研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設的研究機構。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗豐富的高素質專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標是打造民營經(jīng)濟研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務范圍
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·項目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項目定位策劃 |
·市場運營管理
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| ·項目全程運營 |
·運營顧問服務
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| ·規(guī)劃編制服務 |
·招商銷售服務
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| ·市場可研報告 |
·人員培訓服務
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報告
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)五大關鍵點
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由于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)利潤率極高，是住宅利潤的2-3倍還多，以至于許多開發(fā)商都從單純的地產(chǎn)項目轉向開發(fā)綜合商業(yè)地產(chǎn)，然而需要注意的是，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)風險極高，需要投資的資金也很多，這就要求開發(fā)商要非常有實力，這也同時是好多商業(yè)地產(chǎn)為什么中途停工夭折的原因。就一個城市來講，一定的消費群體只需要一定量的商業(yè)體量，而開發(fā)商若只看到利潤，而沒有對整個城市的商業(yè)市場份額進行調查，沒有進行科學的市場定位，消費能力調查，消費群體定位，就盲目開發(fā)，過度開采，其結果只有一個，那就是勞民傷財。市場不是一個無限大的蛋糕，并不是說誰進來都能份一塊的，所以要想使商業(yè)地產(chǎn)做活，這就要開發(fā)商必須注意幾點
一、入市良機
在開發(fā)商立項前，就必須對當?shù)叵M水平，商業(yè)發(fā)展情況，個產(chǎn)業(yè)結構在當?shù)厥袌鏊挤蓊~，以及當?shù)叵M習慣，市民整體收入水平以及現(xiàn)存主要的商業(yè)項目進行分析調研，看這個城市是否還有沒有能力，有沒有好的地段再來容納一個商業(yè)項目，在這里還要注意一點就是這個城市的商圈成熟度，如果在這個城市中已經(jīng)有幾個大型的商業(yè)項目幾足鼎立來支撐城市的成熟商圈，而且已經(jīng)形成白熱化的程度，那么就沒有必要再開發(fā)了。負責只會以失敗而告終。
二、商業(yè)項目的定位
若分析在一個城市中還有開發(fā)的機遇后，那么就要著手考慮準備做什么形式的商業(yè)項目了，是專業(yè)的批發(fā)市場，還是步行街，還是一站式的shopping park。這都取決于對該地區(qū)商業(yè)機構的分析，還要結合本地產(chǎn)業(yè)結構，交通等。若該城市交通便利，且有當?shù)禺a(chǎn)業(yè)做支撐，可考慮做專業(yè)化的批發(fā)市場，，而且該專業(yè)的批發(fā)市場還必須要一本地產(chǎn)業(yè)批發(fā)集散為準，那么選址也應該在交通發(fā)達，物流便利的地方，像郊區(qū)比較好，具體還要看城市的具體情況。如果考慮一舉占據(jù)全市商業(yè)地位，則就要考慮建大型的一站式購物中心。
