理念也要隨時(shí)需創(chuàng)新，緊跟市場(chǎng)發(fā)展方向。
�。ㄎ澹�、品牌性。物業(yè)經(jīng)營(yíng)要獲取最大商業(yè)價(jià)值，關(guān)鍵在于社會(huì)消費(fèi)群體對(duì)本物業(yè)場(chǎng)所的知曉程序、美譽(yù)度和鐘愛(ài)程度，而這一切的取得需要依
賴物業(yè)經(jīng)營(yíng)獲取收益的各方面達(dá)成共識(shí)，形成共同的價(jià)值觀和服務(wù)理念，從而營(yíng)造一種親情氛圍和信任品牌。
另外，物業(yè)經(jīng)營(yíng)的高檔豪華趨勢(shì)、多功能性、人文休閑文化特色也日趨明顯。
物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)面臨的難點(diǎn)是市場(chǎng)培育難、經(jīng)濟(jì)繁榮難、安全防范難、設(shè)備運(yùn)行保障難、商業(yè)推廣難、處理業(yè)主和消費(fèi)者的利益關(guān)系難。
四、物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的需求分析
物業(yè)管理企業(yè)要獲得好的經(jīng)營(yíng)效果，離不開(kāi)對(duì)市場(chǎng)的正確分析和把握，只有瞄準(zhǔn)市場(chǎng)需求，準(zhǔn)確把握機(jī)會(huì)，才能獲得成功。
1、國(guó)外和香港地區(qū)特別注重物業(yè)管理工作中的經(jīng)營(yíng)概念。美國(guó)物業(yè)管理行業(yè)大多數(shù)企業(yè)可以為客戶提供租賃、估價(jià)、交易、咨詢等項(xiàng)服務(wù)。在他們看來(lái)，優(yōu)秀的物業(yè)管理可以為業(yè)主、租戶提供良好的工作、生活環(huán)境，而更重要的作用在于使物業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益得到充分的發(fā)揮。香港物業(yè)管理企業(yè)無(wú)論是戴德梁行、怡高還是第一太平戴維斯飛歐思諾，無(wú)一例外地以房地產(chǎn)服務(wù)的綜合優(yōu)勢(shì)占領(lǐng)市場(chǎng)，寓經(jīng)營(yíng)管理于服務(wù)之中，體現(xiàn)出卓越的專業(yè)水準(zhǔn)和競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。
2、國(guó)內(nèi)市場(chǎng)對(duì)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)需求旺盛。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和變化給物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)提供了廣闊的市場(chǎng)基礎(chǔ)。
（1）租賃市場(chǎng)的繁榮給物業(yè)管理企業(yè)提供了進(jìn)行房屋租賃中介服務(wù)的市場(chǎng)。由于空置房的增加，房地產(chǎn)商需要將部分物業(yè)出租以獲取回報(bào)，加上購(gòu)置物業(yè)收租贏利的投資理財(cái)方式被越來(lái)越多的人士所采用，使房屋租賃市場(chǎng)具有很大的潛力，物業(yè)管理由于最接近業(yè)主——出租方，所以在房屋租賃代理領(lǐng)域有得天獨(dú)厚的有利條件。加上目前支撐租賃市場(chǎng)的中介組織專業(yè)水平低，操作欠規(guī)范，給物業(yè)管理企業(yè)留下了廣闊的盈利空間。
（2）適應(yīng)性作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本要素，要求房地產(chǎn)適應(yīng)市場(chǎng)的需求，但由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，加上有些房地產(chǎn)商前期市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確，使房地產(chǎn)投入使用時(shí)不能完全適應(yīng)市場(chǎng)，需要對(duì)房屋的間隔、功能、配套、裝修、特別是用途進(jìn)行改變。有些地產(chǎn)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)特意將房屋設(shè)計(jì)成多用途、易改變的形式以適應(yīng)市場(chǎng)的變化，這些都需要在房地產(chǎn)建成后進(jìn)行調(diào)整。物業(yè)公司具體組織實(shí)施這一工作，如果操作得當(dāng)，會(huì)給發(fā)展商、業(yè)主和物業(yè)公司帶來(lái)豐厚的回報(bào)。
