研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問(wèn)。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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研究報(bào)告
商業(yè)地產(chǎn)能否擔(dān)當(dāng)重任 成為經(jīng)濟(jì)新助推器
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各地政府歷來(lái)將土地經(jīng)濟(jì)作為政府收入的主要來(lái)源之一，新政來(lái)臨，各地樓市地市紛紛走低，唯獨(dú)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目逆市上揚(yáng)，這與其不同于住宅項(xiàng)目的長(zhǎng)效經(jīng)營(yíng)與滿足當(dāng)?shù)卮罅烤蜆I(yè)需求等因素密不可分。6月8日，知性主播曾子墨與牛刀、謝百三等五大財(cái)經(jīng)名嘴在南京水游城激辯中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走向，現(xiàn)場(chǎng)機(jī)鋒交錯(cuò)廟宇不斷。當(dāng)天水游城投資方鵬欣集團(tuán)宣布將正式啟動(dòng)水游城的全國(guó)戰(zhàn)略。
“我不同意你的觀點(diǎn)”
曾子墨掐表，謝百三激辯牛刀：房地產(chǎn)到底重不重要？
在現(xiàn)場(chǎng)討論中，財(cái)經(jīng)界兩大名嘴謝百三、牛刀的交鋒最為引人關(guān)注，兩人在房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要性問(wèn)題上爭(zhēng)執(zhí)不下，更互相表示“我不同意你的觀點(diǎn)”，一時(shí)之間辯論進(jìn)入白熱化，現(xiàn)場(chǎng)主持曾子墨最終不得掐表限定每人人三分鐘的發(fā)言時(shí)間來(lái)控制兩人對(duì)話的激烈程度。
牛刀駁斥了“房地產(chǎn)帶動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)總出低谷”的觀點(diǎn)，認(rèn)為這是一種本末倒置的邏輯關(guān)系。他解釋，2008年9月至11月為中國(guó)受次貸危機(jī)影響最嚴(yán)重的時(shí)候，隨后便迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)，2009年的前四個(gè)月，有色、鋼鐵、煤炭、物流這四大行業(yè)增長(zhǎng)值都在12%以上，“同期房地產(chǎn)是個(gè)什么狀況呢？房地產(chǎn)是個(gè)半死不活的狀態(tài)，1月份房地產(chǎn)同比下降1.1%，3月份房?jī)r(jià)下降1.3%，4月份還在下降1.1%�！币虼�，牛刀認(rèn)為并不是房地產(chǎn)拉動(dòng)了整體經(jīng)濟(jì)，而是經(jīng)濟(jì)拯救了房地產(chǎn)。
謝百三隨即作出回應(yīng)，他表示房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要性毋庸置疑，2009年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的下滑并不能說(shuō)明房地產(chǎn)不重要，而只是一種經(jīng)濟(jì)上的延遲效應(yīng)，“房地產(chǎn)帶動(dòng)19個(gè)產(chǎn)業(yè)，鋼鐵、水泥、玻璃、石灰等等，房地產(chǎn)不好誰(shuí)要這些東西？”謝百三借美國(guó)經(jīng)驗(yàn)指出，“美國(guó)經(jīng)濟(jì)怎么下來(lái)？?jī)蓷l——房利美，房貸美。美國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)了20多年會(huì)下來(lái)，沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)過(guò)房地產(chǎn)下跌經(jīng)濟(jì)會(huì)往上走的�！�
兩人隨后又在土地財(cái)政問(wèn)題上產(chǎn)生分歧，謝百三認(rèn)為地方政府的目前在土地財(cái)政問(wèn)題上是騎虎難下，各種建設(shè)投資都需要依靠土地財(cái)政的收入，“今天20億修大橋，明天30億修地鐵，少了這部分錢，城市很難發(fā)展�！迸５秳t指出，目前的土地財(cái)政難于監(jiān)管，實(shí)際上很多都流向了各地政府的小金庫(kù)，“我們中國(guó)土地出讓金在地方政府是吃喝的財(cái)政，沒(méi)有用到為民生謀福利上。你看他的法院，看他的檢察院和人大的辦公樓，這些是用土地財(cái)政蓋的。真正建橋修路是中央撥的錢下來(lái)”
