研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項目定位策劃 |
·市場運營管理
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| ·項目全程運營 |
·運營顧問服務(wù)
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| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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| ·市場可研報告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報告
購物中心業(yè)種業(yè)態(tài)規(guī)劃
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一個可以觀察到的現(xiàn)象是，許多人看到大賣場誘人的市場潛力，紛紛投資、開發(fā)和經(jīng)營大賣場業(yè)態(tài)。我擔(dān)心的是，他們忘記了中國百貨業(yè)的教訓(xùn)。在有潛力的市場面前，一窩蜂盲目地?fù)屖袌�，而不是進(jìn)行理智的分析，最后的結(jié)果將是市場飽和、惡性競爭和企業(yè)效益持續(xù)下滑。
零售行業(yè)的業(yè)態(tài)有許多種，從國際的視野來看，包括百貨、超市、大賣場、便利店、品類殺手以及目前尚未進(jìn)入國內(nèi)市場的折扣店等。每個業(yè)態(tài)都是一個特定的細(xì)分市場，它們分別針對著不同的目標(biāo)消費群體。其中，超市以滿足日常消費為主，便利店滿足的是消費者緊急購買的需要，大賣場以一站式購物的方式滿足現(xiàn)代消費者對經(jīng)濟(jì)和快捷的追求，低價格的商品。由于各個業(yè)態(tài)針對的消費者需求不同，因而企業(yè)在進(jìn)入零售市場之前，首先要回答的問題是進(jìn)入哪一個業(yè)態(tài)。
超市、大賣場和便利店在中國都處于高速發(fā)展的市場成長階段，大賣場更表現(xiàn)出巨大的市場空間。然而，在進(jìn)行業(yè)態(tài)戰(zhàn)略選擇時，我們不僅需要考察業(yè)態(tài)的市場發(fā)展空間和眼前的競爭環(huán)境，還需要綜合考慮未來的市場競爭環(huán)境及自身的競爭優(yōu)勢。
以某些大城市為例，如果僅從目前的市場空間及市場競爭來看，大賣場業(yè)態(tài)非常具有吸引力。但是如果將眼光放遠(yuǎn)到未來的3-5年，可以發(fā)現(xiàn)，未來在大賣場業(yè)態(tài)的市場競爭無論從量還是質(zhì)上，都將比目前激烈得多。一方面，大量的潛在進(jìn)入者將在今后幾年進(jìn)入，另一方面，大賣場業(yè)態(tài)的市場參與者中，世界頂級零售商占50％以上；同時，從經(jīng)營模式的角度，盡管大賣場能夠較快達(dá)到保本點，但它投資大，對單店的管理要求很高，信息系統(tǒng)和采購系統(tǒng)復(fù)雜，存在較大的投資風(fēng)險；另外，從競爭優(yōu)勢的角度來看，內(nèi)資企業(yè)在人才資源、物流和采購技術(shù)以及信息系統(tǒng)方面，都與外資企業(yè)有較大的差距。在這樣一種情況下，如果內(nèi)資企業(yè)僅從誘人的市場空間一個角度出發(fā)選擇大賣場業(yè)態(tài)，中國大賣場業(yè)態(tài)的發(fā)展將可能重蹈百貨業(yè)的覆轍。
