研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設的研究機構。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內外市場狀況、經(jīng)驗豐富的高素質專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標是打造民營經(jīng)濟研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務范圍
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·項目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項目定位策劃 |
·市場運營管理
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| ·項目全程運營 |
·運營顧問服務
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| ·規(guī)劃編制服務 |
·招商銷售服務
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| ·市場可研報告 |
·人員培訓服務
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報告
商業(yè)街運作基礎理論
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一、商業(yè)街設置的模式計劃。
商業(yè)街有多種模式，按照商業(yè)設施的基本區(qū)分提供兩種主要模式。商業(yè)設施基本區(qū)分為銷售商店群、飲食商店群、服務商店群和娛樂商店群。
第一，環(huán)形商業(yè)街設置的模式。
第二，帶形商業(yè)街設置的模式。
二、商業(yè)街行業(yè)構成規(guī)模表
地區(qū)型商業(yè)街近鄰型商業(yè)街
購物頻率適中較高
結構主體服裝、百貨、大型菜市場集中，其余分散目的性強的，選擇性強的，"兩小"、"一服"集中，其余散性
波及度服裝、日用百貨、文化用品、化妝品、副食、飲食副食、蔬菜、糧食、日用百貨、日用五金、綜合服務
類型結構專業(yè)型為主復合型為主
三、商業(yè)街的現(xiàn)狀與未來
中國加入WTO以后，外國商業(yè)資本不容置疑地要擠入中國市場滾滾的洪流之中。隨著中國稅制改革的加快，打破區(qū)域、行業(yè)界限的束縛，實現(xiàn)商業(yè)資產(chǎn)重組的局面必將來臨。
商業(yè)街規(guī)劃布局的基本要點。商業(yè)街是指眾多不同規(guī)模、不同類別的商店有規(guī)律地排列組合的商品交易場所。其存在形式分為帶狀式商業(yè)街和環(huán)型組團式商業(yè)街。規(guī)范化的商業(yè)街，布局的基本要點包括以下五個方面。
1、商業(yè)街的名片
由眾多商店、餐飲店、服務店共同組成，按一定結構比例規(guī)律排列的商業(yè)街，在全世界各地比比皆是，如墨西哥城起義者大街、紐約的百老匯大道、蒙特利爾的薩布洛克大街等等。"西關商廊"，開封宋城御街、黃山屯溪老街、北京琉璃廠文化街、哈爾濱中央大街。
大型購物中心均誕生在城市郊區(qū)。它是在一個或幾個大型建筑群內，許多商店、餐飲店、服裝店有規(guī)律、按比例呈直線或環(huán)線狀有序排列的商業(yè)街，購物中心和商業(yè)界有嚴格的界限和原則區(qū)別。商業(yè)街不是購物中心，不是商業(yè)區(qū)，不是商務區(qū)，也不是商業(yè)社區(qū)，而是指眾多不同規(guī)模、不同類別的商店有規(guī)律的排列組合的場所。
2、商業(yè)街的類型
商業(yè)街按不同規(guī)模來劃分，可以為大型商業(yè)街，大型商業(yè)街的長度均在1000米的標準基礎上進行有序分布。全國最長的步行商業(yè)街是武漢的江漢路商業(yè)街，全長1210米。又可分為中型商業(yè)街和小型商業(yè)街，如深圳華強北路商業(yè)街和北京的有275米的大柵欄袖珍商業(yè)街。
