研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項目定位策劃 |
·市場運(yùn)營管理
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| ·項目全程運(yùn)營 |
·運(yùn)營顧問服務(wù)
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| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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| ·市場可研報告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報告
商場開發(fā)重在策劃
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2004年3月，針對當(dāng)前各地大型商場開發(fā)混亂無序，違反現(xiàn)代商場開發(fā)運(yùn)作規(guī)律，造成商場空置率高、效益差、風(fēng)險大的局面，不少人大代表呼吁，今后興建大型商業(yè)要實行聽證會許可制度。
中國商鋪投資的軟肋
記者（以下簡稱記）：多年來，您考察過國內(nèi)許多大商業(yè)市場，您對國內(nèi)商場投資經(jīng)營的現(xiàn)狀怎么看？
楊奕勇（以下簡稱楊）：多年來，我一直十分關(guān)注內(nèi)地的商場投資與商場策劃，一些規(guī)模較大的商場從剛開始選址到最后是否興旺，我都作了全程追蹤，用“冰火兩重天”來形容國內(nèi)商場的現(xiàn)狀毫不為過。一方面，失敗的商場門庭冷落，有的甚至荒廢閑置，巨額投資變成了一地廢墟；另一方面紅火興旺的商場也隨處可見�？偟膩碚f，商鋪投資前景是樂觀的，利潤也是可觀的，但其隱憂亦不少，必須認(rèn)真重視。
記：您深入研究過一些商場失敗的主要原因，對某些看似興旺的商場也提出過警示，而最后果然不出所料，可謂有先見之明，您是如何客觀看待商場旺與不旺的呢？
楊：一個商場的興旺有很多方面。選址得當(dāng)、投資到位并不能一勞永逸，開業(yè)成功也不代表可以持續(xù)興旺，表面的興旺更不是真正的成功。如2002年5月，我考察了廣州市區(qū)某大型商場后，提醒該商場，如果不改變原有經(jīng)營方向，即使地處鬧市，商場也難以興旺下去。并撰寫了一份3萬多字的可行性整改建議，我在建議中指出：目前廣州地區(qū)還沒有一家大型美容用品市場，應(yīng)該搶占先機(jī)，開辦一間亞洲最大的上檔次、上規(guī)模的國際美容用品市場。如今，廣州美容用品市場年成交額達(dá)數(shù)百億的事實充分證明了我們上述建議的前瞻性。但當(dāng)時開發(fā)商對此建議未能重視，反而低價招攬超市進(jìn)場經(jīng)營�，F(xiàn)在，該商場已處于半癱瘓狀態(tài)，連廉價出租做超市的租金都難以回收。所以，不管是投資者、策劃者還是經(jīng)營者都要全面認(rèn)真面對商場運(yùn)作中的各種問題，旺與不旺都不能只看表面。
商場開發(fā)的成敗在于策劃
記：商鋪歷來最看重的是選址與經(jīng)營，但經(jīng)您整改并獲得國家級品牌的兩個大市場中，您并沒有改變商場的選址與經(jīng)營方向，卻一下子使商場價值增值數(shù)十倍，談?wù)勀膬r值取向好嗎？
楊：從我長期投資、策劃商場實踐中，我深刻體會到，開發(fā)商場能夠成功與否重在策劃。一個商場只有好的選址、規(guī)劃、經(jīng)營、管理還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，只有當(dāng)所有有利因素充分調(diào)動起來，精心整合成為有用的資源時，其價值才會體現(xiàn)出來，才會不斷興旺發(fā)展，并取得豐厚的回報。而要調(diào)動這一切因素勢必離不開內(nèi)行成功人士的精心策劃。
記：您能不能談一下您是怎樣使已經(jīng)倒閉的黃沙水產(chǎn)市場起死回生，并成功創(chuàng)建為馳名中外的國家級市場的？
楊：當(dāng)時，廣州黃沙水產(chǎn)市場的主要競爭對手是廣州海印水產(chǎn)市場，它是當(dāng)時華南地區(qū)最大的水產(chǎn)市場。而黃沙市場又是經(jīng)營鮮活水產(chǎn)品的市場，其開發(fā)難度和投資風(fēng)險可想而知。但經(jīng)過多次實地考察后我確信，只要揚(yáng)長避短策劃到位，黃沙市場還是大有作為的。因為該市場地處珠江隧道口，背靠珠江，前臨黃沙大道，交通十分便利，且場地面積有3萬多平方米，有利于重新規(guī)劃布局。我運(yùn)用獨(dú)創(chuàng)的復(fù)合型商場（市場）全程策劃技術(shù)，將市場的規(guī)劃布局、配套設(shè)施、招商開業(yè)、經(jīng)營管理模式重新進(jìn)行了全面的統(tǒng)籌策劃。5個多月后，200多個經(jīng)營鮮活水產(chǎn)品的商鋪就全部租賃出去。開業(yè)半年后，原來火爆的海印市場就因競爭不過黃沙市場而關(guān)門停業(yè)。取得初步成功后，我們繼續(xù)對市場每個階段的具體經(jīng)營特征進(jìn)行了相應(yīng)的策劃調(diào)整，使市場一直保持興旺。1997年，黃沙市場經(jīng)過激烈角逐榮獲國家級品牌市場稱號。
