研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問(wèn)。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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研究報(bào)告
購(gòu)物中心商業(yè)規(guī)劃方案
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SALE EXPLAIN
以小面積分割全客層銷售對(duì)象的銷售模式
本案的銷售闡述
銷售是本案開(kāi)發(fā)商獲得基本收益并能夠?yàn)樯虡I(yè)招商和經(jīng)營(yíng)帶來(lái)資金保障的唯一途徑，是最先啟動(dòng)的、最關(guān)鍵的步驟。
為了使本案銷售達(dá)到最佳效果，其具備了以下的條件：
○ 良好的地理環(huán)境
本案地理位置占有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)，優(yōu)于其它現(xiàn)有商場(chǎng)和再建商場(chǎng)的位置，所謂商業(yè)能否成功經(jīng)營(yíng)，地理位置占了60%以上的要素，本案在此方面無(wú)可非議。
○ 政府扶持的項(xiàng)目
做為本案是市政府扶持的項(xiàng)目，是今年政府的形象工程之一。由于國(guó)家在銀行貸款等宏觀經(jīng)濟(jì)方面有所控制，大都市的商業(yè)地產(chǎn)貸款越來(lái)越難，而本案由于得到市政府的配合，在未來(lái)購(gòu)鋪中能夠得到當(dāng)?shù)劂y行的極大支持，為本案銷售帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)支持。
○ 新穎的商業(yè)題材
量販概念是最能夠適合侯馬本地市場(chǎng)的商業(yè)題材，在山西本概念是沒(méi)有的，在本案中可以說(shuō)是量販的概念是唯一性的、是最新穎的，所有唯一性和新穎的商業(yè)題材都將為本案銷售帶來(lái)靈魂核心。
○ 最廣的受眾銷售
本案有購(gòu)鋪?zhàn)誀I(yíng)的形態(tài)、有返租形態(tài)等，既能夠面向純投資性購(gòu)鋪顧
客也能夠面向投資經(jīng)營(yíng)性購(gòu)鋪顧客，屬于絕對(duì)的全客層銷售的房地產(chǎn)
項(xiàng)目。另本案基本購(gòu)鋪對(duì)象應(yīng)為本地及周邊有投資概念、想投資經(jīng)營(yíng)的顧客，小面積分割商鋪，不但可以使商鋪單價(jià)提升而總價(jià)又偏低，又可以為持少量貨幣想進(jìn)行投資房地產(chǎn)的顧客放低門檻，使購(gòu)鋪顧客受眾面再度提升，并可使本案的銷售利潤(rùn)極大化。
○ 專業(yè)的公司運(yùn)營(yíng)
做為本提案的公司是結(jié)合了商業(yè)和房地產(chǎn)的專業(yè)公司，是目前國(guó)內(nèi)為數(shù)不多的此類公司。本案屬于標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，在商鋪銷售中相互依托相互存在，為有效控制本案的銷售和招商工作，理應(yīng)在一根指揮棒下運(yùn)做。這樣既可避免純銷售公司為獲得傭金混亂銷售拿錢走人的情況，也可避免純商業(yè)公司胡亂招商拿錢走人的情況。
本案的市場(chǎng)狀況
本案銷售市場(chǎng)調(diào)查示意圖
本案的銷售方式
● 銷售對(duì)象細(xì)分類：
1、純投資性客戶：僅做為購(gòu)鋪而不進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。
此類多為溫州等地的客戶以及周邊地區(qū)煤礦主等范圍。
此類客戶需要有相當(dāng)?shù)姆底饣貓?bào)滿足其投資收益。
2、投資經(jīng)營(yíng)性客戶：既投資購(gòu)鋪也進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。
此類客戶多為本地及周邊地區(qū)個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。
此類客戶由于資金量不很充足故購(gòu)鋪一般為小面積或低總價(jià)的。
● 商鋪銷售的6把利劍：
1、無(wú)疑匹敵的地理位置，市政府重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目
2、最低首付1.28萬(wàn)元即可獲得黃金商鋪1間
3、全新商業(yè)新概念--量販型購(gòu)物中心
4、銀行提供6成10年按揭
5、三年平均返租8%，在家坐收魚(yú)翁之利
6、專業(yè)公司全程策劃全程服務(wù)，管理是永續(xù)經(jīng)營(yíng)的最佳保障
● 本案銷售價(jià)格支撐原由：
依照對(duì)屬地市場(chǎng)的基本調(diào)查，整體侯馬地區(qū)的商鋪銷售價(jià)格偏高，沿街商鋪銷售均價(jià)在10000-15000元/平方米，這也是支撐本案一樓均價(jià)15000元/平方米的原由。
由于二樓以上部分結(jié)合了商業(yè)題材和商業(yè)定位，并以一樓均價(jià)做為全館的坐標(biāo)價(jià)格依次類推而得到的。
● 銷售廣告推廣方式：
鑒于侯馬本地的特殊情況，以常規(guī)的大眾媒體的廣告方式不能起到良好的效果，更多的需要能夠有效針對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行宣傳，以下提供幾種適當(dāng)?shù)姆绞剑?BR> 1、侯馬的地方性報(bào)紙
2、山西省的日?qǐng)?bào)和晚報(bào)
3、DM直接投遞
4、具規(guī)模的下鄉(xiāng)巡回展示車輛
5、由政府配合出面的軟性報(bào)道
6、太原電視臺(tái)“車樓大觀”節(jié)目
7、區(qū)域性的公益活動(dòng)或演出活動(dòng)
等等……
● 本案的交房標(biāo)準(zhǔn)：
依照本案的商業(yè)特性完成外觀設(shè)計(jì)、施工。
依照本案的商業(yè)特性完成1-5樓的天花板、地面和柱面的裝修。
完成本案的中央空調(diào)、電扶梯、電梯、雙回路電源、電量增容（基本電力需求3500KW）、消防設(shè)施、廁所設(shè)施及裝修、逃生通道的設(shè)施及裝修、樓層的商鋪分割等的工程。
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