研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問(wèn)。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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研究報(bào)告
城市綜合體盲目開發(fā)導(dǎo)致四大暗疾纏身
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自上個(gè)世紀(jì)法國(guó)拉德芳斯建立起第一個(gè)城市綜合體項(xiàng)目以來(lái)，這種業(yè)態(tài)在世界各地均取得了巨大成功，美國(guó)洛克菲勒中心、日本六本木、北京華貿(mào)中心等城市綜合體成為體現(xiàn)城市繁華的標(biāo)志區(qū)域，并被視為一張耀眼的城市名片。
在城市綜合體巨大光環(huán)的吸引下，有人士認(rèn)為，當(dāng)今世界已步入以城市綜合體"唱主角"的時(shí)代，甚至城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的競(jìng)爭(zhēng)，也要靠城市綜合體決勝負(fù)。于是，各地政府推波助瀾，開發(fā)商積極性高漲，城市綜合體也進(jìn)入高速建設(shè)階段。
不過(guò)，"盲目開發(fā)，過(guò)度樂觀，導(dǎo)致幾乎每個(gè)城市都有失敗的綜合體案例，對(duì)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)的可持續(xù)發(fā)展起到了不良的影響。"對(duì)城市商業(yè)有深入研究的中國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會(huì)副秘書長(zhǎng)董利一針見血地指出。
而一位不愿具名的商業(yè)地產(chǎn)專家更是直言："盲目立項(xiàng)、龐大但重復(fù)、運(yùn)營(yíng)管理不規(guī)范、開發(fā)商后勁不足，這四大弊端正在困擾著國(guó)內(nèi)城市綜合體的發(fā)展。"他認(rèn)為，在國(guó)外和我國(guó)的大城市，城市綜合體已經(jīng)是一個(gè)相對(duì)成熟的產(chǎn)業(yè)，但對(duì)于中小城市來(lái)說(shuō)，尚處于摸索階段，不能完全照搬大城市模式。開發(fā)大型綜合體，需在項(xiàng)目的前期定位、業(yè)態(tài)布局、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商引資、經(jīng)營(yíng)管理、資本介入等多方面進(jìn)行全盤考慮。
盲目的代價(jià)
由星級(jí)酒店、寫字樓、購(gòu)物中心、商務(wù)公寓、住宅等多種業(yè)態(tài)組成的多座建筑體匯聚而成的城市綜合體，是近幾年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)。它對(duì)城市形象的提升、區(qū)域經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)引來(lái)了全國(guó)各中小城市的"眼熱"，不過(guò)，由于對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境把握不到位，不少城市為此付出了不小的代價(jià)。
"湖南益陽(yáng)離市中心不遠(yuǎn)的地段有一個(gè)20萬(wàn)平方米的大型綜合體，整個(gè)項(xiàng)目氣勢(shì)恢宏，很漂亮，但卻閑置了好幾年"。剛從益陽(yáng)考察回京的董利向記者表示，益陽(yáng)這個(gè)名為"福中�！�(guó)際城"的城市綜合體沿街外圍5層，里邊2層，呈放射式布局，整體建筑呈歐式風(fēng)格。但是開發(fā)了好幾年，目前僅有零星商家進(jìn)駐，經(jīng)營(yíng)慘淡，租戶怨聲載道。
而影響不僅止于此。董利表示，該綜合體雖然對(duì)城市形象起到了一定的提升作用，但致命的是它的閑置也對(duì)城市的可持續(xù)發(fā)展帶來(lái)了不利影響，"由于長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致其他開發(fā)商望而卻步，擾亂了城市發(fā)展過(guò)程中商業(yè)發(fā)展的進(jìn)程和秩序，使城市文化命脈的延續(xù)也受到很大影響。"
探究益陽(yáng)福中福陷入困局的深層次原因，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開發(fā)商所犯的錯(cuò)誤在于對(duì)當(dāng)?shù)叵M(fèi)力判斷不足、盲目立項(xiàng)，并且簡(jiǎn)單復(fù)制大城市的成功經(jīng)驗(yàn)，對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)預(yù)期過(guò)于樂觀；此外，開發(fā)企業(yè)缺乏專業(yè)操盤能力，后期運(yùn)營(yíng)管理不規(guī)范、后勁不足等，也是目前城市綜合體開發(fā)普遍存在的問(wèn)題。
