北京二手房房貸市場分析報(bào)告

發(fā)布單位：北京鏈家地產(chǎn)市場研究部 · 中國光大銀行

　　研究周期：2007年1月1日至2010年8月15日

　　樣本選取：2007年1月1日至2010年8月15日鏈家及光大銀行二手房成交

　　名詞解釋：新政前：指2010年1月1日——4月15日（含）

　　新政后：指2010年4月15日——8月25日

　　政策篇

　　1990年，我國個(gè)人住房商業(yè)貸款正式實(shí)施，至今個(gè)人商貸市場已發(fā)展到第二十個(gè)年頭。這期間個(gè)人住房消費(fèi)貸款金融政策發(fā)生了巨大變化，無論從貸款門檻、利率差異、審核條件還是從貸款容量、貸款需求來看，都發(fā)生了較大轉(zhuǎn)變，這也將引導(dǎo)房貸市場相應(yīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變。

　　近年來個(gè)人住房消費(fèi)貸款金融政策發(fā)生了巨大變化，這種變化主要體現(xiàn)在：

　　一，以2007年為節(jié)點(diǎn)，個(gè)人信貸政策從利率單一執(zhí)行轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)行差異化利率

　　2007年以前，在房貸市場上，政府均執(zhí)行的是單一的利率政策，2007年起政府開始對購房面積、購房套數(shù)方面做出明確的利率差異化，例如對首套90平米以下的住房實(shí)行0.7倍的優(yōu)惠利率，但對于二套以上住房執(zhí)行1.1倍利率。

　　二，從單一的金融杠桿調(diào)節(jié)政策轉(zhuǎn)變?yōu)橹苯优c房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策掛鉤、指向性針對投資行為的差異化信貸政策

　　2007年政府為抑制投資型住房需求，開始對購房次數(shù)、購房套數(shù)、購房面積等方面實(shí)行差異化信貸，在一定程度上抑制了投資住房的需求。2008年整體經(jīng)濟(jì)大環(huán)境向下，政府為應(yīng)對房地產(chǎn)行業(yè)的低迷，實(shí)行房貸利率0.7倍的優(yōu)惠政策來刺激引導(dǎo)需求；2009年到2010年初，房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)現(xiàn)長期快速增長，2010年4月政府再次強(qiáng)調(diào)購房套數(shù)、購房面積等方面實(shí)行差異化信貸，對于首次購買小戶型的房貸需求者相對寬松，而對于擁有多套房再貸款情況更加嚴(yán)厲。

　　三，信貸相關(guān)政策發(fā)文機(jī)構(gòu)從以央行為核心的發(fā)布轉(zhuǎn)變?yōu)檠胄信c各部委緊密配合的政策發(fā)布體系

　　信貸政策的另一個(gè)特點(diǎn)還表現(xiàn)在政策發(fā)文機(jī)構(gòu)的轉(zhuǎn)變。這種轉(zhuǎn)變主要體現(xiàn)在單一到配合、中央到地方。2007年前，房貸方面的相關(guān)政策主要由央行進(jìn)行公布；2007年后，無論是首套房利率的0.7倍、0.85倍還是1.1倍均有建設(shè)部、央行、國稅局等共同參與。另外，中央政策出臺后，相關(guān)地方政府均在1到3個(gè)工作日內(nèi)出臺相關(guān)的執(zhí)行政策。

　　這樣的信貸政策轉(zhuǎn)變，直接導(dǎo)致了房貸消費(fèi)者在選擇貸款上發(fā)生了巨大變化，再加上近些年來房產(chǎn)市場經(jīng)歷了從升溫到驟冷到驟熱再到驟冷的區(qū)別性十分明顯的階段，這些也會一一作用到消費(fèi)者的房貸選擇傾向上，主要表現(xiàn)在：

　　一，支付方式的轉(zhuǎn)變：主要表現(xiàn)在二套房貸消費(fèi)者將更傾向于付全款或通過支付更多的首付款，以應(yīng)對利率上漲而帶來的額外利息。

　　二，消費(fèi)理念的轉(zhuǎn)變：貸款用來購買首套自住房將成為主流。

　　三，消費(fèi)導(dǎo)向的轉(zhuǎn)變：更加傾向于小戶型

　　由于政策傾向于90平米以下的小戶型住房，因此可能會引導(dǎo)消費(fèi)者從購買90平米以上 的住房需求轉(zhuǎn)向90平米以下。

　　四，消費(fèi)趨勢的轉(zhuǎn)變：提前還款意愿更高，抵押消費(fèi)等衍生的房貸消費(fèi)產(chǎn)品更容易贏得市場。

　　由于利率差異化后，高利率帶來的成本增加,更多房貸消費(fèi)者傾向于提前還款；另一種情況是抵押第一套房來湊足二套首付或三套的房款后，還款壓力也仍然擴(kuò)大，提前還款意愿同樣高于以往。

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