研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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研究報(bào)告
桐山國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)項(xiàng)目推廣方案
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一、市場(chǎng)狀況
商業(yè)地產(chǎn)的成長(zhǎng)和發(fā)展與商業(yè)走過的三個(gè)階段的歷程密不可分。第一階段是“馬路經(jīng)濟(jì)”時(shí)代，其特征表現(xiàn)為人們?cè)谥黢R路的兩側(cè)完成交換；第二階段即“街區(qū)商業(yè)”時(shí)代，主要由步行街、各種專業(yè)街、超市、精品商店等構(gòu)成的，人們?cè)谶@里購(gòu)物、休閑，此時(shí)期各種商鋪粉墨登場(chǎng)；第三階段即以大型購(gòu)物中心表現(xiàn)出來的最高級(jí)的形態(tài)，這里集購(gòu)物、休閑、旅游、娛樂于一體，門類齊全，功能齊備，為人們提供“一站式”服務(wù)，滿足各種需求，使得人們?cè)谛蓍e中購(gòu)物，在購(gòu)物中休閑。
現(xiàn)代商業(yè)的迅速發(fā)展，催生了商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)生、成長(zhǎng)，商鋪的開發(fā)、投資的熱潮一浪高過一浪。“一鋪富三代”不再是神話，位于社區(qū)的生活商鋪，如各大超市、商業(yè)街商鋪、專業(yè)市場(chǎng)的商鋪都成了炙手可熱的“搶手貨”。從全國(guó)來看，今年一季度，辦公樓投資94億元，同比增長(zhǎng)68%，占房地產(chǎn)投資比重的5.2%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資229億元，增長(zhǎng)61%，占房地產(chǎn)投資比重的12.6%；辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的銷售價(jià)格上分別上升了24.8%和9.1%。合肥市商鋪的售價(jià)，從每平米單價(jià)幾千元上漲到幾萬元，如此不菲的價(jià)格，都沒有能夠沖淡投資者合肥雨夜擺隊(duì)搶購(gòu)的熱情、擋不住商業(yè)地產(chǎn)高額投資回報(bào)的誘惑。
最近兩三年來，商業(yè)地產(chǎn)迅速成為人們關(guān)注的亮點(diǎn)，從沿海到內(nèi)陸，從南到北，“大型購(gòu)物中心”、“SHOPPINGMALL”、“MALL”的聲音充斥業(yè)界。目前，合肥商業(yè)業(yè)態(tài)開始打破傳統(tǒng)商業(yè)店鋪模式，掀起專業(yè)市場(chǎng)沖擊波——大型零售商店、商業(yè)廣場(chǎng)、購(gòu)物中心或MALL發(fā)展勢(shì)頭很旺。
商鋪價(jià)值提升是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，商鋪周邊房地產(chǎn)發(fā)展的狀況及趨勢(shì)將對(duì)商鋪的價(jià)值起到核心作用：經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展已經(jīng)趨向成熟，并且周邊樓盤以高收入、高學(xué)歷、高消費(fèi)的“三高”人群入住，且總量達(dá)120萬平米的總建筑面積。例如以東�；▓@、鄉(xiāng)村花園、繁華世家等高檔樓盤為代表的中高消費(fèi)群。
公共設(shè)施的不斷完善，使得城市的道路交通四通八達(dá)，物流便捷流暢；汽車日益走進(jìn)普通家庭；超前消費(fèi)、“一站式”消費(fèi)等消費(fèi)觀念的興起、流行，都使得余暇時(shí)間里一家人開車去幾十公里甚至上百公里外去購(gòu)物，漸漸走入人們的日常生活中。一個(gè)商業(yè)街、商業(yè)中心、大型的超市、百貨店的商圈不斷擴(kuò)大，保證了足以支撐這些商業(yè)街區(qū)、商業(yè)中心旺市的人流。
