研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設的研究機構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標是打造民營經(jīng)濟研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務范圍
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·項目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項目定位策劃 |
·市場運營管理
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| ·項目全程運營 |
·運營顧問服務
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·招商銷售服務
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·人員培訓服務
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報告
商業(yè)規(guī)劃設計:商業(yè)地產(chǎn)生死節(jié)點
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中國房地產(chǎn)報：最近有種觀點認為，新政對住宅市場的重壓促成了商業(yè)地產(chǎn)市場的利好，您是否同意？
徐毅：這種說法有點片面。新政主要是針對住宅開發(fā)實施了宏觀調(diào)控，而對商業(yè)地產(chǎn)并沒有做出明顯的限制。但是，作為整個房地產(chǎn)行業(yè)的組成部分，商業(yè)地產(chǎn)并不獨立于房地產(chǎn)業(yè)之外，還是處于宏觀調(diào)控的范圍內(nèi)。當然，相對來講，新政對商業(yè)地產(chǎn)的影響可能會比住宅小一些。
宏觀調(diào)控的目的很明確，主要是打壓房地產(chǎn)的炒作。政府不希望房地產(chǎn)價格被一些炒房者左右。實際上，商業(yè)地產(chǎn)中也明顯存在一些炒房的現(xiàn)象，商業(yè)地產(chǎn)的房價被炒得虛高，使得商業(yè)經(jīng)營的利潤達不到預期的目標，經(jīng)營起來非常困難，這勢必給投資者、特別是中小投資者造成損失。
商業(yè)地產(chǎn)的炒作同樣也會帶來很多社會問題，現(xiàn)在政府已經(jīng)認識到這一點。商務部首次對全國商業(yè)地產(chǎn)展開了專項調(diào)查，我認為下一步政府在這方面至少會進行引導，甚至會進行調(diào)控，這對于推進商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展是個利好。
如今出現(xiàn)了一個好的傾向，即開發(fā)商、投資者涉足商業(yè)地產(chǎn)時都會比以往更加理性。比如現(xiàn)在中小規(guī)模的社區(qū)商業(yè)很受關(guān)注，就是一個很好的例子，以前大家都將目光集中在大型的Shopping Mall和購物中心，實際上很危險，因為其中很多因素不切實際，是沒有市場支撐的。開發(fā)商為了分解風險，可能會通過炒作手段把一批投資者"帶進溝里"。
現(xiàn)在開發(fā)商回歸理性后，所開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項目可能會有一個更科學、更合理的定位，對于它的規(guī)模、業(yè)種業(yè)態(tài)組合，包括建設、營銷手段等都會理性地考慮；而經(jīng)營者也會更多地從消費者的角度去考慮，這樣商業(yè)地產(chǎn)會趨向一個良性的循環(huán)。
中國房地產(chǎn)報：中國商業(yè)地產(chǎn)目前現(xiàn)狀如何？您在規(guī)劃設計過程中，對中國商業(yè)地產(chǎn)有何體會？
徐毅：從規(guī)劃設計的角度來講，這兩年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)理念的變化很大。兩年前，開發(fā)商并不太重視商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃，往往是按照住宅的開發(fā)模式來開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，把商業(yè)項目建好即賣掉賺錢。而運用這樣的模式操作商業(yè)地產(chǎn)，這幾年產(chǎn)生了很多失敗的例子。
商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式與住宅產(chǎn)業(yè)最大的區(qū)別就是商業(yè)地產(chǎn)首先要從商業(yè)經(jīng)營的角度去考慮、去入手，這就意味著要分析市場，前期要做調(diào)研、分析、定位，然后據(jù)此做商業(yè)規(guī)劃設計，在商業(yè)規(guī)劃設計的基礎上，再去進行建筑設計、室內(nèi)外環(huán)境裝潢設計、商業(yè)形象和商業(yè)氛圍的營造，然后招商。
商業(yè)規(guī)劃設計做成功，并不意味著商業(yè)項目就一定會成功，但是它能最大程度地規(guī)避風險，商業(yè)規(guī)劃設計是整個商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)當中一個承上啟下的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，現(xiàn)在不少商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商已經(jīng)意識到這一點，并予以重視。
現(xiàn)在的問題在于，商業(yè)規(guī)劃設計市場魚龍混雜，比如原來一些做銷售代理的公司也開始轉(zhuǎn)回頭來做起商業(yè)規(guī)劃設計。但是做商業(yè)規(guī)劃設計一定要既懂商業(yè)經(jīng)營，又要懂房地產(chǎn)開發(fā)和設計，如果不具備這些專業(yè)知識，做出來的商業(yè)規(guī)劃肯定是不適用的。在這個關(guān)鍵的環(huán)節(jié)上假如做得不夠科學，那么商業(yè)項目的定位肯定不準，業(yè)種業(yè)態(tài)組合也就不會合理，這就預示著后邊的建筑、招商環(huán)節(jié)全都會產(chǎn)生偏差，對商業(yè)地產(chǎn)來說肯定會是一個災難性的后果。
