研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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研究報(bào)告
管理形商鋪的反租模式分析
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管理型商鋪類似于全產(chǎn)權(quán)式獨(dú)立商鋪和SHOPPINGMALL之間的過渡產(chǎn)品，但并不是SHOPPING MALL能夠完全替代它。很多面積在2萬(wàn)平方米以下、營(yíng)業(yè)用房樓層較少、位于城市黃金口岸的小型購(gòu)物中心往往采用了這種運(yùn)作模式。因?yàn)樗缺苊饬伺R街式獨(dú)立商鋪的無序經(jīng)營(yíng)，又回避了SHOPPING MALL對(duì)面積和經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的規(guī)�；瘒�(yán)格要求。未來幾年是各個(gè)城市的舊城改造危房改造集中期，這將騰出大量中小規(guī)模的市中心土地，為管理型商鋪的持續(xù)發(fā)展提供土地供給，帶來了新的機(jī)遇。而且大量的臨街商業(yè)用房被拆遷，經(jīng)營(yíng)者們急于找到新的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，從而導(dǎo)致商業(yè)用房的需求加大�！ �
開發(fā)商利弊分析
對(duì)絕大多數(shù)開發(fā)商而言，是沒有足夠的資金實(shí)力和耐心等待物業(yè)的逐漸升值和租金緩慢抬升。通過零售產(chǎn)權(quán)，短期內(nèi)回收大量資金，保證工程建設(shè)的順利進(jìn)行和物業(yè)的正常營(yíng)運(yùn)——這或許是不得已而為之的解決之道。
封閉式的大型商業(yè)物業(yè)往往一賣就散，一散就亂。通過將經(jīng)營(yíng)權(quán)以固定分紅回報(bào)的形式從產(chǎn)權(quán)所有者手中收回，交給真正有經(jīng)營(yíng)實(shí)力的大商家進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營(yíng)，易吸引上行人流，盤活樓盤，有利于樓盤升值，讓客戶感受升值空間。開發(fā)商一般在項(xiàng)目銷售結(jié)束、商業(yè)經(jīng)營(yíng)步入正軌后全身而退，將商鋪的控制權(quán)交給了專業(yè)的商業(yè)管理公司，而商業(yè)管理公司是否能夠進(jìn)行科學(xué)的營(yíng)運(yùn)規(guī)劃、完善的經(jīng)營(yíng)管理及其資質(zhì)、理念將對(duì)商鋪價(jià)值、長(zhǎng)遠(yuǎn)的租金回報(bào)起到重要的作用。
在這種高風(fēng)險(xiǎn)高利潤(rùn)模式的運(yùn)作當(dāng)中，涉及大型商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招商、銷售、工程等所有環(huán)節(jié)，對(duì)開發(fā)商的綜合運(yùn)營(yíng)能力要求極高。而且，回籠資金（即產(chǎn)權(quán)分散銷售）與商業(yè)經(jīng)營(yíng)（即統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營(yíng)）兩者總是一對(duì)深刻的矛盾，而且商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)對(duì)開發(fā)商名譽(yù)、品牌的影響也將有很強(qiáng)的廣泛性和延續(xù)性：試想，一個(gè)銷售不暢，入住率低的住宅小區(qū)是很容易被市民遺忘的。而對(duì)于一個(gè)位于市中心，經(jīng)營(yíng)不善冷冷清清，返租回報(bào)承諾無法兌現(xiàn)、投資者云集討債的大型購(gòu)物廣場(chǎng)，即使當(dāng)年開發(fā)商銷售良好，早已賺得盆滿缽滿，其長(zhǎng)期的負(fù)面社會(huì)影響也會(huì)使開發(fā)商的品牌形象大打折扣。
投資者利弊分析
近年來，由于股票風(fēng)險(xiǎn)太大，銀行利率的一降再降，房產(chǎn)投資便無疑成為投資者關(guān)注的焦點(diǎn)。臨街商鋪、社區(qū)商業(yè)、商業(yè)步行街、購(gòu)物中心、專業(yè)市場(chǎng)等各種商業(yè)形態(tài)的物業(yè)紛紛涌現(xiàn)，開發(fā)商與投資者共同把這個(gè)市場(chǎng)推向了高潮�！肮芾硇蜕啼仭钡某霈F(xiàn)，對(duì)廣大的購(gòu)房投資者有以下的利和弊：
1.省去了投資者出租的風(fēng)險(xiǎn)和收取租金的麻煩，對(duì)于投資者來說，可得到極大的便利。
2.免去了商鋪出租期間對(duì)于物業(yè)各項(xiàng)管理所需花費(fèi)的精力，經(jīng)營(yíng)管理公司具備對(duì)物業(yè)進(jìn)行規(guī)范管理的能力，可以確保物業(yè)出租期間的安全及業(yè)主的各項(xiàng)利益。
