研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問(wèn)。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
聯(lián)系方式
電 話：0579-83059667
手機(jī)：15325915356
郵 箱：xqjcf126@126.com
在線QQ：1832216846
地 址：中國(guó)義烏市總部經(jīng)濟(jì)公館2號(hào)樓2單元502室（義烏貝村路1108號(hào)）
郵 編：322000
網(wǎng)站首頁(yè) > 研究報(bào)告
研究報(bào)告
社區(qū)商業(yè)的定位規(guī)劃
 |
 |
一、定位規(guī)劃前的調(diào)查。
1、對(duì)城市中心商業(yè)、區(qū)域商業(yè)和社區(qū)商業(yè)進(jìn)行專業(yè)的調(diào)查。
要依次落實(shí)對(duì)整個(gè)城市商業(yè)，社區(qū)所處的區(qū)域的商業(yè)，本社區(qū)商業(yè)狀況的調(diào)查。這種調(diào)查是專業(yè)的商業(yè)調(diào)查，絕對(duì)不同于售樓員賣(mài)樓之前的調(diào)查，銷售公司的銷售策劃無(wú)法代替商業(yè)規(guī)劃。
2、對(duì)社區(qū)居民人口構(gòu)成及消費(fèi)需求進(jìn)行專業(yè)分析
在了解整個(gè)城市到區(qū)域再到社區(qū)的消費(fèi)特性的基礎(chǔ)上，我們還要對(duì)社區(qū)居民基本狀況、消費(fèi)量、消費(fèi)力、消費(fèi)特征進(jìn)行專業(yè)分析。后期運(yùn)營(yíng)都是以這些前期調(diào)查為基礎(chǔ)的。
3、對(duì)各類商業(yè)經(jīng)營(yíng)資源進(jìn)行充分的評(píng)估和預(yù)測(cè)
對(duì)商業(yè)資源進(jìn)行充分的調(diào)查、評(píng)估和預(yù)測(cè)是非常重要的一點(diǎn)。商業(yè)資源可以分為經(jīng)營(yíng)資源、管理資源、市場(chǎng)資源。經(jīng)營(yíng)資源是指商戶、品牌商、經(jīng)營(yíng)客戶。管理資源就是人才和團(tuán)隊(duì)。市場(chǎng)資源就是消費(fèi)者和居民。其中經(jīng)營(yíng)資源是特別值得重點(diǎn)分析的。往往造成設(shè)想無(wú)法實(shí)現(xiàn)的原因正是最初對(duì)經(jīng)營(yíng)資源沒(méi)有準(zhǔn)確的分析。比如在一些二三線城市，開(kāi)發(fā)商設(shè)想引進(jìn)蘇寧、麥當(dāng)勞等，但實(shí)際該城市面積很小、人口稀少、交通閉塞，連一般的品牌都不愿意落戶于此，更何況那些一線品牌。
4、對(duì)投資、銷售、租賃進(jìn)行充分的財(cái)務(wù)測(cè)算和收益目標(biāo)設(shè)定
通過(guò)對(duì)投資、銷售和租賃充分的財(cái)務(wù)測(cè)算，明確收益目標(biāo)到底是賺取租金還是賺取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，以及商業(yè)物業(yè)哪一部分要賣(mài)，哪一部分要租，哪一部分要留。
二、商業(yè)定位
在社區(qū)商業(yè)中，我們一定要把這五種定位弄清楚，這是回避不了的問(wèn)題，可以稱之為必答題，如果不回答就可能在以后演變?yōu)楦嗟膯?wèn)題。如社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)定位；社區(qū)商業(yè)的功能定位；社區(qū)商業(yè)的客層定位；社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)品類定位；社區(qū)商業(yè)的服務(wù)半徑定位；
