研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項目定位策劃 |
·市場運營管理
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| ·項目全程運營 |
·運營顧問服務(wù)
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| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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| ·市場可研報告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報告
商鋪銷售模式?jīng)Q定投資價值
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只售不租模式
只售不租就是開發(fā)商將商鋪產(chǎn)權(quán)直接銷售給投資者，不負(fù)責(zé)該商鋪的招商，由投資者自行使用。
直接銷售商鋪，對投資者而言，可以自由使用該商鋪，可出租給商家亦可自己經(jīng)營，靈活度較高。但只售不租帶來的是整個賣場或商業(yè)街的產(chǎn)權(quán)分離，開發(fā)商只管賣不管租，小業(yè)主各自為政。這勢必將導(dǎo)致整個賣場或商業(yè)街陷入沒有規(guī)劃、沒有主題、沒有特色的混亂經(jīng)營局面，規(guī)模大的賣場后果將更嚴(yán)重。業(yè)主自行出租商鋪將容易出現(xiàn)商業(yè)街中介或某一業(yè)態(tài)過多，業(yè)態(tài)互補性不夠，整條商業(yè)街的商業(yè)聚客能力不足。
長期返租模式
返租銷售也叫售后包租、售后回租，是指開發(fā)商在出售商鋪時與投資者約定，在出售后的一定年限內(nèi)，由開發(fā)商以代理出租的方式進(jìn)行包租，或者直接承租經(jīng)營使用，包租期間或者承租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報。根據(jù)包租或承租年限的長短，可分為長期包租和短期返租兩種方式，其中長期包租的年限往往根據(jù)大商家的承租年限，一般以十年、十五年為常見。
采用長期包租銷售模式的商場往往是找個大商家租賃，將鋪位分割成螞蟻鋪，然后以年回報率8％，帶10年租約返租銷售。由于大商家采用的是統(tǒng)一收銀、開放式大賣場經(jīng)營，業(yè)主基本在商場內(nèi)找不到自己的鋪位，這種商鋪被稱為“虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪”長期包租的銷售模式，小業(yè)主在前10年內(nèi)的投資回報相對有保障（前提是返租期內(nèi)開發(fā)商遵守承諾、大商家持續(xù)經(jīng)營），但返租期過后，由于業(yè)主找不到自己的鋪位，接受不了大商家的低租金，投資收益將完全失去了保障。
對于長期包租銷售的商鋪，一旦發(fā)展商經(jīng)濟(jì)實力不強，在大商家支付較低租金的情況下不能支付小業(yè)主的回報，就會出現(xiàn)發(fā)展商拖欠回報的現(xiàn)象。
短期委托經(jīng)營，放水養(yǎng)魚做旺賣場
短期委托經(jīng)營，指開發(fā)商通過聘請的經(jīng)營管理公司一次性支付業(yè)主短期（一般兩三年）租金，取得商鋪短期的經(jīng)營權(quán)。開發(fā)商得到了物業(yè)前期的經(jīng)營管理權(quán)，進(jìn)而可以對賣場統(tǒng)一招商、規(guī)劃和管理。由此，委托經(jīng)營期結(jié)束之后業(yè)主得到的是一個人氣較旺的商鋪，租金收益較穩(wěn)定，投資回報有保障。
這種銷售模式，投資者需了解開發(fā)商和經(jīng)營管理公司的經(jīng)營能力，因為它在很大程度上決定了商鋪價值的實現(xiàn)。
帶租約銷售模式
帶租約銷售是指開發(fā)商在銷售前先把鋪位租給商家，然后再把商鋪賣給投資者。
帶租約銷售由于開發(fā)商在銷售商鋪前已經(jīng)進(jìn)行招商，因此對商鋪整體業(yè)態(tài)控制的較好，也有利于統(tǒng)一經(jīng)營定位。同時，對于投資者而言，商戶的租金真實反映了商鋪售價水平，水份較少。但是，帶租約銷售使投資者承擔(dān)了被動接受商家的風(fēng)險，一旦商家經(jīng)營無力，租金回報將降低。因此，投資者購買商鋪前一定要充分了解商家的經(jīng)營能力、品牌度等等。
開發(fā)商銷售商鋪，往往是根據(jù)實際情況，結(jié)合多種銷售模式進(jìn)行銷售，如街鋪只售不租、內(nèi)鋪返租銷售；街鋪部分帶租約＋直接銷售；街鋪帶租約銷售、內(nèi)鋪返租銷售等等。不管是哪種銷售模式，商鋪投資者投資前一定要先認(rèn)清各種銷售模式的優(yōu)勢及其風(fēng)險，了解開發(fā)商、商家的信譽及經(jīng)營管理能力，考察商家的業(yè)態(tài)、業(yè)種規(guī)劃，同時要結(jié)合自己的資金能力。只有經(jīng)過多方參考，才能有效回避投資風(fēng)險。
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