研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設的研究機構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標是打造民營經(jīng)濟研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務范圍
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·項目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項目定位策劃 |
·市場運營管理
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| ·項目全程運營 |
·運營顧問服務
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| ·規(guī)劃編制服務 |
·招商銷售服務
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| ·市場可研報告 |
·人員培訓服務
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報告
從SOHO尚都事件看商業(yè)地產(chǎn)的后期運營管理
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第一，目標客戶瞄準投資客，將產(chǎn)品定位為投資品，通過媒體炒作以高價將所有商鋪銷售一空，獲得開發(fā)利益最大化。
第二，通過SOHO中國租務部為業(yè)主提供招租代理服務，收取業(yè)主代理費。
第三，委托港鐵物業(yè)提供后期物業(yè)管理，收取高額物業(yè)管理費。
至于后期商業(yè)管理，潘石屹的觀點就是無為而治，認為市場對商家會進行自然淘汰。很顯然，潘石屹是在拷貝他的SOHO現(xiàn)代城以及建外SOHO的"成功模式"，但他忽視了一點，SOHO現(xiàn)代城基本都是街鋪，而且只有兩層;建外SOHO也以街鋪為主，但包括地下商鋪共有四層，所以建外SOHO的招租就比SOHO現(xiàn)代城困難得多，3年過去，現(xiàn)在至少還有三分之一的商鋪處于閑置狀態(tài)。而到了SOHO尚都，沿街商鋪變成了五層（含地下一層）的室內(nèi)商業(yè)街，進場商家以各類小商戶為主，潘石屹創(chuàng)造了一個無主題、無主力店、無商業(yè)管理的中國商業(yè)地產(chǎn)"三無模式" 。
如果說SOHO現(xiàn)代城和建外SOHO以街鋪為主，后期商業(yè)管理問題還不是很突出的話，到了SOHO尚都，這樣的業(yè)態(tài)模式對后期商業(yè)管理已經(jīng)提出了很高的要求，絕不是靠無為而治商場就自然會旺起來的。而潘石屹則擺出一副無辜樣，好象自己該做的都已經(jīng)做了，剩下就是商戶自己的事了。事實上，任何商業(yè)項目投入運營之后都需要有一個成長的過程，就是所謂的養(yǎng)商期，這屬于正常規(guī)律。在SOHO尚都商戶停業(yè)事件中，潘石屹用養(yǎng)商期這個正常的理由掩蓋了另外兩個問題，第一是商鋪的高售價導致的高租金成本，第二是商業(yè)管理的缺位。處在養(yǎng)商期的商戶不僅要承受來自市場的壓力，還必須承受高租金的壓力，嬰兒期的市場環(huán)境加成熟期的租金成本，在這種雙重壓力之下，這些商戶不死光除非出現(xiàn)奇跡。
潘石屹說，商鋪不是他的，都已經(jīng)賣給業(yè)主了，所以他們無權(quán)決定給商戶降租金，把矛盾全推到了業(yè)主身上，這就是將商鋪一賣了之的弊病。你賣的時候玩命忽悠投資客，把商鋪賣出天價，并且忽悠投資客可以獲得多高多高的租金回報，那自然把業(yè)主對租金的期望值抬到了天花板上。而實際上，商業(yè)物業(yè)的租金是通過運營不斷上升的，最初的幾年是遠低于平均回報率的，但那些分散的業(yè)主誰會理會這個規(guī)律？即便SOHO引入專業(yè)的商業(yè)管理公司，面對數(shù)百名業(yè)主，其協(xié)調(diào)和溝通成本也是極其高昂的，而國外只租不售的商業(yè)地產(chǎn)運營模式下，商業(yè)管理公司受物業(yè)的持有者委托進行管理，他需要面對的是一個專業(yè)而理性的機構(gòu)，所以商業(yè)管理公司才有可能根據(jù)市場的規(guī)律采取養(yǎng)魚政策。而我們那些熱衷于殺豬的開發(fā)商，都是喜歡創(chuàng)造銷售神話的，殊不知，這種做法嚴重透支了商業(yè)地產(chǎn)下游的未來利益，商業(yè)地產(chǎn)的銷售神話最終必然導致運營的災難！當年萬達在很多城市散售的商鋪在出現(xiàn)問題之后，不得不對所有出售的商鋪實行返祖，保證投資者的最低投資回報，而市場的租金顯然無法達到這個回報水平，萬達不得不從銷售利潤中再拿錢出來補貼業(yè)主。凡事物極必反，銷售環(huán)節(jié)透支了不該獲得的利益，必然遭到來自市場的報復！
