研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設的研究機構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標是打造民營經(jīng)濟研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務范圍
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·項目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項目定位策劃 |
·市場運營管理
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| ·項目全程運營 |
·運營顧問服務
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| ·規(guī)劃編制服務 |
·招商銷售服務
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| ·市場可研報告 |
·人員培訓服務
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報告
商業(yè)地產(chǎn)運營的幾種模式
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商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運營以開發(fā)商和資產(chǎn)所有者為龍頭，主要參與方有物業(yè)管理者和資產(chǎn)運營者。前者為商業(yè)環(huán)境營造提供基礎性工作，后者負責招引商家、出租和銷售房屋。兩者關(guān)系密切，不可分割。商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運營應該從項目立項時開始，貫穿房屋的整個生命周期，根據(jù)環(huán)境的不斷變化和物業(yè)制定合適的方式。
2.運營模式
�。�1）訂單是商業(yè)地產(chǎn)運營模式
意思事先確定商業(yè)物業(yè)的使用者（租賃經(jīng)營者），一般是商業(yè)集團公司或者連鎖經(jīng)營企業(yè)，由后者根據(jù)自己的需要提出規(guī)劃設計要求，開發(fā)商則優(yōu)先滿足，然后開發(fā)商建設推廣，除租賃給商業(yè)主力店的部分外，其余物業(yè)對外銷售，銷售收入用于補充開發(fā)建設資金。
（2）資產(chǎn)改良與重定位模式
某些物業(yè)因周邊環(huán)境變化導致外觀形象和內(nèi)在環(huán)境不協(xié)調(diào)。例如，由于道路拓寬、周邊房屋拆遷和環(huán)境質(zhì)量改善，物業(yè)所在區(qū)域變成中心區(qū)，建筑成了城市形象標志。若物業(yè)外觀仍保持原貌，不但政府要干預，而且物業(yè)價值也被嚴重低估。最佳解決措施是對物業(yè)進行重定位和改造。例如，物業(yè)原是普通辦公樓，應提高定位檔次，向中高端客戶靠攏，據(jù)此重新設計、改造，全面改善物業(yè)質(zhì)量，提高租金。這類物業(yè)被有些資產(chǎn)運營商稱為價值被低估的物業(yè)，只要增少許投資，價值就能得到極大提升。
�。�3）資產(chǎn)功能重定位模式
功能重新定位是一新的功能用途替代原來的功能。新功能把物業(yè)潛在的價值發(fā)掘出來，原來的丑小鴨搖身一變成為白天鵝，價值倍增。
功能重新定位的主要原因是商業(yè)物業(yè)壽命周期長，在其生命周期內(nèi)，因環(huán)境變化、消費時尚變遷、物業(yè)相鄰關(guān)系變化等原因，物業(yè)的原始功能也要隨之變化才能符合價值變化規(guī)律，不應從一而終。例如，沿街商鋪最初功能是賣雜貨和日用品，當馬路拓寬，對面建起高樓大廈，商鋪功能可能變成高級時裝店或者快餐店。因為這種改變能夠提高房屋的租金。目前，資產(chǎn)重新定位模式比較成功的例子有：
�。�1）上海新天地模式：把處在舊城中心的石窟門建筑（居住功能）改造成商業(yè)街（商業(yè)功能），物業(yè)價值得到極大提升。實踐中，住宅功能轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)或者辦公用途都能是價值提升。
�。�2）北京藏庫（Loft）模式。位于北京朝陽區(qū)工體北路4號院內(nèi)的藏庫酒吧原始工業(yè)用廠房倉庫，隨著周邊酒吧、娛樂業(yè)的發(fā)展，物業(yè)價值被重新發(fā)掘，被整修后用于商業(yè)用途，價值得到明顯提升。上海黃浦江兩岸的工業(yè)廠房、倉庫部分地被藝術(shù)家們租用，稍加整修成為藝術(shù)沙龍。
�。�3）歷史文化建筑所形成的資產(chǎn)。北京皇家遺址、山西的平遙遺址、曲阜的三孔遺址等知名的遺存物業(yè)，無不煥發(fā)出商業(yè)地產(chǎn)的魅力。歷史形成的物業(yè)只要適當開發(fā)，重新定位，就能煥發(fā)出蓬勃的生命力。我們根據(jù)泛地產(chǎn)的概念提出泛商業(yè)地產(chǎn)的理念，任何類型的歷史遺留物業(yè)都有商業(yè)價值。很可惜的是，不少地方政府往往持歷史虛無主義的態(tài)度，認為破破爛爛的房子沒有用，卻忘記他們是祖先的足跡和心血積累是可以盈利的物業(yè)。
�。�4）資產(chǎn)與商業(yè)資源戰(zhàn)略合作模式
有些商業(yè)物業(yè)或者因位置偏遠、市場狹小、或者因為地處鬧市但市場嚴重飽和，競爭激烈，導致物業(yè)價值降低或者無法實現(xiàn)，新開發(fā)物業(yè)或者衰落的商業(yè)物業(yè)尤其突出。為此，必須采取與大型商業(yè)物業(yè)、連鎖經(jīng)營企業(yè)戰(zhàn)略結(jié)盟，以這些企業(yè)為增長點，帶動相關(guān)商業(yè)活動的發(fā)育，形成商業(yè)氛圍，形成從冷導熱的轉(zhuǎn)變，把劣質(zhì)資產(chǎn)逐步轉(zhuǎn)變?yōu)閮?yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
隨著商業(yè)零售業(yè)大舉對外開放，國際零售巨頭搶灘一級城市，二級城市也成了攻擊的重點目標，國內(nèi)商家不得不采取三十六計走為上的策略，紛紛到三級城市稱王稱霸，成為當?shù)氐凝堫^企業(yè)，活躍了當?shù)氐氖袌觥８偁幗Y(jié)果是，大城市、中小城市的閑置物業(yè)通過與商業(yè)經(jīng)營企業(yè)的聯(lián)合重新煥發(fā)生機。
�。�5）托管模式
托管就是委托管理，當所有人不具備管理能力時就應考慮托管。商業(yè)地產(chǎn)的運營需要很高的技能和技巧，專業(yè)知識要求也很高。例如，酒店式公寓、星級酒店、高級寫字樓等物業(yè)的經(jīng)營管理必須有專業(yè)管理團隊支持。專業(yè)管理團隊不僅有專業(yè)技能，還有品牌資源、網(wǎng)絡資源和人力資源。委托他們管理能夠?qū)崿F(xiàn)資源的高效整合，最大限度地提高物業(yè)的使用率和銷售價格。實踐中，很多高檔物業(yè)之所以聘請知名公司作顧問，為招商、推廣出謀劃策，就是看中了這些公司的專業(yè)化和品牌、網(wǎng)絡優(yōu)勢。實踐證明，委托經(jīng)營管理是物業(yè)保值、增值的重要舉措。
托管類物業(yè)中最多的一類是酒店，國際和國內(nèi)知名的酒店管理集團立足于品牌和資源輸出接手管理不太完善的酒店公司，在完善硬件設施的基礎上，輸入軟資源往往取得很好的成績。
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