研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項(xiàng)目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項(xiàng)目定位策劃 |
·市場運(yùn)營管理
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| ·項(xiàng)目全程運(yùn)營 |
·運(yùn)營顧問服務(wù)
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| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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| ·市場可研報(bào)告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報(bào)告
本土品牌為什么被擠出核心商圈
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在這次調(diào)查中，在北京，有73％的受訪者認(rèn)為在2007年其商業(yè)營業(yè)收入將上漲，其中85％廣州的零售商相信營業(yè)收入將繼續(xù)增長，而上海的零售業(yè)也處在高速增長階段，有99％的受訪者認(rèn)為利潤率將在來年保持穩(wěn)定或者提高。
有63％的零售商認(rèn)為他們會(huì)從未來的供應(yīng)中受益，但是整體調(diào)查卻反映出未來商鋪的缺乏約束了他們的經(jīng)營，一些零售商表示一些新建的商業(yè)設(shè)施能夠帶來新的機(jī)會(huì)，但是這些新增的供應(yīng)不能完全滿足他們的擴(kuò)張需求。
雖然商鋪的租金在不斷地漲，但是要經(jīng)營下去唯一的辦法是不斷地開店，相對(duì)于鋪?zhàn)馍蠞q帶來的困難，有近九成的內(nèi)地零售商表示在尋找合適的門店時(shí)遇到的阻力更大些，也就是有錢都找不到好鋪位。
其中，在仲量聯(lián)行的調(diào)查中，廣州和北京零售商認(rèn)為優(yōu)質(zhì)物業(yè)的供給缺乏是造成選址困難的最大原因，廣州幾乎所有的零售商都認(rèn)為合適的門店供給缺乏。北京是78％，而上海這個(gè)比率最低，只有52％的零售商認(rèn)為租金過高是選址中遇到的主要困難，56％的北京零售商認(rèn)為租金成為門店選址中遇到的障礙，廣州有40％的零售商認(rèn)為租金問題值得考慮。
高漲的租金是造成零售業(yè)擴(kuò)張陣痛的一個(gè)原因，但是田強(qiáng)認(rèn)為這個(gè)代價(jià)還在零售商可以承受的范圍之內(nèi)，因?yàn)闋I業(yè)利潤的增長還是大于鋪?zhàn)庾饨鹪鲩L的速度。相比之下，對(duì)優(yōu)質(zhì)商鋪的競爭則顯得更為激烈。
三地誰是鋪王
根據(jù)調(diào)查，在北京、上海、廣州三地，其中廣州的商業(yè)物業(yè)價(jià)值是位居前列的，而廣州的商業(yè)物業(yè)標(biāo)桿，又非天河城莫屬。
業(yè)內(nèi)人士介紹，別看上海的很多大型商城看起來很光鮮，但就單位面積銷售量來說，沒有幾個(gè)比得上廣州的天河城的，而上海頂級(jí)的商業(yè)場所恒隆廣場的單位面積租金價(jià)格，也不高于廣州的麗柏廣場。這是一個(gè)非常有趣的現(xiàn)象，即廣州的住宅的買賣價(jià)格只是上海住宅價(jià)格的1/2，寫字樓的租金價(jià)格也只是上海的一半，但是商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格卻高出上海一截。
