研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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研究報(bào)告
2010年我國(guó)樓房市場(chǎng)價(jià)格趨向分析
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�。盎嘏臂E象：調(diào)控政策宜松宜緊？
北京南四環(huán)附近一處商品房即將開盤，低密度、小板樓，良好的小區(qū)環(huán)境吸引了不少購(gòu)房者，然而預(yù)計(jì)每平方米3.5萬(wàn)元的價(jià)格卻讓他們望而卻步。
今年4月，為遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，國(guó)家出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施，種種跡象表明，本輪調(diào)控確實(shí)點(diǎn)中了不少投機(jī)者的命門，高溫樓市有了“退熱”跡象，調(diào)控效果初步顯現(xiàn)。但是，部分樓市高房?jī)r(jià)“堅(jiān)冰”未除，個(gè)別市場(chǎng)出現(xiàn)了“回暖”跡象，樓市政策下一步宜松宜緊？
國(guó)務(wù)院總理溫家寶在論壇開幕式上明確指出，我們要進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)秩序，抑制投資、投機(jī)性需求。他強(qiáng)調(diào)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)和提供住房保障是各級(jí)政府的重要責(zé)任
不少與會(huì)人士認(rèn)為，這相當(dāng)于承諾，中國(guó)政府將繼續(xù)致力于調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化周期要比普遍商品長(zhǎng)一些，從出臺(tái)調(diào)控政策到政策效果完全顯現(xiàn)需要更長(zhǎng)時(shí)間。因此，要達(dá)到前期確定的房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)，必須堅(jiān)持當(dāng)前已經(jīng)出臺(tái)的各項(xiàng)政策措施。
“調(diào)控政策肯定不會(huì)松動(dòng)。”天津住宅集團(tuán)董事長(zhǎng)馬駿指出，如果未來(lái)一段時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)快速反彈，表明調(diào)控政策沒有達(dá)到預(yù)先的效果。
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松告訴記者，今年以來(lái)房?jī)r(jià)較高的幾個(gè)城市土地供應(yīng)量?jī)H完成了全年的20%，如果再剔除保障性住房的土地供應(yīng)，就更少了。一些地方趁勢(shì)高價(jià)推地，對(duì)調(diào)控形成了干擾。
“下一步，關(guān)鍵是各級(jí)地方政府要把已經(jīng)出臺(tái)的各項(xiàng)政策措施落實(shí)到位，不要讓房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落�！边h(yuǎn)東控股集團(tuán)有限公司董事局主席蔣錫培說(shuō)。
持續(xù)調(diào)控下，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)如何？
“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最快的時(shí)期可能已經(jīng)過(guò)去了，再像過(guò)去十年那樣大幅上漲的故事重演的可能性不大�！卑褪锼深A(yù)計(jì)，今年四季度到明年上半年已開工房地產(chǎn)項(xiàng)目將大規(guī)模投放市場(chǎng)，與此同時(shí)，需求持續(xù)下滑，觀望氣氛濃厚，房?jī)r(jià)下跌不可避免。蔣錫培則認(rèn)為，隨著城市化進(jìn)程的繼續(xù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將持續(xù)發(fā)展。長(zhǎng)遠(yuǎn)看，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格仍然會(huì)呈現(xiàn)一個(gè)波動(dòng)向上的趨勢(shì)。
�。袌�(chǎng)“短板”：居住性需求如何釋放？
在法國(guó)，每1000人擁有69.2套福利性住房，廉租房占到可出租房屋的40%以上；在德國(guó)，社會(huì)福利住房主要面向低收入群體、多子女家庭等；在新加坡，政府通過(guò)建造近100萬(wàn)套公共住房，解決了全國(guó)80%的人口住房問題……針對(duì)低收入群體，世界很多國(guó)家和地區(qū)政府都根據(jù)各自國(guó)情，制定了不同的安居政策，力爭(zhēng)使公民的居住權(quán)得到基本的保障。
“要解決中國(guó)的房地產(chǎn)問題，需要政府把大部分人的住房管起來(lái)，大力推出廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房�！瘪R駿說(shuō)，“房地產(chǎn)市場(chǎng)不能過(guò)度市場(chǎng)化。消費(fèi)者的住房需求是有差異的，收入不同，能力不同，住房的需求也不同。高收入群體需要高端商品房，中低收入者則適合購(gòu)買中小戶型的保障性住房，這樣的居住性需求亟待釋放。
人們注意到，目前全國(guó)各地在保障性住房建設(shè)上進(jìn)展還不平衡，住房保障體系仍不完善，政策支持力度也有待提高。
不少與會(huì)人士認(rèn)為，在房地產(chǎn)調(diào)控過(guò)程中，保障性住房供應(yīng)盡快跟上，不僅有利于解決低收入群體的住房問題，還有利于加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)形成合理的住房供給結(jié)構(gòu)，滿足多層次的住房需求。
“現(xiàn)在看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)性需求基本被抑制，要盡快引入健康可持續(xù)發(fā)展的軌道�！眹�(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)部研究員張立群指出，下一步要使居住性需求成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)力量，通過(guò)加快保障性住房建設(shè)，有效增加供給。