政策急凍，土地財(cái)政冰點(diǎn)掙扎
房地產(chǎn)的價(jià)格在20年間猶如坐上直升機(jī)，一發(fā)不可收拾，漸成泡沫之態(tài)，“房地產(chǎn)泡沫有兩大有力推手：一是地方政府炒地，導(dǎo)致地王頻出。二是老百姓炒房，導(dǎo)致房?jī)r(jià)虛高�！必�(cái)經(jīng)評(píng)論家牛刀指出。
目前，中國(guó)不少地方政府正在“負(fù)債”經(jīng)營(yíng)，據(jù)中金公司研究報(bào)告顯示,2009年地方政府凈新增負(fù)債約3萬(wàn)億元,預(yù)計(jì)2010年和2011年后續(xù)貸款約為2-3萬(wàn)億元,2011年底將達(dá)到10萬(wàn)億元。很多地方政府的負(fù)債額將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)本級(jí)財(cái)政收入,會(huì)引發(fā)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。日前湖北放出“12萬(wàn)億投資”計(jì)劃，而該省2009年，湖北省GDP約為1.28萬(wàn)億元，有業(yè)內(nèi)人士戲稱湖北借了10年的債來(lái)投資。各地方政府在負(fù)債的重壓下，都需要穩(wěn)定的收入來(lái)維持正常運(yùn)轉(zhuǎn)，他們不約而同選擇了通過(guò)轉(zhuǎn)讓土地，獲取豐厚回報(bào)，動(dòng)輒數(shù)百億的地王背后，是地方越來(lái)越倚仗“土地財(cái)政”的事實(shí)。
當(dāng)下，土地出讓金在不少地方政府的財(cái)政收入中所占比重相當(dāng)驚人，不少城市已經(jīng)占到半數(shù)�！币员本槔�2009年全市地方財(cái)政收入2026.8億元。928億土地出讓金占財(cái)政收入比重達(dá)到了45.8%。
當(dāng)前，在被喻為“有史以來(lái)最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策”面前，房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交迅速冷卻，土地財(cái)政遭遇前所未有“冰點(diǎn)時(shí)刻”。
根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，在上周監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，16個(gè)城市成交面積環(huán)比下跌。更有媒體報(bào)道，五月上海一手房的成交量共2595套，環(huán)比4月上半月，5月成交量下跌70%。這一成交量也創(chuàng)下了自2005年以來(lái)的歷史新低。
急速降溫的住宅市場(chǎng)使得各大開(kāi)放商減緩了吸收土地的速度。上海4月末進(jìn)行的一次土地集中轉(zhuǎn)讓被稱作上海史上最集中的一次土地拍賣，卻未能激起市場(chǎng)熱情。新增105幅預(yù)告土地中有17幅土地發(fā)布公告將出讓活動(dòng)延期,或者干脆直接終止。受到樓市調(diào)控政策、行業(yè)回調(diào)預(yù)期，以及開(kāi)發(fā)商紛紛觀望、拿地謹(jǐn)慎的影響，這場(chǎng)原本被期待的土地盛宴如今遭到冷落。
投資出口歇了，消費(fèi)火車頭拉動(dòng)中國(guó)前行
各方看好，“商業(yè)地產(chǎn)”咸魚(yú)翻身
樓市新政出臺(tái)，股市月內(nèi)跌去兩成，投資市場(chǎng)一片肅殺；從希臘開(kāi)始蔓延的歐洲主債危機(jī)致使歐元跳水，5月17日，商務(wù)部發(fā)言人姚堅(jiān)表示，歐洲的債務(wù)危機(jī)影響了歐元的穩(wěn)定。截至上周末人民幣對(duì)歐元升值14.5%，對(duì)我國(guó)出口商造成了很大影響。投資出口，昔日中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的雙引擎同時(shí)遭遇故障。
“改革開(kāi)放以來(lái)我國(guó)一直試圖轉(zhuǎn)向現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)模式，但迄今為止，尚未成功�！比涨埃�(jīng)濟(jì)學(xué)家謝百三教授表示：中國(guó)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在遇到的問(wèn)題是轉(zhuǎn)變?cè)鲩L(zhǎng)模式，從之前的“GDP保增長(zhǎng)”到今年5月提出來(lái)的“通過(guò)消費(fèi)拉動(dòng)內(nèi)需”，其中房地產(chǎn)的發(fā)展是轉(zhuǎn)型的焦點(diǎn)，也是轉(zhuǎn)型的重要環(huán)節(jié)！由此，作為消費(fèi)行為建筑載體的商業(yè)地產(chǎn)被各方寄予厚望，諸位專家也在6月8日的論壇上各抒己見(jiàn)，熱議商業(yè)地產(chǎn)。