�。�3）物業(yè)管理的策劃，已成為房地產(chǎn)營(yíng)銷的一個(gè)重要組成部分。物業(yè)管理企業(yè)充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，參與房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃，通過(guò)設(shè)計(jì)適合房屋檔次和規(guī)模，與房屋的目標(biāo)客戶的消費(fèi)能力、生活水準(zhǔn)和生活習(xí)慣相適應(yīng)的物業(yè)管理方案，將建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境配套理念延續(xù)到建成后的生活方式、社區(qū)環(huán)境和文化氛圍之中。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已充分認(rèn)識(shí)到了這一點(diǎn)。
�。�4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的多樣性，房屋功能的多樣化趨勢(shì)，商、住混合型房屋及綜合配套小區(qū)的大量出現(xiàn)也為物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)提供了大量的機(jī)會(huì)。
居民需求的變化
（1）隨著人們收入的增長(zhǎng)，人們不再滿足于一生只買一次房，購(gòu)買住房的目的也不僅限于解決居所問(wèn)題。人們把住房當(dāng)作財(cái)產(chǎn)來(lái)對(duì)待，更加關(guān)心房產(chǎn)的保值、增值、租賃和流通等問(wèn)題，在房屋租賃、轉(zhuǎn)讓及價(jià)格、信息等方面對(duì)物業(yè)管理提出了需求。
�。�2）隨著人們生活水平的提高，需要多層次的服務(wù)，對(duì)特約服務(wù)的需求也呈迅速上升的趨勢(shì)，這也為物業(yè)管理公司的有償服務(wù)提供了廣闊的市場(chǎng)。
物業(yè)管理及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展
�。�1）物業(yè)管理發(fā)展的趨勢(shì)之一就是專業(yè)化分工越來(lái)越細(xì)，物業(yè)公司為了降低成本，提高效率和競(jìng)爭(zhēng)力，將一些專業(yè)工作對(duì)外委托。物業(yè)管理企
業(yè)可以根據(jù)自身的管理特長(zhǎng)和資源優(yōu)勢(shì)，成立專業(yè)化的隊(duì)伍，承接其它物業(yè)管理公司或其它行業(yè)的相關(guān)業(yè)務(wù)或工程。
（2）隨著物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，不僅帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且物業(yè)管理本身也對(duì)社會(huì)相關(guān)行業(yè)提出了更高、更大的市場(chǎng)需求。由此滋生的經(jīng)營(yíng)行為既為同行業(yè)提供了方便，促進(jìn)了行業(yè)的發(fā)展，又為自己開(kāi)辟了新的市場(chǎng)。
3、大量物業(yè)缺乏專業(yè)管理更缺乏合理的規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)。當(dāng)前眾多的業(yè)主單位和業(yè)主個(gè)人缺乏對(duì)物業(yè)的管理，更渴望對(duì)其物業(yè)理想的經(jīng)營(yíng)，這種普遍現(xiàn)象呼喚著物業(yè)管理企業(yè)增強(qiáng)營(yíng)銷意識(shí)，提高經(jīng)營(yíng)水平，管好樓，還要盤活樓。物業(yè)管理企業(yè)如果以純粹的物業(yè)管理業(yè)務(wù)去拓展市場(chǎng)，將因?yàn)榉⻊?wù)的局限性、行業(yè)微利的現(xiàn)實(shí)和海外兵團(tuán)的綜合優(yōu)勢(shì)而承受更大的市場(chǎng)壓力。
五、物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的利弊分析
從目前的實(shí)踐看，物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的有利之處主要體現(xiàn)在：首先可以更好地滿足市場(chǎng)需求和客戶需要；其次更好地體現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)、管理一條龍服務(wù)，對(duì)客戶來(lái)講，提高了服務(wù)效率；再次，擴(kuò)大了物業(yè)管理企業(yè)的盈利空間。物業(yè)管理企業(yè)面臨的重要挑戰(zhàn)之一就是專業(yè)化管理與管理費(fèi)不足之間的矛盾。租賃代理、交易咨詢、估價(jià)等業(yè)務(wù)的傭金比例明顯高于物業(yè)管理傭金比例，使物業(yè)管理企業(yè)綜合實(shí)力和生存能力得到提高。