3.確保了市場(chǎng)運(yùn)作初期的業(yè)主利益。一般“管理型商鋪”委托經(jīng)營(yíng)合同簽訂時(shí)，都附有若干期限的固定回報(bào)條款，即在市場(chǎng)啟動(dòng)初期的若干年限內(nèi)，由營(yíng)運(yùn)管理商向小業(yè)主按固定利率支付租金回報(bào)，租賃期限相對(duì)穩(wěn)定，并使業(yè)主回避了市場(chǎng)形成初期較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
4.統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的商鋪具備對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、整體形象、商家組合的有利控制，有利于實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的整體競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)物業(yè)與租金的長(zhǎng)期增值。
投資者的風(fēng)險(xiǎn)主要在于：
1.大型封閉式商場(chǎng)與商業(yè)街或普通臨街鋪面不同，各個(gè)商鋪能否增值與口岸關(guān)系不大，主要依賴于商場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)的成功。在委托經(jīng)營(yíng)合同長(zhǎng)達(dá)10—20年運(yùn)營(yíng)期內(nèi)，一旦商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)失敗，商業(yè)管理公司無力承擔(dān)租金回報(bào)，會(huì)導(dǎo)致業(yè)主租金顆粒無收。
2.二層以上的商鋪銷售難度大，投資者風(fēng)險(xiǎn)高。大型封閉式商場(chǎng)各個(gè)商鋪能否增值與口岸關(guān)系不大，主要依賴于商場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)的成功。一旦商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)失敗，一層商鋪尚可依靠一定的客流量繼續(xù)維持，二層及以上的商鋪卻無力回天。
3.在委托經(jīng)營(yíng)期滿后，投資者取得對(duì)商鋪的處置權(quán)，會(huì)產(chǎn)生種種難以預(yù)測(cè)的后果：或許部分投資者不再滿足于商業(yè)管理公司的固定利率回報(bào)，要求自行出租或者自營(yíng)，這是合理且合法的要求，這將逐漸破壞原有的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃和布局，甚至對(duì)整體的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生負(fù)面的影響，風(fēng)險(xiǎn)在此時(shí)將漸漸暴露。
經(jīng)營(yíng)者利弊分析
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)商與開發(fā)商天生是一對(duì)矛盾體——開發(fā)商希望拆零產(chǎn)權(quán)銷售以回籠資金，而經(jīng)營(yíng)商希望只租不售保留完整產(chǎn)權(quán)以便于統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理；經(jīng)營(yíng)商希望有更多的面積營(yíng)造休閑的商業(yè)氛圍，開發(fā)商希望出租更多的商業(yè)面積。
從商業(yè)經(jīng)營(yíng)角度看，管理型商鋪類似于整體自營(yíng)的大型商場(chǎng)和專業(yè)市場(chǎng)，與沿街獨(dú)立商鋪或零售零租的商業(yè)街產(chǎn)生了較大的區(qū)別，有利于與沿街獨(dú)立商鋪的競(jìng)爭(zhēng)：
1.在整體經(jīng)營(yíng)上，管理型商鋪一般對(duì)于項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、商家品質(zhì)、形象定位有著清晰的界定，有助于各經(jīng)營(yíng)商家入駐前對(duì)項(xiàng)目整體營(yíng)運(yùn)風(fēng)格、發(fā)展前景的了解和預(yù)測(cè)，做出正確的決策。
2.商鋪的租賃期限相對(duì)穩(wěn)定，而不像獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪，過多地受到小業(yè)主心態(tài)與個(gè)人需要的影響。
3.商鋪?zhàn)饨鹣鄬?duì)穩(wěn)定。整體經(jīng)營(yíng)的管理型商鋪受到經(jīng)營(yíng)管理公司的嚴(yán)格管理，對(duì)于租金的確定，經(jīng)營(yíng)商會(huì)有穩(wěn)定的策略，沉浮一般不會(huì)太大，有利于入駐商家長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng)的規(guī)劃與預(yù)測(cè)。
4.由于經(jīng)營(yíng)管理商的統(tǒng)一管理，管理型商鋪的配套服務(wù)將明顯優(yōu)于一般獨(dú)立商鋪。
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