李紹明：商業(yè)地產(chǎn)機(jī)遇前所未有
南京市商務(wù)局消費(fèi)品流通處處長(zhǎng)李紹明在談及商業(yè)地產(chǎn)時(shí)表示，目前商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)了一個(gè)前所未有的機(jī)遇期，其原因在于國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變與城市化的大規(guī)模推進(jìn)。他認(rèn)為，目前國(guó)家正積極從由過(guò)多依靠出口來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展轉(zhuǎn)向由出口消費(fèi)的共同拉動(dòng)，“消費(fèi)必然可以帶動(dòng)商業(yè)的發(fā)展，商業(yè)發(fā)展則必然帶動(dòng)商業(yè)的載體商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。”另外，中國(guó)目前的大規(guī)模城市化，各城市都有新區(qū)和新城，隨著城市框架的拉開(kāi)都會(huì)有新了商業(yè)中心區(qū)的形成。這也給商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)了前所未有的發(fā)展時(shí)機(jī)。
郭增利：商業(yè)地產(chǎn)是衡量地方發(fā)展水平的標(biāo)尺
中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利在研討中表示，商業(yè)地產(chǎn)是衡量一個(gè)地方發(fā)展水平的重要標(biāo)準(zhǔn)，“我相信當(dāng)你城市沒(méi)有一個(gè)讓外來(lái)的游客一定去光顧的商場(chǎng)，這個(gè)城市是一定需要改進(jìn)的�！�
在談及南京水游城時(shí)，郭增利認(rèn)為顧客將時(shí)間、金錢留在了水游城，帶走的是一種新鮮的生活體驗(yàn)和生活方式，“老百姓的生活方式得到一種提升，老百姓日常需求得到滿足，毋庸置疑商業(yè)房地產(chǎn)的貢獻(xiàn)是非常大的�！�
牛刀：商業(yè)地產(chǎn)面臨兩大瓶頸，如能沖破潛力巨大
牛刀在談及商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，認(rèn)為目前商業(yè)地產(chǎn)面臨兩大瓶頸，如果能夠沖破前景將十分廣闊。他首先提到了金融政策瓶頸，“為什么商業(yè)地產(chǎn)投資比較弱化，因?yàn)檎呱纤笪宄墒赘�，貸款的杠桿效應(yīng)體現(xiàn)不出來(lái)。”其次，他認(rèn)為中國(guó)的消費(fèi)力也亟待提升，“盡管在我們的GDP統(tǒng)計(jì)當(dāng)中我們消費(fèi)的比重占38%和39%，最高的時(shí)候占41%，但是消費(fèi)的統(tǒng)計(jì)里面不僅僅有私人消費(fèi)，還有政府消費(fèi)，在我國(guó)政府消費(fèi)占了很大比重，也就是私人消費(fèi)的比例有很大的上升空間�！�
牛刀認(rèn)為，目前的大環(huán)境下國(guó)家應(yīng)該對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行探索性的政策優(yōu)惠，尤其是信貸政策，“這對(duì)二三線城市的發(fā)展很有好處。”他同時(shí)認(rèn)為，目前部分的確商業(yè)住宅地價(jià)倒掛的現(xiàn)象也期待著市場(chǎng)一種回歸理性的調(diào)整過(guò)程，“慢慢的調(diào)整中有一個(gè)回歸的過(guò)程，所以中小投資人他投資商鋪的潛力比投資住宅的潛力要大�！�
多方的關(guān)注使商業(yè)地產(chǎn)也一改以往不溫不火局面而逆市上揚(yáng)。
5月26日搜房數(shù)據(jù)顯示，北京 90%商業(yè)項(xiàng)目租售價(jià)格提升，其中約27%的項(xiàng)目租售價(jià)格漲幅超過(guò)兩成，租價(jià)最高漲幅為60%、售價(jià)最高漲幅為50%。中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布《2010年1-4月中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告也指出，1到4月全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的銷售面積持續(xù)增長(zhǎng)，住宅增速放緩，其中商業(yè)用房增速比09年提高32%，住宅增速同比下降13.6%。2009年北京和上海商業(yè)用房銷售分別是300億、200億，商業(yè)用房的銷售額跟社會(huì)品零售總額密切相關(guān)，受到新政的影響較小。
