研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標是打造民營經(jīng)濟研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項目定位策劃 |
·市場運營管理
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| ·項目全程運營 |
·運營顧問服務(wù)
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| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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| ·市場可研報告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報告
如何打造成功的復(fù)合商業(yè)街
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二、現(xiàn)代商業(yè)街的類型按照商業(yè)街經(jīng)營的商品是專業(yè)類別，還是不加確定的復(fù)合形式，商業(yè)街分為專業(yè)商業(yè)街和復(fù)合商業(yè)街。專業(yè)商業(yè)街往往集中經(jīng)營某一類（種）商品，如建材商業(yè)街、汽車配件商業(yè)街、酒吧街、休閑娛樂街等；復(fù)合商業(yè)街對經(jīng)營的商品不加確定，經(jīng)營者可以按照自己的設(shè)想去隨意經(jīng)營，如北京西單商業(yè)街，北京宣武區(qū)的大都市街等。
1、專業(yè)商業(yè)街鑒于整個商業(yè)街商品的統(tǒng)一性特點，整個商業(yè)街的市場成本比較低，只要商業(yè)街的開發(fā)商/經(jīng)營商對整個商業(yè)街恰當進行包裝，那么所有的商鋪就可以享受開發(fā)商統(tǒng)一市場宣傳所帶來的市場效果。另外，因為專業(yè)商業(yè)街經(jīng)營商品的品種簡單化特點，其規(guī)劃設(shè)計的復(fù)雜程度較低，開發(fā)商不太容易發(fā)生因為商業(yè)街的規(guī)劃設(shè)計不合理，最終對整個項目的運營發(fā)生負面影響的情況。專業(yè)商業(yè)街的特點 商業(yè)街規(guī)模特點。首先，規(guī)模大小和經(jīng)營的商品的類型有關(guān)，比如，經(jīng)營服裝的商業(yè)街和經(jīng)營建材的商業(yè)街其規(guī)�？赡軙休^大的差別。北京的"女人街"屬于典型的女性服裝商業(yè)街，每個獨立的"女人街"規(guī)模在一萬多平米；而北京十里河建材街，建筑規(guī)模遠遠超過一萬平米，達到近十萬平方米。其次，和所在城市的經(jīng)濟規(guī)模與人口規(guī)模有關(guān)，同樣是一條"女人街"，在北京的規(guī)�？隙ǹ梢宰龅帽仍趶B門的大�？傊�，商業(yè)街的規(guī)模必須體現(xiàn)市場需求和所經(jīng)營的商品適合的經(jīng)營規(guī)模。如果一個商業(yè)街盲目追求規(guī)模效應(yīng)，那么商業(yè)街將會面臨市場承接力不夠引發(fā)的經(jīng)營困境。專業(yè)商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計特點。沿街兩側(cè)布置商鋪，單層建筑居多；商業(yè)街可以是一條街，也可以是一條主街、多條副街；商業(yè)街的長度不能太長，超過600米，消費者就可能產(chǎn)生疲勞、厭倦的感覺。一個商業(yè)街項目到底如何進行規(guī)劃設(shè)計，如何把握規(guī)劃設(shè)計準則，對于開發(fā)商來講是一個重要的問題。專業(yè)商業(yè)街名稱特點。專業(yè)商業(yè)街的名稱往往體現(xiàn)商業(yè)街所在的位置和所經(jīng)營的商品類型兩大要素。