田強(qiáng)認(rèn)為，廣州缺乏優(yōu)質(zhì)物業(yè)，特別是位置佳、管理完善的優(yōu)質(zhì)商場，是導(dǎo)致廣州個(gè)別商業(yè)物業(yè)租金居高的主要原因。高端零售市場的發(fā)展與優(yōu)質(zhì)商場的供給，以及可供給的商業(yè)面積息息相關(guān)，據(jù)了解，ZARA曾在廣州多處踩點(diǎn)，并跟天河城談了多次，終因沒有合適的鋪?zhàn)佣舆t進(jìn)入廣州。
廣州的主要商場供給量從2004年開始就一直持續(xù)減低，2006年的供給量不足20萬平方米，2007這個(gè)數(shù)據(jù)有所上漲，上升到25萬平方米。在調(diào)查采訪中，有不少零售商認(rèn)同這個(gè)觀點(diǎn)，如果真的是好地段，價(jià)格貴點(diǎn)也是可以接受的，優(yōu)質(zhì)商鋪的缺乏是在廣州開展業(yè)務(wù)最大的憂慮。
廣州的優(yōu)質(zhì)商鋪?zhàn)饨鹗袌龊玫绞裁闯潭龋恳晃粯I(yè)內(nèi)人士介紹，今年年底正佳準(zhǔn)備調(diào)高租金，已經(jīng)有很多品牌在排隊(duì)。而在過去的一年，廣州商鋪的租金已經(jīng)上漲10％了。
其實(shí)物業(yè)的租金也是有彈性的，第一商業(yè)網(wǎng)CEO黃華軍提到，正佳廣場的租金就是一個(gè)例子，處于華南第一商圈的天河城和正佳廣場是兩個(gè)孿生姐妹花，醞釀在上個(gè)世紀(jì)。當(dāng)時(shí)的天河城崛起于農(nóng)田村舍，購物中心的功能元素、客群定位等條件全都談不上，在開業(yè)后先求旺場再作調(diào)整的艱辛過程中，逐步摸索和清晰租金價(jià)格，它也是跟著一步一步漲起來，能做到現(xiàn)今首層1200元/平方米，做到中國商業(yè)物業(yè)的頂端，可謂來之不易。
由于天河城的標(biāo)桿作用，使得正佳廣場在2005年籌備開業(yè)的時(shí)候，就備受各方矚目，正佳身處已是商業(yè)極地的孤本黃金地塊，從高端切入，從容揀客。因此一開始正佳的租金定位就比較高，剛開業(yè)招租，達(dá)到7成以上，主要是大品牌。
但是市場需要一個(gè)培養(yǎng)的過程，所以之后一些中小租戶因?yàn)閴毫Υ�，鬧了一些聯(lián)手抗租的風(fēng)波，正佳的經(jīng)營團(tuán)隊(duì)也有一些變動(dòng)。經(jīng)過經(jīng)營團(tuán)隊(duì)的調(diào)整，最關(guān)鍵還是認(rèn)識(shí)到租賃政策必須保持彈性和靈活程度，必須根據(jù)場地的經(jīng)營狀況進(jìn)行靈活調(diào)整。在這個(gè)過程中，租金并不是由物業(yè)主一家決定，而是物業(yè)主與商家經(jīng)過市場博弈的一個(gè)過程。
外資品牌入駐拉高上海鋪?zhàn)?BR> 優(yōu)質(zhì)物業(yè)的競爭是十分激烈的，仲量聯(lián)行廣州公司戰(zhàn)略顧問部負(fù)責(zé)人田強(qiáng)介紹，隨著商鋪物業(yè)市場的成熟，購物中心開始采用抽成的方式來收取租金，這種模式鼓勵(lì)業(yè)主投入更多的資源創(chuàng)造更適合和有利的購物環(huán)境，營造高端購物的氛圍，這樣做每平方米可以收取更高的租金。這也是全國各地的商業(yè)物業(yè)紛紛升級(jí)的一個(gè)誘因。
大量的國際品牌進(jìn)駐上海，也拉動(dòng)了上海優(yōu)質(zhì)商鋪的租金，以南京西路和淮海路為例，這兩個(gè)商圈的物業(yè)需求強(qiáng)勁。主要的原因是本土的一線品牌和銳意進(jìn)軍上海的國際零售商，一些大品牌，如已經(jīng)在上海開店的ZARA和百思買，也在部署擴(kuò)張，而強(qiáng)烈的需求帶動(dòng)空置率連續(xù)兩個(gè)季度下降，從2006年第四季度的9％下降到2007年第一季度末的7.5％.