中國房地產(chǎn)報：如何通過專業(yè)化的運作，使商業(yè)地產(chǎn)項目形成一個準確的定位？
徐毅：采取一個合理的開發(fā)模式非常關(guān)鍵。商業(yè)規(guī)劃設計是一個整體設計，不僅包括建筑設計、環(huán)境的裝飾設計，還包括開發(fā)模式的設計，要從商業(yè)經(jīng)營和開發(fā)兩個角度去考慮，而前者是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的基礎。
從商業(yè)經(jīng)營的角度去考慮，會涉及到幾個環(huán)節(jié)：
首先，要做細致的調(diào)查。調(diào)查內(nèi)容包括項目本身所在的位置、城市、區(qū)域，還包括對交通的調(diào)查、消費能力、消費者動向、經(jīng)營者動向和投資者動向等與該項目有關(guān)的一系列調(diào)查；
其次，進行專業(yè)分析，確定這個地塊是否適于做商業(yè)，進行論證和定位。如果適合做商業(yè)，做多大的規(guī)模？面向什么樣的客戶群？在前期調(diào)查分析的基礎上，進行業(yè)種業(yè)態(tài)的組合。每一種業(yè)種業(yè)態(tài)的組合、規(guī)模，以及它們之間的銜接、布局，對建筑和形象的要求，在商業(yè)規(guī)劃里都要做到。
第三，在商業(yè)規(guī)劃的基礎上再做建筑設計。建筑設計要解決兩個問題--滿足所規(guī)劃的業(yè)種業(yè)態(tài)功能性的需求；建筑本身的設計要有震撼力、獨特性，增加商業(yè)魅力。招商與建筑設計也能夠?qū)崿F(xiàn)互動，主力店入駐可能有特殊的建筑要求，對于一個大型的商業(yè)設施來講，主力店確定以后，建筑上的需求也就進一步明確了。
中國房地產(chǎn)報：目前我國商業(yè)地產(chǎn)普遍存在哪些問題？您有哪些好的建議？
徐毅：目前我國的商業(yè)地產(chǎn)市場不太成熟，這個階段不可避免地存在著一些問題，反映比較突出的就是，大型商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過熱。商業(yè)一定要從經(jīng)營的角度來考慮，一個很重要的指標是平效，即商業(yè)地產(chǎn)單位面積產(chǎn)生的價值。如果一個商業(yè)設施從市場需求的角度來考慮，只做四五萬平方米所產(chǎn)生的平效會很高的話，開發(fā)過大就會產(chǎn)生浪費，給經(jīng)營者帶來很大的經(jīng)營負擔，甚至可能產(chǎn)生虧損，項目難以為繼，這一點是非常重要的。
現(xiàn)在比較普遍的現(xiàn)象就是盲目求大，誤以為規(guī)模就是效益，做得越大，商圈輻射的范圍就越大。實際上，正確的邏輯關(guān)系是，根據(jù)項目的地理條件，能夠輻射多大的商圈，就建多大面積的項目。
中國房地產(chǎn)報：在國外，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展如何？
徐毅：首先，國外的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)達到一個極成熟的階段，包括開發(fā)模式、開發(fā)手段、金融產(chǎn)品、運營商等，都已經(jīng)非常成熟，也就是說，開發(fā)商的角色、運營商的角色、物業(yè)管理商的角色、投資者的角色，已經(jīng)非常配套了。而國內(nèi)的開發(fā)商不得不承擔一個全能的角色，這是一個很大的軟肋。
其次，國外有非常多的金融產(chǎn)品，有專門投資商業(yè)地產(chǎn)的，他們很熟悉商業(yè)地產(chǎn)的運營過程、回報周期、回報率等。而國內(nèi)很多開發(fā)商的資金問題解決不了，融資只能靠銀行貸款，貸款往往又很難，缺少專業(yè)的投資渠道。
第三，國外的商業(yè)地產(chǎn)一般只租不售，商業(yè)地產(chǎn)的運營商委托開發(fā)商進行開發(fā)，國內(nèi)的開發(fā)商則是急于出售物業(yè)收回資金。在西方一些發(fā)達國家，城市商業(yè)網(wǎng)點布局通常規(guī)劃得非常完善，我們在這方面尚處于一種無序的狀態(tài)。在商業(yè)網(wǎng)點合理布局上，我們所做的商業(yè)規(guī)劃一般都很倉促，與西方國家差距較大，這個差距是一種系統(tǒng)性的差距，是發(fā)展過程中的一種必然，要改善還有個過程。所以，我們的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設計，也存在著與國際商業(yè)地產(chǎn)通行模式接軌的問題，這也是我們應該努力的方向。
中國房地產(chǎn)報：如何更加有效地吸引海內(nèi)外資金和零售商參與其中，從開發(fā)商唱獨角戲走向多方共贏？
徐毅：關(guān)鍵的問題是對商業(yè)地產(chǎn)項目本身的準確把握，比如是否對商業(yè)項目有一個清晰的判斷、科學的論證和準確的定位，并在此基礎上做非常好的商業(yè)規(guī)劃。如果一個商業(yè)項目在規(guī)劃設計階段最大程度地降低了風險，后面又充分考慮了這個項目將來的可持續(xù)增長，在招商和經(jīng)營管理的環(huán)節(jié)抓好了的話，相信會成為一個很旺的項目。
現(xiàn)在國外很多資金都想來中國投資，購買商業(yè)地產(chǎn)，但海外的基金和投資首先會要求投資風險小，有一個穩(wěn)定的回報，盡管這個回報也許是10年、15年甚至20年以后的回報。這就要看國內(nèi)的商業(yè)項目能不能給海外資金一個信心，這是很關(guān)鍵的。信心從哪里來？從商業(yè)地產(chǎn)項目的每一個環(huán)節(jié)來。
從另一個角度來講，國外零售商的進駐本身也會提升項目的價值，增加投資者的信心，最終實現(xiàn)各方的共贏。所以關(guān)鍵是開發(fā)商要對項目有一個很清晰的定位，如果開發(fā)商把前期做好了，后邊的經(jīng)營商、零售商、投資商的加入就會錦上添花。項目做好了，也能帶動一個地區(qū)的商業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展，稅收、就業(yè)相應地也都能得到一個很大的提升。
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