“商業(yè)地產(chǎn)可以為政府提供穩(wěn)定的稅收，同時(shí)有效促進(jìn)城市就業(yè)。以第四代shopping park為例，總建筑面積16萬(wàn)方的大型城市綜合體水游城，日均人流量3-5萬(wàn)，年?duì)I業(yè)額超過(guò)10億，年繳稅7000萬(wàn)，解決3000人就業(yè)，對(duì)于城市來(lái)說(shuō)更具有可持續(xù)發(fā)展的潛力�！� 上海社科院商業(yè)研究中心主任朱連慶指出：“就商場(chǎng)而言，開(kāi)發(fā)商自己持有，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，這樣的商場(chǎng)生命力更強(qiáng)。原因顯而易見(jiàn)，商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)是豐厚的，但肯定不是短期內(nèi)就能套現(xiàn)得利的，這也是大部分開(kāi)發(fā)商更愿意投資住宅而不愿意沉下心來(lái)做商業(yè)地產(chǎn)的原因；當(dāng)下時(shí)值中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，中國(guó)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整之際，之前潛心經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的優(yōu)勢(shì)就更為明顯了�！�
7000萬(wàn)年利稅，3000個(gè)崗位=水游城給政府的漂亮答卷
水游城民生式商業(yè)取得多贏
以土地出讓金和相關(guān)交易稅費(fèi)作為財(cái)政增收辦法，已近竭澤而漁的境地，并非是可持續(xù)發(fā)展的有效手段。在土地財(cái)政體制無(wú)法在短期內(nèi)進(jìn)行調(diào)整的今天，商業(yè)地產(chǎn)作為緩解土地財(cái)政的一泓活水，已經(jīng)走進(jìn)一些地方政府的眼簾。復(fù)旦大學(xué)金融與資本市場(chǎng)研究中心主任謝百三教授在“‘中國(guó)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)大趨勢(shì)’論壇”指出，發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于提高當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)水平，增加就業(yè)，提供穩(wěn)定的稅收，都有著積極的作用，“特別是在當(dāng)前倡導(dǎo)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的今天，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于各地政府，特別是二三線城市政府，更是有了特別的意義。”
從2008年開(kāi)始，萬(wàn)達(dá)先后在成都、上海、唐山等地連續(xù)出手。僅僅2008年第四季度，萬(wàn)達(dá)就投入了50多億元用于增加項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。而2009年，擴(kuò)張的步伐更為急促，在武漢、吉林、天津、長(zhǎng)春、合肥、福州等城市都投入巨金。2009年底，萬(wàn)達(dá)已經(jīng)在全國(guó)50余座城市締造了27座城市中心、包括8家五星級(jí)酒店，持有物業(yè)面積超過(guò)1000萬(wàn)平方米。據(jù)保守估計(jì)，在這兩年時(shí)間內(nèi)，大連萬(wàn)達(dá)已經(jīng)為這幾十座城市上繳稅金超過(guò)100億元。
稅收之外，解決當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)是商業(yè)地產(chǎn)手中握有的另一張王牌。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算，一個(gè)成熟的商業(yè)項(xiàng)目為當(dāng)?shù)貛?lái)的直接就業(yè)機(jī)會(huì)在2000人以上，間接就業(yè)影響可達(dá)萬(wàn)人。郭增利在當(dāng)天討論會(huì)上表示，商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際上是一項(xiàng)民生工程，關(guān)乎老百姓的切身利益，“一個(gè)城市的商業(yè)繁榮起來(lái)的時(shí)候，會(huì)成為大家日常生活當(dāng)中離不開(kāi)的部分”，他舉美國(guó)的例子指出，“美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)帶動(dòng)就業(yè)的數(shù)字非�？膳拢�(gòu)物中心就業(yè)人口到前年的數(shù)字超過(guò)一半�！�
