研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專(zhuān)業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專(zhuān)業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專(zhuān)家作為特約研究員或顧問(wèn)。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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研究報(bào)告
商業(yè)地產(chǎn)整體規(guī)劃成功的關(guān)鍵
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一、遵循商業(yè)量化原則
商業(yè)是一個(gè)量化的行業(yè)，是需要有量化的購(gòu)買(mǎi)能力，所以商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，特別是大型綜合商業(yè)、商業(yè)中心的開(kāi)發(fā)也必須是一個(gè)量化的過(guò)程，而量化是通過(guò)商業(yè)規(guī)劃來(lái)完成的。
首先要進(jìn)行深入細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查與研究分析，以數(shù)據(jù)確定消費(fèi)區(qū)域及消費(fèi)能力；
研究分析現(xiàn)在及未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，以確定消費(fèi)區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)需求。消費(fèi)需求在數(shù)量上及業(yè)態(tài)上一旦確定，應(yīng)依照客觀的需求量，"量體裁衣"地規(guī)劃設(shè)計(jì)商業(yè)設(shè)施。國(guó)內(nèi)大部分開(kāi)發(fā)商常常是以自己所擁有的土地資源而不是以市場(chǎng)需求作為規(guī)劃基礎(chǔ)，這樣將增大投資風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)入住商鋪而言，其運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也是顯而易見(jiàn)的。
二、滿(mǎn)足需求而非創(chuàng)造需求
商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)于商業(yè)店鋪，商業(yè)店鋪服務(wù)于消費(fèi)者。消費(fèi)者客觀的消費(fèi)類(lèi)別及總量的確定決定了商業(yè)店鋪的類(lèi)別及總量。具有特色高質(zhì)量的商業(yè)能在更大范圍內(nèi)吸引消費(fèi)者，但隨著商業(yè)系統(tǒng)的逐步完善，這種跨越很大區(qū)域的吸引力將逐步減弱。目前國(guó)內(nèi)不少開(kāi)發(fā)商過(guò)分依靠概念的炒作創(chuàng)造需求，追求轟動(dòng)效益，這類(lèi)項(xiàng)目往往開(kāi)始時(shí)轟轟烈烈，運(yùn)營(yíng)一段時(shí)間后由于消費(fèi)力不足而難以支撐，最終受害的是店鋪、店鋪投資人及開(kāi)發(fā)商。目前國(guó)內(nèi)部分城市政府對(duì)商業(yè)設(shè)施的規(guī)劃及管理尚未達(dá)到一個(gè)合理及有力的程度，因而此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)加大。
三、 體現(xiàn)實(shí)施的可行性
合理的商業(yè)規(guī)劃一方面最大程度地滿(mǎn)足消費(fèi)市場(chǎng)的需求，另一方面最大程度地滿(mǎn)足投資開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)目標(biāo)，具有豐富經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)秀商業(yè)規(guī)劃專(zhuān)家公司應(yīng)通過(guò)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境及對(duì)項(xiàng)目深刻的調(diào)查研究，規(guī)劃設(shè)計(jì)出一套有可實(shí)施性的商業(yè)規(guī)劃方案。這需要一個(gè)有綜合專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)來(lái)完成，首先，他們應(yīng)該非常了解市場(chǎng)，了解消費(fèi)者，了解商業(yè)，特別是作為主力店的優(yōu)秀品牌店鋪，尤其要非常了解大型綜合商業(yè)設(shè)施內(nèi)部的功能管理及組織，并且通過(guò)建議的規(guī)劃方案力爭(zhēng)最準(zhǔn)確地執(zhí)行下一步招商、管理工作，最大程度地保證商業(yè)及商業(yè)中心的持久良好運(yùn)營(yíng)，以最大程度地保證投資開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
四、 奠定高質(zhì)量招商的基礎(chǔ)