比如，"北京三里屯酒吧街"名稱就準確包含了位置元素"三里屯"，和經(jīng)營商品類型元素"酒吧"。正如我們在前文所談到的，專業(yè)商業(yè)街會節(jié)省商鋪經(jīng)營者的市場成本，從北京三里屯酒吧街的例子不難理解，消費者從其名稱就可以得到他們所需要的信息，便于消費決策。專業(yè)商業(yè)街商鋪特點。有些專業(yè)商業(yè)街完全采取鋪面形式，如北京三里屯酒吧街；有些則完全采取鋪位形式，如北京"女人街"；其他專業(yè)商業(yè)街采取鋪位、鋪面結(jié)合的方式，如北京十里河建材街。鋪面形式對商鋪投資者而言意味著高售價、高租金和高收益，但對于開發(fā)商來講，卻意味著可開發(fā)面積減少，零售業(yè)態(tài)商業(yè)街采取鋪位形式更多；服務(wù)業(yè)態(tài)、體驗業(yè)態(tài)商業(yè)街則主要采取鋪面方式。需要關(guān)注的是，采取鋪面形式的專業(yè)商業(yè)街，成功的比例很高。
2、復(fù)合商業(yè)街的經(jīng)營內(nèi)容沒有統(tǒng)一性、協(xié)調(diào)性，所以開發(fā)商/經(jīng)營商對項目的市場宣傳所能帶給經(jīng)營者的利益相對較少。除此因素以外，復(fù)合商業(yè)街的規(guī)劃設(shè)計難度較高，開發(fā)商操作不當，就會發(fā)生因投資者、經(jīng)營者不認同項目的規(guī)劃設(shè)計方案而導(dǎo)致的項目失敗，也會發(fā)生因項目市場成本太高，引起的競爭力降低的情況。復(fù)合商業(yè)街在國內(nèi)成功的案例很多，但基本上都屬于經(jīng)過幾十年市場長期錘煉的品牌化商業(yè)房地產(chǎn)綜合形式。北京的王府井商業(yè)街，西單商業(yè)街，前門大柵欄商業(yè)街，上海南京路都屬于典型的復(fù)合商業(yè)街形式，它們都經(jīng)過了長期的市場培育，在國內(nèi)已經(jīng)成為耳熟能詳?shù)纳虡I(yè)品牌，所以它們的成功是自然的，必然的，也是值得借鑒的。國內(nèi)一些政府機構(gòu)、投資商近年來試圖通過運做，在大中城市打造復(fù)合商業(yè)街的形態(tài)，運做成功的幾率比較小。運做成功的前提是不采取短期行為、采取適當?shù)淖馐劢Y(jié)合比例，接受相對于住宅地產(chǎn)項目長的投資回收周期。大城市往往已經(jīng)有歷史形成大型復(fù)合商業(yè)街的，市場競爭的壓力很大，如果想新建同等規(guī)模的復(fù)合商業(yè)街項目，無疑市場風險會比較大。對于中小城市來講，復(fù)合商業(yè)街在有的城市尚處在初始發(fā)展階段，甚至是當?shù)氐谝粋�復(fù)合商業(yè)街項目，這種情況下，項目的風險相對比較低，但是必須謹慎判斷項目的規(guī)模、定位等。復(fù)合商業(yè)街的特點復(fù)合商業(yè)街規(guī)模特點。復(fù)合商業(yè)街大多數(shù)規(guī)模龐大。無論北京的王府井商業(yè)街，還是上海南京路，都是商業(yè)"巨無霸"，沿街商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)面積達幾十萬平方米。新開發(fā)復(fù)合商業(yè)街的規(guī)模決策對開發(fā)商是一個考驗，如果開發(fā)面積太大，超過了市場需求，開發(fā)容易失敗。復(fù)合商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計特點。沿街兩側(cè)布置，大多數(shù)為多層建筑，長度往往比較長（有的復(fù)合商業(yè)街長度達到2-3公里）。復(fù)合商業(yè)街規(guī)模龐大，對規(guī)劃設(shè)計的水平有較高要求。設(shè)計商必須合理、科學考慮交通組織、停車場規(guī)劃、消防、環(huán)境、商業(yè)引導(dǎo)概念等問題，如果上述問題未予考慮，或考慮的不夠充分，輕者影響項目功能，嚴重的話，會導(dǎo)致項目失敗。以北京平安大街為例，這條街初始規(guī)劃目標是建成一條老北京特色街，最終的發(fā)展情況令人失望。