南京市商貿(mào)局局長(zhǎng)李利江指出，2008年9月開(kāi)業(yè)的南京水游城，每年為南京市直接解決3000人的就業(yè)問(wèn)題，提供稅收7000萬(wàn)元。據(jù)悉第四代shopping park水游城占地40畝，體量16.7萬(wàn)平方，各業(yè)態(tài)國(guó)際國(guó)內(nèi)店鋪共約200家，日均接待客流量30000-50000人，年產(chǎn)生稅收總額達(dá)到7000萬(wàn)元，并逐年遞增。提供3000多個(gè)就業(yè)崗位。項(xiàng)目設(shè)計(jì)定位為廣域型時(shí)間型消費(fèi)的商業(yè)設(shè)施、城市的副中心。超大的體量和龐大的、復(fù)合的服務(wù)功能，其有機(jī)的把休閑購(gòu)物、文化娛樂(lè)、自然公共空間、城市地標(biāo)四大功能結(jié)合在一起，使得它不簡(jiǎn)單是一個(gè)商業(yè)集團(tuán)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，而在更高層面上成為這個(gè)城市的城市資產(chǎn)。它的良性運(yùn)行關(guān)系到社會(huì)生活和諧與繁榮著，并決定著這個(gè)城市國(guó)際化發(fā)展的信心和速度。因此，水游城之對(duì)于地方政府的意義，除了稅收和就業(yè)機(jī)會(huì)之外，更標(biāo)志著這個(gè)城市的發(fā)展方向和幸福指數(shù)。
“商業(yè)地產(chǎn)可以為政府提供穩(wěn)定的稅收，同時(shí)有效促進(jìn)城市就業(yè)，”上海社科院商業(yè)研究中心主任朱連慶指出：“就商場(chǎng)而言，開(kāi)發(fā)商自己持有，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，這樣的商場(chǎng)生命力更強(qiáng)。原因顯而易見(jiàn)，商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)是豐厚的，但肯定不是短期內(nèi)就能套現(xiàn)得利的，這也是大部分開(kāi)發(fā)商更愿意投資住宅而不愿意沉下心來(lái)做商業(yè)地產(chǎn)的原因；當(dāng)下時(shí)值中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，中國(guó)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整之際，之前潛心經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的優(yōu)勢(shì)就更為明顯了�！�
曾子墨在對(duì)論壇進(jìn)行小結(jié)時(shí)表示，商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際上民生工程，拉動(dòng)消費(fèi)，提供給大家就業(yè)的機(jī)會(huì)，同時(shí)對(duì)城市面貌的改觀有很大的幫助作用，另外對(duì)地方的財(cái)政和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也會(huì)起到作用，“所以我們期待不僅在南京可以看到水游城，未來(lái)在武漢，在天津等很多城市看到一些像水游城這樣民生工程的商業(yè)地產(chǎn)來(lái)豐富我們的生活�！�
水游城引領(lǐng)第四代商業(yè)地產(chǎn)“shopping park”成功模式
中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利指出：商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展到四代商業(yè)模式，第一代為百貨大樓，第二代為自選商場(chǎng)，即超市，第三代是連鎖經(jīng)營(yíng)，代表企業(yè)正是大連萬(wàn)達(dá)，以訂單式操作帶來(lái)規(guī)模效應(yīng)。第四代，shopping park模式，主旨為老百姓打造更舒適的購(gòu)物環(huán)境，講究的是“時(shí)間型消費(fèi)”。以鵬欣集團(tuán)“水游城”為例，該商場(chǎng)的業(yè)態(tài)布局更合理，購(gòu)物的面積占比只有約50%，休閑娛樂(lè)的面積大幅提高，約占50%，讓消費(fèi)者停留的時(shí)間更長(zhǎng)，消費(fèi)的心情更為愉悅。
隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化進(jìn)程的加快，消費(fèi)者在物質(zhì)消費(fèi)的基礎(chǔ)上，對(duì)精神上的消費(fèi)體驗(yàn)，要求越來(lái)越高。人們不再滿足于，琳瑯滿目的商品，而是流連忘返于融入自然元素的購(gòu)物環(huán)境。環(huán)境愉悅心情，心情帶來(lái)消費(fèi)。伴隨著社會(huì)生活的日益豐富，越來(lái)越多的人們希望選擇高品質(zhì)的公共設(shè)施作為社交場(chǎng)所，“城市客廳”的概念被迅速地廣泛接受。水游城在城市中心區(qū)，但偏于擁擠的鬧市區(qū)，交通的便捷和龐大的停車場(chǎng)，具有魅力的建筑形態(tài)使這里成為遠(yuǎn)近消費(fèi)者普遍喜愛(ài)的“城市客廳”！，同時(shí)其具有豐富的內(nèi)涵，在建筑環(huán)境的設(shè)計(jì)中融合了水、陽(yáng)光、空氣、綠色植物等自然因素。提高了市民購(gòu)物時(shí)的便捷性、舒適性。
