研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項(xiàng)目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項(xiàng)目定位策劃 |
·市場運(yùn)營管理
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| ·項(xiàng)目全程運(yùn)營 |
·運(yùn)營顧問服務(wù)
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| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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| ·市場可研報(bào)告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報(bào)告
社區(qū)商業(yè)策劃的關(guān)鍵點(diǎn)分析
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就社區(qū)商業(yè)的特點(diǎn)來看，主要表現(xiàn)為以下幾點(diǎn)：
特點(diǎn)一：顧客屬地性
社區(qū)商業(yè)由于立足于社區(qū)，依托于社區(qū)，服務(wù)于社區(qū)，其客源以社區(qū)及周邊的居民為主力，因此具有明顯的屬地特征。
特點(diǎn)二：業(yè)態(tài)配套性
社區(qū)商業(yè)主要是為了滿足社區(qū)居民的日常生活消費(fèi)的需要，其業(yè)態(tài)具有明顯的生活配套特征，如大中型超市、便利店、美容美發(fā)、水站、餐飲等，一些大的社區(qū)還應(yīng)配備郵局、銀行等設(shè)施，而一些中高檔社區(qū)則更多的融入了如寵物醫(yī)院、咖啡茶藝、家居生活館、會所等業(yè)態(tài)，使配套更為完善，更趨于品質(zhì)化。
附：社區(qū)商業(yè)全國示范社區(qū)（新建社區(qū)）各項(xiàng)目比重分配
項(xiàng) 目比 重 %項(xiàng) 目比 重%
餐飲服務(wù)22再生資源回收服務(wù)10
購物功能38家庭服務(wù)4
維修服務(wù)8照相沖印服務(wù)4
洗衣服務(wù)6
美發(fā)美容服務(wù)8總分100
特點(diǎn)三：消費(fèi)日常性
這也是由社區(qū)商業(yè)的服務(wù)對象的消費(fèi)需求所決定的。
特點(diǎn)四：鄰里親和性
由于社區(qū)商業(yè)相對固定而穩(wěn)定的客群來源，往往會使經(jīng)營者與居民之間建立起一種鄰里式的和諧關(guān)系，而這種關(guān)系也使社區(qū)商業(yè)的服務(wù)更具有親和力。
特點(diǎn)五：贏利穩(wěn)定性
決定贏利穩(wěn)定性的因素在于客源的穩(wěn)定性和日常生活配套需求消費(fèi)的穩(wěn)定性。
特點(diǎn)六：供需依賴性
社區(qū)商業(yè)的供需依賴性表現(xiàn)在兩方面，一方面是商業(yè)對于社區(qū)居民的依賴性；另一方面也表現(xiàn)為社區(qū)居民對于商業(yè)的消費(fèi)依賴性，這兩方面是相輔相成的。
由于社區(qū)商業(yè)的這些特點(diǎn)，使社區(qū)商業(yè)的開發(fā)在策劃方面具有一定的特殊性。那么，社區(qū)商業(yè)的開發(fā)策略應(yīng)著重把握哪些關(guān)鍵點(diǎn)呢？
關(guān)鍵點(diǎn)一：把握社區(qū)居民的消費(fèi)特征和需求特征
社區(qū)商業(yè)的成發(fā)成敗，決定于未來經(jīng)營的成敗，而商鋪是否良好經(jīng)營運(yùn)作，則取決于是否把握了社區(qū)居民的消費(fèi)特征和需求特征。結(jié)合社區(qū)商業(yè)的特征，我們可以看出，由于社區(qū)商業(yè)的顧客屬地性、業(yè)態(tài)配套性和消費(fèi)日常性這幾個(gè)特征，研究社區(qū)居民的消費(fèi)及需求特征是社區(qū)開發(fā)的前提。
不同檔次的社區(qū)，居民由于受到自身年齡、職業(yè)、身份、學(xué)歷、家庭結(jié)構(gòu)、收入、生活環(huán)境等多種因素的影響，他們在消費(fèi)和需求方面存在著較為明顯的差異，這些差異將使社區(qū)商業(yè)無論從定位上、布局上，還是業(yè)態(tài)設(shè)置上必然要進(jìn)行針對性的規(guī)劃與設(shè)計(jì)。