商業(yè)街按功能來劃分，可分為綜合型商業(yè)街和專業(yè)型商業(yè)街，前者如南北總長約為1600米的北京西單商業(yè)街、烏魯木齊中心路商業(yè)街、昆明青年路商業(yè)街；后者如杭州健康路絲綢彩色街，福建榕城美食街、北京三里屯酒吧一條街。
商業(yè)街按不同等級來劃分，可分為市級商業(yè)街和高級商業(yè)街、小型商業(yè)街。前者如哈爾濱中央大街、天津和平路商業(yè)街；后者如天津濱江道商業(yè)街、北京地安門商業(yè)街和芳莊小區(qū)餐飲一條街。
除此之外，按不同性質來劃分，又可分為商業(yè)性一條街、服務性一條街，如北京中關村電子一條街、北京西二環(huán)東側的北京金融街。
目前世界經(jīng)濟發(fā)達的現(xiàn)代化大城市，第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口占全國就業(yè)人口的比重高達50%-80%，如紐約第三產(chǎn)業(yè)就是人口比重的88.8%，香港為78.3%，東京為76.3%，新加坡為65.6%。北京為49.6%，廣州為47.1%，上海為38%，均低于50%的比重。全國平均第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)比重為26.4%。商業(yè)區(qū)是第三產(chǎn)業(yè)中的核心產(chǎn)業(yè)，不管是哪種類型的商業(yè)街均是一個城市形象的代表之一，一個城市經(jīng)濟最顯然的關注點。
3、商業(yè)街的風格
商業(yè)街的風格是指商業(yè)街的整體格調和整體形象。它是通過自身的一系列活動和較長時間的運作，給社會留下知名度、印象度和完善度。
首先，商業(yè)街要保留統(tǒng)一的建筑風格。
其次，商業(yè)街要突出個性觀念的軟件管理風格。北京西單商業(yè)街，自1981年西單商場提出"中檔品牌、大眾服務"的經(jīng)營方針后，西單商業(yè)街的客流中，北京市本地人口占74%，而外來人口只占26%。北京秀水服裝一條街，這條街的管理委員會制定一整套帶有理念特色的管理和服務條款，使之成為了北京專業(yè)性商業(yè)街中經(jīng)久不衰的特色商業(yè)街。
4、商業(yè)街的定位
商業(yè)街的定位，是各類商業(yè)街生存與發(fā)展的前提條件。在當今各大中城市都在興建商業(yè)街之際，根據(jù)規(guī)范商業(yè)街的量化標準、人文環(huán)境、地理比重和可塑性四點定位準則，剖析商業(yè)街單體，尋找出一個城市商業(yè)街功能定位的規(guī)律，進而設計城市商業(yè)發(fā)展的總框架。
首先商業(yè)街要根據(jù)城市的基本職能和城市功能，確定自己的定位。前門大柵欄商業(yè)街正是這座有深厚文化底蘊國際大都市的縮影。大柵欄商業(yè)街一是業(yè)態(tài)齊全、商品種類繁多。二是老字號店多，帶有濃厚的歷史文化色彩。三是光顧的客流特殊，購物者以購物、休閑、觀摩、娛樂為一體的復合層為主，故此，大柵欄商業(yè)街定位在"商業(yè)、文化、旅游"一體化上，確有其道理。
其次，商業(yè)街要根據(jù)城市或城市的不同區(qū)域，在近期和中遠期經(jīng)濟發(fā)展的趨勢，確定自己的定位。
5、商業(yè)街的進入
任何一種商業(yè)流通形式的出現(xiàn)與發(fā)展，均存在進入市場的時機選擇是否得當?shù)膯栴}。商業(yè)街的進入，即市場切入點，多選擇在區(qū)域經(jīng)濟處于上升階段、宏觀經(jīng)濟環(huán)境完備的前提下，實施進入市場的戰(zhàn)略�？傊虡I(yè)街前期規(guī)劃布局要完成自我名片、類型、風格、定位和時機五大課題，才能實現(xiàn)科學、規(guī)范的商業(yè)街運作。而處在市場經(jīng)濟的今天，支配人們購物行為的動機，早已不是簡單地對商業(yè)量的追求，而是要求適應個性消費、情感消費、時尚消費、大眾消費、攀比消費的市場環(huán)境，商業(yè)街設計時，對諸多環(huán)境因素的分析。
