研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問(wèn)。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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研究報(bào)告
我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)前存在的幾個(gè)誤區(qū)
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◆人才的瓶頸
有人比喻住宅是小學(xué)生，商業(yè)地產(chǎn)是大學(xué)生，沒有從事過(guò)商業(yè)地產(chǎn)的人很難理解這句話的含義。商業(yè)地產(chǎn)是高利潤(rùn)和高風(fēng)險(xiǎn)的孿生姊妹，目前我國(guó)從事商業(yè)地產(chǎn)的人才大多是從超市、百貨業(yè)或住宅房地產(chǎn)轉(zhuǎn)行而來(lái)的，不要以為搞超市、百貨的人來(lái)了就有用，同樣商業(yè)地產(chǎn)與住宅經(jīng)營(yíng)思維完全是兩碼事，這里需要的是復(fù)合型的人才。
目前中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)界的領(lǐng)軍企業(yè)大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)每年都要投入上千萬(wàn)的經(jīng)費(fèi)去國(guó)外培養(yǎng)人才，就連業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為從深圳銅鑼灣或茂業(yè)等出來(lái)的都是中國(guó)頂尖的購(gòu)物中心實(shí)操高手，豈止與商業(yè)地產(chǎn)的人才要求還相差甚遠(yuǎn)，何況其他也。商業(yè)地產(chǎn)的難度和發(fā)展歷史證明，無(wú)論你的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目其他條件多么充分和具備，單單沒有人才，一切都無(wú)從談起。當(dāng)年的天河城，完全就是人才和資金堆積出來(lái)的結(jié)果，一點(diǎn)都不為過(guò)。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透漏，天河城直到今天才剛剛收回當(dāng)初的投資成本，開始走上盈利的軌道。
◆ 招商的方法比資源更重要
從眾多開發(fā)商投資者的咨詢來(lái)看，涉及最多的大概莫過(guò)于就是招商的問(wèn)題，似乎衡量商業(yè)地產(chǎn)人才能否操作的唯一標(biāo)準(zhǔn)就是看他掌握了多少的商家資源。商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)然離不開商家資源，資源越多當(dāng)然越有優(yōu)勢(shì)，無(wú)論從招商的費(fèi)用降低還是商家的選擇余地，但是投資者往往就是無(wú)端地夸大商業(yè)資源的作用，很大程度上造成一種心理負(fù)擔(dān)，加上急于求成、急功近利的思想作梗，本該成功的項(xiàng)目反倒最終以失敗而告終，這樣的案例不勝枚舉。從許多項(xiàng)目的實(shí)際招商過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，這種觀點(diǎn)理論性雖然很強(qiáng)，但是很難實(shí)施，也是當(dāng)前存在的一大認(rèn)識(shí)誤區(qū)。其實(shí)，有時(shí)候方法比資源更重要。大概原因有以下幾點(diǎn)：
第一， 招商人員資源再多，相對(duì)來(lái)說(shuō)，也是杯水車薪，即使想招這樣的人員，是不大容易的一件事；
其二，招商人員擁有的客戶不一定都適合本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)和品牌規(guī)劃；
第三， 品牌一般都是受到區(qū)域限制，一個(gè)招商人員擁有的區(qū)域品牌不一定能到異地拓展新店；
第四， 無(wú)論招商人員與商戶再熟悉，商家進(jìn)駐的目的是要獲利的，每個(gè)項(xiàng)目都有不同之處，如果該項(xiàng)目本身不適合該品牌的生存或發(fā)展的話，即使再熟悉，估計(jì)都難以達(dá)成共識(shí)。
因此，招商的資源有限的，掌握招商的方法比追求擁有資源的招商人員，更值得投資者重視。很多時(shí)候的很多事情也是同樣，不單單只是商業(yè)地產(chǎn)的招商行為，尤其是我們的思維和認(rèn)識(shí)。
◆ 規(guī)劃和策劃務(wù)必先行
曾經(jīng)走訪過(guò)閩西和閩北的一些商業(yè)項(xiàng)目，閩西一個(gè)4萬(wàn)平方米的shopping mall已經(jīng)主體封頂，其招商還兵馬未知。閩北一條500米長(zhǎng)的步行街，到現(xiàn)在為止還是邊施工邊更改，今天這里架上一座橋，明天哪個(gè)地方再打一個(gè)洞。這種沒有前期規(guī)劃和策劃好的項(xiàng)目尤其在三線以下城市最為明顯和普遍存在。
商業(yè)地產(chǎn)是商家未來(lái)的經(jīng)營(yíng)的空間載體，服裝、百貨、超市、餐飲、娛樂(lè)等諸多業(yè)態(tài)的要求硬件指標(biāo)是完全不同的，主力店、次主力店和普通商家的要求條件也是千差萬(wàn)別的，如果沒有一個(gè)前期的整體規(guī)劃和策劃方案，無(wú)疑于盲目行動(dòng)。另外，任何一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的支撐點(diǎn)是消費(fèi)者，消費(fèi)者的各種心理和當(dāng)?shù)貧v史文化等特殊屬性都是影響商業(yè)項(xiàng)目后期經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵因素。盲目開發(fā)建設(shè)，導(dǎo)致諸多先天不足而后期更改或邊做邊改甚至成為最終的死項(xiàng)目，都是前期規(guī)劃策劃沒有做好的后遺癥。
