研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項(xiàng)目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項(xiàng)目定位策劃 |
·市場運(yùn)營管理
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| ·項(xiàng)目全程運(yùn)營 |
·運(yùn)營顧問服務(wù)
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| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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| ·市場可研報(bào)告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報(bào)告
商業(yè)地產(chǎn)商圈黃金定律
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一、商圈的定義
“商圈”（zone）本為零售學(xué)名詞，意指商業(yè)圈或商勢圈，即在一定時(shí)間內(nèi)達(dá)到某一商業(yè)物業(yè)吸引交易的范圍以及消費(fèi)頻率的顧客群，以其所處的最遠(yuǎn)距離為半徑，以某商業(yè)物業(yè)為圓心，劃定的一系列同心圓形或橢圓形區(qū)域，即為優(yōu)先選擇到某商業(yè)聚集中心消費(fèi)的顧客分布區(qū)域范圍。簡單地說，就是來店顧客所居住活動的地理范圍。對于每個(gè)商業(yè)店鋪來說，其產(chǎn)品銷售范圍通常都有一定的地理界限，即有相對穩(wěn)定的商圈。不同的商業(yè)店鋪由于所在地區(qū)、經(jīng)營規(guī)模和經(jīng)營條件的不同，其商圈的規(guī)模和形態(tài)存在很大差別。同一個(gè)商業(yè)店鋪在不同的經(jīng)營時(shí)期由于受到不同因素的影響，其商圈規(guī)模也是時(shí)大時(shí)小。商圈一般按層次分為核心商圈（primary tread zone）、次級商圈（secondary tread zone）、邊緣或輻射商圈（tertiary tread zone）。
核心商圈：商業(yè)物業(yè)消費(fèi)的中心地區(qū)，一般情況下，較大規(guī)模的單體商業(yè)企業(yè)或較小型的小規(guī)模單體店集群商業(yè)區(qū)，其輻射半徑大約1-2公里左右，核心商圈內(nèi)55-70%的日常生活消費(fèi)將在商業(yè)區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn)。這一商圈很少同其他距離較遠(yuǎn)的商業(yè)商圈發(fā)生重疊。
次級商圈：是位于核心商圈外圍的商圈，輻射半徑范圍一般在3-5公里左右，次級商圈內(nèi)15-25%的消費(fèi)將在本商業(yè)區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn)，即商業(yè)物業(yè)將能吸引次級商圈全部日常生活消費(fèi)總量的15-25%。本商圈內(nèi)顧客較為分散。
輻射商圈：又稱為邊緣商圈，處于商圈的最外緣，輻射商圈內(nèi)會有5%-10%的消費(fèi)在本商業(yè)區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn)。商圈內(nèi)擁有的顧客最少，而且最為分散。
不同的建筑類型、業(yè)態(tài)業(yè)種以及不同的商業(yè)集聚度都會影響到特定商業(yè)所輻射的商圈。一般通過對項(xiàng)目所在區(qū)位的交通道路條件、公共交通條件、商業(yè)集聚度、消費(fèi)環(huán)境、競爭條件等因素來確定商圈的范圍。商業(yè)的商圈愈大，表示該商業(yè)的輻射范圍愈大，商業(yè)影響力愈強(qiáng)。
值得一提的是，現(xiàn)在在商業(yè)物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營與媒體運(yùn)用該詞之時(shí)，“商圈”與規(guī)劃學(xué)用語——“商業(yè)中心”混淆，產(chǎn)生了歧意的用法，使該詞匯有類似商業(yè)功能區(qū)的含義，即指以眾商家聚集而形成的具有一定商業(yè)影響力的區(qū)域或地段。商業(yè)中心一般分為市級商業(yè)中心、區(qū)級商業(yè)中心、社區(qū)級
商業(yè)中心以及鄰里商業(yè)中心四個(gè)級別。
我們在研究商圈的時(shí)候，一般根據(jù)商業(yè)物業(yè)周邊區(qū)域的道路交通條件、公共交通條件、商業(yè)集聚度、客流特性以及區(qū)域內(nèi)物業(yè)屬性來判斷商業(yè)商圈的范圍。在設(shè)定商圈時(shí)，還應(yīng)充分考慮周邊已有和待建的競爭商業(yè)項(xiàng)目，實(shí)際上這些店鋪會在周邊形成一定競爭，經(jīng)營業(yè)績也將會被競爭者所瓜分。