例如，對于低檔社區(qū)，由于社區(qū)居民一般收入偏低，以滿足最基本的生活需求為主要目的，一般對于價(jià)格較為敏感，并不太在意消費(fèi)的環(huán)境、品質(zhì)等。因此在社區(qū)商業(yè)的定位和布局上，應(yīng)結(jié)合他們的需求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，可適當(dāng)弱化考慮商業(yè)對社區(qū)品質(zhì)的影響因素。而對于高檔社區(qū)居民來說則完全不同。他們由于社會地位較高、收入較高、消費(fèi)水平較高，更看重的是環(huán)境、品質(zhì)和服務(wù)等這些精神層面的消費(fèi)，對價(jià)格并不敏感。因此在高檔社區(qū)進(jìn)行社區(qū)商業(yè)的開發(fā)時(shí)，則應(yīng)特別重視商業(yè)與住宅的環(huán)境、位置及品質(zhì)互動(dòng)關(guān)系，以及商業(yè)與目標(biāo)客群的適應(yīng)性。由此可見，同樣是以滿足社區(qū)居民的日常生活配套為目標(biāo)的社區(qū)商業(yè)，由于目標(biāo)客群的消費(fèi)特殊和需求特征不同，在規(guī)劃布局、業(yè)態(tài)種類等方面存在明顯的差異性。
關(guān)鍵點(diǎn)二：合理控制規(guī)模
由于社區(qū)商業(yè)自身的種種優(yōu)勢，使之受到投資客和經(jīng)營者的青睞，也從而使越來越多的開發(fā)商熱衷于社區(qū)商業(yè)的開發(fā)。因而目前很多社區(qū)商業(yè)的開發(fā)規(guī)模明顯存在著盲目擴(kuò)大的誤區(qū)。為了追求商業(yè)的高利潤，很多開發(fā)商完全忽略了商業(yè)的規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)，一方面商業(yè)面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了人均1.2平米的合理空間，另一方面則表現(xiàn)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上的諸多問題，最終導(dǎo)致商業(yè)建好后，出現(xiàn)銷售難、招商難、經(jīng)營難的"三難"現(xiàn)象。
一般來說，社區(qū)商業(yè)的輻射范圍要遠(yuǎn)小于城市商業(yè)中心或區(qū)域商業(yè)中心的輻射范圍，其輻射區(qū)域一般在半徑1千米的范圍以內(nèi)，即步行15分鐘左右的時(shí)間距離。其中核心商業(yè)以步行5-10分鐘為核心商圈，輻射客群占到70%左右；10-15分種為次級商圈，輻射客群占到20%-25%左右，而15分種以外范圍則是外輻射商圈，根據(jù)商業(yè)的規(guī)模、特色化等影響，其輻射客群占到5%-10%左右。
社區(qū)商業(yè)的規(guī)模計(jì)算，一般采用兩種方式。一種方式是根據(jù)社區(qū)的大小，結(jié)合商圈的輻射范圍，按人均0.8-1.2平米來計(jì)算；另一種則粗略考慮為整個(gè)社區(qū)建筑面積的5%-7%。
而北京市一些大型的住宅樓盤，商業(yè)面積超標(biāo)嚴(yán)重，未來招商和運(yùn)營存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)。讓我們來看一組數(shù)據(jù)：
項(xiàng)目名稱商業(yè)面積
㎡總建筑面積
㎡商業(yè)面積占總建面的百分比%人均商業(yè)面積
㎡
國美第一城10萬約100萬10%約3平方米
沿海賽洛城11萬86萬12.8%約4平米
明天第一城8萬約50萬16%約6平米
由于商業(yè)面積過大，目前國美第一城的招商已遇到了較為嚴(yán)峻的考驗(yàn)。即使國美第一城以較為低廉的租金和較為優(yōu)厚的條件吸引了一些商家進(jìn)駐，也極有可能由于規(guī)模過大，同種業(yè)態(tài)過多重復(fù)設(shè)置，而導(dǎo)致競爭加劇，使商業(yè)難以正常運(yùn)營。
關(guān)鍵點(diǎn)三：規(guī)劃布局
在社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃布局中，應(yīng)認(rèn)真分析的第一個(gè)問題是：地塊價(jià)值分析。其中包括地塊的位置分析、交通道路分析、外向性分析、形態(tài)分析、與周邊商業(yè)的互動(dòng)分析等等。然后綜合上述分析，最終確定整個(gè)地塊，在什么位置最適宜最做商業(yè)？有哪些可利用的優(yōu)勢資源？商業(yè)的不同業(yè)態(tài)應(yīng)如何布局？如何將地塊價(jià)值的高低與商鋪的租售方式結(jié)合起來，以獲得最大利潤等。
