研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專(zhuān)業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專(zhuān)業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專(zhuān)家作為特約研究員或顧問(wèn)。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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研究報(bào)告
商業(yè)地產(chǎn)失敗原因分析
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在目前國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，地產(chǎn)商占56％，零售商占29％，投資商占15％，而開(kāi)發(fā)商如果對(duì)商業(yè)特性的把握存在偏差，對(duì)商業(yè)規(guī)律不了解，直接套用住宅的開(kāi)發(fā)模式去開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，而商業(yè)地產(chǎn)需求投資者、經(jīng)營(yíng)者、物業(yè)經(jīng)營(yíng)者三者相結(jié)合，有專(zhuān)業(yè)的團(tuán)隊(duì)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)策劃和管理，這種非專(zhuān)業(yè)操作給商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)了巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。
二、定位失誤導(dǎo)致的失敗
商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，如果不根據(jù)市場(chǎng)的需求和地段的特性、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)等因素，進(jìn)行準(zhǔn)確而理性的定位，勢(shì)必使后期難以正常的經(jīng)營(yíng)。但如果定位不準(zhǔn)，再進(jìn)行后期的調(diào)整，肯定要帶來(lái)巨大的損失。
三、產(chǎn)權(quán)分割出售導(dǎo)致的失敗
1 商業(yè)地產(chǎn)成功的必要條件是統(tǒng)一招商和經(jīng)營(yíng)，但在產(chǎn)權(quán)分割出售后，很難在統(tǒng)一所有投資人的意愿去統(tǒng)一管理；
2 即使可以用售后返租的方式來(lái)統(tǒng)一招商和經(jīng)營(yíng)，但必然會(huì)涉及一般不低于8％的投資回報(bào)率問(wèn)題。商場(chǎng)一般要經(jīng)歷至少3年的培育期，需要優(yōu)惠的租金提供給進(jìn)駐的商家，這樣商場(chǎng)在3年之內(nèi)就盈利的可能很小。
3 因此，除非在物業(yè)銷(xiāo)售時(shí)，開(kāi)發(fā)商通過(guò)高價(jià)出售，已經(jīng)賺足了利潤(rùn)，可以用這些利潤(rùn)在一定的承諾期內(nèi)來(lái)彌補(bǔ)虧損，但在承諾期以后，整個(gè)商場(chǎng)的統(tǒng)一問(wèn)題仍然難以解決。
4 所以，這種分割產(chǎn)權(quán)出售商鋪的做法，最終是難以獲得成功的。失敗的成本首先轉(zhuǎn)嫁給商鋪的投資商，然后會(huì)引發(fā)一系列的矛盾和沖突，開(kāi)發(fā)商最終也會(huì)為此付出高昂的代價(jià)。
四、盲目拷貝模式導(dǎo)致的失敗
1 現(xiàn)在很多商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是由于簡(jiǎn)單拷貝國(guó)外商業(yè)地產(chǎn)的操作模式而造成的。很多開(kāi)發(fā)商也重視考察和研究，去美國(guó)或者歐洲轉(zhuǎn)一圈，考察幾個(gè)著名的購(gòu)物中心，回來(lái)之后就開(kāi)始考慮克隆。比如如何克隆建筑布局，如何克隆外立面的效果，如何克隆業(yè)態(tài)組合，但實(shí)際上決定商業(yè)項(xiàng)目成敗的是更多的內(nèi)在的東西，不是簡(jiǎn)單克隆能解決的。
2 但就業(yè)態(tài)來(lái)講，已經(jīng)深入到商業(yè)領(lǐng)域和零售業(yè)領(lǐng)域，不是拍拍腦門(mén)就能定下來(lái)的，必須通過(guò)調(diào)查和研究來(lái)決定。區(qū)域的不同、城市的不同、地段的不同、消費(fèi)者習(xí)慣和偏好的不同、人口密度的不同、經(jīng)濟(jì)收入的不同、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)數(shù)據(jù)的不同，這些都會(huì)影響到業(yè)態(tài)的選擇和組合。
五、倒置的開(kāi)發(fā)順序?qū)е碌氖?BR> 對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，正確的開(kāi)發(fā)程序是：
1、招 商（與零售商等商家簽好合同后）
2、設(shè) 計(jì)（按零售商等商家的要求）
3、建 設(shè)（按零售商等商家的要求）
4、分割出售或出租（中小投資者投資購(gòu)買(mǎi)）
5、物業(yè)管理（開(kāi)發(fā)商或第三方）
6、長(zhǎng)線經(jīng)營(yíng)
7、開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目
但在內(nèi)地地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)程序是：
1、買(mǎi) 地
2、設(shè) 計(jì)（按地產(chǎn)商的主觀要求）
3、建 設(shè)（按地產(chǎn)商的要求）
4、分割出售或出租（中小投資者購(gòu)買(mǎi)）
5、回籠資金
6、開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目（用回籠的資金）
1 目前，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所采用的是在分割出售再售后返租的經(jīng)營(yíng)模式。
2 如果整個(gè)商業(yè)物業(yè)不能統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，各業(yè)主各行其是，很容易造成飯店、藥店或與服裝店混亂經(jīng)營(yíng)的情況。地產(chǎn)商為了避免不能統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題，采用了售后返租的銷(xiāo)售模式。但在目前國(guó)內(nèi)商業(yè)的平均回報(bào)率較低，只有3％左右。況且商業(yè)成熟需要至少3年以上的培育期，這樣在先期培育階段，回報(bào)率甚至是負(fù)值。
3 發(fā)展商為銷(xiāo)售而許諾的較高的回報(bào)率，必然與實(shí)際情況存在差異，這很可能成為引發(fā)矛盾的導(dǎo)火索。特別是在市場(chǎng)培育階段，商業(yè)調(diào)整所需要的各種費(fèi)用，很可能沒(méi)有人來(lái)埋單。在這種急功近利、無(wú)人再支付投入的情況下，無(wú)論是多么高明的第三方商業(yè)管理公司，都會(huì)表現(xiàn)出后天乏力、回天無(wú)術(shù)，最終是整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)收到挫折。
六、區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)度導(dǎo)致的失敗
1 當(dāng)前區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)度，已經(jīng)導(dǎo)致超市等商業(yè)倒閉事件頻繁出現(xiàn)。
2 因不適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)而導(dǎo)致超市倒閉的案例，在全國(guó)各地并不顯見(jiàn)。
3 布點(diǎn)過(guò)于密集的另一個(gè)不良后果就是造成同業(yè)之間的惡性競(jìng)爭(zhēng)
七、人才短板導(dǎo)致的失敗
1 商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)和地產(chǎn)的組合，以商業(yè)包裝、地產(chǎn)銷(xiāo)售來(lái)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，是現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商運(yùn)作的整體思路。由于人才的短板，目前大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都注重用百貨業(yè)的管理人員擔(dān)任重用職位，其實(shí)這是個(gè)誤區(qū)，容易導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目失敗。
八、資金鏈斷裂導(dǎo)致的失敗
1 在幾個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上，比如在項(xiàng)目的建設(shè)、封頂和裝修階段，在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的初始階段，都對(duì)資金需求較大，如果再加上出現(xiàn)意外的開(kāi)支，很容易發(fā)生資金鏈斷裂。
2 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)度依賴(lài)銀行貸款，貸款的比例甚至高達(dá)八九成，造成自有資本的比例偏低，再加上投資回報(bào)期較長(zhǎng)，一旦出現(xiàn)銷(xiāo)售收入不高，或利潤(rùn)率下降的情況，將引發(fā)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
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