實際上，類似的問題早在2003年沈陽萬達商業(yè)廣場就已經(jīng)上演過。當時萬達把354間商鋪以均價25000元的價格全部賣光，創(chuàng)造了9.6億的"銷售奇跡"。結(jié)果，所謂的沈陽萬達精品街在開業(yè)13天后即宣告歇業(yè)，傻子才會去租那么貴的鋪！傻子才會跑到租金那么貴的地方去消費！大量商鋪的閑置使得業(yè)主的回報化為泡影，結(jié)果業(yè)主與萬達發(fā)生了激烈沖突，后雖然幾經(jīng)努力也無法改變這條精品街商鋪閑置無人問津的狀態(tài)，最終不得不在2006年10月將精品街拆除重建。經(jīng)歷過類似的教訓，并且在資本市場取得了長期金融工具支持的萬達，開始意識到國內(nèi)這種的重開發(fā)、重銷售、輕招商、輕運營的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的危害，轉(zhuǎn)而將開發(fā)模式改為只租不售，全部自己持有，并且成立商業(yè)管理公司，對自有物業(yè)進行商業(yè)管理。當王健林已經(jīng)進修到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的研究生一年級水平的時候，潘石屹還停留在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的大一新生的水平。潘石屹對中國商業(yè)地產(chǎn)最大的貢獻第一個就是"鋪王"炒作，就是讓大家看清楚，他是如何通過炒作"鋪王"把商鋪銷售的所謂神話演繹到極致的，完全一副不知死之將至的投機分子形象，另外一個貢獻就是商業(yè)地產(chǎn)無主題、無主力店、無商業(yè)管理的"三無模式" 。
在國際成熟的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營模式中，一個綜合性商業(yè)物業(yè)的開發(fā)者一般都不是開發(fā)商，而是商業(yè)地產(chǎn)運營商，由于有長期金融工具的支持，這些商業(yè)地產(chǎn)運營商在完成商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)后通常都是自己持有只租不售的，他們會委托專業(yè)的商業(yè)管理公司對物業(yè)進行運營管理，商業(yè)管理公司的核心職能是通過專業(yè)的運營管理，為進場商戶提供一個一流的經(jīng)營環(huán)境，塑造強勢賣場品牌，不斷提升物業(yè)價值，獲得不斷上升的租金回報，最終通過在資本市場上市實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的終極價值。在這種商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，強調(diào)的是運營創(chuàng)造價值而不是開發(fā)創(chuàng)造價值，運營商賺的是資產(chǎn)的收益和資本收益，而國內(nèi)以出售為主的開發(fā)模式，開發(fā)商賺取的只是開發(fā)環(huán)節(jié)的利潤，與商業(yè)地產(chǎn)的長期運營收益以及資本收益相比，完全是丟了西瓜撿了芝麻。
對于一個專業(yè)的商業(yè)管理公司來說，物業(yè)管理只是一個非常基礎的東西，而其專業(yè)性的東西主要體現(xiàn)在：商業(yè)物業(yè)的市場定位、業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃、賣場設計規(guī)劃、招商、賣場的市場推廣、協(xié)助進場商戶的促銷行動、消費者投訴處理等一系列商業(yè)運營管理的內(nèi)容，這些內(nèi)容都不是一個以物業(yè)管理見長的公司能夠隨便勝任的。專業(yè)商業(yè)管理機構(gòu)對一個新建的商業(yè)物業(yè)的管理，最根本的措施就是采取養(yǎng)魚政策，包括大幅度降低甚至長時間減免進場商戶的租金水平，另外就是在市場宣傳推廣以及協(xié)助商戶促銷方面進行大規(guī)模投入。因為專業(yè)的商業(yè)管理機構(gòu)明白，一個綜合性商業(yè)物業(yè)的生死是由進場商戶的經(jīng)營狀態(tài)決定的，只有降低商戶的經(jīng)營成本，幫助商戶增加收入，讓商戶少虧損、不虧損甚至有微利，才能幫助商戶順利度過養(yǎng)商期，進入穩(wěn)定經(jīng)營狀態(tài)，物業(yè)的持有者、商業(yè)管理公司、進場商戶才能有三贏的局面。
對比國外的成熟模式，再看看國內(nèi)走在前面的萬達，SOHO尚都的問題其實就很清楚了：一個缺少專業(yè)商業(yè)管理的綜合性商業(yè)物業(yè)是走不遠的。港鐵物業(yè)的物業(yè)管理再優(yōu)秀，也無法取代商業(yè)管理的職能。潘石屹是否能意識到專業(yè)的商業(yè)管理對SOHO尚都的必要性是決定SOHO尚都生死的關鍵，至于象征性的免一點租金，花600萬做促銷等措施，不能說完全沒用，但毫無疑問，靠那些花拳繡腿根本解決不了SOHO尚都的實質(zhì)問題。
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