物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)面臨的問(wèn)題有：一是壓力大，物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)了一項(xiàng)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，同時(shí)也承擔(dān)了物業(yè)經(jīng)營(yíng)的義務(wù)，而物業(yè)租賃及交易成本的波動(dòng)，相應(yīng)地加大了物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)壓力；二是風(fēng)險(xiǎn)大，一塊物業(yè)的經(jīng)營(yíng)從項(xiàng)目選擇、價(jià)格控制到客戶確定，每個(gè)環(huán)節(jié)都有風(fēng)險(xiǎn)，僅是租賃風(fēng)險(xiǎn)防范就需要很多只能意會(huì)無(wú)法言傳的市場(chǎng)鍛煉；三是組建專業(yè)隊(duì)伍困難，物業(yè)經(jīng)營(yíng)是一項(xiàng)極為專業(yè)的工作，不僅富有實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的人才難覓，而且有了人才，形成一個(gè)與物業(yè)管理配合默契的團(tuán)隊(duì)更不容易，一旦經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)嚴(yán)重偏差和失誤，物業(yè)公司難以承受。
六、對(duì)武漢南湖物業(yè)公司實(shí)施物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的思考
南湖物業(yè)公司要搞好經(jīng)營(yíng)，除了要了解市場(chǎng)，把握市場(chǎng)以外，還應(yīng)趨利避害，掌握經(jīng)營(yíng)方法，抓住重點(diǎn)，充分挖掘企業(yè)在人力、物力、財(cái)力、信息資源上的潛力，運(yùn)用先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)管理理念和方法，發(fā)揮自身在品牌、管理、信息、地緣以及最貼近業(yè)主和客戶的優(yōu)勢(shì)，才能取得好的效果。從實(shí)踐來(lái)看，其物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)具有強(qiáng)大的生命力。
（一）加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)觀念和意識(shí)。物業(yè)管理人只有具備了強(qiáng)烈的營(yíng)銷意識(shí)，才能使物業(yè)潛力得到更充分的發(fā)揮。公司員工要深刻理解物業(yè)經(jīng)營(yíng)是物業(yè)管理工作應(yīng)有之義和份內(nèi)之事，物業(yè)管理固然重要，而一項(xiàng)優(yōu)秀的物業(yè)營(yíng)銷方案更可以使開(kāi)發(fā)商、業(yè)主和客戶得到更多的實(shí)惠。
�。ǘ┡囵B(yǎng)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的人才隊(duì)伍。物業(yè)管理是勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，而物業(yè)經(jīng)營(yíng)是知識(shí)型、信息化產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)代物業(yè)營(yíng)銷已進(jìn)入到個(gè)性化、網(wǎng)絡(luò)化整合
型時(shí)期，沒(méi)有富有經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)營(yíng)人才，物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)就是空談。因此，公司要注重在實(shí)踐中培養(yǎng)經(jīng)營(yíng)骨干，適當(dāng)引進(jìn)優(yōu)秀人才，建立一支配合默契的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)。
