如何投資商業(yè)地產(chǎn)

  投資需選擇理性的投資商

   “我認(rèn)為目前新政總體來(lái)說(shuō)應(yīng)該是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)機(jī)會(huì)，商業(yè)地產(chǎn)一個(gè)發(fā)展的機(jī)會(huì)。因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候在住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商總體比較難過(guò)的情況下，他們大部分都把眼光轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)，那么商業(yè)地產(chǎn)就是剛才所說(shuō)的，它的門(mén)檻比較高，不是像過(guò)去住宅地產(chǎn)一樣可以打一槍換一個(gè)地方，然后快速盈利，快速撤退，出手之后幾乎沒(méi)有自己什么事，可以轉(zhuǎn)身就走奔下一個(gè)目標(biāo)。而商業(yè)地產(chǎn)必須是自己持有的，而且是長(zhǎng)期持有的，這種長(zhǎng)期持有的地產(chǎn)，大家都明白，是通過(guò)它的增值來(lái)實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值的最大化，所以目前為止在國(guó)外英文叫零售地產(chǎn)，幾乎所有零售地產(chǎn)其中以購(gòu)物中心為代表，這樣的地產(chǎn)都是被大型的基金擁有，現(xiàn)在在國(guó)外模式一般都是開(kāi)發(fā)商是開(kāi)發(fā)商，投資商是投資商，運(yùn)營(yíng)商是運(yùn)營(yíng)商。開(kāi)發(fā)商他不一定擁有物業(yè)，而且大多數(shù)情況下都不擁有物業(yè)，運(yùn)營(yíng)商是做購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)管理，而這些大型的購(gòu)物中心擁有者是誰(shuí)？是基金�；�金為什么選購(gòu)物中心作為他們的第一選擇，當(dāng)然他們?cè)谕顿Y一個(gè)物業(yè)的時(shí)候，不是亂投資的，他是要看每一份跟商家之間的合作，每一份在后幾年價(jià)格趨勢(shì)和通過(guò)專(zhuān)家來(lái)論證這個(gè)區(qū)域的發(fā)展論證。

    在得到充分論證之后才投資購(gòu)物中心，作為國(guó)外的養(yǎng)老基金、老保基金，第一要求穩(wěn)定，第二要求規(guī)模。在國(guó)外的開(kāi)發(fā)商他們只賺取應(yīng)該屬于自己的一份利潤(rùn)，他們不去擁有投資購(gòu)物中心，而是在開(kāi)發(fā)階段就開(kāi)始進(jìn)行招商，招商之后根據(jù)業(yè)戶(hù)要求量體裁衣做設(shè)計(jì)，在把所有合同簽完之后，不管購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)，而是直接找基金，告訴基金我在這個(gè)地方開(kāi)發(fā)一個(gè)購(gòu)物中心，根據(jù)我市場(chǎng)調(diào)研和目前簽定合同情況，這個(gè)地方是很有發(fā)展前途的，那么你買(mǎi)還是不買(mǎi)？基金在這種情況下大部分是要買(mǎi)的，拿著自己基金手里，然后開(kāi)發(fā)商在這種情況下，把它建設(shè)完之后移交給基金，然后再用他的眼光尋找下一家�！�
投資需選擇有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商

   “我覺(jué)得最重要的就是你要選擇看開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)能力，還是看企業(yè)品牌，這個(gè)企業(yè)有沒(méi)有成功的運(yùn)營(yíng)過(guò)一些商業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和案例，這個(gè)企業(yè)他有沒(méi)有很強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)研究能力、定位能力，這個(gè)企業(yè)有沒(méi)有很強(qiáng)的招商和商家組合號(hào)召能力，這個(gè)企業(yè)他是不是能夠持續(xù)的投入，在運(yùn)營(yíng)上、在廣告上、在各種促銷(xiāo)活動(dòng)上是不是持續(xù)投入，所以你看這樣一個(gè)企業(yè)，如果他具備了這樣一個(gè)條件，那么他又有很多的成功商業(yè)，沒(méi)有失敗的商業(yè)，我相信這樣的一個(gè)企業(yè)是可以信賴(lài)的，投這樣的商業(yè)或者商鋪就會(huì)取得非常穩(wěn)健的非常好的回報(bào)，所以非常關(guān)鍵的就是看企業(yè)各方面綜合能力和經(jīng)驗(yàn)，這個(gè)是投資商業(yè)要看到的地方。

    當(dāng)然失敗的也很多，所以說(shuō)你要選好。那么整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)總的來(lái)講我認(rèn)為他比住宅增值前景要大的多。剛才餐飲協(xié)會(huì)的戴會(huì)長(zhǎng)講，我們很多餐飲商鋪在上海也好、南京也好，很多商鋪十幾萬(wàn)一個(gè)平方，二十幾萬(wàn)一個(gè)平方，這就是商鋪帶來(lái)的價(jià)值。所以商鋪的價(jià)值不是在于高低，毛總講了，越高他的增值前景越大，它不存在這個(gè)商鋪售價(jià)高低，關(guān)鍵是看你這個(gè)商鋪是怎么定位的，未來(lái)的成長(zhǎng)前景怎么樣？這個(gè)運(yùn)營(yíng)商是不是把它運(yùn)營(yíng)的非常好，而且走的非�？�，這是決定商鋪未來(lái)前景有多大？”

投資需了解商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃、定位

   “作為商家投資來(lái)講，最重要的是前期了解這個(gè)商業(yè)的規(guī)劃，包括功能的定位，包括企業(yè)背景的情況，包括今后服務(wù)的團(tuán)隊(duì)，這是非常重要的。那么和選擇合作伙伴也一樣，第二企業(yè)背景、第三團(tuán)隊(duì)，這是我個(gè)人的看法，還有業(yè)態(tài)組合是非常重要的。”

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