如何成功經(jīng)營(yíng)商業(yè)街？特色商業(yè)街：不能靠抄襲

　　在業(yè)界，商業(yè)街的成與敗、生與死的傳奇不斷上演，或令人稱奇，或讓人驚心。但在姜新國(guó)先生看來(lái)，所有的悲喜都取決于定位：定位準(zhǔn)確，則意味著商業(yè)街前景無(wú)限；定位錯(cuò)誤，則注定商業(yè)街難以成器。而成功的商業(yè)街，卻既是本土的又是國(guó)際的；既是商業(yè)，又是景觀；既是消費(fèi)者喜歡的，又是投資經(jīng)營(yíng)各方共贏。 [轉(zhuǎn)自：云南地產(chǎn)－昆明楓橋波特營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu) http://www.fqiao.com]
必須有名店和特色店支撐
　　記者：您認(rèn)為，特色商業(yè)街必須具備哪些基本要素？
　　姜新國(guó)：作為有特色的商業(yè)街，必須具備這些基本要素：一、要有主流店；二、要有特色店；三、要有名店。所謂主流店就是規(guī)模大的店；名店就是影響力很大的店；特色店是指過(guò)去名氣也許不響，但經(jīng)過(guò)一定時(shí)間的發(fā)展，形成了自己的特色，在商業(yè)市場(chǎng)脫穎而出。作為特色商業(yè)街，至少要占據(jù)三大要素中的一個(gè)，占據(jù)的要素越多，商業(yè)街就越有名，越有特色。有很多有規(guī)模、有影響力、有特色的店才能支撐成一條名街。
　　記者：特色商業(yè)街應(yīng)如何進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分和定位？
　　姜新國(guó)：特色商業(yè)街必須有名店和特色店支撐。究竟如何對(duì)商業(yè)街進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分和定位，應(yīng)該根據(jù)不同的消費(fèi)者和文化傾向來(lái)考慮。東方百貨在五角場(chǎng)和徐家匯開(kāi)店是不一樣的，因?yàn)樗�周邊的消費(fèi)者不一樣，商圈也不一樣。
　　記者：商業(yè)街究竟是先建成還是先招商？
　　姜新國(guó)：招商在先，是一個(gè)悖論，沒(méi)有建成，商家是不會(huì)來(lái)的。究竟是先建成還是先招商，都需要合理定位，所以比招商更重要的是定位準(zhǔn)確，符合商業(yè)發(fā)展，這樣商家才會(huì)不招自來(lái)。如果沒(méi)有合理定位，就去招商，這是紙上談兵，落到實(shí)處就很難操作。
　　首先要想清楚為誰(shuí)服務(wù)
　　記者：目前，新興商業(yè)街開(kāi)發(fā)中存在什么通��？
　　姜新國(guó)：在新興的商業(yè)街開(kāi)發(fā)中，目前存在的通病是：一、道路功能混雜。把景觀道路和功能性道路與商業(yè)道路混為一體。一般而言，交通性道路，如果是快車道，只能做大賣場(chǎng)和物流中心。要做零售，屬于老百姓休閑的，在交通功能特別發(fā)達(dá)的道路邊就不合適。例如上海梅川路休閑街，過(guò)去它把路建得很寬，交通流量很大，缺乏人氣，后來(lái)在道路兩邊增加綠化，改變了道路的交通經(jīng)流量，商業(yè)街的氛圍就更好了。
其次是商業(yè)效益的問(wèn)題。南京路是歷史積淀下來(lái)的名街，在全國(guó)產(chǎn)生了強(qiáng)大的集聚力，很繁華，但繁華背后有一個(gè)隱性問(wèn)題，即商業(yè)建筑的平均效益不高。商業(yè)效益是按每平方米計(jì)算的，單位平方米里的產(chǎn)出和營(yíng)業(yè)額多少，是衡量商業(yè)街的效益高低的標(biāo)準(zhǔn)。南京路人雖多，消費(fèi)卻在下降，為了增加綜合消費(fèi)，現(xiàn)在已經(jīng)添了很多餐飲店。
　　記者：目前很多商業(yè)街處境困難，怎樣才能突破生存瓶頸，長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展？
　　姜新國(guó)：開(kāi)發(fā)商業(yè)街，首先要想清楚為誰(shuí)服務(wù)。消費(fèi)對(duì)象可按年齡分，可按職業(yè)分，也可按教育程度或收入多少分。究竟以誰(shuí)為主？這點(diǎn)必須考慮清楚。例如北京簋街，它以川菜為主，消費(fèi)對(duì)象為二三十歲的年輕人，生意特別火爆。其實(shí)，只要有市場(chǎng)需求，抓準(zhǔn)了目標(biāo)消費(fèi)者，商業(yè)街就會(huì)火爆。