合理的商業(yè)規(guī)劃除了完成功能的規(guī)劃及組織外，還應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)分布提出可實(shí)施方案。為了提高下一步招商工作的準(zhǔn)確性及回避投資方重建、改建所造成的浪費(fèi)，商業(yè)規(guī)劃團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)充分利用其對(duì)商業(yè)客戶(hù)的了解，并通過(guò)預(yù)招商工作，力爭(zhēng)相對(duì)準(zhǔn)確確定主要商業(yè)店鋪的具體位置、面積及相關(guān)建筑要求。合理的商業(yè)規(guī)劃應(yīng)提供給入駐商業(yè)合理有序的營(yíng)業(yè)環(huán)境及舒適的購(gòu)物環(huán)境，最大限度保證入駐商業(yè)對(duì)消費(fèi)者的吸引力及店鋪間的人流共享，只有這樣店鋪才愿意入駐并在此長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。無(wú)序的規(guī)劃將加大招商的難度，特別是對(duì)主要商業(yè)的招商難度，由此而產(chǎn)生商業(yè)中心吸引力不足，難以正常運(yùn)營(yíng)。
五、 確保持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的實(shí)現(xiàn)
綜合商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后需要運(yùn)營(yíng)管理，好的商業(yè)規(guī)劃在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期就提供了項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后良好的運(yùn)營(yíng)管理基礎(chǔ)。商業(yè)設(shè)施的改造及經(jīng)常性的、大批量的店鋪更換對(duì)整個(gè)商業(yè)中心及投資人都會(huì)產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)損失。
六、 保證投資回報(bào)的安全性
只有合理的商業(yè)規(guī)劃才能提供商業(yè)中心持久良好運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)，也只有這樣才能保證項(xiàng)目投資方投資回報(bào)的安全性及穩(wěn)定性。同時(shí)只有考慮到商業(yè)的"量"化性，才可以正確加以開(kāi)發(fā)及管理，最大可能地回避風(fēng)險(xiǎn)，保證商鋪、商業(yè)中心及投資人的長(zhǎng)期盈利。
七、 加大融資的可能性
有了合理的商業(yè)規(guī)劃才能準(zhǔn)確的實(shí)施后續(xù)的招商、管理工作，才能保證入駐商業(yè)及商業(yè)中心的長(zhǎng)期良好運(yùn)營(yíng)及增長(zhǎng)，才能對(duì)專(zhuān)業(yè)投資人及機(jī)構(gòu)產(chǎn)生吸引力。目前國(guó)外大量的商業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)及基金都在準(zhǔn)備或開(kāi)始進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，由于他們有長(zhǎng)期投資商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于商業(yè)規(guī)劃水平、店鋪甄別水平及商業(yè)中心管理水平非常敏感，這是保證投資回報(bào)安全性、穩(wěn)定性及增長(zhǎng)的基礎(chǔ)。雖然外資投資在項(xiàng)目前期、開(kāi)發(fā)期及運(yùn)營(yíng)期三個(gè)階段都存在可能性，但是商業(yè)中心可長(zhǎng)期良好并持續(xù)增長(zhǎng)運(yùn)營(yíng)的狀態(tài)及趨勢(shì)將在融資可行性及價(jià)格上起著決定性作用。由此可見(jiàn)，商業(yè)規(guī)劃的水平在其中起著至關(guān)重要的作用。雖然中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)剛剛起步，但其發(fā)展速度非常之快，具備了在3至5年內(nèi)完成歐美國(guó)家40余年所走過(guò)歷程的可能性。這里面有捷徑嗎？有，也沒(méi)有。說(shuō)有，是因?yàn)闅W美等發(fā)達(dá)國(guó)家的商業(yè)中心及相關(guān)的城市規(guī)劃政策已為我們提供了大量成功經(jīng)驗(yàn)與失敗教訓(xùn)。我們可以充分利用大型國(guó)際會(huì)議等交流活動(dòng)走出去，學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)并了解國(guó)際業(yè)界最新動(dòng)態(tài)。例如，每年11月在法國(guó)南部美麗的海濱城市戛納舉行的國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)展覽會(huì)（MAPIC）云集了幾萬(wàn)家商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、投資機(jī)構(gòu)、著名商業(yè)品牌、專(zhuān)業(yè)策劃咨詢(xún)公司及建筑師行，為國(guó)際業(yè)內(nèi)人士提供了一個(gè)專(zhuān)業(yè)的交流平臺(tái)。說(shuō)沒(méi)有，是因?yàn)樯虡I(yè)設(shè)施的成功是基于本地市場(chǎng)需求的支持，借助國(guó)際商業(yè)經(jīng)驗(yàn)及技能而開(kāi)展的本地化商業(yè)規(guī)劃才是成功的關(guān)鍵。即使國(guó)際知名主力店的引進(jìn)也必須滿(mǎn)足合理商業(yè)規(guī)劃的要求，才能為整體商業(yè)設(shè)施帶來(lái)長(zhǎng)期穩(wěn)定的增值效益。我們期盼著中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)早日與國(guó)際接軌，進(jìn)入專(zhuān)業(yè)化發(fā)展階段。
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