高端服裝零售對(duì)上海的優(yōu)質(zhì)商鋪?zhàn)饨鹄瓌?dòng)是顯而易見的。今年3月15日，ZARA在陸家嘴正大廣場開設(shè)它在上海的第三家分店，同時(shí)，C&A在上海萬達(dá)購物廣場開設(shè)它的第二家分店，繼去年10月C&A在上海開設(shè)第一家分店僅6個(gè)月時(shí)間，可見這兩年還是國際品牌在國內(nèi)的擴(kuò)張年，對(duì)優(yōu)質(zhì)物業(yè)的需求將形成一波高峰。
于是很多地方紛紛出現(xiàn)造MALL工程，以上海的五角場為例子，上海五角場是上海市政府繼徐家匯之后打造升級(jí)的又一商圈。
2002年五角場商圈的主要項(xiàng)目有：亞繁商廈、大西洋百貨（2002年2月開業(yè)）、華聯(lián)商廈（后改為東方商廈）并有零星面積的街鋪。仲量聯(lián)行的上海研究部主管何凱恩表示，估計(jì)當(dāng)時(shí)服裝的街鋪?zhàn)饨饍r(jià)格約為RMB6元/平方米·天。而升級(jí)之后五角場地區(qū)服裝的街鋪（小于200平方米）租金約為RMB25元/平方米·天。其中位于萬達(dá)廣場的巴黎春天由于是百貨，并不涉及租金，而是用營業(yè)額抽成的方式計(jì)算。
何凱恩將五角場商圈和南京西路商圈的鋪?zhàn)馍蠞q原因作了一個(gè)比較，他認(rèn)為像南京西路和其他諸如南京東路、淮海路這樣的傳統(tǒng)商業(yè)街，作為上海著名商業(yè)街已有很長歷史，其商業(yè)街的地位不管在人們心中，還是零售商、業(yè)主都已根深蒂固。消費(fèi)者早已形成到這些地方消費(fèi)的習(xí)慣。
其中，梅隴鎮(zhèn)廣場、中信泰富、恒隆廣場一起帶動(dòng)了南京西路商業(yè)的品質(zhì)提升。這些寫字樓白領(lǐng)云集，收入高，具有先進(jìn)的消費(fèi)理念，也為南京西路形成了強(qiáng)有力的消費(fèi)群。這成為眾多品牌，尤其國際一線高檔服飾品牌選擇南京西路的主要原因。
相對(duì)而言，五角場雖然不是傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)，在地位上自然不能和南京西路相提并論。但是，政府的規(guī)劃確實(shí)是推動(dòng)其轉(zhuǎn)型的重要因素，徐家匯就是很好的例子。在政府對(duì)五角場的規(guī)劃中，不僅計(jì)劃通過軌道交通改善其交通便利性，新江灣城、周邊眾多大學(xué)及居民區(qū)，也為五角場提供了很大的消費(fèi)群。
何凱恩預(yù)計(jì)，餐飲、娛樂及一些大眾消費(fèi)品牌會(huì)在這里找到相對(duì)應(yīng)的消費(fèi)者。加之，這些類型的客戶通常需要很大的面積，而在市中心，供應(yīng)非常緊張，五角場會(huì)是這類型客戶非常合適的市場。目前已經(jīng)入駐五角場的萬達(dá)和百聯(lián)集團(tuán)，都有一定的商業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，有助于提升自身項(xiàng)目的品質(zhì)，從而提升五角場商圈的地位。
不斷出現(xiàn)的新商業(yè)物業(yè)正在形成一股新的商業(yè)終端勢力，但可怕的是，經(jīng)過重組、改制后的新百貨公司，尤其是部分合資百貨公司，幾乎都不太愿意讓雅戈?duì)栠@樣土生土長的品牌進(jìn)入，因?yàn)橄印皺n次不夠”。
正如雅戈?duì)柕母笨偛美钊鐒傇诮邮苊襟w采訪談到渠道的時(shí)候，話中有話地說--在商場開店中店是最好，但前提必須是“雙方配合得好”。然而，讓李如剛這樣的企業(yè)主感到郁悶的是，有時(shí)鋪?zhàn)鉂q了不是最主要的問題，更重要的是他們在這個(gè)過程中顯得越來越被動(dòng)。
