研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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研究報(bào)告
商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)——商業(yè)地產(chǎn)的前期研究
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以下四大部分是我們要著重研究的：
一、政策環(huán)境的研究
商業(yè)地產(chǎn)政策研究包括其開發(fā)、建設(shè)、租售、招商、經(jīng)營(yíng)的各方面政策。例如房屋抵押貸款政策、稅收政策、金融政策、商品房預(yù)售政策、拆遷政策、建設(shè)性能認(rèn)定政策、城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃政策、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理政策等等，政策對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)有的有直接的影響，有非常強(qiáng)的針對(duì)性，有的比較間接，雖然針對(duì)性不強(qiáng)，但對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)影響也不可低估，有些政策發(fā)揮協(xié)同作用，形成“組合拳”有打有壓，非常復(fù)雜，就需要我們認(rèn)真研究。例如，上海市規(guī)定：住宅底商不得用作餐廳、飯店、酒店等存在油煙污染、擾民的商業(yè)經(jīng)營(yíng)。該規(guī)定導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)底商的需求量減少，價(jià)格走低是大趨勢(shì)，同樣，那些適合發(fā)展酒店業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房的租金和售價(jià)會(huì)上漲。
二、區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境研究
區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境研究包括當(dāng)?shù)爻鞘械难芯亢蜕罱Y(jié)構(gòu)研究?jī)纱蟛糠郑?BR> �。ㄒ唬┊�(dāng)?shù)爻鞘醒芯俊０ǔ鞘薪?jīng)濟(jì)類型、支柱產(chǎn)業(yè)、核心競(jìng)爭(zhēng)力、GDP發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況，未來城市發(fā)展規(guī)劃等。
城市的經(jīng)濟(jì)類型和當(dāng)?shù)氐闹鲗?dǎo)產(chǎn)業(yè)或者支柱產(chǎn)業(yè)有關(guān)，不同的產(chǎn)業(yè)有不同的贏利水平，從而造成GDP發(fā)展的差異，一些初級(jí)加工或資源型城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平比較低，如內(nèi)地城市太原，其主要支柱產(chǎn)業(yè)是礦產(chǎn)能源的開發(fā)，所以當(dāng)?shù)氐腉DP發(fā)展水平比較低，這從房?jī)r(jià)就可體現(xiàn)出來了，太原市現(xiàn)在的平均房?jī)r(jià)在4000元左右，在我國(guó)目前各地樓價(jià)瘋漲的非常時(shí)期可算的上一方凈土了；而知識(shí)、技術(shù)、高科技、資本密集的城市經(jīng)濟(jì)水平比較高。如我國(guó)的上海、深圳等城市。從世界范圍內(nèi)國(guó)家與國(guó)家之間的競(jìng)爭(zhēng)也是這樣的，日本從二戰(zhàn)后迅速成為了發(fā)達(dá)國(guó)家，其靠的就是技術(shù)、高科技，而我國(guó)主要還是靠能源和加工來發(fā)展經(jīng)濟(jì)。所以經(jīng)濟(jì)發(fā)展遠(yuǎn)落后于嚴(yán)重缺乏能源的日本。這就是區(qū)域經(jīng)濟(jì)類型的決定的。
�。ǘ┥罱Y(jié)構(gòu)研究。包括總?cè)丝诩暗貐^(qū)人口結(jié)構(gòu)、職業(yè)構(gòu)成、家庭戶數(shù)構(gòu)成、收入水平、消費(fèi)水平等