原因何在？該項目的規(guī)劃設(shè)計問題比較大，首先是未充分考慮停車問題，沒有足夠的停車位，絕大多數(shù)商家都無法正常經(jīng)營；另外這條街的寬度是按照交通干道的標準確定的，所以與商業(yè)經(jīng)營的功能需求有很大沖突。以上兩個原因中的任何一個都會直接導(dǎo)致項目失敗。復(fù)合商業(yè)街名稱特點。復(fù)合商業(yè)街的名稱主要體現(xiàn)其所在的位置。既然復(fù)合商業(yè)街的名稱主要體現(xiàn)其所在位置的地名，那么這個地名的品牌價值需要很高，至少比較高，否則，開發(fā)商在項目運營過程中，將面臨極大的難度。一個很陌生的、新開發(fā)的復(fù)合商業(yè)街，其市場前景值得商鋪投資者謹慎考慮。復(fù)合商業(yè)街商鋪的特點。在運營成熟的復(fù)合商業(yè)街，主要是鋪位，鋪面商鋪數(shù)量較少、價值極高，主要采取出租經(jīng)營的方式。有些新建大規(guī)模的復(fù)合商業(yè)街往往將沿街的土地出讓給不同的開發(fā)商，由不同的開發(fā)商各自開發(fā)，并且商鋪主要采取出售的開發(fā)經(jīng)營方式，如此一來，或許項目的建成并不困難，但是竣工交房開始營業(yè)后，項目整體營運成功的困難可能難以克服。如果商業(yè)街是一個沒有商業(yè)歷史積累的項目，風險更大。
3、復(fù)合商業(yè)街的類型 1. 鄰里型商業(yè)街。此類商業(yè)街位置處于地方城鎮(zhèn)幾何中心，街區(qū)長度為100-200米，商業(yè)設(shè)施立面高度為1-2層，商店密度為50%-80%。這種商業(yè)街所處的城鎮(zhèn)，自身人口為3000人，其商業(yè)區(qū)輻射人口為10000人。來此街消費者主要靠步行和騎自行車，其目的只是單純的購物動機。由商業(yè)街構(gòu)成形狀為線狀路線構(gòu)造，商店數(shù)目為50家，設(shè)施構(gòu)成為商業(yè)和風味小吃店，行業(yè)以生活日用品為中心，行業(yè)數(shù)目為20個，核心商店是副食品店或食品超級市場。來此街購物的主要顧客是家庭主婦或保姆，購買商品的數(shù)額小，但日頻率高。此街給人的印象是隨意、親切和大眾化。這種商業(yè)街只與交通網(wǎng)相連，但并非是客貨流運動線上，因此，這種商業(yè)街方便了固定消費者而妨礙吸引流動顧客，其商業(yè)范圍有限，盈利微薄。 2. 地域型商業(yè)街。此類商業(yè)街地處地域中的城市內(nèi)，街區(qū)長度為500-700米，商業(yè)設(shè)施立面高度為2-4層，商店密度為70%-90%。這種商業(yè)街所處的中心城市人口規(guī)模為3萬人，其商業(yè)輻射人口為10萬人，來此街購物客流比例大于閑逛商店客流比例。此商業(yè)街構(gòu)成形態(tài)為帶狀附以樹枝狀構(gòu)造，商店數(shù)目為300-400家。設(shè)施構(gòu)成為商業(yè)、飲食、雙功能店，行業(yè)以常購買的中、低檔日用品為中心，行業(yè)數(shù)目為100個，核心商店是糧油食品店和百貨店。來此街的主要顧客是復(fù)合型階層人口，購物的數(shù)額較大，而且周頻率也較高。此街給人以大眾化和個性化的印象。 3. 地區(qū)型商業(yè)街。此商業(yè)街地處中等城市中心區(qū)或大型城市副中心區(qū)，其城市人口規(guī)模為30萬人，其商業(yè)區(qū)輻射人口為100萬人，來此街的消費者主要是乘公共電汽車、地鐵等交通工具。正常日客流量為5萬人，來此街購物客流比例小于閑逛商店客流比例。此商業(yè)街構(gòu)成形態(tài)為環(huán)狀或圈狀構(gòu)造，商店數(shù)目為1000-3000.家，設(shè)施構(gòu)成為商業(yè)、飲食、娛樂、社會多功能營業(yè)點，行業(yè)以日常購物的中檔商店為中心，行業(yè)數(shù)目為200個，核心商店是百貨、服裝、五金交電等專營商店。來此街的主要顧客是社會集團及復(fù)合階層人口，購物日頻率較大。日本東京都神樂坂商業(yè)街的典型的地區(qū)型商業(yè)街。此商業(yè)街是東京都"山手線"軌道電車環(huán)線內(nèi)富有日本特色的商業(yè)街。店輔總數(shù)為248家。