社區(qū)商業(yè)規(guī)劃布局應(yīng)認(rèn)真考慮的第二個(gè)問題就是：如何使商業(yè)與住宅相匹配。作為一個(gè)大型住宅項(xiàng)目，住宅應(yīng)該是核心，商業(yè)則是從屬與配套的關(guān)系。因此必須仔細(xì)研究和分析商業(yè)與住宅的和諧性和匹配性。特別是在一些中高檔樓盤，商業(yè)的布局應(yīng)適當(dāng)讓位于住宅，例如：商業(yè)應(yīng)盡可能少占用南北向位置，而充分利用東西向，以保證住宅的良好戶型；盡可能減少或不設(shè)置住宅底商，以避免影響住宅的品質(zhì)；應(yīng)相對集中而避免影響住宅的安全性和私密性；餐飲娛樂應(yīng)與住宅保持合理的距離，在保證便利性的同時(shí)又不影響到住宅的環(huán)境等。
關(guān)鍵點(diǎn)四：產(chǎn)品設(shè)計(jì)
產(chǎn)品設(shè)計(jì)決定著社區(qū)商業(yè)最終的銷售、招商和經(jīng)營。因此在進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)，要把握好以下幾個(gè)關(guān)系：
1、集中式商業(yè)與臨街店鋪的關(guān)系
集中式商業(yè)一般是為了引進(jìn)一些大中型的品牌主力店，如超市、大型餐飲娛樂等。其主力店對于品牌效應(yīng)會對整體商業(yè)起到一定的帶動(dòng)作用。但由于體量大、租金低，導(dǎo)致銷售難、收益低。因此在充分考慮開發(fā)商的實(shí)力與資金鏈的前提下，應(yīng)將體量控制在一定的合理范圍內(nèi)，不可盲目求大。而臨街店鋪則是開發(fā)商獲取高利潤的主要來源，也是投資客和經(jīng)營商家的最愛，應(yīng)在合理的范圍內(nèi)適當(dāng)保證規(guī)模。
2、單店面積與總價(jià)的關(guān)系
社區(qū)商業(yè)由于各業(yè)態(tài)經(jīng)營內(nèi)容與方式的不同，對于單店的面積、樓層的需求也不同，其租金承受力更是不盡相同。所以在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)量體裁衣，要保證面積區(qū)間的多樣化，切不可簡單化處理，否則將給未來的招商埋下隱患。同時(shí)由于投資客的實(shí)力不同，對于單店總價(jià)的承受力也有所不同，因此面積的多樣化也將帶來總價(jià)的多樣化，這將在無形中擴(kuò)大投資客群的范圍。
3、分割方式與交通方式及出入口的關(guān)系
不同的分割方式?jīng)Q定了不同的交通方式，也決定了每個(gè)商鋪的出入口的位置。對于水平分割方式往往適用于大型集中式商業(yè)，其交通方式以內(nèi)部或外部的共用型滾梯或步行街為主，二層以上的商鋪的出入口也在商業(yè)的內(nèi)部。但社區(qū)商業(yè)中除超市類主力店外，這種水平分割方式對于二層及以上的樓層極為不利，應(yīng)慎行。
縱向分割則非常適于臨街店鋪。其垂直交通方式為店鋪內(nèi)部獨(dú)立的步行梯，并且每個(gè)店鋪在首層都有獨(dú)立的出入口。這種分割方式彌補(bǔ)了社區(qū)商業(yè)中水平分割的不足，比較受經(jīng)營者和投資客的追捧。但在樓層層數(shù)的設(shè)計(jì)上要慎行，以全首層獨(dú)立店鋪或一二聯(lián)體為佳，層數(shù)不宜超過2層，否則將會在面積、總價(jià)的控制、空間的利用、交通方式等方面產(chǎn)生影響負(fù)面影響。
4、面寬與進(jìn)深的關(guān)系
一般商家都比較喜歡大面寬、小進(jìn)深、有充足展示面的商鋪。但考慮到整體布局的影響和開發(fā)商的利益，必須有一個(gè)合理的比例。一般來說，面寬和進(jìn)深的比以1：2為宜，最多不超過1：3。否則則過于狹長，影響采光和商鋪的使用功能。
5、其他應(yīng)注意的問題
除以上談到的問題外，在社區(qū)商業(yè)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)中還應(yīng)全面考慮其他一些問題，如層高、柱網(wǎng)、上下水、停車位、特別是餐飲類業(yè)態(tài)的要求較高，更是對如水電煤氣、排污排煙、化油池等特殊要求在設(shè)計(jì)階段就予以全面的考慮。
總之，對于社區(qū)商業(yè)的開發(fā)和策劃，應(yīng)以社區(qū)目標(biāo)消費(fèi)客群的需求為前提，以滿足經(jīng)營商家的產(chǎn)品需求為核心，以吸引更多投資客購買為目標(biāo)，以體現(xiàn)住宅與商業(yè)的良好互動(dòng)的宗旨，抓住關(guān)鍵點(diǎn)，最終實(shí)現(xiàn)商業(yè)的價(jià)值最大化。
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