在電影《瘋狂的石頭》里有一個(gè)演員用調(diào)侃的語氣說“班尼路，牌子貨！”令人忍俊不禁，著實(shí)在觀眾面前把班尼路寒磣了一把。但這也確實(shí)是國人對(duì)服裝品牌認(rèn)識(shí)的真實(shí)寫照，在上個(gè)世紀(jì)，像佐丹奴、班尼路、堡獅龍、佑威這樣的香港服裝品牌，以時(shí)尚品牌先鋒的姿態(tài)，在中國國門大開的第一時(shí)間，將服裝連鎖店開遍祖國大江南北，能穿上一件班尼路的服裝，對(duì)很多人來說，就已經(jīng)意味消費(fèi)名牌。
2007年是中國零售業(yè)開放進(jìn)入第三年，國內(nèi)的零售市場競爭日趨白熱化，這些香港一線服裝品牌在國人心目中的地位已經(jīng)不可同日而語，頂尖名牌的地位已經(jīng)讓位給阿曼尼、香奈兒、LV這樣的國際頂尖品牌。
原本輕易可以拿到一線商鋪一流位置，現(xiàn)在也要屈居做二等公民，和國內(nèi)新崛起的服裝品牌爭地段。難怪佐丹奴的CEO劉國權(quán)在接受采訪時(shí)要跳起來說，原材料成本上漲固然給我們帶來很大的壓力，但是鋪?zhàn)獾纳蠞q才是我們目前經(jīng)營成本里負(fù)擔(dān)最重的一項(xiàng)。
根據(jù)本報(bào)調(diào)查顯示，要在如南京西路這樣的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地段拿到同樣的商鋪，佐丹奴這樣的牌子可能要比3年前多支出10％-20％的租金。但即使是這樣，在物業(yè)招租優(yōu)勝劣汰的原則下，為了吸引更多高端的品牌入駐，即使佐丹奴出的價(jià)格略高于一線洋服裝品牌，佐丹奴也不一定能拿到該鋪位。
看著上海外灘的十里洋場重新變成洋品牌的十里洋場，著名策劃人葉茂中發(fā)出“是誰的南京路？”的呼喚。
鋪?zhàn)馍蠞q已經(jīng)影響到部分服裝品牌的經(jīng)營路線，為了適應(yīng)激烈的競爭，佐丹奴開始嘗試開精品店，走中高檔服裝的價(jià)位，并加快融資動(dòng)作。而另外一些企業(yè)則嘗試購置物業(yè)，減低鋪?zhàn)馍蠞q帶來的壓力。
可以預(yù)見的是，鋪?zhàn)馍蠞q只是零售業(yè)開放三年的一個(gè)必然趨勢，而服裝企業(yè)已經(jīng)在這個(gè)趨勢下形成分化，未來國內(nèi)服裝品牌的梯隊(duì)會(huì)更加清晰。
突圍：商家的無奈應(yīng)對(duì)
佐丹奴：想走高端品牌
2006年，佐丹奴的經(jīng)營狀況一直不太理想，而2006年正是國外一線服裝品牌進(jìn)軍上海、北京的高峰期，佐丹奴和這些國際品牌在一線商鋪進(jìn)行了一場沒有硝煙的戰(zhàn)爭。
根據(jù)佐丹奴公告，截至2006年12月底，股東應(yīng)占盈利2.05億元，較上年度的4.06億元下跌49.5％.而佐丹奴2007年1至3月份整體營業(yè)額，較去年同期增長逾10％，佐丹奴首季收入錄得雙位數(shù)增長，主要是由去年占集團(tuán)營業(yè)額約27％的內(nèi)地業(yè)務(wù)帶動(dòng)，至于本港業(yè)務(wù)期內(nèi)表現(xiàn)只是持平。其中，佐丹奴內(nèi)地業(yè)務(wù)首季表現(xiàn)理想。對(duì)此，劉國權(quán)表示，內(nèi)地的發(fā)展對(duì)佐丹奴至關(guān)重要，會(huì)繼續(xù)加大在內(nèi)地的投入。
但是，內(nèi)地零售業(yè)環(huán)境已經(jīng)發(fā)生極大的改變，使得佐丹奴的發(fā)展倍感壓力。熟悉佐丹奴的人都知道，佐丹奴素有“亞洲GAP”的稱號(hào)，因?yàn)樗７翯AP將店內(nèi)布置得富于視覺沖擊力，銷售的服裝也是流行的簡約款式，其服裝價(jià)位還是在大眾休閑服的水平。