二、本案賣點(diǎn)
1、唯一性 桐山國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)是合肥唯一與世界500強(qiáng)，易初蓮花合作的集購(gòu)物、餐飲、娛樂、休閑、社交、商務(wù)、展覽等功能的國(guó)際化大型生活購(gòu)物廣場(chǎng)，在地域上獨(dú)具唯一性、填補(bǔ)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的空白，是新合肥的商業(yè)旗艦項(xiàng)目。
2、利好性 桐山國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)是合肥市“1346”工程中重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目，政府利好政策保駕護(hù)航。
3、大規(guī)模 桐山國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)一期達(dá)4萬㎡，建成后成為合肥首屈一指的國(guó)際化大型購(gòu)物中心，二期8萬㎡的龐大規(guī)模將其直接升級(jí)為巨型娛樂、休閑、購(gòu)物中心；
4、交通便利 桐山國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)與合安路、312國(guó)道、未來明珠廣場(chǎng)城市輕軌總站、政務(wù)文化新區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)連為一體，距市中心、機(jī)場(chǎng)僅幾分鐘車程，設(shè)有226路、230路、235路、901路、148路、150路等公交巴士樞紐站，交通方便快捷。另外，廣場(chǎng)配備罕有的1萬㎡購(gòu)物休閑地面停車場(chǎng)，為未來汽車時(shí)代留足便利空間。
5、實(shí)力超強(qiáng) 易初蓮花購(gòu)物中心（LOTUS SUPETCENTER）是世界500強(qiáng)，泰國(guó)正大集團(tuán)的重要分支機(jī)構(gòu)之一，讓年銷售額超過300億人民幣的世界500強(qiáng)作堅(jiān)實(shí)的后盾。
6、特色鮮明 桐山國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)南北商鋪業(yè)主擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，與時(shí)下風(fēng)靡商界的“售后返租”形成鮮明的對(duì)照，是一種無陷阱、低風(fēng)險(xiǎn)的保險(xiǎn)投資形式。
7、檔次高 桐山國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)周邊以東�；▓@、繁華世家、鄉(xiāng)村花園等為代表的高檔固定消費(fèi)群，以及國(guó)際化的商業(yè)規(guī)劃思路，國(guó)際化的購(gòu)物理念，形成項(xiàng)目的高檔性。
8、國(guó)際品牌 桐山國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)擁有世界500強(qiáng)正大集團(tuán)以及新西蘭在皖獨(dú)資企業(yè)——桐山實(shí)業(yè)集團(tuán)兩大國(guó)際品牌公司。
第二章 活動(dòng)部分
一、活動(dòng)策略思路
1、利用本案位處經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的市郊區(qū)域性特征，吸引區(qū)域性投資客；
2、SP活動(dòng)的開展；
3、在廣告宣傳上，結(jié)合本案南北商鋪所處的地段、未來升值潛力、國(guó)際化大賣場(chǎng)的領(lǐng)袖作用等塑造新合肥核心商圈的投資升值物業(yè)的形象；
4、營(yíng)銷方式靈活多樣，如利用實(shí)地參觀、國(guó)慶房展會(huì)、DM上門派發(fā)等；
二、活動(dòng)
（一） “易初蓮花購(gòu)物中心之旅“