選擇業(yè)態(tài)另外一個需要回答的問題是，選擇單一業(yè)態(tài)還是進(jìn)人多業(yè)態(tài)。中國企業(yè)通常認(rèn)為多業(yè)態(tài)進(jìn)入能夠把握好每 一個機(jī)會，但實際的可能是由于資源分散而在每一個業(yè)態(tài)上都無法與人競爭。
縱觀國際零售企業(yè)的發(fā)展歷程，它們都是從經(jīng)營單一業(yè)態(tài)開始，在建立起核心競爭能力后，才逐步進(jìn)行地域擴(kuò)張和多元化發(fā)展的。德國的ALDI就是這樣一家企業(yè)。它自1945年開始經(jīng)營折扣店，在50年的發(fā)展中始終專一經(jīng)營單一業(yè)態(tài)，目前已位居世界零售企業(yè)排行榜第13名，而它的利潤率遠(yuǎn)高于多元業(yè)態(tài)經(jīng)營的世界排行第7名的德國零售企業(yè)REWE。
通過單一業(yè)態(tài)從而優(yōu)化企業(yè)核心業(yè)務(wù)是企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，不僅地域擴(kuò)張來源于企業(yè)核心業(yè)務(wù)的復(fù)制，而且業(yè)態(tài)多元化同樣需要核心競爭能力及其成功經(jīng)驗的支撐和應(yīng)用。如果沒有卓越的核心業(yè)務(wù)，擴(kuò)張和多元化往往不能為企業(yè)產(chǎn)生效益，反而會增大企業(yè)的風(fēng)險�，F(xiàn)階段的中國市場，許多企業(yè)為了獲得市場先入優(yōu)勢，搶占市場機(jī)會，有先從規(guī)模和擴(kuò)張人手，而忽視核心業(yè)務(wù)的建立和優(yōu)化。速度雖然是企業(yè)制勝的關(guān)鍵因素之一，然而如果沒有核心競爭力的支撐，企業(yè) 無法在后續(xù)的競爭中最終取勝。用我的同事--羅蘭·貝格的零售業(yè)專家王敬的話說： "零售行業(yè)是沒有辦法投機(jī)的行業(yè)。"因而，專心致力于單一業(yè)態(tài)，不斷優(yōu)化核心業(yè)務(wù)是企業(yè)通向商業(yè)領(lǐng)導(dǎo)地位的第一步。
最適合經(jīng)營業(yè)種面積規(guī)模建議
市場調(diào)查所試算的初步營業(yè)收入配比是本調(diào)查借以推估購物中心最佳經(jīng)營面積規(guī)模的基礎(chǔ)，然而主題定位、專家意見及未來購物中心發(fā)展趨勢也是影響購物中心經(jīng)營面積的重要因素，為使推估的結(jié)果更加合理及周全，因此最適合經(jīng)營業(yè)種面積的調(diào)整系綜合考慮上述四項因素而得。
以下將有關(guān)初步經(jīng)營業(yè)種試算的推估方式詳述如下：
(一)營業(yè)收入配比
將消費者最常去消費場所金額比例、消費者希望增加場所金額比例及商圈各業(yè)種營業(yè)額的比例加總后除以3而得。
(二)購物中心開業(yè)年度業(yè)種營業(yè)收入分配
將購物中心開業(yè)年度購物中心的預(yù)測占有率乘以購物中心開業(yè)年度商圈市場潛力，可得購物中心開業(yè)年度購物中心 的營業(yè)收入額，再將營業(yè)收入額分別乘以各業(yè)種的營業(yè)收入配比，即可得出購物中心開業(yè)年度各業(yè)種的營業(yè)收入。
(三)調(diào)查年度平均月績效
本調(diào)查將引用業(yè)種業(yè)態(tài)調(diào)查中的各業(yè)種的月績效作為未來推估購物中心開業(yè)年度年績效的基礎(chǔ)。
(四)購物中心開業(yè)年度年績效
各業(yè)種購物中心開業(yè)年度年績效：各業(yè)種調(diào)查年度月績效X(調(diào)查年度-購物中心開業(yè)年度市場潛力平均增長率)X 12
