研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標是打造民營經(jīng)濟研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
|
·項目可行性研究 |
·市場營銷推廣
|
| ·項目定位策劃 |
·市場運營管理
|
| ·項目全程運營 |
·運營顧問服務(wù)
|
| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
|
| ·市場可研報告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
|
| ·市場定位分析 | ...... |
聯(lián)系方式
電 話：0579-83059667
手機：15325915356
郵 箱：xqjcf126@126.com
在線QQ：1832216846
地 址：中國義烏市總部經(jīng)濟公館2號樓2單元502室（義烏貝村路1108號）
郵 編：322000
網(wǎng)站首頁 > 研究報告
研究報告
關(guān)于社區(qū)商業(yè)的前景及操作方法
 |
 |
策略一 全部出售
很多商業(yè)廣場就采用全部出售辦法，出售后由小業(yè)主自主經(jīng)營。這種商業(yè)街的店鋪出售后會帶來很多后遺癥，如業(yè)態(tài)混亂，物業(yè)管理難，缺乏統(tǒng)一模式，不能組成有效的商業(yè)系統(tǒng)性、業(yè)態(tài)分類難以差異化組合，整個商業(yè)項目缺乏品位。
發(fā)展商一次性收回投資擺脫了風險，但以后投資者的風險增大了，該商業(yè)的價值就很難提升，還有可能成為死鋪。如南京路，福州路旁的中福城一條街，內(nèi)街商鋪全部出售給溫州人，兩、三年過去了，一條商業(yè)街開門的商鋪只有幾家，幾十家商鋪都關(guān)著門，門上出租告示一張，都等待升值轉(zhuǎn)讓。這種商鋪產(chǎn)權(quán)已全部出售，管理公司很難在經(jīng)營權(quán)上加以制約。更有炒鋪人把門一鎖，二-三年不來，管理公司拿他沒轍。這樣的"商鋪"很容易變成"傷鋪"。
全部出售模式一般只適應(yīng)沿馬路的，或少量社區(qū)內(nèi)街面商鋪，而且是底鋪、小面積。而內(nèi)街式大型社區(qū)商鋪不宜推廣，如確需出售，應(yīng)事先在合同條款中對經(jīng)營權(quán)，經(jīng)營業(yè)態(tài)，規(guī)模、期限加以制約，只有如此才能較有效地保證整體商業(yè)街的完整性。
策略二 全部出租
這是一種現(xiàn)在比較推崇的營銷方案，這樣發(fā)展商可保證商業(yè)模式的統(tǒng)一性，統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一招商，在經(jīng)營過程中不斷調(diào)整完善，達到發(fā)展商、商家、消費者三者三贏。如成都世紀朝陽的商鋪，兩年經(jīng)營下來，業(yè)態(tài)穩(wěn)定成熟，人氣越發(fā)旺盛，以前到"一茶一坐"吃飯隨到隨吃，剛開始時租金都較低，現(xiàn)在同地段的商鋪的租金都得到了提升。
這種模式被不斷地拷貝，模仿。成為一種新的商業(yè)模式，如杭州新天地、重慶新天地、北京新天地、上海玫瑰坊等。這種商業(yè)操作需要發(fā)展商有較強的資金實力，有良好的經(jīng)營管理隊伍，如襄陽路小商品貿(mào)易市場管理隊伍，工商管理、稅務(wù)、警所到現(xiàn)場聯(lián)合辦公，組成了一支有效的管理隊伍。
全部出租的缺點是發(fā)展商資金一時難以回收，但以后的增值前景非�？捎^。"養(yǎng)鋪"是商業(yè)地產(chǎn)增值的必然途徑，一萬平方米左右的商業(yè)廣場，"養(yǎng)鋪"時間一般為二到三年。對企業(yè)來說，每年保證有正常的現(xiàn)金流，二三年后經(jīng)營上比較成熟的商業(yè)，就有較穩(wěn)定的回報和超值的價格。
策略三 部分出售、部分出租或者出售包租
這是一種介于以上兩者之間的方案，這是一個二分法的問題。當發(fā)展商為保證企業(yè)有適當資金流，同時又不愿降低商業(yè)廣場的品質(zhì)，可將部分商鋪出售套現(xiàn)，并與投資者簽定包租返利方案，以保證整體業(yè)態(tài)的統(tǒng)一性，這樣商業(yè)廣場在運作策略操作上可進可退，企業(yè)有較大的靈活性。
企業(yè)在選擇那些鋪位宜出售，那些鋪位應(yīng)保留時，應(yīng)將項目作仔細分析，一般操作法;發(fā)展商將沿馬路、商鋪入口處，有升值潛力的黃金地段鋪位保留下來，或?qū)⒋笊虉霰Ａ粝聛恚瑢⑿∩啼伋鍪�。因為大商場出售不易，特別是在商場還沒起色時就更難了，大商場定位好了，小商鋪僅起到差異化商業(yè)配套作用。在出售商鋪時，發(fā)展商就要選擇好商家，應(yīng)先咨詢好對方經(jīng)營何種業(yè)態(tài)，經(jīng)營規(guī)模、裝修標準，然后對該商家進行評定，決定是否賣給他。如果覺得該商家經(jīng)營業(yè)態(tài)與我的小區(qū)相符，在簽約時就要將經(jīng)營業(yè)態(tài)、經(jīng)營規(guī)模、裝修標準協(xié)商確認，寫進合同作為制約的條件。
出售包租方案;本方案現(xiàn)在應(yīng)用很多，主要是針對投資客、"炒鋪"人。最簡單操作是將三權(quán)分立;有所有權(quán)沒有經(jīng)營權(quán)，有經(jīng)營權(quán)沒有所有權(quán)，有管理權(quán)沒有所有權(quán)。發(fā)展商將投資者購買的商鋪全部簽約包租下來，包租時間一般2-5年，時間太短，投資人有風險，時間太長，發(fā)展商有風險。由發(fā)展商統(tǒng)一招商引店，統(tǒng)一經(jīng)營管理，年終統(tǒng)一給投資者一個固定回報，回報率將根據(jù)不同的地區(qū)，不同的板塊而定，同時也參考銀行利率，現(xiàn)在低的回報率是5%-6%，高的回報率是10%-12%。過高的回報率也是一種風險。
還有經(jīng)營利潤留成與投資者分成方案，包括發(fā)展商提供物業(yè)，經(jīng)營者出資經(jīng)營，雙方根據(jù)經(jīng)營利潤分成獲得收益。
發(fā)展商選擇策略二時，一定要選擇一支有豐富商業(yè)經(jīng)營管理經(jīng)驗的隊伍，最好是既要國外管理商業(yè)經(jīng)驗，又有深厚本土文化，熟悉當?shù)卣叻ㄒ?guī)的企業(yè)，有經(jīng)驗的隊伍完全可以把商業(yè)廣場培育成超值利潤的品牌。如大連萬達所投資的全國連鎖商業(yè)廣場，都采用部分出售策略，而且做成全國品牌規(guī)模效應(yīng)。
|
|
點擊次數(shù):867