研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問(wèn)。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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研究報(bào)告
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)未來(lái)出路在哪里
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商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)未來(lái)出路在哪里
來(lái)自2004`中國(guó)(呼和浩特)商業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)運(yùn)營(yíng)論壇的聲音
商業(yè)論壇專家云集
2004年7月3日,10多名中國(guó)經(jīng)濟(jì)理論界泰斗、一大批中國(guó)企業(yè)界名流會(huì)聚呼和浩特,共同探討城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的出路。此次論壇會(huì)由中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟、呼和浩特市人民政府主辦，首府廣場(chǎng)銅鑼灣購(gòu)物中心組織承辦，邀請(qǐng)來(lái)了地產(chǎn)界和商業(yè)領(lǐng)域里極具影響力的名人學(xué)者，國(guó)務(wù)院研究室綜合司副司長(zhǎng)陳文玲、中國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會(huì)會(huì)長(zhǎng)荀培路、中國(guó)商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)黃國(guó)雄、內(nèi)蒙古總商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)李岳清以及普爾斯馬特中國(guó)企業(yè)發(fā)展總監(jiān)鐘鐵濱、深圳銅鑼灣百貨有限公司副總經(jīng)理李曉驪、首府廣場(chǎng)總經(jīng)理戴明良,香港博恩企業(yè)咨詢公司董事李耀宗,北京中海首佳商業(yè)設(shè)計(jì)公司外籍咨詢師何瑞杰(JamesHeinritz),北京三和管理公司總經(jīng)理王加強(qiáng)等現(xiàn)場(chǎng)發(fā)表了精彩的講演。論壇還邀請(qǐng)了《商業(yè)時(shí)代》雜志社社長(zhǎng)、全國(guó)批發(fā)市場(chǎng)聯(lián)合會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、天津市政房地產(chǎn)開發(fā)商代表等到場(chǎng)，呼和浩特市200多家房地產(chǎn)開發(fā)商和商場(chǎng)管理者參加了論壇，會(huì)議現(xiàn)場(chǎng)座無(wú)虛席，搜狐網(wǎng)現(xiàn)場(chǎng)全程直播，當(dāng)日點(diǎn)擊率達(dá)到17萬(wàn)人次。
地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)各抒己見
此次論壇的主要議題是：城市商業(yè)地產(chǎn)如何合理運(yùn)營(yíng)，才能使項(xiàng)目成功，城市得益。專家圍繞這一主題做了多方面的探究，就"宏觀調(diào)控與商業(yè)地產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展"、"商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)前存在的問(wèn)題及發(fā)展趨勢(shì)"、"科學(xué)制定城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃""提升城市商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力"等問(wèn)題作了探討。專家認(rèn)為：國(guó)家的一些宏觀調(diào)控措施開始波及到大型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可能面臨下馬或者是轉(zhuǎn)下馬的結(jié)局。下一步何去何從，究竟如何科學(xué)、規(guī)范的發(fā)展，成了當(dāng)前各地普遍關(guān)心的問(wèn)題。企業(yè)應(yīng)正確認(rèn)識(shí)國(guó)家的宏觀調(diào)控，把準(zhǔn)脈搏，建造符合商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的項(xiàng)目，才會(huì)得到支持。美籍設(shè)計(jì)專家何瑞杰(JamesHeinritz)介紹說(shuō)，在西方進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的研究及設(shè)計(jì)步驟是，項(xiàng)目先由概念開始，接下來(lái)就要進(jìn)行市場(chǎng)研究，還要做關(guān)于利弊環(huán)境分析，根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)群的需求做出項(xiàng)目定位，之后考慮業(yè)態(tài)的組合，然后要做初步的預(yù)算，之后是初步的設(shè)計(jì)。