商業(yè)地產(chǎn)可以為政府提供穩(wěn)定的稅收，同時(shí)有效促進(jìn)城市就業(yè)，以第四代shopping park為例，總建筑面積16萬(wàn)方的大型城市綜合體水游城，日均人流量3-5萬(wàn)，年?duì)I業(yè)額超過(guò)10億，年繳稅7000萬(wàn)，解決3000人就業(yè)，對(duì)于城市來(lái)說(shuō)更具有可持續(xù)發(fā)展的潛力。” 上海社科院商業(yè)研究中心主任朱連慶指出：“就商場(chǎng)而言，開(kāi)發(fā)商自己持有，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，這樣的商場(chǎng)生命力更強(qiáng)。原因顯而易見(jiàn)，商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)是豐厚的，但肯定不是短期內(nèi)就能套現(xiàn)得利的，這也是大部分開(kāi)發(fā)商更愿意投資住宅而不愿意沉下心來(lái)做商業(yè)地產(chǎn)的原因；當(dāng)下時(shí)值中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，中國(guó)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整之際，之前潛心經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的優(yōu)勢(shì)就更為明顯了�！�
商業(yè)地產(chǎn)理性開(kāi)發(fā)案例，專家詳解水游城制勝三大特點(diǎn)
鵬欣地產(chǎn)南京水游城由美國(guó)知名建筑設(shè)計(jì)公司——ＭＩＸ執(zhí)筆設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)師以“時(shí)間型消費(fèi)”的理念，通過(guò)精妙的手法將陽(yáng)光、空氣、水流、天然植物等景觀元素引入商業(yè)設(shè)施，把建筑用運(yùn)河隔開(kāi),形成開(kāi)放式體驗(yàn)空間。水游城的穹宇型中庭、人工運(yùn)河、水岸、瀑布、水上舞臺(tái)、空中庭院、天頂花園、透光天棚等特色建筑功能設(shè)施，處處體現(xiàn)了獨(dú)一無(wú)二的開(kāi)放、愉悅、親近自然的設(shè)計(jì)追求。
上海社科院商業(yè)研究中心主任朱連慶教授認(rèn)為，南京水游城不同于其他商業(yè)項(xiàng)目，采取一種“理性的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式”。他表示，目前國(guó)內(nèi)的許多商業(yè)項(xiàng)目，都是先建設(shè)在規(guī)劃招商，形成了許多弊端，但水游城從拿地之初，就開(kāi)始了細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查與分析，最終確定了商場(chǎng)定位與招商，“并且商場(chǎng)的商鋪不是靠賣，經(jīng)營(yíng)者有著10年的長(zhǎng)期規(guī)劃是一個(gè)理性的商業(yè)投資的開(kāi)發(fā)模式�！�
他同時(shí)表示，水游城非常重視商場(chǎng)文化的建設(shè)，幾乎每天都要舉辦一些公眾活動(dòng)，這其中有許多是公益性質(zhì)的，水游城一年在這項(xiàng)上的投入就超過(guò)300萬(wàn)元，“水游城這樣的一個(gè)購(gòu)物中心實(shí)際成為了該區(qū)域的公共活動(dòng)中心，實(shí)際上開(kāi)放商承擔(dān)起了很大社會(huì)責(zé)任�！�
朱連慶同時(shí)總結(jié)了鵬欣水游城三方面的特點(diǎn)：
在建筑設(shè)計(jì)上，通過(guò)對(duì)空氣、陽(yáng)光、水的精心處理，構(gòu)建Shopping Park，提高顧客的舒適度，增加客流的逗留時(shí)間，進(jìn)而促進(jìn)“非目的性消費(fèi)”。這有別于以品牌聚集為手段，以促進(jìn)“目的性消費(fèi)”為目的的傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目；