4. 大型商業(yè)街。此類商業(yè)街地處大城市的幾何中心或交通便捷處，街區(qū)長度為1000-5000米，商業(yè)設(shè)施立面高度為6層以上，商店密度為80%-100%。這種商業(yè)街所處的大城市人口為100萬以上，其商業(yè)區(qū)輻射人口為300萬人，來此街的消費者主要是通過汽車、火車等工具而至，其目的為休閑性購物。此商業(yè)街的形態(tài)為平面圈狀構(gòu)造，設(shè)施構(gòu)成為觀賞、服務(wù)、飲食、商業(yè)等綜合方式；行業(yè)以高檔商店、高檔餐館、高級娛樂中心、高級服務(wù)設(shè)施為中心，行業(yè)數(shù)目為300個，核心營業(yè)點是高級時裝店、大型游樂場所、各類專業(yè)服務(wù)店，貿(mào)易洽談場所、汽車商店等。來此街的消費者是復(fù)合階層人口和外來流動人口，購買的頻率小，但數(shù)額巨大。此街給人以豪華、舒適、個性、新潮的感覺。這種商業(yè)街與城市主體交通網(wǎng)應(yīng)融為一體，各種城市機制與此不應(yīng)造成人為矛盾。
三、一流商業(yè)街的特征成功的商業(yè)步行街須具備以下條件： 1、 準確的定位�，F(xiàn)代商業(yè)街應(yīng)該是多功能的，大型中央商業(yè)區(qū)步行街的功能甚至是完備的，具體有購物、休閑、文化、娛樂、餐飲、旅游等六個方面的功能。中小型的商業(yè)步行街根據(jù)具體條件進行功能取舍和組合，功能組合的一般原則：不同業(yè)態(tài)功能互補、各種業(yè)態(tài)的比例關(guān)系合理，同種業(yè)態(tài)的數(shù)量合理，避免惡性同質(zhì)競爭 。步行街具體案例策劃必須先對目標消費群體做透徹的調(diào)查研究，根據(jù)消費群的大小規(guī)劃步行街的規(guī)模，以及根據(jù)消費群的結(jié)構(gòu)和市場的競爭狀況規(guī)劃步行街的行業(yè)構(gòu)成，也就是哪些產(chǎn)品應(yīng)該是主流，那些是次要但又應(yīng)該有的，哪些是可有可無的。在此基礎(chǔ)上確定步行街的商業(yè)布局，形成建筑規(guī)劃。研究成果經(jīng)過進一步的試水檢測后應(yīng)體現(xiàn)在步行街的規(guī)劃設(shè)計上，使建筑環(huán)境與經(jīng)營內(nèi)容方式互相配合。
2、 規(guī)模適中。經(jīng)濟決定商業(yè)，一個城市的經(jīng)濟狀況和經(jīng)濟地位直接影響步行街的運營狀況。以北京、上海和廣州為例，北京是中國的首都，它對全國人們和世界旅游者都有強大的吸引力，因此王府井、西單步行街永遠人海如潮，這是北京本身吸引力的表現(xiàn)。上海由1860第二次鴉片戰(zhàn)爭以來，南京路就一直是繁華的商業(yè)中心，它對整個長江三角洲、中國以至世界的旅客來說都具有一種非常大的吸引力，因此，南京路步行街依然是上海城市本身魅力的象征。廣州作為南中國的大門，北京路和上下九路的步行街每天吸引著50、60萬的旅客，北京路的商鋪，平均月租金就能達到2000元/平方米。這種人潮和物業(yè)興旺的情況也不是一朝一夕形成的，它是整個珠江三角洲城市群消費業(yè)態(tài)金字塔結(jié)構(gòu)的頂尖。它反映的是整個珠江三角洲城市群落的魅力。反之，如果在常住人口只有幾十萬或一百來萬的非旅游型中小城市里做步行街，就不能照搬照抄大城市的做法。因為，在中小城市的消費者，外來人口的比例一般情況下只占極小的比例，目標消費人群以本地居民為主，居民的消費水平有限，居民的購物習慣并沒有因為步行街的出現(xiàn)而產(chǎn)生根本性的變化。 因此步行街的建設(shè)，必須以市場為導(dǎo)向，"在什么山上唱什么歌"。步行街的建設(shè)規(guī)模由所在城市的類型和商業(yè)容量所決定。
