研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專(zhuān)業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專(zhuān)業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專(zhuān)家作為特約研究員或顧問(wèn)。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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研究報(bào)告
中原國(guó)際小商品城艱辛“解盤(pán)”
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眼下，換房、退款、持鋪觀(guān)望三類(lèi)業(yè)主與清華園的博弈正在持續(xù)。盡管清華園執(zhí)行換房與退款合計(jì)達(dá)2億多元，但是，仍有一億多元的退款缺口，讓清華園難以理清中原國(guó)際小商品城的“亂麻”。
現(xiàn)在，清華園解開(kāi)中原國(guó)際小商品城“死結(jié)”的出路是，轉(zhuǎn)換操盤(pán)思路，打出城市休閑地產(chǎn)的概念，謀求下一盤(pán)“活棋”。只是概念易新，操作難玩，能否盤(pán)活中原國(guó)際小商品城這一“殘局”，仍待時(shí)間檢驗(yàn)。
兌付未了
6月12日，距離去年2月中旬清華園接盤(pán)中原國(guó)際小商品城整16個(gè)月。清華園的喬（音）總?cè)栽谄v地應(yīng)付著中原國(guó)際小商品城業(yè)主、建筑商的欠債追討。
就在與記者聊天時(shí)，兩位外地的建筑商趕來(lái)要求喬總解釋何時(shí)有可能解決拖欠的建筑款。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，中原國(guó)際小商品城僅建筑款一項(xiàng)就拖欠達(dá)2000萬(wàn)元。來(lái)自清華園的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，中原國(guó)際小商品城三年開(kāi)發(fā)，共建樓房19萬(wàn)平方米，其中銷(xiāo)售面積14萬(wàn)多平方米，已經(jīng)銷(xiāo)售1043套，總銷(xiāo)售額約3.3億元。
“清華園接盤(pán)時(shí)沒(méi)有拿到一分錢(qián)，僅是一堆無(wú)法利用的建筑。”喬總表示。承接了中原國(guó)際小商品城后的清華園，面對(duì)的首先是對(duì)中原國(guó)際小商品城失去信心的業(yè)主。
清華園營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)徐靖向記者表示：“清華園承擔(dān)了社會(huì)責(zé)任，我們積極采取了換房、退款等方式解決了業(yè)主不滿(mǎn)情緒。”在具體實(shí)施方案中，清華園拿出了清華園SOHO廣場(chǎng)、清華·憶江南項(xiàng)目的樓盤(pán)與愿意換房的業(yè)主達(dá)成了換房協(xié)議�！澳壳�，異地?fù)Q房的達(dá)185套�！鄙暾�(qǐng)退房的業(yè)主達(dá)500戶(hù)，“有337套已退30%的房款”。就僅這些，清華園已合計(jì)投入近2億元。
然而，原本余下70%的房款于4月30日實(shí)現(xiàn)全部退換，可是，約1.15億元的現(xiàn)金缺口還是難倒了清華園。據(jù)介紹，4月中旬，中原國(guó)際小商品城的眾多業(yè)主與清華園協(xié)商，要求按時(shí)退款。“清華園不是不愿意退還余款，可是，滎陽(yáng)市政府承諾的土地一直沒(méi)有到位，直到4月份才拿到265畝土地的手續(xù)，這成為清華園難以及時(shí)兌付余款的原因。不過(guò)我們與業(yè)主最終達(dá)成了12月底退清余款的協(xié)議。我們是有誠(chéng)意的，如果到時(shí)還無(wú)法實(shí)現(xiàn)退款，我們會(huì)承擔(dān)違約責(zé)任�！毙炀笍�(qiáng)調(diào)。
徐靖認(rèn)為，收拾中原國(guó)際小商品城這一爛攤子，本身就是清華園愿意承擔(dān)責(zé)任的表現(xiàn)。這需要業(yè)主理解并給予企業(yè)解決難題的時(shí)間與空間。但是，業(yè)主們卻打著不同的博弈算盤(pán)。
一位業(yè)主在電話(huà)中向記者表示：“現(xiàn)在退房是不明智的�！痹谶@位業(yè)主看來(lái)，以原價(jià)退房不合適，業(yè)主損失太大。他建議：“業(yè)主應(yīng)該團(tuán)結(jié)起來(lái)，才能與開(kāi)發(fā)商對(duì)話(huà)�！�
就是換房，也有著不同的聲音：“開(kāi)發(fā)商應(yīng)該拿我們C、D區(qū)（中原國(guó)際小商品城建設(shè)編號(hào)）蓋好的房子用現(xiàn)在的市面價(jià)格來(lái)評(píng)估核算，然后再減去開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在給我們置換的房子價(jià)格，這樣才算公平！畢竟幾年前的錢(qián)比現(xiàn)在的要值錢(qián)，不能放在一個(gè)時(shí)期來(lái)核算�！�
而原中原國(guó)際小商品城承諾的包租協(xié)議在換房時(shí)，也要求清華園給予履行。一位業(yè)主的聲音是：“我們要求若要換房，配合清華園的開(kāi)發(fā)，應(yīng)該保證原簽訂的包租協(xié)議繼續(xù)有效，后續(xù)的租金應(yīng)繼續(xù)支付，這樣，至少可說(shuō)明開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)意和承擔(dān)的責(zé)任，給業(yè)主一個(gè)交代�！�
一個(gè)國(guó)際視野的“騙局”
清華園收拾的殘局，正是中原國(guó)際小商品城這顆“龍種”生下的“跳蚤”�！皬囊婚_(kāi)始運(yùn)作，中原國(guó)際小商品城就是一個(gè)騙局�！�6月13日，一位知情人士反思，“而且是一個(gè)國(guó)際化視野的騙局，只是沒(méi)有人說(shuō)穿罷了”。
這位市場(chǎng)人士分析，浙商最懂的是資本運(yùn)作，但是，浙商到中部省市發(fā)展，最看重的是政府資源。二者結(jié)合，就產(chǎn)生了“中原國(guó)際小商品城這樣的死胎”。
現(xiàn)在，再思考中原國(guó)際小商品城能夠成功運(yùn)作，人們不難發(fā)現(xiàn)，其中包含的“順勢(shì)而為”的包裝思維仍然值得警醒。特別是令投資饑渴的地方政府三思。
中原國(guó)際小商品城的運(yùn)作，首先是抓住了政府抓招商、大招商的心理。對(duì)于河南這樣的經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)，招商工作成為各地政府的頭等大事。抓投資、上項(xiàng)目也成為各地政府政績(jī)中的主要內(nèi)容。在消費(fèi)不足、外貿(mào)無(wú)力的背景下，投資拉動(dòng)成為各地政府搞經(jīng)濟(jì)的主要抓手。
這也為市場(chǎng)作手操作市場(chǎng)留下了空間。
在商業(yè)氛圍愈加深厚的河南，對(duì)以溫州商人為代表的浙商認(rèn)知，往往在褒獎(jiǎng)之中夾雜著敬意。特別是義烏小商品批發(fā)市場(chǎng)、溫州家電城等市場(chǎng)名揚(yáng)國(guó)內(nèi)，成為浙商品牌的代表作。
正是有了這些光環(huán)與名氣，浙商陳國(guó)平提出的“中原國(guó)際小商品城”概念，投資40億元，占地5000畝，要在滎陽(yáng)打造中國(guó)第二個(gè)義烏小商品城時(shí)，獲得了當(dāng)?shù)卣恼J(rèn)可。
現(xiàn)在，打開(kāi)中原國(guó)際小商品城的網(wǎng)站，“全國(guó)最大的綜合性小商品一級(jí)批發(fā)交易大市場(chǎng)”的定位仍然醒目。
當(dāng)?shù)卣摹氨ｑ{護(hù)航”，成為中原國(guó)際小商品城能夠成功運(yùn)作的第一步。在當(dāng)初的宣傳冊(cè)上，仍然能看到“浙商領(lǐng)航，政府掛帥”的字眼。而且這一項(xiàng)目成為當(dāng)?shù)卣疇款^的重點(diǎn)工程，從項(xiàng)目選址、立項(xiàng)到奠基開(kāi)工等，都得到了當(dāng)?shù)卣闹С帧！罢蔀轫?xiàng)目操盤(pán)者的幫手，當(dāng)然會(huì)取得社會(huì)的信任，實(shí)際上，當(dāng)?shù)卣炎约旱男庞媒杞o了操盤(pán)者�！�
而政府能夠“順勢(shì)而為”，還在于操盤(pán)者又借重了產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移之勢(shì)。
2005年前后，以廣東、浙江為代表的沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，提出了“騰籠換鳥(niǎo)”的產(chǎn)業(yè)升級(jí)概念。這對(duì)河南來(lái)說(shuō)，正是承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的良機(jī)。事實(shí)上，時(shí)至今日，沿海省份的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移也未見(jiàn)大的起色，河南在承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移上也未見(jiàn)功。而產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移則成為浙商陳國(guó)平借勢(shì)運(yùn)作中原國(guó)際小商品城的一個(gè)充足理由。
而代理營(yíng)銷(xiāo)之術(shù)，又讓中原國(guó)際小商品城名揚(yáng)國(guó)際�！爸性瓏�(guó)際小商品城的業(yè)主，不僅有東南亞的華裔，而且還有來(lái)自美國(guó)、日本等國(guó)的投資者。”上述知情人士介紹，“中原國(guó)際小商品城在國(guó)內(nèi)二十多個(gè)城市設(shè)立商鋪營(yíng)銷(xiāo)中心，通過(guò)中介代理的方式營(yíng)銷(xiāo)�！�
“中原國(guó)際小商品城的宣傳營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用高達(dá)公司運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的14%，而一般公司的營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用僅為3.8%左右�！�
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