值得業(yè)界深思的是，益陽(yáng)的案例并非個(gè)案。"幾乎每個(gè)城市都有綜合體的失敗案例，我們要深刻認(rèn)識(shí)到并不是所有的城市綜合體都能帶動(dòng)城市的發(fā)展。"董利提醒各地開發(fā)商：北京、上海等大城市的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好，有城市綜合體生存的土壤，中小城市不能照搬大城市的做法，需根據(jù)區(qū)域條件、市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行調(diào)整，中小城市的綜合體不一定要像大城市一樣具備各種齊全的功能，例如沒有商務(wù)環(huán)境的支撐，高檔寫字樓就難以生存。
但是，很多城市并沒有意識(shí)到城市綜合體可能"水土不服"，諸多二三線城市正不斷地向綜合體拋出橄欖枝。如杭州、沈陽(yáng)、昆明、濟(jì)南、臺(tái)州等城市紛紛大興土木，投建綜合體項(xiàng)目。其中，尤以杭州最為典型。早在2008年，杭州就提出要建設(shè)100個(gè)多功能城市綜合體的宏大目標(biāo)，掀起一場(chǎng)全新的"城市革命"。進(jìn)入2009年，杭州不少城市綜合體項(xiàng)目已經(jīng)動(dòng)工開建。
開發(fā)商同樣積極性高漲。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、SOHO中國(guó)、凱德置地等知名開發(fā)企業(yè)和投資機(jī)構(gòu)聲稱將持續(xù)重點(diǎn)關(guān)注城市綜合體的開發(fā)，并加大其投資力度。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、中糧集團(tuán)等更是提出只做城市綜合體的發(fā)展戰(zhàn)略。
拒絕簡(jiǎn)單復(fù)制
"城市綜合體最大的價(jià)值是資產(chǎn)的價(jià)值，一個(gè)城市綜合體有很多經(jīng)濟(jì)效益：一是出售獲得的現(xiàn)金；二是商業(yè)酒店持續(xù)經(jīng)營(yíng)的租金回報(bào)；三是綜合要素組合對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值；四是資本的價(jià)值，通過(guò)基金、上市、債券其他的資本通道實(shí)現(xiàn)變現(xiàn)"。一位商業(yè)地產(chǎn)專家表示，現(xiàn)在的城市綜合體都是泛綜合體，不但使自己的地塊價(jià)值提高，同時(shí)也會(huì)帶動(dòng)整個(gè)周邊土地、住宅綜合價(jià)值的提高。因此不難理解，為何全國(guó)各地都對(duì)城市綜合體趨之若鶩。
不過(guò)，城市綜合體對(duì)城市經(jīng)濟(jì)促進(jìn)作用究竟有多大？城市綜合體的成功模式能否復(fù)制？是否所有城市都適合建大型綜合體？專家們并不十分樂觀。
"目前，對(duì)城市綜合體的市場(chǎng)價(jià)值研究并不夠，業(yè)界普遍認(rèn)為它對(duì)城市、區(qū)域的發(fā)展影響很大，但究竟是何種影響則研究不足。另外，綜合體在發(fā)展過(guò)程中存在哪些問(wèn)題、風(fēng)險(xiǎn)以及不足之處也都沒有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)，現(xiàn)在人們對(duì)它更多關(guān)注的還是表面上對(duì)城市形象的提升。"董利指出，城市綜合體的出現(xiàn)確實(shí)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了很大的推動(dòng)作用，但不務(wù)實(shí)的盲目開發(fā)，造成的結(jié)果將有可能是相反的。
一位商業(yè)地產(chǎn)研究人士也持相同觀點(diǎn)，他表示，城市綜合體具有較大的操作難度，所謂綜合并不是所有物業(yè)形式的大糅合，而要根據(jù)該區(qū)域特點(diǎn)有所偏重，側(cè)重點(diǎn)主要看該綜合體的項(xiàng)目定位。城市綜合體根據(jù)所處位置不同，所操作的方式也要各不相同。
北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)陳志表示，一個(gè)成功的綜合體除了前期的規(guī)劃、定位要合理外，后期的運(yùn)營(yíng)和物業(yè)管理也很關(guān)鍵。城市綜合體開發(fā)不僅是一個(gè)地產(chǎn)模式，更是一個(gè)城市發(fā)展和運(yùn)營(yíng)的問(wèn)題，城市綜合體的引進(jìn)與發(fā)展必須與城市經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)氛圍、消費(fèi)能力等和諧、合拍、互動(dòng)。董利建議，在城市綜合體中，一定要重點(diǎn)做好商業(yè)、酒店這兩部分，一旦商業(yè)、酒店不能銷售，整個(gè)綜合體的品質(zhì)就會(huì)下滑。此外，要把城市綜合體當(dāng)作一個(gè)產(chǎn)品放到市場(chǎng)環(huán)境中來(lái)做，這樣才能避免盲目開發(fā)。
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