在上個(gè)世紀(jì)，佐丹奴的學(xué)習(xí)對(duì)象GAP集團(tuán)制勝的法寶，正是低價(jià)位。據(jù)介紹，并不是只有像VERSACE、DIOR這樣，一件衣服動(dòng)輒上千美元的奢侈品集團(tuán)才會(huì)財(cái)源滾滾，恰恰相反，在整個(gè)美洲和歐洲大陸面臨經(jīng)濟(jì)不景氣、所有的頂級(jí)品牌都在慘淡經(jīng)營，在奢侈品入不敷出的時(shí)候，GAP的年銷售額和年利潤依舊能保持平穩(wěn)上升，1998年它的營業(yè)額為88億美元、比1997年上升了45％，這簡直是個(gè)奇跡；2002年，在所有的美國盈利企業(yè)中，GAP作為唯一一個(gè)服裝集團(tuán)而榮登美國前十名營業(yè)額增長的行列，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了廣告做得鋪天蓋地卻不得不賣了自己品牌的Calvin Klein等頂級(jí)名牌。
正如劉國權(quán)所說的，流行的趨勢一直在轉(zhuǎn)變，在過去的幾年，隨著中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和亞洲經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，大量的奢侈品牌涌入中國并受到擁戴。而此時(shí)，佐丹奴的學(xué)習(xí)榜樣GAP從2002年開始，銷售就陷入停滯狀態(tài)，甚至逐步走向了下坡路。近幾年，只見MANGO、ZARA、H&M等歐洲品牌攫奪消費(fèi)者目光。消費(fèi)市場急速往快速時(shí)尚（Fast Fashion）與平價(jià)奢華（Masstige）方向偏移，消費(fèi)潮流改變，時(shí)裝品牌靠著低價(jià)格與大量生產(chǎn)已不能維系，必須接受“少量多樣化”的考驗(yàn)。更關(guān)鍵的一點(diǎn)是，只有抬高商品價(jià)位，才能負(fù)擔(dān)日益昂貴的租金，躋身優(yōu)質(zhì)商鋪，維持品牌的價(jià)值。
劉國權(quán)表示，今年在上海新開設(shè)的佐丹奴精品店，就是改變大眾的平價(jià)品牌（Value Brand）形象，變成少量多樣發(fā)展快速流行的中價(jià)位精品（Boutique）店，款式和經(jīng)營方式更加像ZARA，單件價(jià)位也在400元以上。
開高端店，意味著成本的增加，而在2006年的經(jīng)營又不太理想的背景下，迫使佐丹奴考慮加快融資速度。
雖然佐丹奴的CEO劉國權(quán)表示，“佐丹奴還沒有賣的意思�！钡珡�2006年起，佐丹奴就陸續(xù)傳出被收購的消息。2007年6月，佐丹奴再次發(fā)布消息，“日本便服王”Uniqlo的控股公司Fast Retailing（FR）、本地著名服裝零售商思捷環(huán)球，以及西班牙零售商ZARA，同時(shí)計(jì)劃向佐丹奴提出收購重大股權(quán)。
有專家分析，由于FR在2006年8月，擬以每股5元至6元作價(jià)收購佐丹奴未能成功，故市場人士相信，買家須提出較上次至少高10％-20％的溢價(jià)，始能吸引到佐丹奴股東作考慮，按此計(jì)算，每股出價(jià)或介于5.5至7.2元。業(yè)內(nèi)人士相信，如果融資成功，佐丹奴極有可能將大部分資金用于新店選址的投入。
佐丹奴目前旗下有四個(gè)品牌：佐丹奴（Giordano）、佐丹奴女士（Giordano Ladies）、佐丹奴少年（Giordano Junior）和Blue Star Exchange，目標(biāo)客戶包括男士、女士和兒童。其主要市場在中國內(nèi)地、中國香港、日本、新加坡和中國臺(tái)灣。在佐丹奴的大部分市場區(qū)域內(nèi)，服裝零售業(yè)的競爭都非常激烈。
為了能夠最大化地利用庫存空間以抓住銷售機(jī)會(huì)，佐丹奴以集中式的配送中心取代了傳統(tǒng)商店倉儲(chǔ)。佐丹奴運(yùn)用現(xiàn)代信息技術(shù)來管理庫存和預(yù)測消費(fèi)者需求。佐丹奴信息系統(tǒng)的另外一個(gè)優(yōu)勢是，信息可以實(shí)時(shí)地傳送到產(chǎn)品生產(chǎn)過程中。有了這樣的信息，佐丹奴可以更好地理解消費(fèi)者的購買行為模式。這也為生產(chǎn)運(yùn)營帶來了有用的信息，大大減少與庫存相關(guān)的問題。