(五)經(jīng)營面積
將購物中心開業(yè)年度各業(yè)種的營業(yè)收入額除以開業(yè)年度各業(yè)種的年績效即得經(jīng)營面積，此經(jīng)營面積是由市場調(diào)查結(jié)果計算得出的。
(六)購物中心建議面積
商場建議面積系經(jīng)過考慮市場調(diào)查結(jié)果、主題定位、專家意見以及考慮商場未來發(fā)展趨勢后，調(diào)整而得的最適合經(jīng)營面積規(guī)模。
初步經(jīng)營業(yè)種比例試算
如何將各式零售專門商店、餐飲業(yè)、娛樂業(yè)及大型主力商店等業(yè)種之間在總樓地板面積上所占的比例取得平衡，是決定購物中心是否成功的重要因素，也是確立該商場營業(yè)績效的關(guān)鍵。
初步規(guī)劃業(yè)種營業(yè)收入配比是根據(jù)市場調(diào)查(供給面及需求面)所試算出來的結(jié)果，其配置方式是根據(jù)購物中心的第一、第二及第三商圈內(nèi)的主要競爭商圈所進(jìn)行的商圈普查(供給面)，及購物中心內(nèi)各商圈的消費者消費特性調(diào)查結(jié)果(需求面)綜合而得出，其作業(yè)方式將分述如下。
(1)以商圈加權(quán)人口數(shù)乘以消費者調(diào)查結(jié)果中的各類業(yè)種的消費比例、每人每月平均消費次數(shù)及每人每次平均消費金額，可得各類業(yè)種商圈可能消費者的每月消費總額比例，同理計算出消費者最希望增加的場所比例。
(2)供給面商圈各業(yè)種營業(yè)額的比例，與需求面的消費者最常去的業(yè)種的消費比例，再加上消費者最希望增加業(yè)種的消費金額的比例，三項比例平均之后，得出購物中心業(yè)種發(fā)展規(guī)劃比例及面積分配比例。
最適合業(yè)種營業(yè)分配比例：(最常去消費場所金額比例+希望增加場所金額比例+商圈各業(yè)種營業(yè)額的比例)／3。
初步經(jīng)營業(yè)種的評選
購物中心的店面配置及預(yù)期招租的業(yè)種規(guī)劃，一般而言包括大型商店、專業(yè)賣場及小型商店。大型商店主要為百貨公司，主要提供中高水平的百貨商品以滿足多層需求；專業(yè)賣場則包括家具、家電、信息產(chǎn)品及玩具等大型專業(yè)賣場，提供專業(yè)性的服務(wù)；至于小型商店即泛指商場內(nèi)所有的百貨商店，服務(wù)類、文教類、娛樂類、餐飲類等商業(yè)單位所提供的服務(wù)。
大型商店及專業(yè)賣場多為著名的大店，在商場中占用較大營業(yè)面積，主題商店的確定可能因其已有的商譽(yù)，吸引了其他同樣具有優(yōu)良商譽(yù)的一般租戶參加商場作為衛(wèi)星租戶，進(jìn)而可以確定商場的良好形象。
購物中心的業(yè)種、業(yè)態(tài)的組合應(yīng)力求互補(bǔ)效果。整體規(guī)劃上，經(jīng)過"業(yè)種選擇"、 "業(yè)態(tài)掌握"、 "功能提供"與 "規(guī)模設(shè)定"等方面做各種組合，以顯現(xiàn)整個購物中心的風(fēng)格。購物中心由于可以結(jié)合消費、休閑、文化等多元化功能，并且滿足人們一次購足的需求，故整體商場規(guī)劃應(yīng)該是多目標(biāo)、多功能的綜合性經(jīng)營形態(tài)的現(xiàn)代化購物中心。
購物中心初步經(jīng)營業(yè)種的評選依據(jù)有：
(一)供給面調(diào)查
根據(jù)購物中心所在基地第一、第二及第三商圈的業(yè)種業(yè)態(tài)普查結(jié)果，篩選出商業(yè)功能較強(qiáng)的業(yè)種，并兼顧涵蓋各類型的業(yè)種。
