研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項目定位策劃 |
·市場運營管理
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| ·項目全程運營 |
·運營顧問服務(wù)
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| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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| ·市場可研報告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報告
歐美商業(yè)地產(chǎn)運營經(jīng)驗談
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今我想給大家分享的是一個理念是概念和創(chuàng)意，你要給你的顧客創(chuàng)造一種體驗，我們所說的這種體驗，第一它必須要有先知先覺的領(lǐng)略性，同時也是娛樂和教育的結(jié)合。最后一點就是要做到一種品牌的效益出來。我們會過一些最新的概念，我們再逐個的給大家介紹。
我想我這樣總結(jié)一下剛才帕多爾艾講的一些內(nèi)容，從建筑設(shè)計師的角度來講，參與房地產(chǎn)開發(fā)特別是設(shè)計這個階段，我們通常所遵循的第一個原則就是從市場上去尋找，去尋找你需要滿足客戶的要求。我們今天所做的演講，唯一能要求你記住的東西，我們會提到一定要去做充分的市場調(diào)研，去做可行性分析，從市場上從你的目標(biāo)客戶中去找到你要做的商業(yè)房地產(chǎn)的策略，從這里面去找到你的概念。它剛才舉的幾個例子，比如說在歐洲、西班牙和英國有一些房地產(chǎn)開發(fā)，那么它通過市場調(diào)研，注意到它的目標(biāo)是一些中高檔的婦女在追求一種生活情趣，生活享受，在注意這樣一個設(shè)計和概念，融入到購物中心里，就能夠充分達(dá)到目的。比如說第二個例的是在拉斯維加斯，拉斯維加斯是一個比較特殊的商業(yè)環(huán)境，它去拉斯維加斯的人，一般都是尋找一種興奮，一種環(huán)境。
針對這種特殊環(huán)境，它的很多零售商業(yè)的設(shè)計都是充分地圍繞去做了很多非�？鋸垺⒎浅３龀Ｒ�(guī)的設(shè)計，它反映的就是不敢你運用什么樣的概念，什么樣的設(shè)計主題，你首先需要的是找到你的市場依據(jù)，找到你的客戶標(biāo)準(zhǔn)，這樣使你的起點去做你下一步的東西。
我剛剛給大家演示的案例是一個品牌店，大概在中國這邊也看到很多，針對這個案例它非常有特性的內(nèi)容就是它是一個比較高檔的品牌消費，在設(shè)計它的店的時候，我要服務(wù)客戶的種種要求，比如說他們所有整個店面里藏了很多攝像機(jī)鏡頭，客戶在試鞋的時候，就通過攝像機(jī)鏡頭從幾乎360度的角度，把你穿鞋以后的效果拍攝下來，同時這些效果投影到商店的四面墻上面去了，所以等于客戶在店里就變成了試衣室，同時這個店面設(shè)計又設(shè)計成了幾乎像一個藝術(shù)博物館風(fēng)格的店面，給人的感覺非常高雅，非常經(jīng)典，非常高檔的一種購物環(huán)境。這就是我們剛才提出來的，針對你特別的客戶，對它的要求去創(chuàng)造這樣一個理念的根據(jù)。