目標(biāo)對(duì)象：已定、預(yù)購(gòu)客戶、媒體記者、愿意參加的潛在購(gòu)房者
參觀地點(diǎn)：上海易初蓮花購(gòu)物中心
內(nèi)容： 1、帶領(lǐng)相關(guān)人士對(duì)上海易初蓮花購(gòu)物中心的進(jìn)行實(shí)地參觀考察；
2、親身感受易初蓮花購(gòu)物中心國(guó)際大賣場(chǎng)的旺盛人氣，潛在商機(jī)及升值空間；
3、新聞媒體對(duì)此次活動(dòng)做宣傳報(bào)道，給潛在客戶以真實(shí)性，增強(qiáng)購(gòu)買信心；
4、提前讓購(gòu)房者感受現(xiàn)場(chǎng)氛圍，產(chǎn)生購(gòu)買行動(dòng)。
（二）SP活動(dòng)
之一 VIP優(yōu)惠卡
目標(biāo)對(duì)象：預(yù)訂客戶（預(yù)約登記之日起前30名預(yù)訂客戶）
目的： 此項(xiàng)SP活動(dòng)，利用預(yù)訂登記排號(hào)，限量發(fā)放VIP優(yōu)惠卡，達(dá)到使?jié)撛谝庀蛐钥蛻舯M快預(yù)訂，穩(wěn)住購(gòu)房者，快速去化樓盤的目的。積累到30名以上的預(yù)訂客戶時(shí)再公開認(rèn)購(gòu)，促成持VIP優(yōu)惠卡的預(yù)訂房客戶最終下定，并營(yíng)造良好的口碑市場(chǎng)。
內(nèi)容： 1、9月28日限量接受預(yù)約排號(hào)登記，VIP優(yōu)惠卡限量發(fā)送（限預(yù)約登記之日前30名，按排隊(duì)次序先后）。
2、凡持有VIP優(yōu)惠卡的客戶，10月16日公開認(rèn)購(gòu)當(dāng)日依序號(hào)享有優(yōu)先選房權(quán)及優(yōu)先優(yōu)惠權(quán)（一次性付款97折優(yōu)惠，按揭98折優(yōu)惠）。
3、若上述客戶將此卡轉(zhuǎn)贈(zèng)于準(zhǔn)備購(gòu)房的親戚或朋友。那么持該卡人到售樓處購(gòu)房也可享受98%優(yōu)惠。
4、凡開盤當(dāng)日下定的客戶第1—8名享受每套8000元優(yōu)惠，第9—16名享受每套6000元優(yōu)惠，第17—24名享受每套4000元優(yōu)惠。
之二 國(guó)慶人居展活動(dòng)
目標(biāo)對(duì)象：十·一人居展的參觀者
地點(diǎn)： 安徽國(guó)際會(huì)展中心廣場(chǎng)前
現(xiàn)場(chǎng)售樓部
活動(dòng)內(nèi)容：1、現(xiàn)場(chǎng)廣告布置：靠近合安路，會(huì)展中心廣場(chǎng)能看到的位置，放置2座圓拱門，2只氣球；時(shí)間：10.1—10.7。
2、“桐山國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)南北升值商鋪現(xiàn)正接受預(yù)約”、“買桐山國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)升值商鋪與世界500強(qiáng)做鄰居”
（三）開盤活動(dòng)（于10月28開盤當(dāng)日舉辦“南北商鋪業(yè)主幸運(yùn)大抽獎(jiǎng)”有獎(jiǎng)活動(dòng)）
目標(biāo)對(duì)象：開盤之前所有下定客戶及開盤當(dāng)天10點(diǎn)18分之前下定的客戶均參與抽獎(jiǎng)
活動(dòng)內(nèi)容：1、 開盤典禮，邀請(qǐng)省、市、區(qū)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)講話。（9：18）
2 、聘請(qǐng)公證人員現(xiàn)場(chǎng)公證抽獎(jiǎng)（10：25）。
3、 省領(lǐng)導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)。（10：30）
4、 現(xiàn)場(chǎng)宣讀獲獎(jiǎng)名單。（10：50）
5、 邀請(qǐng)歌星、曲藝明星進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)文藝演出，以流行歌曲、雜技表演為主，中間可穿插群眾參與性的趣味游戲。（11：00）