(二)需求面調(diào)查
根據(jù)第一、第二及第三商圈消費者意見調(diào)查結(jié)果，歸納各客層的特性、消費習(xí)性及潛力后，評選集客力強(qiáng)且具市場競爭力的業(yè)種組合。
(三)參考海外購物中心商場租戶選擇的經(jīng)驗
通過上述方式評選本案的最佳經(jīng)營業(yè)種，并配合租賃管理，使店鋪均能在有效的經(jīng)營管理制度下運作，而購物者增加停留時間，獲得更大的滿足感，達(dá)到績效相互補(bǔ)充的功能。
購物中心潛在合作廠商需求分析
(1)租店戶組合
傳統(tǒng)購物中心主力商店的設(shè)置多以百貨公司及超市店為主要考慮，只有超市可能考慮郊區(qū)型的購物中心。
主力商店外，還可搭配多廳式電影城、電動親子游樂場、主題餐廳及專賣店等次主力商店，如電子電器用品及家具專賣店等不同取向的商店，以多樣化及專業(yè)化吸引各類需求的消費者，其商店業(yè)種的配置考慮并非商店規(guī)模大小，而以消費者的生活及購物習(xí)慣為取向。
此外，由于多元化休閑購物中心的消費群以家庭式消費群為主，因此，書店、CD、計算機(jī)、錄像帶出租等均是可以附帶引入的業(yè)種。此外，也可考慮設(shè)置本土化中式餐廳，成為都會型的喜慶宴會中心，同時可以吸引購物人潮。
(2)建筑設(shè)計
購物中心在考慮基地位置及環(huán)境條件后，應(yīng)決定建筑外觀呈現(xiàn)形態(tài)。為引進(jìn)高知名度的主題商店加入營運的行列，通常在建筑規(guī)劃上都由主力店自行提出規(guī)劃要求，而購物中心是借主力店知名度及集客力達(dá)到綜效發(fā)揮的功能，一般而言在建筑規(guī)劃上將會配合主力店的要求。
(3)租金策略
租金是購物中心主要的收入來源，一般而言，制定租金策略時多從幾個方面來考慮，如商品業(yè)種、承租面積及面寬、位置及租店戶在整體策略中的角色等。
不同業(yè)種所采用的租賃方式各有差異，一般而言，電影院、其他餐飲食品類、其他休閑娛樂類、電子電器用品、衛(wèi)生醫(yī)療類、家具裝潢類及服務(wù)類等業(yè)種多采用固定租金的方式，而娛樂場所、餐飲快餐店、衣飾類、百貨類及文教類等業(yè)種則以包底提成的租賃形式較為普遍。業(yè)主可依最大利潤選擇出租方式，租期方面則按業(yè)種的需求而決定長短。
在凈提成比例方面，以娛樂場所及衣飾類較高，其凈提成比例分別為24％及16％-24％，而其他餐飲快餐及百貨類的差異較大，分別介于8％-18％及3％-16％之間，其余的大約維持在10％-18％的水平。
在臺灣各都會區(qū)租金最大容忍度方面，以衣飾類的租金水平最高，大約為每月12000臺幣／m2左右，其次為服務(wù)類及電子電器用品類的每月5000臺幣／m2；租金水平介于每月4000臺幣／m2至4900臺幣／m'的業(yè)種有百貨類、快餐餐飲類、其他快餐餐飲類及娛樂場所，其余的業(yè)種大多在每月4000臺幣／m2。
商圈業(yè)態(tài)業(yè)種調(diào)查
(一)調(diào)查地區(qū)
商圈業(yè)態(tài)業(yè)種調(diào)查以購物中心基地半徑30公里為主要調(diào)查商圈范圍，涵蓋第一、第二及第三商圈范圍，而選定調(diào)查商圈需同時考慮產(chǎn)品及市場條件，即選定可進(jìn)行模擬的商場條件或區(qū)位條件的商圈進(jìn)行調(diào)查：
1．產(chǎn)品模擬的商圈：雖然臺灣目前并無太多的購物中心發(fā)展案例可供比較，但是臺灣消費者習(xí)慣購物的商圈環(huán)境(例如臺北市忠孝東路商圈、臺中市自由路商圈、高雄市五福路商圈等)所提供的產(chǎn)品卻與購物中心相似，因此可與購物中心進(jìn)行產(chǎn)品模擬。
