研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設的研究機構。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內外市場狀況、經驗豐富的高素質專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產界及學界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標是打造民營經濟研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內商業(yè)地產研究……
業(yè)務范圍
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·項目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項目定位策劃 |
·市場運營管理
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| ·項目全程運營 |
·運營顧問服務
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| ·規(guī)劃編制服務 |
·招商銷售服務
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·人員培訓服務
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| ·市場定位分析 | ...... |
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商鋪高定價成后期經營之累
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商鋪定價過高，開發(fā)商追求銷售價值最大化，兩個雞腿一個都不留給投資者。而遠脫離現實市場租金的高價商鋪，其后續(xù)經營勢必難以為繼。高租金將導致商鋪轉手率高、空置現象嚴重，最后投資者租金回報落空。
商鋪定價到底是殺雞取卵還是要放水養(yǎng)魚呢？
做商業(yè)地產需要給投資者和經營者留出利潤空間，商鋪營銷需轉向多方共贏。
商鋪銷售不以價格“論英雄”
在現實營銷中，不少開發(fā)商或代理商往往以“價格標桿”為傲，把商鋪銷售價格高作為項目操作成功的標準，以價格“論英雄”。確實，深圳有部分商業(yè)項目銷售沖高價而照樣取得高銷售率甚至售罄，但這僅是在投資市場火爆的情況下，一些實力投資者認同其高價而出手購買。
在目前銀行高利率、投資者觀望心態(tài)還未消散的情況下，商鋪銷售走高價路線無疑是自殺行為。高銀行貸款利率導致按揭貸款月供壓力日益增加，投資者根本不可能認同高價商鋪。即使是在投資形勢良好的情況下，因沖高價而營銷失敗的案例也不少。去年深圳就有商鋪因為定價過高而令投資者卻步，開發(fā)商整天以為自己捧著的就是一個金疙瘩，把價格高高地吊起來，遠遠超出市場預期，最后“天價”商鋪只能“望天收”。
能沖高價的商鋪，可能是挖掘了未來潛在的增值空間，但卻背離了現實市場租金水平。商鋪定價過高，本質上是開發(fā)商吃掉了商鋪部分增值空間，兩個雞腿一個都不留給投資者。如某商鋪現實月租金最多能達到300元/平方米，按照6％的租金回報來算，商鋪售價是6萬元/平方米；但如果開發(fā)商把該鋪賣到10萬元/平方米，其租金要達到500元/平方米才能有6％的回報，開發(fā)商已經吃掉了200元/平方米的租金成長。
定價過高的商鋪，直接導致業(yè)主對商鋪租金水平預期要求高，而一旦商鋪難以出租，業(yè)主是不會買賬的。大連萬達在各城市開發(fā)的“萬達購物廣場”，就是商鋪定價過高而失敗的典型案例。萬達購物廣場通過引進沃爾瑪等主力商家，高價出售一層商鋪，但投資者用超高價買來的商鋪卻未能獲得預期的收益。最終業(yè)主無力困守高價買來的“黃金旺鋪”而將開發(fā)商訴之于公堂，開發(fā)商最后不得不自食其果，耗費巨資高價回購商鋪，得不償失。
商鋪定價高，殺雞取卵不利后期經營
開發(fā)商永遠希望商鋪能賣高價，追求銷售價值最大化；投資者希望購買價格低、性價比合適的商鋪；而經營者卻希望能租賃到有經營利潤可賺的商鋪。
在深圳，一些地段好的商業(yè)地產項目，商鋪轉手率非常高，甚至長期空置，原因并非是人流不旺，也不是經營定位不符合市場消費，更不是商家經營能力差，而是因為商鋪價格過高導致租金遠超出周邊租金水平，商家經營根本無利潤可言，最后是來一個走一個，商鋪不斷轉手。
商業(yè)地產利益鏈應該是開發(fā)商、投資者、商家共享的。其中開發(fā)商通過銷售商鋪產權取得銷售利潤，投資者通過把商鋪租賃給商家獲取租金利潤，而商家則通過自身經營賺取經營利潤。
商鋪定價過高，導致利益向開發(fā)商一邊傾斜：商鋪售價高，開發(fā)商賺缽滿盤滿；投資者為達到預定回報，租金必然水漲船高；商家接手經營，租金是商家經營主要成本之一，高租金導致利潤降低，承受不了高租金自然是轉手不愿再經營下去。而一旦商鋪幾經轉手長期空置，投資者回報落空，勢必會引發(fā)糾紛、官司等，如萬達案例，最后開發(fā)商名譽受損。
商鋪定價，究竟是殺雞取卵還是要放水養(yǎng)魚呢？是開發(fā)商一家獨食，還是留一杯羹給投資者和經營者呢？顯然，開發(fā)商不應該殺雞取卵式的一味追求高價。
放水養(yǎng)魚，商鋪營銷需轉向多贏
在國家宏觀調控頻現、銀行高利率的情況下，深圳、惠州多個商業(yè)項目在逆市中都取得良好的銷售業(yè)績，其中一個原因就是商鋪銷售價格并不太高，還能達到以租代供，投資者認同其價格和投資價值。如去年年底開盤的惠州義烏小商品城，首層銷售均價才1.9萬/平方米，而剛開盤不久的深圳灣口岸商業(yè)街，街鋪銷售起價不到3萬元/平方米。
開發(fā)商靠銷售鋪取得利潤，但必須建立在有商業(yè)價值的商鋪上有商才有鋪。因此，開發(fā)商必須轉變營銷思維方式，要放水養(yǎng)魚，給投資者預留利潤空間，而非一家獨食。商業(yè)地產營銷轉向多方共贏。
對商鋪的售價，需根據市場租金水平來定合理的價格，性價比要合適，給投資者和商家留下一定的利潤空間。商鋪定價只有做到放水養(yǎng)魚，預留利潤空間給投資者，而商家接手經營有錢可賺，商鋪才能長期經營穩(wěn)定，投資者租金收益有望。
對于那些擁有場內商鋪的商業(yè)項目而言，商鋪價格更不能脫離市場租金。場內商鋪經營是一損俱損，只有整體經營良好，投資者和商家才會得到收益；如果部分商家承受不了高租金而撤場，將影響到其它商家的生意。除商鋪價格合理外，開發(fā)商還要立足商業(yè)培養(yǎng)，縮短養(yǎng)鋪期，和投資者、商家共同度過市場培育期，分擔風險。
一個成功的商業(yè)地產項目必然是開發(fā)商、投資者、商家利益共贏。開發(fā)商必須要拋棄那種一家獨食的營銷觀念，持一種多贏的態(tài)度去經營商業(yè)地產，實現多方的共贏。
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