一站式購物中心在美國等發(fā)達國家90年代都已經(jīng)成熟了，在中國2000年陳智的銅鑼灣廣場華發(fā)北店開業(yè)，算是中國第一家shopping park。就陳智的銅鑼灣為例，目前也是正處于告訴發(fā)展階段，期商業(yè)模式中購物已經(jīng)不是最重要的功能，期購物中心里面，還包含有餐飲，休閑，娛樂，商務等都已經(jīng)占據(jù)相當大的一部分。也就是說大型購物中心能夠滿足不同層次消費者的不同需求，與傳統(tǒng)商業(yè)相比，肯定是商品結構更全面，功能更強大，更具有競爭力。
三、商業(yè)項目的選址
選址永遠是做商業(yè)最重要因素之一。一個城市最好的地段就是市區(qū)繁華地段，尤其是市區(qū)的成熟商圈，位于成熟商圈內(nèi)的商業(yè)項目基本上已經(jīng)不用再為人氣，人流量而擔心。因為核心商圈的緣故，人們的消費習慣早已確定。這就是因為消費習慣的緣故，還有商圈成熟度緣故，因為早已耳熟能詳了。
由此可見商業(yè)項目選址選在核心商圈中是最好的，然而目前情況是，位于商圈內(nèi)的大型商業(yè)地產(chǎn)項目失敗案例比比皆是，為什么那？原因就是沒有科學的整體規(guī)劃，以及獨特新穎的商業(yè)經(jīng)營模式，不能吸引人群可持續(xù)性消費，也就是不能使商業(yè)項目可持續(xù)經(jīng)營發(fā)展，這樣失敗是必然的。那么在選到好地段的同時又要注意哪些方面哪？
四、項目的科學規(guī)劃
以前好多商業(yè)項目都是先建房子，然后在招商。這樣會導致好多項目招不到商。因為項目在立項前沒有科學的規(guī)劃，在沒有定位的前提下就盲目的開發(fā)，這樣建成的物業(yè)很有可能就是不適合一些大商家，特別是主力店。像一個位于城市核心商圈的大型地產(chǎn)項目，大商或丹尼斯想進入，但是由于開發(fā)的物業(yè)面積太小，或者是物業(yè)結構不適合，層高達不到，這樣必然是想進都進不來，因為物業(yè)不合適，如果在改造物業(yè)，那么結果不是延期開業(yè)就是成本太高，好的商家就不愿意進駐。所以說在立項前就必須先確定好市場定位，這個項目想做什么樣的商業(yè)形態(tài)，想招那些大商家。
就像鄭州的國貿(mào)中心，大商就準備在國貿(mào)這個位置做一個在河南的旗艦店，所以就必須在立項前根據(jù)大商的實際需求來建物業(yè)。這樣為大商量身定做，必然商家進駐的時間會很短，而且開業(yè)也會很迅速。再者說，商鋪要想賣出去，想做活，就必須要先招商后開發(fā)，先把準備要找的商家確定下來，這樣基本上商業(yè)項目已經(jīng)成功了一大半，這就是現(xiàn)在非常流行的cs商業(yè)地產(chǎn)模式，即先招商，后開發(fā)。
五、后期的管理，運營
一個商業(yè)項目選址，招商都是非常重要的，在前奏都做好準備后，就要充分考慮后期的管理運營了。商業(yè)項目成功的重要因素就是要有一個科學的業(yè)態(tài)劃分。只有有了獨特新穎的業(yè)態(tài)，才能充分明確消費群體，才能得到消費者的認可。業(yè)態(tài)劃分好后，就要考慮后期管理。作為負責任的開發(fā)商，就必須不能只看重短期利益，而忽視該商業(yè)項目的后期是否能做活。這就要求我們要"三年養(yǎng)店，五年盈利"。
往往一個新的項目，只有先聚集人氣，根據(jù)自己的特點來吸引消費者，改變消費者的消費習慣，然后才能考慮賺錢。這個前提就是統(tǒng)一管理運營。特別針對那些一些新的商業(yè)模式，由于大家都還不是太認可，若是沒有一個統(tǒng)一的招商，管理，運營，那么期商業(yè)形態(tài)再好也不行，因為分散經(jīng)營只會使這個項目的市場競爭力下降。
想象一下，亂成一盤沙的商業(yè)形態(tài)能經(jīng)營活嗎？所以說在項目開發(fā)銷售中，就必須為后期的統(tǒng)一經(jīng)營做好計劃，運用一些整體租賃合同來制約投資者和經(jīng)營者，而且要準備一個合理的年限，市場上一般的統(tǒng)一租賃年限為5-10年，只要項目能順利度過前3-5年的市場培育期，以后就好做些。
由于商業(yè)地產(chǎn)項目的高風險，高回報，所以在開發(fā)這樣項目的時候一定要慎重，一定要做好立項前的所有準備工作。而且商業(yè)地產(chǎn)要考慮到三方利益：開發(fā)商，投資者，經(jīng)營者。要實現(xiàn)三方共贏，其歸根結底就是經(jīng)營者能賺到錢，是否能可持續(xù)盈利。只有市場做活了，經(jīng)營者賺到錢了，投資者也才能把商鋪租個好價格，這樣開發(fā)商也才能在業(yè)內(nèi)樹立起自己的品牌，才能為以后再開發(fā)項目做個好的榜樣。
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