　　商業(yè)街要突破短期瓶頸，一要優(yōu)商育商。提供優(yōu)惠政策，讓商家在低成本下啟動(dòng)，對(duì)商家讓利，形成強(qiáng)大的凝聚力；二是建筑形態(tài)要符合商業(yè)業(yè)態(tài)。如果店鋪里有很多承重墻，不合適裝修成有特色的店，這就是一大硬傷，因此開(kāi)始規(guī)劃時(shí)就得設(shè)計(jì)到位、考慮周到；三是宜炒商不宜炒鋪。很多商鋪都是房產(chǎn)商開(kāi)發(fā)后，通過(guò)大做廣告將商鋪當(dāng)作商品房售出套現(xiàn)，這樣就形成炒鋪的局面，但售出之后不利于商業(yè)街經(jīng)營(yíng)。正確的做法是，應(yīng)該炒商業(yè)，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)商業(yè)街是長(zhǎng)期投資，而不是短期牟利，通過(guò)炒商業(yè)提升租金，推升房?jī)r(jià)，催促去化，利潤(rùn)才會(huì)日漸可觀，銷售不是唯一的去路，資產(chǎn)交易也是一條很好的變現(xiàn)路徑。
　　本土化是發(fā)展趨勢(shì)
　　記者：新興商業(yè)街怎樣提升成品牌街？
　　姜新國(guó)：還是定位的問(wèn)題。商業(yè)街是抄襲不來(lái)的，每條街都有它獨(dú)特的消費(fèi)基礎(chǔ)、歷史傳承和文化傾向。世界上哪一個(gè)抄麥迪遜大街、牛津街、香榭麗舍大街抄成功的？商業(yè)是本土化的行業(yè)，區(qū)域的文化傾向和消費(fèi)能力決定了消費(fèi)特色。例如新天地，它的特色是舊式弄堂里的石庫(kù)門，但是它又糅合了時(shí)尚的元素，所以看起來(lái)既有特色又國(guó)際化。北京的前海和后海也是一個(gè)成功的案例。前海和后海不但富有北京王府氣派，又富有現(xiàn)代氣息，這很符合北京人的審美情趣，但在外國(guó)人眼中，又非常有特色。
　　記者：新興商業(yè)街怎樣提升成品牌街？
　　姜新國(guó)：還是定位的問(wèn)題。商業(yè)街是抄襲不來(lái)的，每條街都有它獨(dú)特的消費(fèi)基礎(chǔ)、歷史傳承和文化傾向。世界上哪一個(gè)抄麥迪遜大街、牛津街、香榭麗舍大街抄成功的？商業(yè)是本土化的行業(yè)，區(qū)域的文化傾向和消費(fèi)能力決定了消費(fèi)特色。例如新天地，它的特色是舊式弄堂里的石庫(kù)門，但是它又糅合了時(shí)尚的元素，所以看起來(lái)既有特色又國(guó)際化。北京的前海和后海也是一個(gè)成功的案例。前海和后海不但富有北京王府氣派，又富有現(xiàn)代氣息，這很符合北京人的審美情趣，但在外國(guó)人眼中，又非常有特色。
　　記者：商業(yè)街的發(fā)展趨勢(shì)是怎樣的？
　　姜新國(guó)：只要有商圈和市場(chǎng)需求，商業(yè)街就可以建設(shè)。未來(lái)的商業(yè)街發(fā)展趨勢(shì)是越來(lái)越本土化，與本地消費(fèi)者的消費(fèi)傾向結(jié)合得更密切，能滿足本地人的需求，又能吸引外來(lái)人口。
　　記者：上海的吳江路小吃休閑街、虹梅路休閑街、多倫路文化街及羅店北歐風(fēng)情街，它們的成功和不足之處在哪里？
姜新國(guó)：這幾條商業(yè)街都是步行商業(yè)街。虹梅路休閑街，商圈位置好，周邊是境外人士、海外華人聚居區(qū)，大約有30萬(wàn)臺(tái)灣人、8萬(wàn)韓國(guó)人，另有許多其它國(guó)家的居民。小吃和風(fēng)味餐飲的需求很旺盛。虹梅路休閑街正好迎合了這個(gè)區(qū)域消費(fèi)者的需求，所以成功了。
　　吳江路肩挑南京西路和石門一路。兩頭都沒(méi)有成規(guī)模的餐飲和休閑之處，它填補(bǔ)了市場(chǎng)空白，定位又準(zhǔn)確，所以一舉成名。吳江路的餐飲時(shí)尚性很強(qiáng)，上海生煎、小籠包、湘菜、川菜、廣東菜、西北肉夾膜、桂林米粉、匹薩、葡式蛋撻等等，洋的土的都有。滿足了體驗(yàn)消費(fèi)中的“沒(méi)吃過(guò)”、“換口味”的需求，去吳江路消費(fèi)的人年齡大多在二三十歲左右。
　　吳江路應(yīng)往情、景、意、趣這個(gè)方向提升。有一份調(diào)查結(jié)果令人吃驚，50%以上的消費(fèi)者選擇的理由是環(huán)境。因?yàn)楝F(xiàn)在人們的消費(fèi)理念發(fā)生了很大的變化，過(guò)去以實(shí)物消費(fèi)為主，如今已上升到既有實(shí)物消費(fèi)又有文化消費(fèi)的層面。而未來(lái)的消費(fèi)將會(huì)是情趣消費(fèi)、文化消費(fèi)、家物消費(fèi)、感情消費(fèi)的融合。朝著這個(gè)趨勢(shì)發(fā)展，吳江路休閑街才會(huì)更風(fēng)光。

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