從專業(yè)角度對當(dāng)前的購物中心發(fā)展環(huán)境和發(fā)展基礎(chǔ)作出判斷和分析，有助于我們更加準(zhǔn)確的把握中國購物中心發(fā)展的策略，并且以此來研究提高購物中心項目和成功解決方法，從而實現(xiàn)以專業(yè)化推動產(chǎn)業(yè)化的目標(biāo)。這是我演講主要表達(dá)的思想內(nèi)容。只有實現(xiàn)了專業(yè)化的操作，中國購物中心才能上升到產(chǎn)業(yè)化的高度，這是我們透過兩年多的實踐所總結(jié)出來的最深體會，只有這樣的專業(yè)化操作使購物中心上升到產(chǎn)業(yè)化的高度，那么購物中心所發(fā)揮的功能，比如在合理開發(fā)和健康運營的條件下，整合的土地，不動產(chǎn)制造商和零售商資源，他們良性的功能才能得到切實的發(fā)揮。
才能夠最終達(dá)到市民的精神和物質(zhì)需求的滿足，就業(yè)的擴(kuò)大，稅收的增長，以及城市功能改善的社會化目標(biāo)。從產(chǎn)業(yè)高度講，實現(xiàn)引導(dǎo)商業(yè)網(wǎng)點的合理配制，商業(yè)設(shè)施的升級，乃至活躍旅游、文化、消費、多元化市場這樣一個重大的產(chǎn)業(yè)化目標(biāo)。所以今天我的講題主要包括三個方面的內(nèi)容：
我們進(jìn)入到第一個，關(guān)于中國購物中心和商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展環(huán)節(jié)，應(yīng)該說目前社會各界對購物中心和商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展存在的問題，比去年和今年上半年要清晰很多，我們總結(jié)了一下，這個問題是對購物中心的定量和定型上，只是在目前的階段要解決好存在的一些問題，還缺乏足夠政治上的引導(dǎo)，還有一些具體的調(diào)整設(shè)施。目前階段我們已經(jīng)全面啟動了對國內(nèi)部分城市購物中心，包括一些重要的商業(yè)地產(chǎn)項目的體諒，行業(yè)的規(guī)模，以及專業(yè)要求的一種評價和分析機(jī)制。我們可以這樣講，經(jīng)過兩年多的實踐，中國已經(jīng)初步確立了購物中心和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運營的專業(yè)化體系。也已經(jīng)有相當(dāng)數(shù)量的項目開始從摸索階段向成熟階段進(jìn)行轉(zhuǎn)變。一批運轉(zhuǎn)良好的購物中心和商業(yè)地產(chǎn)項目發(fā)揮的作用得到進(jìn)一步的增強(qiáng)。
我們現(xiàn)在給大家簡單介紹一下三個我們DI建筑院做的項目，第一個是我們前天年在北京參加一個投標(biāo)項目，中關(guān)村國際商場，這個概念當(dāng)時是北京四個規(guī)劃區(qū)其中的一個西北角上，當(dāng)初我們這個創(chuàng)意主要是考慮到第一它已經(jīng)遠(yuǎn)離了市區(qū)，你要創(chuàng)造的環(huán)境就是能夠讓消費者可以去購物、休閑，整個的概念是一個龍的形體，龍頭是輕軌的換乘站，另外一個考慮因素就是我們在了解這個項目的情況下意識到，在這個場地如果你側(cè)重于太多做零售百貨，沒有足夠的商圈去支持的話，有可能會變成一個星期五、星期六、星期日熱鬧，到星期一、星期二又成為冷清的場地，所以我們增加了一些馬戲團(tuán)的項目，綜合室內(nèi)室外的項目，這樣去創(chuàng)造一個概念去開發(fā)商。
下面這個是在佛羅里達(dá)洲，這個恐怕是北美開放式購物中心的第一個案例，他當(dāng)時非常成功，從一個體現(xiàn)是它采用了室內(nèi)室外結(jié)合的方式，基本讓大家享受在露天的環(huán)境，同時由于當(dāng)?shù)貧夂畋容^炎熱，他們也可以隨時走進(jìn)室內(nèi)，在有空調(diào)的環(huán)境里休閑享受。當(dāng)時這個項目開發(fā)的時候，由于周邊地區(qū)非常荒涼，由于房地產(chǎn)項目的帶動，把整個周邊地區(qū)的商業(yè)行為和活動都帶動起來了。所以從這個角度來講的話，一個好的概念，符合當(dāng)?shù)厍闆r的創(chuàng)意，往往才能真正帶來社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。