有些項(xiàng)目的規(guī)劃是很好，無(wú)論從建筑、景觀、業(yè)態(tài)、布局、動(dòng)線、裝飾等等都可謂無(wú)不周密，但是往往缺乏全程的整體精心策劃，其最終的結(jié)果往往還是無(wú)法達(dá)到當(dāng)初的預(yù)期目的。策劃在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作中所占成本甚微，但它卻是整個(gè)項(xiàng)目的靈魂，好的策劃就是成功的一半，但更多的投資者往往看中的是招商的實(shí)際效果，忽視了策劃的作用招商自然步履艱難。策劃是靈魂，招商是載體，運(yùn)營(yíng)是保障，只有恰當(dāng)處理和擺正三者的正確關(guān)系，才是商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)入正式軌道的第一步。
由于商業(yè)地產(chǎn)的難度性大和地域性強(qiáng)等特點(diǎn)，策劃務(wù)必因地制宜，照抄照搬照套的做法務(wù)必杜絕。原本曾經(jīng)操作的閩北一個(gè)項(xiàng)目，眾多策劃高手幾乎都是從深圳高薪聘請(qǐng)，最終因?yàn)槟弥蟪鞘械哪翘啄０鍋?lái)套在三線內(nèi)陸城市的做法，只能有始而無(wú)終，傷財(cái)又誤事。許多一線城市的策劃團(tuán)隊(duì)兵敗麥城，這不是不服水土，策劃不是空中樓閣，必須以實(shí)事求是為基礎(chǔ)和前提。
◆ 沒有主力店，照樣能做好商業(yè)地產(chǎn)
近年來(lái)，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)歷經(jīng)痛苦掙扎和血淚教訓(xùn)之后，似乎總結(jié)了一些規(guī)律或認(rèn)為放置四海而皆準(zhǔn)的真理，以為一個(gè)項(xiàng)目的成功務(wù)必要引進(jìn)主力店，甚至國(guó)際級(jí)別，世界商業(yè)巨頭，甚至非此不可。
從商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷史階段可以看出，所謂這些國(guó)際級(jí)的主力店也不過(guò)百年之久，那么早在數(shù)百年甚至更久以前的盛唐大宋時(shí)期，從洛陽(yáng)到汴京，其城市的繁華程度不亞于如今之都市，清明上河圖描繪的當(dāng)年繁榮景象估計(jì)世界少有吧，但那個(gè)時(shí)候卻沒有什么這些主力店家，那個(gè)時(shí)代階段的商業(yè)街區(qū)就真的無(wú)法繁榮興旺嗎？答案自然是否定的。
隨便逛逛眼前的商業(yè)項(xiàng)目，不難發(fā)現(xiàn)，主力店生意興隆，項(xiàng)目照樣半死不活的不在少數(shù)。商業(yè)項(xiàng)目不能忽視主力店的帶來(lái)的人流人氣旺市旺場(chǎng)作用，但是深入分析商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的目的，無(wú)外乎快速大量的吸引消費(fèi)者，帶來(lái)人流人氣，迅速培育并形成一個(gè)商圈，逐年提高租金，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值最大化目的。因此，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目寧愿免租幾年去討好引進(jìn)主力店的作用和意義就十分明白了。
那么為實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的最終目的，實(shí)現(xiàn)快速聚客的過(guò)程，一旦主力店不進(jìn)駐，只要先做好能帶來(lái)人流人氣的業(yè)態(tài)照樣會(huì)成功。有個(gè)封閉式的島上商業(yè)項(xiàng)目被折騰了多年依然無(wú)法景氣，于是前來(lái)咨詢，根據(jù)其獨(dú)立的單體項(xiàng)目和位置及城市消費(fèi)狀況等綜合因素考慮，我們建議其重新定位，鎖定20歲左右年齡階段的消費(fèi)群體，以?shī)蕵?lè)業(yè)態(tài)為主，兼顧少量餐飲小吃，撤出現(xiàn)有的服裝、小商品、窗簾等市場(chǎng)，讓20歲左右的年輕人在島上玩瘋，自然投資者也會(huì)賺瘋。
目前，娛樂(lè)、餐飲、it數(shù)碼等等都是帶動(dòng)人氣的極好業(yè)態(tài)，偏偏許多開發(fā)商卻一根筋的被栓在主力店上考慮，這不僅是一種誤區(qū)，甚至是一種可悲。任何的成功自有其模式，但是商業(yè)地產(chǎn)的成功沒有固定的模式。
當(dāng)然，由于商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)雜性等因素居多，還有后期的運(yùn)營(yíng)管理等等，由于篇幅有限，在此不作過(guò)多闡述，當(dāng)前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展還處于初級(jí)階段，今后還會(huì)遇到更多更新的問(wèn)題，無(wú)論如何，只有知其根源和目的，方法和道路還是很多的，俗話說(shuō)，條條大路通羅馬，弄懂了商業(yè)地產(chǎn)的核心，自然就會(huì)找到相應(yīng)的方法和渠道。
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