研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設的研究機構。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標是打造民營經(jīng)濟研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務范圍
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·項目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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·市場運營管理
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·運營顧問服務
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研究報告
大型綜合體開發(fā)：必不可少的立體交通和融資創(chuàng)新
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縱觀城市綜合體的發(fā)展路徑，不難發(fā)現(xiàn)，城市綜合體不僅僅是地產(chǎn)開發(fā)的問題，更是一個城市發(fā)展和運營的問題。與住宅相比，城市綜合體體量大、業(yè)態(tài)多、資金量大、開發(fā)經(jīng)營周期長，這對開發(fā)商的開發(fā)運營能力提出了更高的要求。如何在高密度的人口和立體的交通組織中科學定位和良性運營？如何在融資渠道比較單一的現(xiàn)狀下尋求融資模式的創(chuàng)新？面對這些全新的課題，杭州的城市綜合體開發(fā)軍團在不斷的探索中前行。
綜合體離不開
立體交通配合
城市綜合體交通組織系統(tǒng)的承載物是人流和物流，也就是流動著的人和物。人流就是通常所說的客流，它的存在是綜合體各個部分達到其經(jīng)濟目的的基本條件。毫無疑問，綜合體的交通體系結(jié)構是復雜的，按區(qū)域內(nèi)外劃分，可以劃分為體外交通體系和體內(nèi)交通體系；按功能劃分，可以劃分為人流動線、客用車輛動線、貨運動線和廢棄物動線；按動線環(huán)節(jié)劃分，根據(jù)不同承載物劃分為出入口、通道、運載工具、轉(zhuǎn)運集散點、儲存區(qū)、處理區(qū)等。
住房與城鄉(xiāng)建設部政策研究中心副主任秦虹曾經(jīng)表示，城市綜合體的建設是一個復雜的工程，首先需要交通規(guī)劃的配合支持。如果車進不來，停不下，出不去，就不會有人流。如果沒有交通的支持，就很難成為城市綜合體�？v觀世界各國的城市綜合體，不僅是外圍的交通要四通八達，內(nèi)部也要有空間，方便人的流動。山東大學房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗也認為，城市綜合體的規(guī)劃必須與交通等規(guī)劃設計相協(xié)調(diào)。沒有一個很好的立體交通體系，不可能形成一個城市綜合體。
這一點，可以從現(xiàn)代城市綜合體的典范——日本六本木新城身上得到印證。在六本木新城居住的住戶，不用在上下班時擠公交車，他們從工作的地方到居住地不過步行幾分鐘時間；他們可以在家門口欣賞到高端藝術品展覽，周邊有很多購物、餐飲、娛樂的好去處，還可以看到一年一度的東京電影節(jié)；其他日本及海外游客，可以通過十幾條地鐵線路從日本的各大城市抵達這里，在六本木新城購物、娛樂、欣賞藝術作品可以足不出戶，在各個建筑物之間行走看不到車流；地鐵口與六本木新城是點對點的對接，乘地鐵直接到新城里面，購物完畢直接乘地鐵去往目的地，你甚至不需要知道建筑物是什么模樣……因為辦公區(qū)和消費區(qū)地下空間相連，白天辦公區(qū)停車位不夠時可以向消費區(qū)的停車場靠攏，晚上停車緊張的消費區(qū)也可以往辦公區(qū)分流，整個六本木新城24小時運轉(zhuǎn)，全天候為消費者開放。
從六本木新城可以看到，軌道交通對于城市綜合體的重要性。杭州地鐵一期工程的開建，給地鐵上蓋綜合體帶來了百年難遇的騰飛契機。因此，在杭州已經(jīng)規(guī)劃的100個城市綜合體當中，與地鐵有關的綜合體是最多的，比如武林廣場地下空間綜合體、地鐵七堡車輛段綜合體、地鐵九堡東站綜合體、地鐵九堡站上蓋物業(yè)綜合體、地鐵下沙中心站上蓋物業(yè)綜合體、地鐵下沙終點站上蓋物業(yè)綜合體等，可以說是一條地鐵串起了一個綜合體建筑群。
提要：縱觀城市綜合體的發(fā)展路徑，不難發(fā)現(xiàn)，城市綜合體不僅僅是地產(chǎn)開發(fā)的問題，更是一個城市發(fā)展和運營的問題。毫無疑問，商業(yè)地產(chǎn)融資方式的不斷豐富，將會為杭州城市綜合體的開發(fā)提供更多的資金保證。
綜合體建設亟待
融資模式創(chuàng)新
城市綜合體的開發(fā)，上游是資金鏈，中游是開發(fā)環(huán)節(jié)，下游是經(jīng)營和管理，這三個環(huán)節(jié)中作為上游的資金鏈最為關鍵。由于城市綜合體開發(fā)規(guī)模宏大，投資額巨大，因此，項目融資安排在項目開發(fā)過程中十分重要，一旦某個資金鏈出了問題，就會給整個項目帶來不利影響。
業(yè)內(nèi)專家指出，對于城市綜合體來說，只有把融資總成本控制到最低，項目競爭力才會更強。城市綜合體的開發(fā)需要強大的資金實力做保證，在開發(fā)前期就需要投入大量資金，由于融資渠道的限制導致一些城市綜合體在開發(fā)過程中資金鏈緊張的現(xiàn)象并不少見。
但是，目前我國房地產(chǎn)融資渠道比較單一，多為銀行貸款。不過，隨著資本市場的成熟，各類融資渠道將會逐步完善，包括房地產(chǎn)信托投資基金、海外上市、房地產(chǎn)抵押債券等創(chuàng)新模式的出現(xiàn)，為解決城市綜合體開發(fā)的資金瓶頸提供更多可能。目前，已經(jīng)有國外的大型房地產(chǎn)投資基金開始試探性地進入中國房地產(chǎn)市場，在城市綜合體的開發(fā)上取得了可資借鑒的成功經(jīng)驗。
在香港SPACE商業(yè)經(jīng)營管理集團副總經(jīng)理許大金看來，城市綜合體中的業(yè)態(tài)配比并不是短期收益最大化的一種方式，任何一種經(jīng)營都要考慮投資回收模式。商業(yè)地產(chǎn)項目從投資回收模式上大致有四種開發(fā)模式：一是不租不售，開發(fā)商集所有者、開發(fā)者，運營者于一身，如宜家；二是只租不售，開發(fā)商對持有的商業(yè)物業(yè)采取出租形式，邀請或者選擇某個大型商業(yè)企業(yè)作為承租方，進行長期的商業(yè)經(jīng)營和管理，如萬達與沃爾瑪?shù)暮献�；三是只售不租，開發(fā)商將商業(yè)地產(chǎn)項目全部銷售，由所有者自行經(jīng)營和管理。如SOHO現(xiàn)代城等；四是租售結(jié)合，目前國內(nèi)開發(fā)商受到資金的限制，許多都采用此種開發(fā)模式。許大金認為，從根本上講，商業(yè)項目要想獲得長期穩(wěn)定的發(fā)展，適合商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的金融產(chǎn)品的出現(xiàn)是必不可少的。否則，沒有資本支持的城市綜合體，只能是步履蹣跚的孤獨行者，很難有大的發(fā)展。
可喜的是，我們看到，杭州的地鐵濱康路綜合體項目首次探索性地嘗試過銀企合作、融資招標的模式，最近宋城集團為了休博園旅游綜合體的整體改造升級，向社會發(fā)行了信托產(chǎn)品。毫無疑問，商業(yè)地產(chǎn)融資方式的不斷豐富，將會為杭州城市綜合體的開發(fā)提供更多的資金保證。
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