下面第三個，是我們在新加坡做的項目，可能去過新加坡的人都會看到這個項目，當(dāng)時是一個舊街改造項目，它原先是一個舊街，幾乎是新加坡的一個紅燈區(qū)，當(dāng)時我們采用了比較大膽的創(chuàng)意，就是把整個街區(qū)封閉起來了，用一個很大的玻璃屋景帶進(jìn)了很大的自然裝，把它放在封閉的室內(nèi)空間里，通過這樣一個創(chuàng)意做出了這個項目，成為了當(dāng)時非常有影響力的購物中心。
說到給商業(yè)房地產(chǎn)帶來創(chuàng)意和概念的話，這里有一個例子，就是我們要考慮到，你的客戶現(xiàn)在越來越重視的是娛樂之中的教育體驗，比如說現(xiàn)在國內(nèi)外都比較流行攀巖墻，做了這么一個有特色的東西在購物中心里面，這個案例里面是全世界最高的攀巖墻，自然而然就給你的項目帶來非常獨具一格的吸引，同時它本身又具有很強(qiáng)的社會意義，能夠帶動很強(qiáng)的社會效益。
這是歐洲一個非常成功的百貨經(jīng)營者，它在做店面設(shè)計的時候，實際上給設(shè)計師提供了非常非常高的要求，甚至是一種極限要求，剛才大家看到了他一些非常有特色的設(shè)計，他會把墻用所有的紅酒瓶子來裝飾，不管你是1.8米的大個子，還是不到1米高的小孩，你都能夠在消費環(huán)境里體驗?zāi)秘�，拿到展示的商品。我在這里插一句我個人的觀察，在酒店入住的時候跟前臺打交道，我發(fā)現(xiàn)前臺做放電腦和鍵盤的桌子，實際上那個高度就非常不舒服，因為前臺的人員必彎著著身子，當(dāng)時在設(shè)計的時候設(shè)計師就沒有想到，站在什么樣的高度去方便他工作，所以我覺得你是一個用心的設(shè)計師，經(jīng)常講到所謂人性化的設(shè)計，你怎么樣去體現(xiàn)人性化的設(shè)計，我覺得從這些細(xì)小的東西，就可以體現(xiàn)到到底一個好的設(shè)計師和一個專業(yè)的設(shè)計師做出來的區(qū)別。
現(xiàn)在稍微講一下這個案例，現(xiàn)在的商業(yè)購物環(huán)境通常都講到，購物要和娛樂相結(jié)合起來，真正購物和娛樂怎么結(jié)合起來呢，這是我們在加拿大做一個項目的規(guī)劃，這個項目我們在整個商場其中一端是主力店，它專門做戶外的運動品，尤其在設(shè)計的時候我們考慮到主力店的位置，在它的店面門口我們設(shè)計了一個非常大的人工湖，在這個人工湖里面我們就可以放到很多節(jié)目里面去，包括游艇、滑船、釣魚這一類。這些活動實際上就完全結(jié)合了這個主力店，它銷售的產(chǎn)品，比如魚竿、劃漿或者賣獨木舟這些產(chǎn)品就和身邊的環(huán)境充分結(jié)合起來了，創(chuàng)造的既是有買賣行為的商業(yè)場所，同時又是一個有娛樂有生活情趣的場所。
這是我們剛剛做完的一個項目，在溫哥華。這個項目的一個特色我們帶給開發(fā)商的開發(fā)理念，就是因為它所特定的市場，在溫哥華當(dāng)?shù)赜蟹浅８呙芏鹊娜A人居住區(qū)，這個開發(fā)項目本身又是一個類似市區(qū)的購物中心的概念，我們結(jié)合了它在本地華人區(qū)的密度，我們把購物中心開發(fā)成帶有封閉式中國城的概念，因為它的很多招商租戶又會是在溫哥華定居的華人，所以在做分割的時候也考慮到這個特點，做了很多超乎常規(guī)的，規(guī)模相對比較小的空間分布。同時結(jié)合本地消費市場的人文特色，去做的購物中心概念。