還要針對(duì)客戶進(jìn)行磋商，得到客戶的反饋以后，回頭調(diào)整方案以及業(yè)態(tài)的組合，接下來(lái)就可以確定最終的概括設(shè)計(jì)，提交建筑設(shè)計(jì)和施工設(shè)計(jì)部門。而中國(guó)卻往往不是這樣，拿下土地不作科學(xué)的市場(chǎng)調(diào)研，在定位、規(guī)劃上不合理造成了地產(chǎn)項(xiàng)目的失敗。同時(shí)給城市的發(fā)展造成了影響。黃國(guó)雄教授認(rèn)為：城市商業(yè)規(guī)劃直接關(guān)系到城市的形象，城市的規(guī)劃，實(shí)際上是城市資源的有效利用，規(guī)劃城市商業(yè)發(fā)展的總量，包含了科學(xué)的擺布城市的觀點(diǎn)，包含合理的城市結(jié)構(gòu)，這些都直接關(guān)系到城市資源的有效利用，關(guān)系到整個(gè)城市發(fā)展的問(wèn)題。要樹立起城市的競(jìng)爭(zhēng)力，包括生產(chǎn)力、流動(dòng)力、活力，城市的三力都在不同程度上與商業(yè)的整體規(guī)模、整體素質(zhì)有直接關(guān)系，所以城市的發(fā)展離不開商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，另一方面，中國(guó)的零售業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了大發(fā)展、大調(diào)整、大組合、大跨度的時(shí)期，這也給地產(chǎn)帶來(lái)機(jī)會(huì)。今年12月11日開始，我國(guó)結(jié)束對(duì)世貿(mào)組織的保護(hù)承諾，明年起外商企業(yè)就不受區(qū)域、不受形態(tài)的限制，加快了開拓中國(guó)市場(chǎng)的步驟，這應(yīng)該說(shuō)又帶來(lái)了新的機(jī)會(huì)，要投資、要擴(kuò)大網(wǎng)點(diǎn)必然要增加商業(yè)地產(chǎn)的需求。商業(yè)地產(chǎn)的火爆還會(huì)繼續(xù)，但要想成功卻不再那么簡(jiǎn)單。
中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟理事長(zhǎng)荀培路認(rèn)為：商業(yè)地產(chǎn)所存在的主要問(wèn)題是，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)商業(yè)特性的把握存在著偏差，不懂商業(yè)或?qū)ι虡I(yè)懂得不多，造成許多地產(chǎn)商沒(méi)有看到商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的區(qū)別，套用住宅開發(fā)的模式，而商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)合型特點(diǎn)要求，將地產(chǎn)商、投資商、經(jīng)營(yíng)者、管理者有機(jī)結(jié)合起來(lái)。另外，開發(fā)商思路有偏差。大多數(shù)地產(chǎn)商都抱著賣房子就走的經(jīng)營(yíng)思想，這就不可能對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行完善規(guī)劃和長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)，商業(yè)地產(chǎn)商如果不注重商業(yè)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)的后續(xù)管理，就很難獲得成功。深圳銅鑼灣百貨副總李曉驪也提出，商業(yè)與地產(chǎn)開發(fā)形成戰(zhàn)略合作是未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)。在專業(yè)的商業(yè)管理公司合作下進(jìn)行開發(fā)，會(huì)使房產(chǎn)商在前期選址、定位、設(shè)計(jì)、規(guī)劃上更加合理，從而降低風(fēng)險(xiǎn)。普爾斯馬特中國(guó)發(fā)展總監(jiān)仲鐵鑌從商業(yè)賣場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力的角度為商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)給予了指導(dǎo),他說(shuō)：現(xiàn)代零售商業(yè)生命力源于商家對(duì)消費(fèi)者需求的滿足，早期消費(fèi)者對(duì)零售商家的需求，就是能買到需要的商品，要滿足這個(gè)需求，主要是依賴商家，隨著經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的發(fā)展繁榮，消費(fèi)者對(duì)零售商家的需求已經(jīng)上升，增加了對(duì)購(gòu)物便利的需求，要滿足這個(gè)便利需求，除了商品經(jīng)營(yíng)以外，主要就是依賴商家的選址技術(shù)，商品的經(jīng)營(yíng)技術(shù)和商家的店鋪選址技術(shù)，構(gòu)成現(xiàn)代零售商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的兩個(gè)支柱。