研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設的研究機構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標是打造民營經(jīng)濟研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務范圍
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·項目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項目定位策劃 |
·市場運營管理
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| ·項目全程運營 |
·運營顧問服務
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| ·規(guī)劃編制服務 |
·招商銷售服務
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| ·市場可研報告 |
·人員培訓服務
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報告
如何通過設計為商業(yè)地產(chǎn)增值
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一、商業(yè)地產(chǎn)設計必須與城市宏觀規(guī)劃相協(xié)調(diào)
商業(yè)地產(chǎn)的選址和開發(fā)要符合城市發(fā)展規(guī)劃的要求。從一個城市的總體規(guī)劃來看，每塊土地都有其最適宜的開發(fā)用途和地產(chǎn)類型。合理的選址是發(fā)揮不同物業(yè)最大開發(fā)價值和經(jīng)營使用價值以及社會價值的根本。適合住宅開發(fā)的土地未必就適合商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)：雖然從短期利益出發(fā)，由于商業(yè)地產(chǎn)的相對稀缺，其售價高于普通住宅，開發(fā)商能獲得一定的經(jīng)濟利益，但只要沒有達到土地資源利用的最大化，也就沒有體現(xiàn)出商業(yè)地產(chǎn)價值的最大化，也是間接的土地資源浪費，而從長期角度講，無序的商業(yè)項目開發(fā)會對所有開發(fā)者帶來嚴重的投資風險。
從商業(yè)地產(chǎn)自身來看，其整個生命周期是一個開發(fā)、投資、經(jīng)營、管理和消費等多方客體共同交互參與的過程，因此其價值的體現(xiàn)是長期的。如果在規(guī)劃設計時未考慮與周邊城市規(guī)劃的協(xié)調(diào)發(fā)展，則很難保證持久的生命力。二者之間矛盾的激化會關(guān)系到一個商業(yè)地產(chǎn)項目的興衰存亡。例如對于一個幾十萬平米的大型綜合商業(yè)地產(chǎn)項目，其周邊道路系統(tǒng)的車流容量是否能夠支撐就變得非常關(guān)鍵。如果城市規(guī)劃道路容量不夠，這一巨大的Mall一旦開業(yè)將使得周邊道路系統(tǒng)擁堵癱瘓，而交通的不便又將成為這一商業(yè)項目長遠發(fā)展的硬傷。以北京某Shopping Mall為例，其規(guī)劃超過60萬平米，規(guī)模應是市級商業(yè)中心定位，但沒有相配套的城市道路交通體系，投入運營后將會給周邊城市交通帶來很大壓力。同時市政配套系統(tǒng)難以提供足夠消費群體的支持，必然影響自身經(jīng)營和發(fā)展。
另一方面，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)主體往往是單個開發(fā)商，其間的共同協(xié)作也不容忽視，并且在規(guī)劃設計階段就應有所考慮。眾人拾柴火焰高才能形成區(qū)域內(nèi)的商業(yè)繁榮，也能避免低水平重復建設導致的無意義競爭。反觀曾經(jīng)有一段時期，某個地方出現(xiàn)了女人街，于是一大批麗人街、美人街也緊隨其后紛紛效仿之，但這些項目往往流于跟風而難以維系。
因此在規(guī)劃設計階段，建筑師就應注重順應城市規(guī)劃脈絡、協(xié)調(diào)不同開發(fā)主體的關(guān)系。使商業(yè)地產(chǎn)在城市變遷的過程中，保證其自身的完善和成熟，具有長期保值、增值的可能性，達到開發(fā)、投資、經(jīng)營、管理和消費多方的共贏
二、商業(yè)地產(chǎn)增值的文化源泉——傳統(tǒng)建筑遺產(chǎn)
商業(yè)地產(chǎn)項目大多位于舊城區(qū)人口稠密地段。歷經(jīng)數(shù)十年甚至更長時間形成的原有街區(qū)從某些方面來說，是一種具有地域特點的建筑風貌的綜合體，同時也是當?shù)匚幕瘋鹘y(tǒng)和生活習俗的載體，經(jīng)過歷史積淀而逐漸形成的文脈特征具有其獨特的、不易復制的商業(yè)價值。但是，我們對于這種價值的認識卻是在對過去經(jīng)驗和教訓的總結(jié)中逐漸形成的。
早期的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)盲目追求現(xiàn)代化或建筑面積的最大化，往往采用全盤推倒重來的高強度破壞性開發(fā)，甚至被認為是一舉多得的開發(fā)模式。政府方面產(chǎn)生了大量政績工程，城市面貌在短時間內(nèi)舊貌換新顏，開發(fā)商獲取了極大的經(jīng)濟利益，拆遷居民也迅速改善了生活條件。但隨著時間的推移，其弊病日益顯現(xiàn)。城市變得千篇一律，毫無特色。建筑物徒有其表，形象改變的同時，技術(shù)含量還未跟上。原有的宜人的空間尺度被破壞，代之以雜亂或空泛的商業(yè)空間環(huán)境。亦即原有的雜亂并未消除，而人情味卻消失了，當時的現(xiàn)代化轉(zhuǎn)瞬也落后了。以幾個現(xiàn)代化大型百貨商場為中心而展開的商業(yè)區(qū)模式是典型代表，在全國各地大中城市比比皆是，在上世紀八十年代末九十年代初也曾經(jīng)喧囂一時，但近年來大都沒落了。例如北京的西單地區(qū)，青島的中山路地區(qū)都有這種傾向。
同時，市場需求也是商業(yè)地產(chǎn)文脈化的驅(qū)動力之一。對于一個商業(yè)地產(chǎn)項目來說，其投資、規(guī)模、內(nèi)部設施、服務內(nèi)容、外觀形象等都可以復制、抄襲；只有其內(nèi)部蘊含的地域差異和文脈特征難以做到。即便如此也是生搬硬套，是無水之源、無木之本。這也就成為其市場差異化、特色化競爭力的焦點。對終端消費者來說，具有文脈特征的商業(yè)地產(chǎn)項目不僅僅是一個購物消費的場所，同時也是一個體驗建筑文化、民風民俗、滿足其精神需求的場所，是對更多人群形成強大吸引力和認同感的關(guān)鍵要素。只有把消費者先吸引過來，才有可能產(chǎn)生消費行為，才能體現(xiàn)提高其商業(yè)價值。
上海新天地就是這樣一個比較成功的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目，不僅成功利用了石庫門地區(qū)及殖民時代保存下來的建筑和文化遺產(chǎn)，并重新組織傳統(tǒng)空間以及建筑片斷，形成豐富多彩、舒適宜人且滿足現(xiàn)代生活需求的商業(yè)空間。其設施未必豪華，內(nèi)容也未必豐富，但卻創(chuàng)造出了一個人們體驗舊上海異國風情的絕佳場所，隨之而來的商業(yè)價值的提升也就自然而然了。
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