3、 良好的交通條件。交通條件意味著可能到訪客流量的潛力。步行街的成功與否，交通問題是關(guān)鍵。步行街的開發(fā)建設(shè)應(yīng)考慮步行街所在的地段，全城的交通情況、停車的難易、路面的寬窄和居民意向等因素。資料表明，我國城市自行車出行率較高，故在規(guī)劃停車場時須特別結(jié)合考慮自行車的停車設(shè)置，包括城市臨街的一些建筑前空地和局部地下層群為停車場地，以解決自行車停車用地緊張的矛盾。在步行街旁邊增加平行于步行街的城市支路，引導(dǎo)非瀏覽、非購物人流車流通過，增設(shè)和步行街垂直相交的城市支路作為它的輔助道路進貨，也作為步行街的疏散道路和消防通道。即：人車分流、以汽車道(僅考慮公交線路、專用車輛、必須的貨運等)為聯(lián)系路，與城市道路網(wǎng)相聯(lián)，以步行道為內(nèi)核，獨立形成網(wǎng)絡(luò)狀，加上必備的環(huán)境設(shè)計，可形成環(huán)境質(zhì)量高，多功能一體化的現(xiàn)代城市新型商業(yè)步行街區(qū)。交通方便對形成一條好的商業(yè)街至關(guān)重要。決定著其能夠輻射到的周邊區(qū)域、客流量的大小，直接影響到整個商業(yè)街的發(fā)展。
4、 規(guī)劃設(shè)計的科學性。科學的規(guī)劃設(shè)計是商業(yè)房地產(chǎn)項目成功的必要條件。項目的規(guī)劃設(shè)計越多體現(xiàn)未來經(jīng)營者和消費者的需求，項目成功的概率越高。對步行街的設(shè)計上要講究以人為本，就是說街區(qū)的設(shè)計要符合消費者的行為習慣。消費者會通過在街區(qū)消費經(jīng)歷的舒適程度去決定是否再來或是日后再來的頻率。這就要求按照消費群體的年齡結(jié)構(gòu)和總的身體素質(zhì)水平，科學的對包括步行區(qū)域、行走路線、游樂設(shè)施 及休憩場所、人造景觀等進行規(guī)劃。例如，對于兒童和平民消費者的娛樂場所的建設(shè)，就是讓人們能夠產(chǎn)生反復(fù)來步行街的快樂和向往。怎么樣步行則是科學規(guī)劃步行區(qū)域的問題。步行街的一般長度是600米左右，超過這一長度，人們游 樂的時候就會有疲勞感。在步行街設(shè)計中必須考慮在那些人流相對少的地 方，設(shè)置一些可供游人休閑如喝咖啡和飲食的地方，這樣可以調(diào)節(jié)整個街區(qū)的氛圍。必須研究出入口、停車場、以及重要的節(jié)點和黃金分割點的物態(tài)，尤其是高潮區(qū)的設(shè)計。只有從結(jié)構(gòu)上把整個步行街的建設(shè)全面定位把握住，步行街的設(shè)計才能夠比較科學、可持續(xù)的發(fā)展。
5、 著名步行街具有較高的歷史文化內(nèi)涵與藝術(shù)品味。 對步行街所在城市的歷史、風俗、人文的研究,有助于確定步行街的主題，找到一個好的方向。步行街是一種商業(yè)形式，同時也可以是一個城市或城區(qū)的內(nèi)在歷史文化的體現(xiàn)和招牌。建設(shè)有風俗文化作鋪墊的，有自身獨特風格的步行街，便可以作為城市的旅游資源推向更大的市場。無論什么時候去北京王府井步行街，你都能看到在那口象征"王府井"的井邊圍著細讀其上銘文的人群。文化景觀其實已經(jīng)成為各地步行街吸引人群的第一賣點。不僅可以了解當?shù)氐臍v史知識，人們還很喜歡在那精致的景觀和門面前合影留念。據(jù)北京規(guī)劃院城市設(shè)計所的石曉東介紹，王府井大街在地面文化景點上的建設(shè)投資約為7000萬元人民幣，事實證明是比較成功的。一方水土一方人，有主題的步行街也是外來游客認識一座城市的窗口。
6、 硬件設(shè)施一流。步行街具有獨特的構(gòu)成因素，這些因素也是滿足現(xiàn)代城市生活的需要，構(gòu)成城市環(huán)境風貌和組成部分。步行街由兩旁建筑立面和地面組合而成，故其要素有：地面鋪磚、標志性景觀(如雕塑、噴泉)、建筑立面、展示柜臺、招牌廣告、引導(dǎo)標識系統(tǒng)、游樂設(shè)施(空間足夠時設(shè)置)；街道小品、街道照明、郵筒、休息座椅、綠化植物配置和其他公共活動空間步行街市民文化活動廣場、兒童天地、街頭獻藝表演場所等，其設(shè)計繁雜程度決不亞于設(shè)施建筑，不過最關(guān)鍵的還是步行街環(huán)境的整體連續(xù)性、人性化、類型的選擇和細部。