在商業(yè)業(yè)態(tài)的布局上，水游城大量增加了娛樂(lè)和生活功能，將零售業(yè)務(wù)從主要業(yè)態(tài)中逐漸減少，使商業(yè)地產(chǎn)成為人們生活?yuàn)蕵?lè)的一部分，而將零售業(yè)務(wù)漸漸讓位給風(fēng)頭正健的網(wǎng)上商城，這又與以大型超市為主力店的傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目迥異；
在運(yùn)營(yíng)方面，水游城以社會(huì)性的公共活動(dòng)，如新聞發(fā)布會(huì)、晚會(huì)等，取代以往的商業(yè)促銷活動(dòng)，博取顧客的認(rèn)同感和歸屬感，而并非僅僅是提高銷售利潤(rùn)。
南京水游城以其獨(dú)特的建筑風(fēng)格和經(jīng)營(yíng)理念，吸引了來(lái)自世界各地和國(guó)內(nèi)的眾多知名品牌。精確的市場(chǎng)定位，使得水游城各樓層、區(qū)域、業(yè)態(tài)的精當(dāng)組合，各品牌在這里得到了有了持續(xù)穩(wěn)定上升的經(jīng)營(yíng)空間。源自國(guó)際先進(jìn)理念的運(yùn)營(yíng)管理模式，為館內(nèi)租戶提供了規(guī)范、高效和專業(yè)的服務(wù)，使租戶業(yè)績(jī)和品牌效益得到最大化提升。
謝百三疾呼：不要死守大城市，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)向二三線城市發(fā)展
鵬欣亮劍，水游城商業(yè)案例“游向”全國(guó)
討論會(huì)上，謝百三認(rèn)為目前高企的房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到天文數(shù)字，原因就在于供求矛盾得不到解決，“每年600萬(wàn)大學(xué)生、1000萬(wàn)農(nóng)民工要進(jìn)城，住在哪里，即便租房也是提高了住房成本�！�
同時(shí)謝百三反復(fù)強(qiáng)調(diào)“離開(kāi)大城市”概念，因?yàn)樵诖蟪鞘猩钭》砍杀咎�，致使居民的幸福感降低，反而在中小城市能活得更愜意。他同時(shí)也鼓勵(lì)商業(yè)地產(chǎn)向二三線城市發(fā)展，“商業(yè)房地產(chǎn)在中小城市前途非常廣闊，商業(yè)地產(chǎn)適時(shí)的進(jìn)入反過(guò)來(lái)對(duì)中小城市的發(fā)展也會(huì)有一個(gè)很大的推動(dòng)”
鵬欣地產(chǎn)當(dāng)天啟動(dòng)的水游城全國(guó)戰(zhàn)略，正是看準(zhǔn)了這一市場(chǎng)機(jī)會(huì)，擬將水游城這一品牌商業(yè)地產(chǎn)推向全國(guó)，包括天津、武漢、盤(pán)錦在內(nèi)的眾多二三線城市已經(jīng)敲定水游城為其城市地標(biāo)性商業(yè)地產(chǎn)。作為新型商業(yè)模式，水游城無(wú)疑是鵬欣集團(tuán)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)嵺`的成功案例。水游城給鵬欣帶來(lái)的，絕不僅僅是可以量化到金額的收益回報(bào)，而是以“后起之秀”的身份躋身國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)翹楚的“聚焦效應(yīng)”！它表現(xiàn)出鵬欣做“百年字號(hào)”的長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)劃和追求可持續(xù)發(fā)展的務(wù)實(shí)精神。水游城的成功創(chuàng)辦，為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資人、開(kāi)發(fā)商提供了很多可資借鑒和思考的經(jīng)驗(yàn)和課題，乃至為當(dāng)下的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)提供了一個(gè)不失為“利好”的解決方案。
附件資料：南京水游城
南京水游城是上海鵬欣集團(tuán)投資興建的,融商業(yè)購(gòu)物、影視娛樂(lè)、餐飲、酒店等諸多功能于一體的超大型商業(yè)設(shè)施。
南京水游城地處中華路健康路交叉路口,總建筑面積16.7萬(wàn)㎡，其中商業(yè)面積約10萬(wàn)平方米，酒店面積2.7萬(wàn)平方米，停車場(chǎng)面積為4萬(wàn)平方米，（近千個(gè)車位）。水游城四周交通便捷：公交線路四通八達(dá)，日經(jīng)過(guò)班次4000輛；地鐵一號(hào)線三山街站離水游城僅200米，徒步5分鐘即可到達(dá)；近在咫尺的夫子廟商圈及健康路公交總站與水游城之間形成了強(qiáng)大通暢的人流動(dòng)線,經(jīng)年累月,人氣不絕。