人口是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的重要參數(shù)，在我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)贏利模式是以數(shù)量為特征，不是以質(zhì)量為特征的，擁有龐大的人群才能擁有龐大的消費(fèi)群體。研究人口，主要研究人口總量（包括常住人口和流動(dòng)人口）、主力消費(fèi)人群比，家庭戶數(shù)、家庭結(jié)構(gòu)等，在此基礎(chǔ)上再研究人口收入水平和消費(fèi)水平，如果收入水平高，消費(fèi)能力就越強(qiáng)，那么投資價(jià)值也越高，另外，對(duì)人的消費(fèi)和支出和消費(fèi)習(xí)慣有深入研究，可以指導(dǎo)我們的開發(fā)方向。
三、商圈研究
�。ㄒ唬┖诵纳倘ι罱Y(jié)構(gòu)研究。這部分的研究?jī)?nèi)容實(shí)際上就是上面講的城市生活結(jié)構(gòu)研究的內(nèi)容，只是核心商圈內(nèi)屬于重點(diǎn)研究的范圍，研究的更深入一些。
�。ǘ┥倘�(nèi)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)貨市場(chǎng)研究
就是商圈內(nèi)在建的、已建成的、現(xiàn)租售的、正在經(jīng)營(yíng)的商業(yè)物業(yè)進(jìn)行研究。研究他們的招商狀況、經(jīng)營(yíng)狀況是否達(dá)到一個(gè)滿意的程度，如果現(xiàn)貨市場(chǎng)好，我們還要研究商業(yè)用地的期貨市場(chǎng)。
�。ㄈ┥倘�(nèi)商業(yè)用地期貨市場(chǎng)研究，
主要研究商業(yè)用地的供應(yīng)數(shù)量、規(guī)模大小、用途、性質(zhì)，其中有些是我們潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，影響著我們項(xiàng)目的價(jià)值體現(xiàn)。
�。ㄋ模┥啼�?zhàn)饨鹧芯?BR> 研究商鋪?zhàn)饨鹩兄匾饬x，租金是商業(yè)內(nèi)在價(jià)值的真實(shí)反映，也能反映出商業(yè)的贏利狀況和市場(chǎng)供求關(guān)系。那么，影響租金高低的因素有兩點(diǎn)，一是區(qū)位，不同區(qū)位有不同的租金價(jià)值；二是用途，不同的用途具有不同的承租能力，我們要向行業(yè)承租能力大的方向去開發(fā)。
四、自身項(xiàng)目用地的研究
（一）規(guī)劃條件
開發(fā)商取得的土地都有規(guī)劃控制指標(biāo)，政府對(duì)我們的項(xiàng)目規(guī)劃有一些硬性要求，如覆蓋率、容積率、綠化率、建筑高度、消防等。通過政府給我們的指標(biāo)，就可以判析政府的意向，政府希望我們做成什么樣的商業(yè)項(xiàng)目。例如，覆蓋率在30-35的，政府希望我們做成景觀性的商業(yè)項(xiàng)目，如果在50以上，政府一定是把項(xiàng)目作為重點(diǎn)項(xiàng)目。
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交通形式構(gòu)成就是達(dá)到項(xiàng)目交通形式，有沒有公交車經(jīng)過？有多少路公交車？有沒有停靠站？有沒有軌道交通？這些都是我們要研究的范圍。
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什么樣的交通線路決定什么樣的商業(yè)形式。我們行業(yè)內(nèi)有句話叫做“寬街無鬧市”，所以我們做商業(yè)街不會(huì)把街面做的太寬，太寬了不利于產(chǎn)生互動(dòng)。寬街一般做現(xiàn)代商業(yè)，如大出大入的專業(yè)市場(chǎng)等流通領(lǐng)域。
（三）臨街狀況
項(xiàng)目的臨街狀況決定項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值，俗話說“金角、銀邊、草肚皮”，就是處在十字路口的各個(gè)角的物業(yè)是金，我們把這種商業(yè)用地稱為“角地”，在路邊單面臨街的物業(yè)就是銀了，這樣的商業(yè)用地我們叫“旗地”，如果物業(yè)不靠街，在街區(qū)內(nèi)部就不值錢了，因?yàn)檫@樣的物業(yè)門面少，不利于經(jīng)營(yíng)，我們把這種商業(yè)用地叫“袋地”。
（四）土地物理形態(tài)
土地物理形態(tài)包括其所在商業(yè)環(huán)境、土地形態(tài)、地質(zhì)、立地障礙等，我們的項(xiàng)目項(xiàng)目講究的是商業(yè)生態(tài)，周遍要具有共同繁榮的商業(yè)因素，要有利于我們的商業(yè)項(xiàng)目的價(jià)值表現(xiàn)；土地形態(tài)最好是長(zhǎng)方形或者是矩形的，最好不要是三角形或者不規(guī)則形，這樣不利于商業(yè)布局；另外我們還要關(guān)注地質(zhì)的好壞，地質(zhì)不好，我們改造土地的成本就越高；最后還要研究立地障礙，主要包括環(huán)境障礙、法律障礙、道路障礙、人為障礙。
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