7、 一流的管理水平，不僅要具備普通的商業(yè)物業(yè)管理功能，而且在公共服務(wù)與商業(yè)服務(wù)水準方面也應(yīng)該是一流的。更重要的是，步行街還必須在形象宣傳和整體推廣方面有一個長遠的安排和計劃。
8、 行政資源的支持。政府在步行街的旺場方面有很多優(yōu)勢，除了輿論導(dǎo)向以外，春節(jié)、元宵、中秋和當?shù)仄渌匾?jié)假日活動的舉辦， 對人們認識步行街、并產(chǎn)生認同感有積極的效果。
四、現(xiàn)代城市商業(yè)布局原則
1、最短時間原則。在經(jīng)濟發(fā)達的大型城市，由于乘車購物，距離已不再是決定顧客商業(yè)行為的主要因素，道路的通行能力已成為影響購物的重要條件。商業(yè)中心區(qū)建筑高度 密集、道路狹窄，汽車通過能力受到諸多因素的限制，給乘車購物者進入中央商業(yè)區(qū)造成極大的困難。所以，中央商業(yè)區(qū)不再是最便捷的購物場所。到城市的外緣地帶去購物，雖然是舍近求遠，但它比到中央商業(yè)區(qū)購物可以節(jié)約時間、提高效率。因此，商業(yè)的"接近性"原則時，不再用距離指標，而是用乘車時間指標。
2、接近購買力原則。按著傳統(tǒng)的布局理論，城市商業(yè)密度與人口密度成正比關(guān)系，城市的中央商業(yè)區(qū)多位于人口稠密的幾何中心。隨著中、高產(chǎn)階級居民區(qū)向城郊輻散，顧客購買潛力也出現(xiàn)離心傾向，根據(jù)接近購買力的原則從事商業(yè)布局，在城市外圍配置一系列新的商業(yè)群已是大勢所趨。
3、消費心理學的原則。消費者的心理和購買行為是這一設(shè)計和布局的重要依據(jù)之一。社會購買力隨著中產(chǎn)階層居住區(qū)的輻散而呈離心分布，高消費居住區(qū)主要分布在城市周圍的近郊，這個地帶應(yīng)以設(shè)立銷售高檔商品為主的大型商場為宜。在中央商業(yè)區(qū)附近是低收入居民區(qū)，應(yīng)以供應(yīng)價廉物美的大眾化商品為主。介于上述兩地區(qū)之間的商業(yè)點，則低、中、高檔消費品兼而有之，而且有要適當?shù)谋壤?BR> 4、停車場原則。配置與商業(yè)區(qū)規(guī)模相適應(yīng)的停車場，已成為布局新商業(yè)體系的必要條件。沒有停車場設(shè)施的商店就會無人問津，缺少停車場的傳統(tǒng)中央商業(yè)衰落的一個主要原因。當然，在規(guī)劃現(xiàn)代城市商業(yè)中心布局時，還要考慮經(jīng)濟上的原則，如縮短銷售渠道的長度，加寬商業(yè)渠道的寬度，減少商品流通環(huán)節(jié)等。
五、商業(yè)街的業(yè)態(tài)規(guī)劃王府井、南京路本以商品零售為主，可是隨著時間的推移，卻發(fā)現(xiàn)人們對休閑娛樂的需求日益超過了購物，如何讓顧客在娛樂、休閑的同時又樂意掏腰包，是所有步行街走向贏利的過程中必須解決的問題。據(jù)王府井和南京路最新的一項統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，來步行街的人有60%以上是為了娛樂、旅游和休閑，而只有不到40%的人是專為購物而來，同時，這個數(shù)字還在不斷向前者傾斜。以娛樂化方式經(jīng)營商業(yè)似乎成為步行街帶給人們的最大商機與挑戰(zhàn)--如何將商業(yè)與娛樂融為一體，讓人們在休閑娛樂中產(chǎn)生購買和消費。比如武漢江漢路改造成步行街后，雖然改造后人流量比以前上升30%-40%，但很多商店的銷售情況甚至比改造前要差，當初市政府改造江漢路時，將其定位為購物、休閑、旅游三位一體的綜合精品商業(yè)街，但改造后只達到休閑觀光功能，是管理者沒有料到的。同樣的問題也影響著南京路和王府井步行街的財氣。