1、交通因素是決定商業(yè)街產(chǎn)業(yè)的前提。商業(yè)街通常選擇在一個城市的幾何中心或城市經(jīng)濟中心，不能像購物中心那樣選擇在城市之外，由此帶來，商業(yè)街設計中非常棘手的問題--交通環(huán)境。中國城市的形成大體分為三種類型。一是由于歷史政治、軍事原因，先有城后有市逐漸演變到今天城市的全貌。二是沿河湖海、依自然地理條件而發(fā)展起來的城市，人口的聚集先于商業(yè)發(fā)展，交通條件與現(xiàn)代市場經(jīng)濟的要求相差甚遠。三是現(xiàn)代開發(fā)建設的新城市，如包頭市、太原市、渡口市的城市交通網(wǎng)建設。大型綜合型商業(yè)街，應先期規(guī)劃設計主體交通網(wǎng)。中、小型商業(yè)街，在不具備主體交通網(wǎng)狀的情況下，可采取平面互動交通網(wǎng)設計。條件再差，也要具備一側、一面、兩端交通疏導型交通網(wǎng)條件。中國的城市商業(yè)街多數(shù)是借市成街模式，即自然形成市場，政府借市場氣氛修路，進而完善市場，形成商業(yè)街。商業(yè)街是借市成街，不可借店成街。因為一個店的商圈遠遠低于商業(yè)街的商圈，如北京東直門內簋街餐飲一條街，是由223家不同風味、不同流派、不同規(guī)模的餐飲店，在1500米長的地段內有序排列組合而成的，非一個店能作為的。與商業(yè)街的客流量、流速直接相關聯(lián)的還存在停車場問題。美國加洲南海岸廣場（SOUTH COAST PLAZA）步行商業(yè)街，有一萬個免費停車位。圣安娜市第17街（MAIN PCACE）步行商業(yè)街，商業(yè)設施建筑面積6萬平方米，而已有4000輛汽車的停車場。北京王府井商業(yè)街現(xiàn)有6個機動車停車場，可容納1025輛機動車。
2、市政因素是商業(yè)街存在的基礎。中國大城市的商業(yè)街，多在城市的幾何中心，如天津的和平路商業(yè)街、上海的南京路商業(yè)街、太原的迎澤大街、成都的春熙路。改造后的北京王府井商業(yè)街平均寬度12米，局限寬度21米，全部實現(xiàn)無障礙路面設計，加之51個獨立座椅，12個曲型座椅，7類燈光。1668個噴頭、無圍欄的兩組音樂噴泉，28個小品設計和各種各樣的花盆、花壇、花車、花桶。
3、人口因素是商業(yè)街發(fā)展的動力。商業(yè)街與超級市場不同。超級市場面向社區(qū)常住人口服務，其流量與購買力均保持均衡狀態(tài)。而商業(yè)街的客流量變化確與流動人口相連，如北京市三大商業(yè)街，外來流動人口占客流量的比例，王府井大街為60%，西單北大街為26%，前門大街為65%。由此看來，商業(yè)街的設計，首先要為商業(yè)街的客流量、和客流寬度做較為準確的計算。除此之外，現(xiàn)代商業(yè)街的發(fā)展，正要看消費購買力的投向和消費者的心理變化趨勢。尤其是作為城市窗口的商業(yè)街，更應顯現(xiàn)出商業(yè)街在城市整體格局中的地位與作用。現(xiàn)代人，尤其是現(xiàn)代青年人，向往超前消費，追求時尚消費標榜個性消費，強調情感消費，這些正是城市商業(yè)街設計的著眼點。
4、人文因素是商業(yè)街存在的保障。商業(yè)文化特色不僅是商家追求的經(jīng)營目標，而且也是未來商業(yè)街設計的著眼點。隨著生產(chǎn)力的發(fā)展和時間的推移，人文因素對商業(yè)街的沖擊將日益顯著。北京大柵欄商業(yè)街，在經(jīng)歷了580年的歷史沖擊，仍存在于京都，其原動力在于京城商業(yè)文化的支撐。距今已有380載歲月的廣州西關商業(yè)街，充分表現(xiàn)嶺南特色的人文風貌和與外夷人交往的文化氛圍。北京王府井商業(yè)街上"祥子拉車"雕塑與"火樹銀花"雕塑風格、格調上的矛盾，正反映出現(xiàn)代商業(yè)環(huán)境中東方文化與世界文化的撞擊和融合。開封宋城街是靠東京汴梁的古商業(yè)文化之風名揚中原天地的。北京什剎海旁邊的煙袋斜街商業(yè)街，是典型的京味兒商業(yè)街。
完善的客觀環(huán)境，是促進城市商業(yè)街繁榮與發(fā)展的關鍵之點，是未來城市發(fā)展的亮點。
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