2．市場模擬的商圈：與購物中心所吸納的消費人潮重疊的商圈，可與購物中心進(jìn)行市場模擬。
(二)調(diào)查對象
針對各調(diào)查商圈重要商業(yè)中心建筑物(例如臺北市忠孝東路商圈中的太平洋SOGO崇光百貨公司及頂好市場)半徑500米內(nèi)主要道路的所有業(yè)態(tài)業(yè)種，包括百貨公司、電影院、娛樂場所、超市、精品專賣店、餐飲快餐、書店、衣飾、其他餐飲食品、其他百貨、其他文教、其他休閑娛樂、其他電子電器用品、衛(wèi)生醫(yī)療、家具裝潢、金融、車輛運輸及其他服務(wù)等各類行業(yè)商家進(jìn)行業(yè)種及業(yè)態(tài)現(xiàn)狀分析。詳細(xì)業(yè)種歸類如下：
1．百貨公司。
2．電影院。
3．娛樂場所：KTV／MTV／RTW、電動游戲場、保齡球館等。
4．超市。
5．餐飲快餐店：中式餐廳、西式餐廳、日式餐廳、快餐店等。
6．其他餐飲食品類：飯店、南北小吃、西點／面包店、水果行、咖啡／泡沫紅茶／茶藝店／飲料專賣店、休閑食品專賣店等。
7．衣飾類：服飾店、化妝品專賣店、飾品／珠寶店、鞋店、皮件店等。
8．百貨類：便利商店、超級市場、百貨專賣店、鐘表眼鏡、禮品專賣店、家庭飾品店等。
9．文教類：體育用品專賣店、書局／文具／玩具專賣店、文化藝術(shù)展覽館／專賣店、補(bǔ)習(xí)班、集郵／古玩店等。
10．休閑娛樂業(yè)：漫畫小說出租店、錄像帶出租店等。
11．電子電器用品類：視聽產(chǎn)品／唱片行、攝影器材、信息產(chǎn)品專賣店、家電用品、通訊器材等。
12．衛(wèi)生醫(yī)療類：藥局／醫(yī)療器材、醫(yī)院／診所／獸醫(yī)院、美容院／發(fā)廊／美容用品店、瘦身中心、洗衣店、按摩等。
13．家具裝潢業(yè)：家具、床上用品、燈飾、建材、廚具、裝潢設(shè)計、水電行等。
14．服務(wù)類：旅游咨詢、照片沖印店、專業(yè)服務(wù)店、個人服務(wù)店、花店、家庭服務(wù)、快遞公司、銀行／郵局、證券公司、投資顧問公司、汽車銷售／保養(yǎng)公司、房屋中介公司等。
(三)問卷設(shè)
1．基本資料問卷：就商圈內(nèi)各業(yè)種的類別、營業(yè)面積、業(yè)態(tài)、主客層及商品價位等項目進(jìn)行普查。
2． 深入訪問問卷：就商圈內(nèi)各業(yè)種的營業(yè)高峰期、每日平均來客數(shù)、每月平均營業(yè)額、自有／租賃情形及月租金等項目進(jìn)行抽樣訪問。
3．問卷內(nèi)容：
基本問卷:
1. 類別
將各業(yè)種歸類成十四大項,作為后續(xù)分析的基礎(chǔ)，以便了解各業(yè)種的經(jīng)營狀況.
了解各商圈各業(yè)種分布比重，與需求面的消費者調(diào)查比較，即可得知各業(yè)種的供需差異.
2. 營業(yè)面積
了解各業(yè)種營業(yè)規(guī)模的大小，以作為計算最適業(yè)種比例的依據(jù)、計算月績效的基礎(chǔ)，以作為商場平均績效預(yù)測的趨動變量.
3. 營業(yè)狀況
了解商圈中經(jīng)營狀況較好的業(yè)種有哪些,以作為業(yè)種規(guī)劃的參考.
4. 主要顧客層次
可得知各業(yè)種的主要顧客層次，以作為業(yè)種規(guī)劃、市場劃分與定位的依據(jù).
5. 商品價位
可了解商圈內(nèi)各業(yè)種的供給價格，以作為業(yè)種規(guī)劃、市場劃分與定位的依據(jù).
6.每月平均來客數(shù)
可了解商圈內(nèi)各業(yè)種的來客狀況,以作為業(yè)種規(guī)劃的依據(jù)
深入問卷:
1. 每月平均營業(yè)額
計算月績效的基礎(chǔ),以作為商場平均績效預(yù)測的趨動變量.