造成這種缺憾的主要原因：商業(yè)結(jié)構(gòu)比較單一，百貨商店太多，餐飲設(shè)施簡單，而休閑娛樂的場所更是少之又少。隨著生活水平的提高，消費者來到步行街已經(jīng)不僅僅是因為需要某件物品而專程前來采購，逛商店成為一種休閑的方式，多數(shù)人是來尋找快樂，并愿意在這種快樂的心情中消費的。與時俱進，根據(jù)所在城市的發(fā)展狀況適時調(diào)整商業(yè)街的業(yè)態(tài)比例，滿足目標消費群體的不斷升級和變化的綜合需求是復(fù)合商業(yè)街的復(fù)興之所在，復(fù)合商業(yè)街要為前來的顧客提供多層次的服務(wù)，把多層次餐飲、文化、休閑與購物立體結(jié)合，滿足消費者步行街消費群體追求各種樂趣的需求。
六、商業(yè)街的規(guī)劃布局
復(fù)合商業(yè)街是一個復(fù)雜的多功能建筑綜合體，承租戶、街道、公共活動空間和停車場等是它的基本組成要素。商業(yè)街建筑設(shè)計的目的是獲得一個理想的商業(yè)銷售平面，把各種不同要求和個性的承租戶有機地組合成一個整體，合理布置承租戶和組織人流，為各承租戶最大限度地帶來過往人流，提供最多的購物機會，同時也考慮為購物者提供便利的購物線路、舒適的購物環(huán)境和愉快的公共活動空間。靈活性的平面分割有利于出租。除了百貨商店、超級市場和餐館需要獨立結(jié)構(gòu)，要求單獨處理之外，從建筑的統(tǒng)一性和降低造價來考慮，多數(shù)承租戶商店的結(jié)構(gòu)可以用單一柱網(wǎng)統(tǒng)一起來。一般來說，適當加大柱間距使平面更具有靈活性，適應(yīng)不同承租戶的要求。經(jīng)過一段時間之后，部分承租戶可能需要擴大或者縮小營業(yè)面積。因此，隔墻的建筑材料也要易于拆除和重新利用。
商業(yè)街的管理模式，商業(yè)活動的特點、核心承租戶的數(shù)量、承租戶的空間需求和潛在利潤等等，已經(jīng)為平面設(shè)計確定了一個框架，建筑師需要在此基礎(chǔ)上統(tǒng)籌安排各種承租戶的位置。一般說，承租戶分為初級承租戶（核心承租戶）、次級承租戶（普通承租戶）和其他承租戶，在平面設(shè)計上遵循從初級到次級的安排原則。核心商店是吸引力的主要來源，被稱為磁極和"錨固點"，對組織人流發(fā)揮著重要的作用，它把人流從一個磁極吸引到另一個磁極，在這個過程中引導(dǎo)購物者經(jīng)過所有承租戶的門口。因此，核心商店的位置非常關(guān)鍵，它一般安排在步行街盡端，形成焦點。次級承租戶安排在主要人流路線而非主要核心商店的磁極點上，用于形成次級人流，與主要人流形成交叉，促進內(nèi)部的人流運動，吸引購物者穿行整商業(yè)街。核心商店和次級承租戶安排之后，再考慮其他承租戶，取得最佳效果。最后考慮剩下的小租戶，包括銀行、郵局和各種服務(wù)施（如理發(fā)、美容、修鞋、干洗等），它們主要是為了提供便利的服務(wù)，本身不具備引導(dǎo)人流的作用，但它們是商業(yè)街功能的重要補充，用于增加特色。。
購物人流的組織動線應(yīng)既讓購物者滿意，又讓零售商在經(jīng)濟上獲得效益。一般來說，承租戶銷售額與經(jīng)過商店門口的人流數(shù)量成正比，所以，優(yōu)化人流運動，最大限度讓人流經(jīng)過盡量多的商店門口而又不把距離拉得太長，才能達到最佳效果。步行街路線設(shè)計要避免太簡單。為了打破空間的單調(diào)感，除了采用合理的步行街路線外，關(guān)鍵要激發(fā)購物者駐足停留和休息交往提供了舒適的場所。
現(xiàn)代步行街由多層建筑構(gòu)成。但要把購物者引到樓上并不容易，因此承租戶經(jīng)常不愿意租用二樓以上的鋪面。因此，引導(dǎo)人流垂直向上運動是成功的關(guān)鍵，步行街的廣場和垂直交通工具能夠發(fā)揮重要的作用。廣場是垂直交通組織的關(guān)鍵點，這里人流集中，流量大，最有可能鼓勵人流上行。富有趣味的垂直交通工具，跨層自動扶梯、玻璃觀景電梯等能在廣場創(chuàng)造活力和動感，常常會激發(fā)購物者登高的欲望。廣場的空間和步行街是一體的，圍繞廣場布置休息和餐飲座椅，廣場舉行的活動就能夠讓上面各層空間共享和參與。為此，一些步行街的廣場有意設(shè)計成臺階形，方便開展各種表演活動。步行街廣場還經(jīng)常用來作為兒童樂園，提供各種兒童游樂設(shè)施，讓購物中心對兒童也充滿了吸引力。