精心策劃可以反敗為勝
記：由于您連續(xù)整改幾個大型商場（市場）都獲得成功，不少人慕名邀請您親臨現(xiàn)場指導(dǎo)整改，請談?wù)勀侨绾沃更c(diǎn)迷津出良策的？
楊：因商業(yè)定位失誤引起商場關(guān)門停業(yè)的，必須要帶著問題深入調(diào)查，精心策劃，找到具體定位的失誤所在，再有針對性地進(jìn)行調(diào)整；而因招商、開業(yè)組織（即開壞頭）措施失當(dāng)，造成失敗的商場，則要結(jié)合實際重新制定與客戶互惠互利的招商條款，并且進(jìn)一步加大誠信宣傳力度，給人煥然一新的新鮮感覺，促使招商、開業(yè)能夠順利進(jìn)行；因管理服務(wù)水平低下造成商場效益差或停業(yè)的商場，要及時聘請有成功管理經(jīng)驗的專業(yè)管理人才來進(jìn)行綜合整改。
有些商場（市場）因規(guī)劃布局嚴(yán)重失誤，配套功能滯后不全，不符合現(xiàn)代商場運(yùn)作規(guī)律而造成商場失敗的則很難整改，因為商場的規(guī)劃布局多是硬件設(shè)施，一旦失誤，木已成舟就很難補(bǔ)救。
因此，投資商在聘請建筑設(shè)計師進(jìn)行商場設(shè)計的同時，還應(yīng)邀請商場規(guī)劃布局專家共同參與商場設(shè)計，才能事前避免失誤，取得成功。
最缺的是人才
記：您既是一個成功的商場投資者，又是一個資深的商場策劃人，這讓我想起策劃業(yè)內(nèi)的一句行話“投資不策劃，策劃不投資”，您是怎樣做到兩者兼?zhèn)�，而又取得成功的呢�?BR> 楊：我們之所以取得成功，最主要的是擁有一批具有豐富理論和成功實戰(zhàn)經(jīng)驗的商場投資策劃人才，以及一整套與眾不同的商場（市場）的全程策劃技術(shù)，并且能夠?qū)嵤┑轿弧?BR> 當(dāng)前，中國商場開發(fā)的軟肋不是缺場地、缺資金，而是缺乏優(yōu)秀的策劃人才。一個高素質(zhì)的優(yōu)秀投資策劃人才，不但實踐經(jīng)驗豐富，而且對商場策劃中的每一環(huán)節(jié)都應(yīng)有清楚認(rèn)識，深刻體會全程策劃是一環(huán)緊扣一環(huán)，任何一環(huán)的過失都會造成失誤或失敗。雖然有人說2004年將會是中國的策劃年，各行各業(yè)都將出現(xiàn)一大批持證上崗的專業(yè)策劃人士，但這并不足以解決現(xiàn)實操作的各種問題。事實證明，只有親力親為，精心策劃，經(jīng)過實踐檢驗取得成功的人，才是真正有實力的策劃人，才是當(dāng)前商場投資策劃迫切需要的人才。
商鋪發(fā)展呈兩大趨勢
記：隨著中國城市化的來臨，各地商業(yè)化進(jìn)程加快，政府也開始著力于商業(yè)規(guī)劃，引導(dǎo)商家走可持續(xù)發(fā)展之路，您對未來商鋪的發(fā)展趨勢有何見解？
楊：投資商鋪的利潤遠(yuǎn)高于其他投資收益，當(dāng)前CEPA的實施又給商業(yè)市場注入興奮劑，商鋪已成為開發(fā)商競相開發(fā)的一個熱點(diǎn)。大型商業(yè)區(qū)的競爭歷來異常激烈，而且這種競爭今后肯定將越演越烈。
目前，競爭者已進(jìn)入調(diào)整期，可以預(yù)見，在今后一段時間里，錯位經(jīng)營將成為商業(yè)區(qū)經(jīng)營的一大趨勢，而商業(yè)圈內(nèi)的娛樂、餐飲、文化、旅游各行業(yè)的“錯業(yè)經(jīng)營”，將更有利于形成業(yè)態(tài)互補(bǔ)。這種有序公平競爭的結(jié)果往往是互惠互利，共同繁榮。
另一大發(fā)展趨勢是商場實行強(qiáng)化經(jīng)營性管理，以往商場租售后，所有權(quán)分散了，很難做到統(tǒng)一管理，現(xiàn)在國內(nèi)不少商場已成立了商業(yè)經(jīng)營管理公司，負(fù)責(zé)業(yè)主的商鋪代租和商場統(tǒng)一招商管理工作。目前，這種所有權(quán)分散，經(jīng)營權(quán)集中的商鋪開發(fā)新方式在市場運(yùn)行中正起著越來越大的作用，商鋪不再一賣了之。我認(rèn)為，未來商鋪要在經(jīng)營管理方面進(jìn)一步完善，才能獲得更好的回報。
記：我拜讀了您的大作《失敗商場啟示錄》，覺得這本書對商場投資策劃的各種問題都做了深入剖析，可謂一針見血。請問，您打算今后在這方面如何發(fā)展？
楊：二十多年來我一直致力于商場投資與商場策劃，對國內(nèi)商場（市場）投資失誤或失敗的主要原因有了深入的了解，并在香港成立了國際商場投資策劃研究院，給國內(nèi)外從事商場投資策劃人士提供了一個互相交流、共同促進(jìn)的專業(yè)平臺。同時，我也希望能夠以此推動國內(nèi)商場策劃業(yè)的發(fā)展，使更多的人能夠運(yùn)用商場全程策劃技術(shù)，規(guī)避商場投資風(fēng)險，走上成功之路。
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