南京水游城由美國(guó)知名建筑設(shè)計(jì)公司——ＭＩＸ執(zhí)筆設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)師以“時(shí)間型消費(fèi)”的理念，通過(guò)精妙的手法將陽(yáng)光、空氣、水流、天然植物等景觀元素引入商業(yè)設(shè)施，把建筑用運(yùn)河隔開(kāi),形成開(kāi)放式體驗(yàn)空間。水游城的穹宇型中庭、人工運(yùn)河、水岸、瀑布、水上舞臺(tái)、空中庭院、天頂花園、透光天棚等特色建筑功能設(shè)施，處處體現(xiàn)了獨(dú)一無(wú)二的開(kāi)放、愉悅、親近自然的設(shè)計(jì)追求，極力為消費(fèi)者提供一處愉悅的購(gòu)物環(huán)境—— 環(huán)境改變心情，心情改變消費(fèi)——優(yōu)美的環(huán)境必將吸引大量的消費(fèi)者和觀光客。
水游城中心舞臺(tái)在建筑上引入了向心力的概念，它將通過(guò)３６５天全天候演出活動(dòng)，通過(guò)不同主題的活動(dòng)、節(jié)日慶典裝飾、環(huán)境、舞臺(tái)、表演照明等使其長(zhǎng)時(shí)保持新鮮感，從而打造一個(gè)“永不落幕的都市劇場(chǎng)”。不落幕的演出穿插在商場(chǎng)陽(yáng)光、水景間，時(shí)間就這樣在消費(fèi)者顧盼流連間不知不覺(jué)的流逝，更好的詮釋了時(shí)間型消費(fèi)概念。
順應(yīng)了南京市未來(lái)的城市發(fā)展方向，水游城以廣域集客為目標(biāo)，通過(guò)不同生活風(fēng)格的特色店鋪組合，表現(xiàn)出不同于傳統(tǒng)商業(yè)概念的魅力。她提倡衣、食、住、游、美等時(shí)尚生活方式，引領(lǐng)消費(fèi)者 “現(xiàn)代都市生活”的追求，從而填補(bǔ)了南京現(xiàn)有商業(yè)格局的空白，實(shí)現(xiàn)了與新街口，夫子廟，湖南路等商圈的差異化并存。無(wú)論是購(gòu)物、約會(huì)、等待、還是享受美食、親子娛樂(lè)，水游城都會(huì)成為人們體驗(yàn)現(xiàn)代生活情趣的理想場(chǎng)所。
綜合進(jìn)駐品牌、店鋪規(guī)模、業(yè)態(tài)比重等考量因素，水游城相對(duì)于新街口等傳統(tǒng)商圈，達(dá)到了約60%的差異率。這使得她的客群表現(xiàn)出更大的廣域性和循環(huán)性。水游城各樓層設(shè)定不同的目標(biāo)客層,并合理配置業(yè)態(tài)及體量。目前她已經(jīng)擁有作為主力店的holiday inn(洲際酒店管理集團(tuán)旗下國(guó)際四星酒店)和橫店集團(tuán)的橫店影視電影城以及Zara、UNIQLO、H&M、小南國(guó)、Starbucks（星巴克）、BHG城市超市、MUJI等著名品牌。娛樂(lè)、休閑、餐飲、各類零售店等多種業(yè)態(tài)的200余家店鋪匯集于此，鱗次櫛比、精當(dāng)配合。
南京水游城作為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的一顆新星，其獨(dú)特之處還表現(xiàn)在開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式的國(guó)際化實(shí)踐，為中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展進(jìn)行著探索。南京水游城商業(yè)管理有限公司是隸屬于鵬欣集團(tuán)的國(guó)際化、專業(yè)化商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。團(tuán)隊(duì)核心管理人員近百人，管轄南京水游城招商、營(yíng)運(yùn)、行銷、設(shè)施設(shè)備（安保、工程、保潔等后勤保障）、財(cái)務(wù)、IT、人資、行政等各個(gè)環(huán)節(jié)。南京水游城商業(yè)管理有限公司長(zhǎng)期從事商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、策劃、運(yùn)營(yíng)，業(yè)務(wù)涉及商業(yè)地產(chǎn)的各個(gè)層面，尤其擅長(zhǎng)規(guī)劃、運(yùn)作超大型綜合性商業(yè)設(shè)施。目前，她已成為鵬欣集團(tuán)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域樹(shù)立的一個(gè)品牌，在鵬欣集團(tuán)的各個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目上發(fā)揮著重要的作用。我們有理由相信，南京水游城的明天，一定比期待更精彩！
水游城所打造的“Shopping Park”模式不同于以往“shopping mall”的概念，新的商業(yè)業(yè)態(tài)以精品店為商業(yè)單元，引入各種生態(tài)景觀，在設(shè)計(jì)時(shí)注重商場(chǎng)、自然與人的融合。將傳統(tǒng)封閉式的購(gòu)物環(huán)境一舉打開(kāi)，營(yíng)造一種“公園式”地休閑購(gòu)物方式。
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