承租戶商店。商業(yè)街的承租戶商店種類多樣，包括百貨商店、超級市場、食品店、時裝店等以及服務(wù)業(yè)態(tài)的店鋪。承租戶的平面布局和店面設(shè)計，既要保證所有商店具有整體性，同時又要避免標準化的設(shè)計，提供表現(xiàn)個性的機會，避免對零售商的銷售模式和原始想法造成不必要的限制。店面是用來吸引購物者的最重要的因素，店名招牌和標志設(shè)計、櫥窗和商品展示方式是商店特色和形象的體現(xiàn)。承租戶個性與特色表現(xiàn)應(yīng)當加以鼓勵，富有變化的店面設(shè)計是商業(yè)活力的來源。
美食廣場。如果想讓購物者在商業(yè)街長時間停留，需要為他們提供休息和餐飲娛樂設(shè)施。美食廣場包括售賣廳和座椅區(qū)，由獨立經(jīng)營的售賣亭提供各種風味小吃及烹飪食品，售賣亭中間布置公用座椅。如今，在現(xiàn)代商業(yè)街，各種類型的美食廣場都被視為一個有價值的錨固點，用于延長消費者的停留時間，讓他們光顧盡量多的商店，它的存在價值絕非自身獲得的商業(yè)利益所能代表的。美食廣場在商業(yè)街的位置選擇是商業(yè)街成功的關(guān)鍵，容易發(fā)現(xiàn)的顯眼位置以醒目而有特色的入口直接面對街道，對消費者具有很強的誘惑力。
停車環(huán)境是商業(yè)街的重要參數(shù)�，F(xiàn)代商業(yè)街需要設(shè)有停車場和相應(yīng)的停車設(shè)備，其規(guī)模視商業(yè)街的規(guī)模和類型而定。
公共空間。商業(yè)街的公共空間包括步行街文化活動廣場、兒童天地、街道、電梯和停車場以及步行街上的各種節(jié)點，它們在功能上不僅起著聚散和疏導(dǎo)人流、組織水平和垂直運動的作用，而且通過提供相應(yīng)的設(shè)備和設(shè)施，還能夠滿足開展各種娛樂、展覽、表演和促銷活動的需要，有助于商業(yè)街獲得商業(yè)利益。此外，商業(yè)街還要為一些社會化的公共活動提供便利，通過短期或常年舉辦展覽和表演活動，把消費者吸引到商業(yè)街來。
七、商業(yè)街的開發(fā)建設(shè)步驟（略）
八、現(xiàn)代商業(yè)街的管理MALL在統(tǒng)一規(guī)劃、開發(fā)、建成之后，在管理上實現(xiàn)所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)和管理權(quán)的分離把，營業(yè)面積出租給各種承租戶經(jīng)營，并對承租戶加以有效控制，使之互相利用，優(yōu)勢互補，獲得共同的利益，使承租戶的利潤最大化，讓承租戶和開發(fā)商雙方都能獲益。
購物中心實行集中制管理和分散經(jīng)營的管理方式，所有者委托管理者進行管理。管理者對租賃、物業(yè)、營銷和服務(wù)統(tǒng)一集中管理，保證保安、保潔、維修、進貨和促銷活動等日常工作有組織活動，不參與經(jīng)營，只負責經(jīng)營活動，定期向所有者交納租金，向管理者交納管理金。我國商業(yè)尚缺乏集中管理和分散經(jīng)營模式的經(jīng)驗.
規(guī)范化的購物中心采用租賃模式，管理者從事整體策劃和管理，具體包括租賃管理、營銷管理、服務(wù)管理和物業(yè)管理四個方面。
此外，購物中心需要設(shè)立由開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)，所有承租戶參加的管理委員會，以維護消費者的權(quán)益，遵守國家的法律法規(guī)，為購物中心處理重大事件，協(xié)調(diào)購物中心內(nèi)各承租戶之間的關(guān)系。管理委員會定期如開會議，討論研究解決出現(xiàn)的問題，保證購物中心高效運轉(zhuǎn)。
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