�。ㄈ┘訌�(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營(yíng)。搞好物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營(yíng)無(wú)疑是公司經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)工作和主要工作。在這個(gè)問(wèn)題上一方面要提高管理水平和服務(wù)質(zhì)量，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)換取優(yōu)價(jià)的回報(bào)，有效地降低成本。另一方面要使公司達(dá)到長(zhǎng)期、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。
�。ㄋ模⒁晕飿I(yè)本身為中心開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)。這是對(duì)物業(yè)管理主業(yè)經(jīng)營(yíng)的很好的輔助和補(bǔ)充。由于公司在物業(yè)上占一定的優(yōu)勢(shì)，又存在巨大的市場(chǎng)需求，所以一旦經(jīng)營(yíng)得當(dāng)，會(huì)得到很好的回報(bào)。
�。ㄎ澹�、開(kāi)展專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。隨著中國(guó)即將加入WTO，在完善市場(chǎng)管理以及與國(guó)際接軌過(guò)程中，物業(yè)經(jīng)營(yíng)、管理市場(chǎng)龐大，需要大量的法律、估價(jià)、測(cè)量、咨詢專業(yè)人才。公司要始終保持業(yè)務(wù)合作，吸收經(jīng)驗(yàn)，培養(yǎng)專業(yè)實(shí)力，要縮短差距，迎頭趕上。
�。�、與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)相聯(lián)系的經(jīng)營(yíng)。通過(guò)對(duì)經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)進(jìn)行技術(shù)性的改造，或者實(shí)施對(duì)物業(yè)的功能或用途上的改變，提高公司物業(yè)的贏利能力，而獲得回報(bào)。這種經(jīng)營(yíng)在商場(chǎng)、寫(xiě)字樓等物業(yè)種類上有很大的機(jī)會(huì)。
（七）、扮演服務(wù)集成商角色。公司做社會(huì)服務(wù)資源的搜集者，統(tǒng)籌者和組織者。也就是說(shuō)，公司不是業(yè)主服務(wù)需求的生產(chǎn)者，不再直接向業(yè)主提供有形服務(wù)，而是通過(guò)提供間接服務(wù)、人文服務(wù)和信息服務(wù)，組織和落實(shí)社會(huì)專業(yè)服務(wù)資源為業(yè)主提供服務(wù)，達(dá)到業(yè)主滿意的目的。這樣，讓業(yè)主接受到更專業(yè)、全面、優(yōu)惠的服務(wù)，提高公司本身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力：把公司從基礎(chǔ)性的事務(wù)中解脫出來(lái)，本身的機(jī)構(gòu)將顯得更為精干，擺脫勞動(dòng)密集型的形象，這有利于企業(yè)向知識(shí)型過(guò)渡，從根本上提升公司的生存和競(jìng)爭(zhēng)能力；提供更加專業(yè)、全面的服務(wù)，克服物業(yè)管理缺乏服務(wù)資源、能力以及“大而全”弊端；確立市場(chǎng)主體自主經(jīng)營(yíng)的地位，真正走企業(yè)型和效益型發(fā)展道路，擺脫不應(yīng)有的社會(huì)責(zé)任，輕裝上陣提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力；成本容易核算和得到控制，經(jīng)濟(jì)效益也會(huì)有明顯增強(qiáng)，從根本上提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。
（八）、向商業(yè)物業(yè)領(lǐng)域重拳出擊。適應(yīng)商業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)及顧客多元化，以經(jīng)營(yíng)效益為導(dǎo)向的特定需求，為促進(jìn)商品交換而開(kāi)辟新的物業(yè)管理服務(wù)領(lǐng)域。公司要根據(jù)商業(yè)物業(yè)的特定需求，為整體物業(yè)中的使用者的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)提供主動(dòng)服務(wù)，使產(chǎn)權(quán)人、使用者等各類顧客的利益最大化，做到商業(yè)物業(yè)整體的信任度、美譽(yù)度和知名度三者和諧的統(tǒng)一。