不同商家之間在商品和商品經(jīng)營(yíng)技術(shù)上的差異，已經(jīng)呈現(xiàn)了日漸縮小的趨勢(shì)，而零售商家要滿足消費(fèi)者便利需求的能力，就越來(lái)越成為商家在競(jìng)爭(zhēng)中最關(guān)鍵事情。這種競(jìng)爭(zhēng)力集中地體現(xiàn)在商家運(yùn)用店鋪選址技術(shù)，因?yàn)榈曛肥巧虡I(yè)基礎(chǔ)的平臺(tái)，是難以改變的實(shí)體，是不可克隆的資源，所以地產(chǎn)商必須滿足這個(gè)要求，才能使經(jīng)營(yíng)商有能力滿足消費(fèi)者的便利需求。連鎖商業(yè)已經(jīng)逐漸成為邊緣學(xué)科，涉及到商業(yè)、法律、工程、財(cái)務(wù)、信息管理、功能關(guān)系和項(xiàng)目管理等多個(gè)學(xué)科的專業(yè)知識(shí)，在這其中科學(xué)的運(yùn)用店鋪選址技術(shù)選擇商業(yè)的店址是店鋪發(fā)展的首要工作。專家們一致認(rèn)為只有充分認(rèn)識(shí)到商業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的重要作用，在前期作出科學(xué)的調(diào)查和評(píng)判，從商業(yè)后期經(jīng)營(yíng)的角度考慮建筑定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)，才能使項(xiàng)目免于失敗，城市免于受損害。
首府廣場(chǎng)脫穎而出
在論壇現(xiàn)場(chǎng)，深圳銅鑼灣百貨的李曉驪提到，我們與呼和浩特市的標(biāo)志性建筑--首府廣場(chǎng)形成了商業(yè)與地產(chǎn)的強(qiáng)強(qiáng)合作，讓我們感到驚訝的是，首府廣場(chǎng)從建筑設(shè)計(jì)、規(guī)劃、布局乃至于動(dòng)線安排等多方面都完全滿足一個(gè)MALL的定位，將來(lái)我們進(jìn)入經(jīng)營(yíng)幾乎可以不作任何調(diào)整！這是一個(gè)地產(chǎn)開發(fā)商很難做到的，在全國(guó)都不多見。
首府廣場(chǎng)總經(jīng)理戴明良針對(duì)該項(xiàng)目的運(yùn)作過(guò)程作了介紹，更加吸引了人們對(duì)該項(xiàng)目的關(guān)注，
戴明良介紹說(shuō)，在2002年10月，第一次踏上呼和浩特的土地，便踏遍了呼市所有的住宅小區(qū)和商業(yè)辦公樓進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)研，完成了12萬(wàn)字的呼和浩特市商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的調(diào)研報(bào)告，根據(jù)地塊的要求，將項(xiàng)目定位為SHOPPING MALL和高檔寫字樓。
在首府廣場(chǎng)方案設(shè)計(jì)的時(shí)候，充分考慮到商業(yè)特點(diǎn)、商業(yè)未來(lái)發(fā)展的要求。所以在方案建設(shè)過(guò)程當(dāng)中，充分地考慮了購(gòu)物環(huán)境的舒適性。在建筑設(shè)計(jì)過(guò)程中，整個(gè)平面上，拿出20％的面積作為公共共享受空間，設(shè)置了三個(gè)1至6層的挑空中庭，就是為了提高整個(gè)商業(yè)物業(yè)室內(nèi)空間室外化和整個(gè)購(gòu)物環(huán)境的生態(tài)化而作的，對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)下這個(gè)決心是極其不容易的。
因?yàn)橐呀?jīng)認(rèn)識(shí)到商業(yè)角色，包括商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)定位等等在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的重要性，所以，最初的調(diào)研就帶上了商業(yè)管理咨詢公司，為整個(gè)方案設(shè)計(jì)定位，建筑設(shè)計(jì),招商銷售等等做全程的跟蹤，后來(lái)又用很長(zhǎng)一段時(shí)間在全國(guó)考察，就是為了找一家真正符合首府招商、開發(fā)、管理經(jīng)營(yíng)的團(tuán)隊(duì)和首府廣場(chǎng)一起來(lái)打造一個(gè)具有極強(qiáng)生命力的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，最后形成了與銅鑼灣集團(tuán)的合作。因當(dāng)初考慮了商業(yè)對(duì)物業(yè)的需求，包括層高、電梯、承載、交通、燈光等等我們都做了詳細(xì)的部署，銅鑼灣集團(tuán)到首府廣場(chǎng)以后，對(duì)首府廣場(chǎng)高度評(píng)價(jià)與認(rèn)可，也是得益于這個(gè)理念。
另外，做商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的打算，想短期內(nèi)掙了錢就跑掉是做不好商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的，最關(guān)鍵的是要以做品牌的心態(tài)做項(xiàng)目，以全員忠誠(chéng)服務(wù)理念待客戶，誠(chéng)信為商，放水養(yǎng)魚，與各合作伙伴形成戰(zhàn)略共贏。這是首府廣場(chǎng)兩年多一貫堅(jiān)持的經(jīng)營(yíng)理念，這種理念的推行無(wú)疑是有利的。如果因經(jīng)營(yíng)的的需求有一些調(diào)整，包括規(guī)劃上的一些變化，業(yè)主都會(huì)理解認(rèn)同，并且支持商場(chǎng)的統(tǒng)一規(guī)劃。