6、 所有預(yù)訂、下定客戶領(lǐng)取“桐山財(cái)富精美禮品”。
7、 凡開盤當(dāng)日下定的客戶第1—8名享受每套8000元優(yōu)惠，第9—16名享受每套6000元優(yōu)惠，第17—24名享受每套4000元優(yōu)惠，以此類推
第三章 廣告推廣
一、 推廣策略
（一）推廣原則：本案定位于“新合肥國(guó)際化大型生活購(gòu)物廣場(chǎng)”，采用現(xiàn)場(chǎng)直效營(yíng)銷為主，同時(shí)配合平面媒體的整合推廣策略。媒體的選擇與目標(biāo)市場(chǎng)的細(xì)分和有效傳播有直接關(guān)系，目標(biāo)市場(chǎng)分的越細(xì)，媒體的選擇范圍就越小，廣告?zhèn)鞑サ男示蜁?huì)越高。本案的目標(biāo)購(gòu)買群用途是自主經(jīng)營(yíng)、投資，但最終促使其心動(dòng)的還是未來升值潛力，抓住桐山國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)“合肥絕無僅有、利好政策、巨型規(guī)模、便利、超強(qiáng)實(shí)力、檔次高、國(guó)際品牌、鮮明特色”等賣點(diǎn)進(jìn)行推廣。
（二）推廣策略
常見銷售推廣策略：
Θ 運(yùn)用多種方式對(duì)有效目標(biāo)群實(shí)行“一對(duì)一”直效營(yíng)銷；
Θ 廣告策略隨有效目標(biāo)客源而調(diào)整，輔助配合銷售；
Θ 銷售執(zhí)行策略靈活、機(jī)動(dòng)、有效、多樣化等；
根據(jù)以上的策略，結(jié)合本案的定位、升值前景等通過現(xiàn)場(chǎng)、人員促銷、平面媒體等組合方式傳達(dá)給經(jīng)營(yíng)戶、投資客，達(dá)成與有效目標(biāo)客源的直接溝通。
1、報(bào)紙廣告投放策略
采用“兩主兩輔”的投放策略，“兩主”指以合肥晚報(bào)、江淮晨報(bào)為主；“兩輔”指以新安晚報(bào)、安徽商報(bào)為輔的報(bào)紙廣告媒體投放策略。
合肥晚報(bào)是合肥地區(qū)占絕對(duì)權(quán)威的房地產(chǎn)宣傳媒體，將本案的知名度、促銷信息通過其傳達(dá)給潛在客戶；
江淮晨報(bào)紙是本地區(qū)唯一一家面向全省發(fā)行的房地產(chǎn)媒體，從而抓住合肥地區(qū)以外的客戶，充分彌補(bǔ)合肥晚報(bào)的不足。
新安晚報(bào)、安徽商報(bào)作為輔助媒體，提高本案的知名度，擴(kuò)大宣傳面。
2、“一對(duì)一”直效營(yíng)銷
“一對(duì)一”直效營(yíng)銷是針對(duì)，在銷售過程中間環(huán)節(jié)，達(dá)成產(chǎn)品與有效客源在同一界面，直接面對(duì)面，加強(qiáng)目標(biāo)命中率，促進(jìn)銷售的實(shí)現(xiàn)，具體措施：
公關(guān)營(yíng)銷：如組織由目標(biāo)客源直接參與的推廣會(huì)、論壇會(huì)等活動(dòng)；
情感營(yíng)銷：如開盤抽獎(jiǎng)活動(dòng)等；
人際關(guān)系：通過VIP卡轉(zhuǎn)讓、已定業(yè)主的介紹等口碑相傳，達(dá)成銷售的目的。
(三)媒體選擇
1、報(bào)紙
以合肥晚報(bào)、江淮晨報(bào)為主，新安晚報(bào)、安徽商報(bào)為輔；
2、 DM派送：直接針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群
在市內(nèi)人流量集中或大型商業(yè)場(chǎng)所，進(jìn)行針對(duì)經(jīng)營(yíng)戶的人員DM直接派送；
建議站點(diǎn)：淮河路步行街、城隍廟等場(chǎng)所。
3. 戶外廣告牌
建議桐山國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)的項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)廣告牌；
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