除了這五大定位我們還需明確兩個(gè)問(wèn)題：
1、社區(qū)商業(yè)的營(yíng)銷模式設(shè)定--租、售、留的比例控制，時(shí)間控制，空間控制。
通常開(kāi)發(fā)商在社區(qū)建設(shè)過(guò)程中，就已經(jīng)在盤(pán)算社區(qū)商業(yè)是賣(mài)是租？賣(mài)哪一部份？租哪一部份？留哪一部份？賣(mài)投資回報(bào)還是不賣(mài)投資回報(bào)？賣(mài)五年還是賣(mài)三年？單體發(fā)售還是統(tǒng)一銷售？是按照物業(yè)結(jié)構(gòu)銷售還是分割后銷售？很多無(wú)法回避的問(wèn)題擺在眼前。解決這些問(wèn)題我們一定要對(duì)社區(qū)商業(yè)得營(yíng)銷模式進(jìn)行設(shè)計(jì)，其中包括：比例控制；時(shí)間控制；空間控制。
2、社區(qū)商業(yè)的管理模式設(shè)定--返租、代租、統(tǒng)租的設(shè)定及后續(xù)管理方式的確定。
一些住宅小區(qū)的開(kāi)發(fā)商把商業(yè)物業(yè)和住宅搭配著出售，由住宅的售樓員向投資業(yè)主說(shuō)明商業(yè)物業(yè)的情況，這種為賣(mài)而賣(mài)的做法是很可怕的。正確的做法是把下列問(wèn)題一一明確：出售后統(tǒng)一返租還是自己代租？自己統(tǒng)一租賃，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，還是賣(mài)完之后一概不管？后續(xù)采取什么樣的管理模式和管理方式？
三、商業(yè)規(guī)劃
1、社區(qū)商業(yè)區(qū)域位置規(guī)劃。
社區(qū)商業(yè)第一個(gè)規(guī)劃的就是它的位置。我們需要研究社區(qū)的交通流向、人口分布、居住環(huán)境、消費(fèi)習(xí)慣、出行習(xí)慣等，從而最終決定把商業(yè)放在一個(gè)最適合的位置。
位置規(guī)劃還要將商業(yè)和住宅結(jié)合在一起考慮。一方面因?yàn)樯虡I(yè)可能對(duì)住宅的品質(zhì)、居民的生活、周邊的交通、社會(huì)治安、噪音污染有很大影響，另一方面作為開(kāi)發(fā)商，都希望社區(qū)商業(yè)能夠形成一種規(guī)范的商業(yè)氛圍，而不希望社區(qū)商業(yè)在無(wú)序發(fā)展中變得雜亂無(wú)章�！ �2、社區(qū)商業(yè)規(guī)模體量規(guī)劃。
規(guī)模和體量是要根據(jù)整個(gè)商業(yè)的總體供應(yīng)量和總體需求量?jī)烧咧g的平衡關(guān)系來(lái)掌握的。上海大華社區(qū)的商業(yè)一直不成氣候的原因就在于首先總體體量過(guò)多，第二商業(yè)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)太激烈。
3、社區(qū)商業(yè)交通組織規(guī)劃。
如今交通擁堵已經(jīng)成為城市頑疾。社區(qū)商業(yè)的目的是要為社區(qū)居民生活提供便利和配套的，而不是為社區(qū)居民增加交通負(fù)擔(dān)和交通阻塞的。沒(méi)有交通組織規(guī)劃，容易導(dǎo)致居民進(jìn)出受阻，機(jī)動(dòng)車(chē)亂停亂鳴，長(zhǎng)此以往就可能演變成為大麻煩。