到會(huì)專家都不同程度的對(duì)首府廣場(chǎng)作出了評(píng)價(jià)，認(rèn)為開發(fā)商有著長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展思路，運(yùn)作模式先進(jìn)，是值得在全國(guó)推薦的，這種運(yùn)作模式的推廣有益于商業(yè)地產(chǎn)的良性發(fā)展。而與會(huì)的200多家本土地產(chǎn)開發(fā)商也為這種開發(fā)模式由衷的叫好。
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專家點(diǎn)評(píng)首府廣場(chǎng)實(shí)錄
云公和 這次論壇有豐富的資深專家和企業(yè)家，產(chǎn)生新理念、新的運(yùn)營(yíng)模式，對(duì)營(yíng)造呼和浩特市商業(yè)地產(chǎn)有序發(fā)展，進(jìn)一步完善呼市的城市發(fā)展都具有十分重大的意義，作為主辦單位之一的首府廣場(chǎng)o銅鑼灣購(gòu)物中心，是我們重要的地產(chǎn)項(xiàng)目，在呼市地產(chǎn)項(xiàng)目中具有代表性，我們希望以此為范本，以商引商，帶動(dòng)更多的有識(shí)之士來(lái)呼和浩特創(chuàng)業(yè)。呼和浩特具有獨(dú)特的區(qū)位、政策等，是廣大投資者投資的理想之地。
荀培路 首府廣場(chǎng)是11萬(wàn)平方米，也是一個(gè)MALL，我們來(lái)之前協(xié)會(huì)和首府廣場(chǎng)老總多次接觸，我們昨天去考察了一下，我認(rèn)為有以下三點(diǎn)：（1）前期市場(chǎng)調(diào)查比較好，也就是規(guī)劃方面比較好。（2）市場(chǎng)定位比較準(zhǔn)，十分注意和周圍其他商家錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。（3）為中山路商圈開了一個(gè)好頭。有利于提升中山路商圈的整體形象乃至整個(gè)城市的形象，如果加上首府廣場(chǎng)后期經(jīng)營(yíng)的50％，我認(rèn)為首府廣場(chǎng)是一個(gè)很好的地產(chǎn)項(xiàng)目，我希望首府廣場(chǎng)能為我國(guó)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，商業(yè)地產(chǎn)管理上探出一條成功的經(jīng)驗(yàn)來(lái)，應(yīng)該說(shuō)現(xiàn)在是開了一次好頭。
陳文玲 據(jù)我了解，像首府廣場(chǎng)，就是一個(gè)大型的多功能、綜合性項(xiàng)目，按現(xiàn)代SHOPPINGMALL建的大型商業(yè)設(shè)施，目前在呼和浩特僅此一家，在呼和浩特這樣的首府城市，建大型的多功能現(xiàn)代SHOPPING MALL是必要的，也是符合消費(fèi)需求變化趨勢(shì)的，應(yīng)該有適度的超前性
黃國(guó)雄 一個(gè)市場(chǎng)的建立，一個(gè)城市的整體商業(yè)中心必須考慮到協(xié)調(diào)不協(xié)調(diào)的問(wèn)題，在商圈也有一個(gè)平衡問(wèn)題，像中山路這么多商場(chǎng)，我認(rèn)為商場(chǎng)不怕多，就怕重，重了兩個(gè)會(huì)有一個(gè)失敗，多了就能互補(bǔ)，所以我認(rèn)為首府廣場(chǎng)在這個(gè)程度上并不是多了。我認(rèn)為首府廣場(chǎng)有三大優(yōu)勢(shì)，第一大優(yōu)勢(shì)就是后發(fā)優(yōu)勢(shì)；第二是功能優(yōu)勢(shì)；第三是區(qū)位優(yōu)勢(shì)，它處于中央中西路的交叉點(diǎn)，南來(lái)北往交通很方便，具有一定的生機(jī)。能夠?qū)崿F(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，如果重復(fù)經(jīng)營(yíng)就可能不是你死就是我亡。
王加強(qiáng)首府廣場(chǎng)應(yīng)成為商業(yè)街的龍頭企業(yè)。首府廣場(chǎng)作為商業(yè)街的唯一大型購(gòu)物中心，又位于商業(yè)街的前段，占據(jù)了金角銀邊的優(yōu)勢(shì)，首府廣場(chǎng)能夠提高整個(gè)商業(yè)街的回游性，有利于商業(yè)街大小商店的共同繁榮。我們覺(jué)得首府廣場(chǎng)要以主力百貨店和大型超市作為磁場(chǎng)吸引消費(fèi)者,銅鑼灣廣場(chǎng)的進(jìn)入和大型超市的進(jìn)入能夠形成一個(gè)磁場(chǎng),做到顧客來(lái)到首府廣場(chǎng)沒(méi)有買不到商品，能夠天天有活動(dòng)，周周有演出，月月促銷，突出廣場(chǎng)的特色。
李曉驪讓我們感到驚訝的是，首府廣場(chǎng)從建筑設(shè)計(jì)、規(guī)劃、布局乃至于動(dòng)線安排等多方面都完全滿足一個(gè)MALL的定位，將來(lái)我們進(jìn)入經(jīng)營(yíng)幾乎可以不作任何調(diào)整！這是一個(gè)地產(chǎn)開發(fā)商很難做到的，在全國(guó)都不多見。
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