可借此計算出供給面各業(yè)種營業(yè)額的比例,若結(jié)合需求面的消費者最常去的業(yè)種消費比例,再加上消費者最希望增加業(yè)種的消費金額比例,三項平均后即可得出購物中心業(yè)種發(fā)展規(guī)劃比例及面積分配比例.
2. 營業(yè)高峰期
可了解商圈中各業(yè)種的營業(yè)高峰時段,作為商場規(guī)劃與業(yè)種評選的參考
3. 租賃狀況
作為未來各業(yè)種租金抽成比例及租賃方式的參考依據(jù)。
(四)調(diào)查方式
以人員訪問方式對各調(diào)查商圈內(nèi)的各業(yè)態(tài)業(yè)種進(jìn)行調(diào)查。
1．普查：針對各商圈調(diào)查街道進(jìn)行實地普查。
2．抽樣：依據(jù)普查結(jié)果，同一街道中，每一業(yè)種的家數(shù)為1-4家者，至少完成一份深入訪問問卷；家數(shù)5-8家者，至少完成二份；家數(shù)9-12家者，完成三份；家數(shù)13家以上者，完成四份深入訪問問卷。
(五)數(shù)據(jù)處理分析方法
本調(diào)查于訪問完畢，經(jīng)過研究者檢核問卷、編號、糾錯后，利用SAS作必要的統(tǒng)計分析。
商圈業(yè)種現(xiàn)狀分析
茲依據(jù)各調(diào)查商圈業(yè)種分布情形、平均單店面積、每日平均來客數(shù)、單店平均每月營業(yè)額、平均月績效、主要客層、商品價位、營業(yè)高峰期、租賃狀況及租金等逐一比較；其中關(guān)于商圈的業(yè)態(tài)、主要客層、商品價位及營業(yè)高峰期則選擇商圈中與本案開發(fā)相關(guān)的業(yè)種進(jìn)行分析。商圈業(yè)種現(xiàn)狀分析內(nèi)容主要包括：
1．商圈發(fā)展?fàn)顩r及趨勢分析。
2．商圈內(nèi)務(wù)業(yè)態(tài)業(yè)種數(shù)量分布狀況分析。
3．商圈內(nèi)各業(yè)態(tài)業(yè)種營業(yè)面積分析：由第一、第二及第三商圈各類業(yè)種營業(yè)面積總和的配比情形，了解各商圈業(yè)種的特有賣場規(guī)模。
4．商圈內(nèi)各業(yè)態(tài)業(yè)種營業(yè)狀況分析：依據(jù)各商圈營業(yè)狀況較具優(yōu)勢或存在弱勢的業(yè)種，比較各商圈之間的經(jīng)營特色以及同一商圈內(nèi)各業(yè)種之間的營業(yè)狀況。
5．商圈內(nèi)各業(yè)態(tài)業(yè)種主要客層分析：分析各商圈的主要客層為上班族、社會人士、家庭主婦、青少年、學(xué)生，或是全客層。
6．商圈內(nèi)各業(yè)態(tài)業(yè)種商品價位分析：了解商圈內(nèi)各業(yè)態(tài)業(yè)種的商品價位屬于高價位、中價位或低價位。
7．商圈內(nèi)務(wù)業(yè)態(tài)業(yè)種每日平均來客數(shù)及平均客單價分析：了解商圈各業(yè)種的來客情形，將有助于規(guī)劃本購物中心的交通規(guī)劃與未來財務(wù)分析預(yù)測。
8．商圈內(nèi)各業(yè)態(tài)業(yè)種營業(yè)額及績效分析：由各商圈的業(yè)種營業(yè)額了解商圈的市場經(jīng)營能力。由于本調(diào)查的營業(yè)額項目是采用抽樣調(diào)查方式，可能發(fā)生商家拒訪的調(diào)查限制，故少數(shù)業(yè)種可能無法求得營業(yè)總額。