在佐丹奴的整個(gè)發(fā)展過程中，可以清晰地看見其對(duì)市場的敏感和積極跟進(jìn)的態(tài)度，就先天條件而言，香港服裝品牌比內(nèi)地一些新興的休閑服裝品牌有著不可比擬的優(yōu)勢。
據(jù)行內(nèi)人士分析，由于成衣行業(yè)已進(jìn)入快速時(shí)裝（即以最快時(shí)間生產(chǎn)最流行時(shí)裝應(yīng)市）的階段，而佐丹奴的生產(chǎn)線正有利其他對(duì)手，應(yīng)付針對(duì)生產(chǎn)快速時(shí)裝的需要，因此，也成為上訴品牌進(jìn)入中國，擴(kuò)張市場的首選目標(biāo)。
雅戈?duì)枺荷碳易再徤啼?BR> 國際商學(xué)院院長劉文獻(xiàn)介紹，為了減少因受鋪?zhàn)馍蠞q帶來的經(jīng)營影響，不少品牌也開始嘗試自購物業(yè)用于店面的經(jīng)營。
2005年12月，雅戈?duì)柤瘓F(tuán)在南京東路原中寶銀樓舊址開出其在該路段第二家旗艦店。與該店僅隔100米的雅戈?duì)柫硪黄炫灥陮⒂诮衲陜?nèi)退出。
雅爾戈方面表示，新旗艦店的物業(yè)屬于雅爾戈集團(tuán)，是該集團(tuán)2003年底以1.5億元買下的中寶銀樓，面積近6000平方米�！捌炫灥甑拿娣e在1300平方米左右，其余的物業(yè)將用于雅戈?duì)柹虾７止镜霓k公及出租�！彪m然在當(dāng)時(shí)，新店與雅戈?duì)柫硪黄炫灥陜H相隔100米，而后者是雅戈?duì)柤瘓F(tuán)在全國最大的旗艦店之一，面積4800平方米，一直是雅戈?duì)栐谏虾５拇翱�，�?jīng)營著雅戈?duì)柕闹懈邫n產(chǎn)品。當(dāng)時(shí)就有媒體質(zhì)疑雅戈?duì)栠@樣的做法是否會(huì)造成新舊店的業(yè)務(wù)沖突。
而雅戈?duì)柤瘓F(tuán)方面的負(fù)責(zé)人則強(qiáng)調(diào)，“經(jīng)過一段時(shí)間營業(yè)后，曼克頓廣場的旗艦店將與新旗艦店錯(cuò)位經(jīng)營�！彼硎荆碌钠炫灥陮⒆鳛榫返杲�(jīng)營，主要出售該品牌最新、最高端的服裝，盈利與否不是公司最終目標(biāo)。“公司是把它作為在上海這個(gè)時(shí)尚之都的一個(gè)窗口來運(yùn)作。”而且，舊店因?yàn)槲飿I(yè)并不歸其公司所有，2007年租期一滿，這個(gè)旗艦店將退出南京東路。據(jù)了解，這個(gè)旗艦店的年租金高達(dá)750萬元。
雅戈?duì)栁从昃I繆在南京東路購置物業(yè)，事后證明，其投資是非常明智的，據(jù)仲量聯(lián)行上海研究部主管何凱恩介紹，南京東路的優(yōu)質(zhì)物業(yè)很多都屬于不可買賣的，因此，后期的品牌想通過購置物業(yè)的模式再在南京路占一席之地，已經(jīng)十分困難。
自從制定了“自主渠道”的經(jīng)營戰(zhàn)略之后，雅戈?duì)栐?995年成立雅戈?duì)柗椨邢薰�，以此公司為平臺(tái)，著手在全國鋪設(shè)營銷網(wǎng)絡(luò)并在頂峰時(shí)期開設(shè)了多達(dá)5000家零售終端，其中包括在商場的店中店、自營店和大量的特許經(jīng)營店鋪等多種終端形式。
上海旗艦店開張之后，雅戈?duì)柫闶劢K端的實(shí)際數(shù)字回落到2000家，并以雅戈?duì)栕约嚎刂频纳虉龅曛械辏?00多家）和自營店（300多家）為主。雅戈?duì)柕淖誀I店多為自購物業(yè)，建自己的店，這就意味著要購買更多的商業(yè)地產(chǎn)，而在此前數(shù)年間，雅戈?duì)栆呀?jīng)花費(fèi)10多億元人民幣用于購買開店用物業(yè)。而雅戈?duì)柛倍麻L李如剛稱，預(yù)計(jì)還會(huì)有2億到3億元投入其中。
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