這個案例是在意大利，它的主要特征就舊區(qū)的改造，我們提出來現(xiàn)在中國市場也有很多類似的開發(fā)項目，作為設(shè)計師一個就是我們幫助開發(fā)商去根據(jù)市場和特定的包括環(huán)境的因素，去創(chuàng)造一個概念，同時在做這個項目的時候，需要和當(dāng)?shù)卣蟹浅Ｃ芮械慕佑|。我們在這個項目里非常緊密地和開發(fā)商去合作，通過專業(yè)公司的概念，為開發(fā)商爭取到了很多市政規(guī)劃的優(yōu)惠政策，把一個原先的鐵路加倉庫的舊工業(yè)區(qū)改造成非常大綜合的商業(yè)開發(fā)項目，包括購物中心、會展中心、寫字樓和酒店，從而通過這樣一個項目也把城市的這一部分商業(yè)合同充分帶動起來，從這個角度來講實際上是三方政府、設(shè)計師、設(shè)計院和開發(fā)商共同努力創(chuàng)造出來這個開發(fā)項目的概念。
這個項目是在意大利，大家看到左邊的平面圖是我們在接手這個案例的時候開發(fā)商給我們的，由于它的設(shè)計有了一定的局限性，我們在接手這個案例以后重新幫它布局了，一個是增加了平面設(shè)計擺布生動的情趣性，另外從效率來講，我們幫它增加了6%的面積，在這個項目差不多6千多平方米，從這個案例講，我們想說明一個問題，就是建筑設(shè)計師實際上不應(yīng)該盲目地作為一個操筆手，他利用它多年德商業(yè)經(jīng)驗應(yīng)該和開發(fā)商共同去創(chuàng)造這樣一個商業(yè)概念的策劃。
我們最后的一個案例是在拉斯維加斯，大家都知道拉斯維加斯也是非常特殊的地方，它做的項目是最具有說服力，從創(chuàng)造品牌這個角度，因為去拉斯維加斯都知道，拉斯維加斯每一個賭場和酒店都是完全不一樣的個性，現(xiàn)在我們參與的這個項目實際上有可能成為北美最大的一個私人投資公共交通的項目。它是一個單軌列車，這個地圖上大家看到黃色的線就是單軌車走的路途，紅色的方塊就是拉斯維加斯主要的賭場和酒店，開發(fā)商面臨的問題，既然投資了這么多錢怎么能夠充分利用它把這個人流帶動到購物中心里面，實際上是購物中心賭場、酒店和公共交通設(shè)施的一個充分整合。
我想大家也都知道，作為一個投資商它會充分利用任何一個細(xì)微的細(xì)節(jié)去做投資，剛剛我們提到的單軌列車，實際上它本身也創(chuàng)造巨大的廣告平臺，花在拉斯維加斯里面的廣告費用超過了10億美金，在獨軌火車的創(chuàng)意上，我們也看到幾個比較大的品牌，利用這個品牌去做廣告。包括票房價非常高的電影，另外大家還可以看到其他的幾個比較大的商業(yè)品牌，在利用這個品牌做廣告。
實際上這個案例現(xiàn)在也幾乎在整改整個拉斯維加斯的歷史，因為由于巨大的公共交通體系，它實際上在改變沿線所有的賭場和酒店，以及他們的零售環(huán)境設(shè)計理念，作為設(shè)計師來講，它的起點就是開發(fā)商和投資商給你提供這樣一個平臺，你設(shè)計師怎么樣用一個建筑用商業(yè)的語言去把這個概念體現(xiàn)出來，包括通過水景、景觀的設(shè)計，甚至聚集到商鋪的一個椅子的設(shè)計，種種細(xì)節(jié)去達(dá)到這樣一個效果。
我在這里補充一句，特別在商業(yè)環(huán)境中，作為一個專業(yè)設(shè)計師，實際上他的任務(wù)并不只是第一，創(chuàng)作一幅雕塑或者一副油畫，當(dāng)然它也不是一個簡單的，按照開發(fā)商的質(zhì)疑把點連成線，一個設(shè)計師首先需要豐富的商業(yè)理念，首先把經(jīng)驗帶給開發(fā)商，同時必須有敏銳的市場觸覺，他知道做商業(yè)場所不光是從美學(xué)的角度，從建筑的角度，你要達(dá)到一定的效果，實際上注定一個項目的成功和生命力，很關(guān)鍵能不能把商業(yè)功能充分體現(xiàn)在你創(chuàng)作出來的作品里，這個才是一個項目成功的一個很大因素。去完成這個任務(wù)的主角是誰呢？就是一個好的商業(yè)建筑設(shè)計師，今天非常感謝給大家做這個演示，如果會后有興趣有其他問題的話，歡迎大家來找我，我們會留在現(xiàn)場，公司還有一部分資料供大家觀看。
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