9．商圈內(nèi)各業(yè)態(tài)業(yè)種營業(yè)高峰期分析：了解商圈內(nèi)各業(yè)態(tài)業(yè)種的營業(yè)高峰期平日或假日，早上(6時至10時)、中午(11時至14時)、下午(15時至17時)或晚上(18時至22時)。
10．商圈內(nèi)各業(yè)態(tài)業(yè)種營業(yè)場所自有／租賃情形分析：了解商圈內(nèi)務(wù)業(yè)態(tài)業(yè)種的營業(yè)場所自有以及租賃的比例狀況。
11．商圈內(nèi)各業(yè)態(tài)業(yè)種營業(yè)場所月租金分析：了解商圈內(nèi)各業(yè)態(tài)業(yè)種營業(yè)場所的月租金高低，例如百貨公司的專柜品牌眾多，其租金的決定主要在招商時雙方議定抽成比例及租賃方式，且大多采用包底提成的方式。
主力店業(yè)種評選原則
主力店居購物中，b經(jīng)營的主導(dǎo)地位，不但是商店組合的主要成員，而且是購物中心的特性的突出體現(xiàn)，開發(fā)經(jīng)營者大多慎選具有相當(dāng)知名度的超大型商業(yè)進(jìn)駐，一來可利用原來擁有的集客能力，為購物中心帶來更大商機(jī)，也可為購物中心奠定形象基礎(chǔ)。因此，在購物中心的招商租賃作業(yè)中，確定主力店便成為重點工作，主力店要適應(yīng)此項任務(wù)，必須具備下列條件：
�、偃藛T素質(zhì)：具有上乘的人員素質(zhì)，較能接受新的服務(wù)技能訓(xùn)練與理念提升。
②創(chuàng)意：創(chuàng)意是創(chuàng)新的根源，一個具有創(chuàng)意的事業(yè)體，必能適應(yīng)多變的社會發(fā)展?fàn)顩r，尤其在流通革命時代，必須注重創(chuàng)意。
�、鄄呗运伎迹河捎谫徫镏行脑谂_灣地區(qū)發(fā)展尚處于起步 階段，新的問題發(fā)生，必須有適當(dāng)?shù)牟呗�，因此需由具有策略思考能力的團(tuán)隊面對問題，循序解決。
�、芄芾碇贫龋褐髁Φ陜�(yōu)良的管理制度，往往可成為購物中心整體管理制度的楷模，相得益彰的效果得以呈現(xiàn)出來。
�、輼I(yè)務(wù)增長：主力店必須擁有高業(yè)務(wù)增長的條件，事實上較高的業(yè)務(wù)增長率，足以推論該事業(yè)單位擁有優(yōu)良的經(jīng)營管理能力或特殊優(yōu)點，同時具備較強(qiáng)的競爭優(yōu)勢。這些特色將成為購物中心經(jīng)營發(fā)展的穩(wěn)定力量，同時增加集客力。
隨著時代的進(jìn)步，消費者對于消費質(zhì)量的要求日益提高，尤其消費者已從傳統(tǒng)的"需求性購物"，轉(zhuǎn)變成為一種新興的"休閑購物"概念。因此，購物中心的招商規(guī)劃應(yīng)滿足消費者"一次購足"與"休閑購物"的消費需求。
為滿足不同消費者的需求，在招商時，租店戶通�？煞譃樗念悾簢H性的連鎖系統(tǒng)、全地區(qū)性的連鎖店、區(qū)域性的連鎖店及當(dāng)?shù)氐莫毩⒌辍H性的連鎖系統(tǒng)及全國性的連鎖店可以提升購物中心的形象，并得到顧客的信賴，而區(qū)域性的連鎖店則賦予購物中心一定的水平及品位，至于當(dāng)?shù)氐莫毩⒌陝t使購物中心突顯出與眾不同的特色。
因此購物中心招商時，除了可以引進(jìn)"一次購足"的百貨公司，或單一主題性如家具、家電、信息用品等專業(yè)主題商店之外；全國性或地方性的生活百貨，如屈臣氏、萬寧等，全國性的衣飾如佐丹奴、Hang-ten等，全國知名的連鎖快餐店或面包店如麥當(dāng)勞、肯德基、卡莎米亞等，具有當(dāng)?shù)靥厣娘炰�、小吃店等，結(jié)合中西式餐廳的結(jié)婚宴會廣場，也都是招商時的重點業(yè)種。