比如北京的方莊，是三環(huán)內(nèi)二環(huán)外一個(gè)比較著名的社區(qū)。內(nèi)有家樂(lè)福，百勝，全聚德烤鴨店等。當(dāng)年這個(gè)社區(qū)初建成時(shí)非常有品質(zhì)，非常有規(guī)模，非常有影響。但是前期在整個(gè)社區(qū)建設(shè)過(guò)程中沒(méi)有做商業(yè)規(guī)劃，更談不上交通規(guī)劃，如今僅是一個(gè)停車(chē)問(wèn)題，就讓原本高品質(zhì)的社區(qū)變得非常雜亂，從而導(dǎo)致居民生活品質(zhì)下降。
4、社區(qū)商業(yè)功能布局規(guī)劃。
對(duì)于一個(gè)社區(qū)商業(yè)來(lái)說(shuō)，每一個(gè)小部分的功能都應(yīng)該在前期規(guī)劃階段籌劃完善。
5、社區(qū)商業(yè)目標(biāo)商戶規(guī)劃。
社區(qū)商業(yè)規(guī)劃一定要考慮到商業(yè)目標(biāo)客戶。很多開(kāi)發(fā)商招商的時(shí)候首先想到國(guó)際一流的大品牌，比如沃爾瑪、家樂(lè)福。但并非越是國(guó)際性大品牌就越好。我們認(rèn)為適合的才是最好的。譬如一個(gè)普通人認(rèn)為跟明星結(jié)婚是一件幸福的事情，夢(mèng)想成真才發(fā)現(xiàn)明星的觀念，花銷，人際交往都和自己不一致，美夢(mèng)就此變成了噩夢(mèng)。
社區(qū)商業(yè)就像普通人一樣，是一種特別質(zhì)樸的商業(yè)形式，就像居家過(guò)日子一樣，只要適合這個(gè)社區(qū)的需要和消費(fèi)，適合社區(qū)居民的需求，那就是最好的，而不一定要貪大、貪新、貪高、貪洋。
四、商業(yè)設(shè)計(jì)
在商業(yè)規(guī)劃的基礎(chǔ)上進(jìn)一步細(xì)化和專業(yè)化，點(diǎn)到點(diǎn)的落實(shí)，就是商業(yè)設(shè)計(jì)。
1、各類商業(yè)空間結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)
建筑的空間設(shè)計(jì)是要為日后商戶經(jīng)營(yíng)服務(wù)的，購(gòu)物中心、百貨、賣(mài)場(chǎng)、便利店等不同業(yè)態(tài)所需的柱數(shù)，層高，荷載等都不一樣。如果是做餐飲，那么進(jìn)水、排水、通風(fēng)、排煙都要實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)完備。
2、電氣設(shè)備、能源配套設(shè)計(jì)
此項(xiàng)設(shè)計(jì)非常零散卻不可或缺，比如中央空調(diào)的配置，要有足夠的電量；餐飲需要天然氣或煤氣管道，若在高樓層還有物流交通，垃圾處理；做家電賣(mài)場(chǎng)需要配備專門(mén)的電梯和配套倉(cāng)庫(kù)。這些細(xì)節(jié)都是失之毫厘繆之千里的。
3、物流、客流、車(chē)流設(shè)計(jì)
建筑設(shè)計(jì)里叫做豎向交通，商業(yè)規(guī)劃中我們稱之為垂直交通。包括電梯的位置，客流的走向，正門(mén)、側(cè)門(mén)、進(jìn)貨口、垃圾出口、小貨車(chē)進(jìn)出口等位置的設(shè)計(jì)。
4、商業(yè)外觀形象和環(huán)境設(shè)計(jì)
主路口，形象招牌，外觀形象，外圍環(huán)境都要作為重點(diǎn)去考慮，要合理分配設(shè)計(jì)，切不可任憑商戶隨意懸掛招牌、廣告等。
5、商業(yè)銷售營(yíng)銷、運(yùn)營(yíng)管理模式設(shè)計(jì)
開(kāi)發(fā)商應(yīng)該明確社區(qū)商業(yè)發(fā)展的大方向，以此大方向?yàn)榉结槻呗裕瑏?lái)指導(dǎo)商業(yè)規(guī)劃和設(shè)計(jì)。
|
|
點(diǎn)擊次數(shù):784