二、商圈界定方法
商圈界定的方法有很多種，應(yīng)根據(jù)不同的商業(yè)物業(yè)和商業(yè)周邊實(shí)際情況而定，根據(jù)中國實(shí)際消費(fèi)特點(diǎn)，可以通過徒步、機(jī)動車等交通方式，根據(jù)不同時(shí)間設(shè)定商圈劃分范圍，如步行10-15分鐘達(dá)到的范圍為核心商圈，在國外通常利用信用卡和支票，以查知消費(fèi)者的住址、消費(fèi)頻率、消費(fèi)數(shù)量、消費(fèi)額度等商業(yè)信息。
三、商圈研究調(diào)查內(nèi)容和方法
我們在做商業(yè)策劃時(shí)，會有因調(diào)查內(nèi)容不充分、體系不完整、方法不得當(dāng)，而產(chǎn)生商圈統(tǒng)計(jì)的有效資料缺乏的問題。因此在做商圈考慮時(shí)，應(yīng)針對商業(yè)物業(yè)所在地區(qū)人口的生活形態(tài)及具有關(guān)聯(lián)性的因素為出發(fā)點(diǎn)，并配合每天消費(fèi)客流的流動情形，深入探討該地區(qū)人口集中的原因，以及其流動的范圍等消費(fèi)規(guī)律，以此作為基本資料來進(jìn)行商圈的設(shè)定工作。
商圈分析的調(diào)查研究的內(nèi)容主要有：商圈整體環(huán)境調(diào)查、商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查研究、消費(fèi)者消費(fèi)行為調(diào)查研究等方面。
1. 商圈整體環(huán)境調(diào)查
在確定特定商業(yè)物業(yè)商圈之前，首先應(yīng)對項(xiàng)目周邊核心區(qū)域的商業(yè)整體環(huán)境做一個(gè)觀察，以判斷商圈之特性。一般來說，常將商圈環(huán)境分成住宅型、科教型、辦公型、商業(yè)型、休閑娛樂型和混合型六大類。
核心商圈為住宅型商圈內(nèi)的戶數(shù)基本上須達(dá)1000戶左右，如以1戶3.2人來計(jì)算，則人數(shù)將達(dá)3200人左右，消費(fèi)主要以日常生活用品為主，業(yè)態(tài)以超市、便利店及其他服務(wù)型業(yè)態(tài)為主力業(yè)態(tài)；科教型核心商圈附近有大、中、小學(xué)等學(xué)校，其中以私立學(xué)校較為理想，因其學(xué)生大多家境較好，消費(fèi)層次亦相對較高，業(yè)態(tài)主要以各類專賣店、專業(yè)店及餐飲為主；辦公型為商務(wù)寫字樓較為集中地區(qū)，一棟寫字樓內(nèi)的員工人數(shù)可能超過一二千人，辦公大樓內(nèi)的上班族外出就餐比例非常高，核心商圈業(yè)態(tài)以辦公服務(wù)、餐飲、娛樂類為主；商業(yè)型商圈商業(yè)行為相對集中，各類商店云集一起，業(yè)態(tài)豐富，客流量較大，消費(fèi)總額較高；娛樂型指核心商圈內(nèi)以休閑消費(fèi)類業(yè)態(tài)為主，這類商圈大多都是城市級商業(yè)中心，商業(yè)輻射范圍較廣；混合型兼顧以上商圈特性，隨具體情況而定。
在對商圈整體把握時(shí)，應(yīng)充分對商圈內(nèi)經(jīng)濟(jì)狀況的進(jìn)行分析。如果商圈內(nèi)經(jīng)濟(jì)前景發(fā)展良好，居民收入穩(wěn)定增長，則商業(yè)零售市場發(fā)展也會水漲船高；若商圈內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)多元化，則零售市場一般不會因?qū)δ钞a(chǎn)品市場需求的波動而發(fā)生相應(yīng)波動；如果商圈內(nèi)居民多從事同一行業(yè)，則該行業(yè)波動會對居民購買力產(chǎn)生相應(yīng)影響，商店?duì)I業(yè)額也會相應(yīng)受影響，因此要選擇行業(yè)多樣化的商圈開業(yè)。
同時(shí)，我們要對商圈未來發(fā)展做前瞻性調(diào)查研究，根據(jù)政府的城市規(guī)劃、零售業(yè)各項(xiàng)細(xì)則等舉措，來判斷該商圈商業(yè)未來的發(fā)展動向。
2. 商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查研究
商業(yè)物業(yè)調(diào)查一般內(nèi)容包括：商業(yè)物業(yè)名稱、地理位置、開發(fā)商、物業(yè)總建筑面積、商業(yè)物業(yè)類型、商業(yè)總供應(yīng)量、商業(yè)業(yè)態(tài)分布、商業(yè)銷售價(jià)格、商業(yè)租賃價(jià)格、商業(yè)物業(yè)管理費(fèi)用、建筑格局描述等。較大體量的樓體還應(yīng)考慮建筑結(jié)構(gòu)、樓層、層高、凈高、樓板承重、裝修、商鋪分割析形式和單位面積；小商家則應(yīng)調(diào)查戶數(shù)、經(jīng)營品種、市場轉(zhuǎn)讓費(fèi)等相關(guān)信息；專業(yè)市場或大賣場還要關(guān)注整體市場的商業(yè)招商與商業(yè)經(jīng)營管理模式等信息。
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