此外，服務(wù)性業(yè)種如金融機(jī)構(gòu)(如銀行、證券公司等)、洗衣店等，或是娛樂方面的業(yè)種如連鎖書店何嘉仁、誠品、金石堂等，也可考慮引進(jìn)購物中心。
除此之外，引進(jìn)一些在市區(qū)找不到賣場空間的業(yè)種業(yè)態(tài)，或者因為需要挑高樓板、在法規(guī)上都會區(qū)的店面無法符合要求的業(yè)種，例如需要寬大高聳空間的影城、IMAX3D立體電影院等，或游樂場如SEGA、NAMCO等，均可引入本購物中心的量身定做空間內(nèi)，以滿足消費者購物以外的各式娛樂、休閑需求。此外，購物中心也應(yīng)切合區(qū)域發(fā)展需求，不斷引入新業(yè)種。
主力商店業(yè)態(tài)評選原則
購物中心主力商店的經(jīng)營特色將構(gòu)成購物中心主要的魅力之一，而如何評選出能凸顯購物中心的差異化，以達(dá)到帶動人潮、延長顧客逗留時間、提高客單價，進(jìn)而創(chuàng)造購物中心利潤的目標(biāo)，則是購物中心經(jīng)營成功的關(guān)鍵。
因此，考慮購物中心主力商店的組合時，需考慮其業(yè)態(tài)能否符合本商場的地域特性、流行潮流與目標(biāo)對象的價值觀等因素，主要的業(yè)態(tài)功能分述如下：
�、偕罟δ埽嘿徫镏行挠袆e于其他零售業(yè)設(shè)施，最大的特色就是能夠提供人們寬敞的活動空間與生活服務(wù)，讓消費者借著購物、飲食、娛樂以及參與種種的文化活動，使購物中心成為消費者生活交流的場所。
�、谛蓍e功能：由于收入的增加與生活日趨多樣化，臺灣地區(qū)休閑娛樂消費力正大幅增長，預(yù)計在未來幾年內(nèi)休閑娛樂市場將步人計劃性、正式化的時代，購物中心應(yīng)能掌握這股潮流。
�、塾^光功能：臺灣缺乏像海外許多可以滿足觀光客的購物游樂場所，因此購物中心若能配合各種環(huán)境特性，規(guī)劃具有特色的游樂休閑設(shè)施，將可提高集客力。
�、芰餍泄δ埽嘿徫镏行膭�(chuàng)造街道，帶來各式各樣的商店，每家店從商品到門面的裝飾，各有其不同的流行主張，充分滿足現(xiàn)代消費者知性化的需求，因此本案的業(yè)種也可考慮引進(jìn)國際性水平的連鎖店，使商場適應(yīng)國際流行潮流。
�、葜髁Φ昙按沃髁Φ陿I(yè)種規(guī)劃
購物中心的業(yè)種依其所占面積大小、營業(yè)額多少及集客力強(qiáng)弱等因素，可區(qū)分為主力店、次主力店及零售店等規(guī)劃層面，而未來招商時，引進(jìn)業(yè)種的策略因其規(guī)劃的差異而有所不同，而各業(yè)種層面對購物中心的影響如下：
(1)主力店：購物中心開發(fā)將通過引進(jìn)主力店以招攬生意或增加集客力，主力店一般都有較大的談判實力，而且通常已頗具知名度，因此購物中心在租金議談時所能給予主力店的彈性較大。
(2)次主力店：購物中心與次主力店的租金議談方式介于主力店與零售店之間，因有些次主力店也具有某種程度的知名度，其商品也多為市場所需，同時也可能是連鎖企業(yè)。
(3)零售店：對于購物中心而言，與零售店談判有較大的優(yōu)勢，這是由于購物中心最主要的利潤來源并非來自于單一的零售店。
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