研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項(xiàng)目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項(xiàng)目定位策劃 |
·市場運(yùn)營管理
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| ·項(xiàng)目全程運(yùn)營 |
·運(yùn)營顧問服務(wù)
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| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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| ·市場可研報(bào)告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報(bào)告
SHOPPING MALL偏離“正軌”
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熱開發(fā)與冷經(jīng)營
SHOPPING MALL在歐美的成功與這類項(xiàng)目高附加值的連帶效應(yīng)讓投資商怦然心動(dòng)，于是，伴隨著奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)，SHOPPING MALL也漸成為一種新的投資風(fēng)向，受到投資者的追捧。 然而，與時(shí)下里全國風(fēng)風(fēng)火火的SHOPPING MALL的開發(fā)建設(shè)相比，SHOPPING MALL的經(jīng)營狀況卻怎么也火熱不起來。“總量接近飽和，結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡，泡沫明顯突出，潛質(zhì)逐漸喪失�！�
有關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在全國40余座城市中，每年新增80多家購物中心，一些人口只有20多萬的城市，卻建設(shè)了好幾個(gè)購物中心。有的購物中心一天的流水甚至只有1萬元，而那種有場無市、有商無業(yè)，甚至倒閉、轉(zhuǎn)向的SHOPPING MALL亦不在少數(shù)。
商興成認(rèn)為：“有些人說中國已經(jīng)進(jìn)入購物中心大發(fā)展期。這種說法是錯(cuò)誤的，中國的MALL(大型購物中心) 應(yīng)該慢些走。”畢竟，我們不得不正視的一個(gè)事實(shí)是，我國整體人均消費(fèi)水平仍不足。
依據(jù)世界一般規(guī)律，SHOPPING MALL在人均 GDP 2000 美元— 3000 美元可起步；人均 GDP 在 3000 美元— 5000 美元的可發(fā)展；人均 GDP 在 5000 美元以上可進(jìn)入快速發(fā)展期，經(jīng)濟(jì)水平達(dá)不到就不能上。
2006年我國商業(yè)營業(yè)用房開工面積達(dá)2.35億平方米，當(dāng)年竣工面積為5900萬平方米。假設(shè)按全國 660 個(gè)大小城市計(jì)算，平均每個(gè)城市開工35萬平方米，這是一個(gè)可怕的數(shù)字，規(guī)模超過了實(shí)際需求。試想，一個(gè)城市的人口才有多少？
SHOPPING MALL小型化
最近福布斯進(jìn)行的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)顯示，世界十大購物中心有八個(gè)在亞洲，其中中國占四個(gè)，面積由以前的二三十萬平方米，發(fā)展到了四五十萬平方米，甚至更大，都想爭當(dāng)亞洲第一、世界一流。
與此行對應(yīng)，從世界SHOPPING MALL整體發(fā)展來看，購物中心現(xiàn)在呈現(xiàn)小型化的趨勢。大約是上世紀(jì)90年代以后，基本上歐美已經(jīng)不再建設(shè)新的購物中心。商興成認(rèn)為，這其中的原因主要有四個(gè)：
第一是地價(jià)上升，土地短缺，作為大型購物中心，20萬、30萬平方米，必須與它相配套20萬、30萬平方米的停車場，也就是1:1的停車場，有的地方還有2:1，城郊型的購物中心一般是車程40分鐘—80分鐘，因此80%都是乘車過來，就必須要有大型的停車場。這樣就造成1平方米的營業(yè)面積要支撐2平方米的地價(jià)，一般來看很難進(jìn)入盈利階段。
第二是交通堵塞現(xiàn)象普遍存在，一堵車就兩三個(gè)小時(shí)，從這個(gè)角度也使消費(fèi)者有畏懼心理，不敢遠(yuǎn)距離去購物。
第三是油價(jià)上升，購物的成本上升，從這個(gè)角度來說也影響一部分駕車消費(fèi)的狀況。
然而，最重要的一點(diǎn)原因是，隨著社區(qū)的購物消費(fèi)功能逐步完善，就近就能滿足購物和消費(fèi)的需要，顧客已經(jīng)不需要跑到很遠(yuǎn)的地方去購物了。
也正是從這個(gè)角度出發(fā)，上海提出要把大型百貨逐步設(shè)立為購物中心。歐美的購物中心87%平均面積在1.99萬平方米以下，也就是2萬平方米以下。英國是1.4萬平方米，日本是2.05萬平方米，這就反映了購物中心小型化的趨勢的問題
在美國，購物中心的規(guī)模有三種類型：地區(qū)性的購物中心，面積在36000－180000平方米；社區(qū)性的購物中心，面積在9000－36000平方米；鄰里性的購物中心，面積在1800～9000平方米。在90年代初期，地區(qū)性購物中心僅占全美購物中心總數(shù)的5%，社區(qū)性的購物中心占32%，鄰里性的購物中心占63%，目前仍然保持這樣的比例。很明顯，有2／3的購物中心是小型化的
SHOPPING MALL社區(qū)
商興成認(rèn)為：“隨著城市布局調(diào)整，購物中心也逐步走向社區(qū)化。諸如一家購物中心‘能夠輻射全市’、‘面向環(huán)渤海’等這些都是口號，真正能有多少外地人進(jìn)入這個(gè)地方？如果全市都在發(fā)展購物中心，就必然對市場進(jìn)行瓜分，在這樣的情況下應(yīng)該是立足于社區(qū)。”隨著社區(qū)的服務(wù)設(shè)施逐步完善，本地化是一個(gè)基本的趨向
以世界上最大的單體SHOPPING MALL金源新燕莎為例， “把海淀做足、做細(xì)、做實(shí)，能夠真正給海淀當(dāng)?shù)貛韺?shí)實(shí)在在的貢獻(xiàn)。也能給自己創(chuàng)造盈利空間。
“除了面向全國以外，一般的大型購物中心，都是為區(qū)域服務(wù)的。這是由于經(jīng)營雷同化、精品普及化，在這樣的情況下你不搞優(yōu)勢，沒有什么特色的話就無法推進(jìn)它的發(fā)展。”黃國雄總結(jié)道
技術(shù)化經(jīng)營SHOPPING MAL
“我們過去老覺得經(jīng)營零售業(yè)，經(jīng)營購物中心，甚至經(jīng)營百貨商店就是一個(gè)租房子的概念，蓋起房子租出去就賺錢了。所以把零售技術(shù)含量給弄得特別低，一個(gè)人蓋一個(gè)房子就可以搞零售業(yè)
這的確代表了目前國內(nèi)很多購物中心經(jīng)營者的一種想法。然而，現(xiàn)實(shí)中購物中心的經(jīng)營狀況卻大相徑庭。沃爾瑪創(chuàng)始人曾經(jīng)說過，零售業(yè)是一個(gè)高科技的行業(yè)。因?yàn)榱闶蹣I(yè)是信息技術(shù)應(yīng)用最為廣泛的一個(gè)行業(yè)。 “就是在今天，信息技術(shù)的最先應(yīng)用就是在零售業(yè)里面，你怎么能說它是沒有知識含量的行業(yè)，怎么能說是一個(gè)人就能夠搞零售業(yè)呢？所以經(jīng)營購物中心不是我們手里的萬花筒，隨便一搖就呈現(xiàn)我們滿意的圖景。”購物中心的建立，并不比百貨商店、超級商店更簡單，它是一門科學(xué)，同時(shí)也是一門手藝。
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