大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林也認(rèn)為，當(dāng)前在困擾中國(guó)房地產(chǎn)的諸多問題中，最容易解決的問題當(dāng)屬保障性住房建設(shè)，“如果政府能夠明確規(guī)定，保障房的建設(shè)能達(dá)到房屋建設(shè)面積的50%，也許高房?jī)r(jià)的問題就不會(huì)是一個(gè)社會(huì)問題了”。
今年以來(lái)，我國(guó)保障性安居工程建設(shè)大規(guī)模推進(jìn)。有關(guān)部門與各省級(jí)人民政府簽訂了2010年住房保障工作目標(biāo)責(zé)任書，將全年300萬(wàn)套保障性住房和280萬(wàn)戶棚戶區(qū)改造以及120萬(wàn)戶農(nóng)村危房改造任務(wù)分解落實(shí)到地方，但最終落實(shí)如何尚有待觀察。
“未來(lái)數(shù)月，保障性住房和廉租房慢慢釋放到市場(chǎng)中來(lái)，將把市場(chǎng)平均房?jī)r(jià)拉低。未來(lái)數(shù)年，保障性住房建設(shè)將成為經(jīng)濟(jì)重要增長(zhǎng)動(dòng)力之一。”摩根大通中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理李晶說(shuō)。
－－抑制過(guò)熱：“兩難”之間平衡點(diǎn)在哪？
在中國(guó)，房地產(chǎn)調(diào)控一直面臨“兩難”境地：要抑制過(guò)熱投資和高房?jī)r(jià)，以防止出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)“泡沫”并引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)要讓普通百姓買得起房，就要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行適度調(diào)控；但是，一旦房地產(chǎn)投資大幅萎縮，又會(huì)直接影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度。
本世紀(jì)初房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮曾把美國(guó)從危機(jī)中拉了出來(lái)，然而這次國(guó)際金融危機(jī)的爆發(fā)恰恰始于美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“泡沫”破裂。美國(guó)聯(lián)邦儲(chǔ)備委員會(huì)前主席格林斯潘日前表示，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)惡化，美國(guó)經(jīng)濟(jì)可能再次陷入衰退。這將直接影響全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的步伐。
中國(guó)經(jīng)濟(jì)是否也存在類似隱患？
英國(guó)傳媒集團(tuán)WPP公司首席執(zhí)行官馬丁.索雷爾說(shuō)：“轉(zhuǎn)型期的中國(guó)經(jīng)濟(jì)，特別是房地產(chǎn)業(yè)將面臨諸多挑戰(zhàn)�！�
普華永道亞太區(qū)執(zhí)行主席及首席合伙人楊紹信認(rèn)為，近年來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲反映了居民對(duì)于改善住房條件的強(qiáng)烈需求和日益增長(zhǎng)的消費(fèi)能力，具有一定的客觀必然性。同時(shí)，中國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)投資的信貸控制相比美國(guó)要嚴(yán)格得多。他相信，中國(guó)不會(huì)重蹈這次歐美金融危機(jī)的覆轍。
但是，隨著政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度加大，房地產(chǎn)投資減少、房?jī)r(jià)下降對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、財(cái)政收入，以及就業(yè)的影響不可忽視。顯然，未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，必須在“兩難”之間尋求一個(gè)平衡點(diǎn)。
就此間召開的夏季達(dá)沃斯論壇，英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》指出，穩(wěn)定房?jī)r(jià)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)是極大的考驗(yàn)。“假如打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)猛，則會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增速放緩；假如過(guò)快放松對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，則會(huì)引發(fā)產(chǎn)生巨大的資產(chǎn)泡沫�！�
“要犧牲一點(diǎn)速度來(lái)?yè)Q取更長(zhǎng)期、更健康的增長(zhǎng)�！眹�(guó)家發(fā)展改革委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院副院長(zhǎng)王一鳴表示，房地產(chǎn)價(jià)格回調(diào)是老百姓期望的，我們希望擠壓房地產(chǎn)的泡沫，也需要清理地方融資平臺(tái)，這些都是高速增長(zhǎng)時(shí)期控制風(fēng)險(xiǎn)必須做的。天津泰達(dá)集團(tuán)首席執(zhí)行官?gòu)堒娬J(rèn)為，房地產(chǎn)的調(diào)控措施不是要搞垮房地產(chǎn)業(yè)，而是打擊投機(jī)性的購(gòu)房需求，從長(zhǎng)期看，這有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，穩(wěn)定消費(fèi)者的購(gòu)房預(yù)期。
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