經(jīng)營(yíng)過(guò)程中要注意的問(wèn)題
1、公司在開(kāi)拓發(fā)展的同時(shí)要保持頭腦的清醒，承接新的物業(yè)管理項(xiàng)目之前，應(yīng)該進(jìn)行充分的可行性分析和研究，對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)因素要進(jìn)行認(rèn)真的評(píng)估并制定可行的實(shí)施方案，使經(jīng)營(yíng)走上健康發(fā)展的軌道。
2、避免受 “多元化”的影響，堅(jiān)持“靠山吃山”的原則，以物業(yè)管理為基礎(chǔ)。公司的經(jīng)營(yíng)如果脫離物業(yè)管理，將面臨來(lái)自市場(chǎng)和社會(huì)的激烈競(jìng)爭(zhēng)。公司在資金、技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)上都處劣勢(shì)，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大為增加。同時(shí)，這種經(jīng)營(yíng)不僅不能對(duì)物業(yè)管理有所幫助，反而由于資源的精力大量占用，使公司喪失管理基礎(chǔ)，勢(shì)必對(duì)物業(yè)管理產(chǎn)生不利的影響。
3、經(jīng)營(yíng)中堅(jiān)持以強(qiáng)化內(nèi)部建設(shè)為立足之本，使公司的經(jīng)營(yíng)得到穩(wěn)健發(fā)展。在拓展經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的同時(shí)，調(diào)整管理機(jī)制和管理方法，培養(yǎng)人才，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。特別是對(duì)某些經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目管理和從業(yè)人員僅知道物業(yè)管理方面的知識(shí)，經(jīng)驗(yàn)和管理方法遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，需要進(jìn)行大的調(diào)整，甚至需要專業(yè)資質(zhì)的認(rèn)可。
4、注意經(jīng)營(yíng)和收益的合法性、與業(yè)主共同發(fā)展。依靠物業(yè)本身進(jìn)行的經(jīng)營(yíng)行為，要按照國(guó)家和地方法規(guī)的要求進(jìn)行，其中哪些經(jīng)營(yíng)權(quán)和收益屬于業(yè)主，哪此性屬于發(fā)展商或公司自己，以及收益的分配等問(wèn)題，都應(yīng)引起公司的注意。同時(shí)要有高超的處理問(wèn)題的技巧，合作各方只有共存才能共榮，只有在客戶業(yè)務(wù)不斷發(fā)展、業(yè)績(jī)不斷提高中，公司才能贏得更大的實(shí)際利益和持續(xù)發(fā)展的條件。
5、適應(yīng)和滿足顧客多層次、多元化的需求，提供全方位的綜合服務(wù)，合理配置不同商品服務(wù)的結(jié)構(gòu)。對(duì)物業(yè)功能、潛在價(jià)值的全面了解和對(duì)市場(chǎng)需求的準(zhǔn)確判斷。
6、實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)目標(biāo)、信譽(yù)目標(biāo)和服務(wù)目標(biāo)的統(tǒng)一。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，利潤(rùn)是企業(yè)運(yùn)行的基本目的和生存最重要基礎(chǔ)。公司要通過(guò)理順各方關(guān)系和強(qiáng)化內(nèi)部管理，保證各項(xiàng)收入及時(shí)足額地入賬，將費(fèi)用及一些不可預(yù)測(cè)的損失降至最低限度，通過(guò)人的努力改變物業(yè)的價(jià)值，包括發(fā)揮潛在價(jià)值和物業(yè)升值。公司要在實(shí)施管理中鍛煉出一支優(yōu)秀的管理隊(duì)伍，實(shí)現(xiàn)企業(yè)服務(wù)、信譽(yù)及利潤(rùn)的良性循環(huán)。
要搞好經(jīng)營(yíng)，關(guān)鍵在于認(rèn)真分析客戶需求，把握商機(jī)，樹(shù)立創(chuàng)新意識(shí)，同時(shí)應(yīng)合理化配置資金和其它資源，才能取得好的效果。
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